Постатейный комментарий к жилищному кодексу Российской федерации (стр. 35 )

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества при осуществлении ревизии финансовой деятельности товарищества может проводить проверку такой деятельности, к примеру, проверяя:

- соответствие осуществляемой товариществом деятельности его уставу;

- обоснованность расчетов сметных назначений;

- исполнение правлением товарищества смет расходов;

- использование средств товарищества по целевому назначению;

- обеспечение сохранности денежных средств и материальных ценностей товарищества;

- соблюдение финансовой дисциплины, правильность ведения бухгалтерского учета и составление отчетности;

- обоснованность операций с денежными средствами, расчетных и кредитных операций;

- полноту и своевременность уплаты товариществом налогов;

- расчеты по оплате труда и прочие расчеты с физическими лицами;

- обоснованность произведенных затрат, связанных с текущей деятельностью, и затрат капитального характера;

- формирование финансовых результатов деятельности товарищества и их распределение.

Соответственно ревизия финансовой деятельности товарищества может проводиться путем осуществления:

- проверки плановых, отчетных, бухгалтерских и других документов по форме и содержанию в целях установления обоснованности и правильности произведенных операций;

- проверки фактического соответствия совершенных операций данным первичных документов, в том числе по фактам получения и выдачи указанных в них денежных средств и материальных ценностей, фактически выполненных работ (оказанных услуг) и т. п.;

- организации процедур фактического контроля за наличием и движением материальных ценностей и денежных средств, правильностью формирования затрат, достоверностью объемов выполненных работ и оказанных услуг, обеспечением сохранности денежных средств и материальных ценностей путем организации проведения инвентаризаций, обследований, контрольных обмеров выполненных объемов работ и т. п.;

- проверки достоверности отражения произведенных операций в бухгалтерском учете и отчетности, в том числе соблюдения установленного порядка ведения учета, сопоставления записей в регистрах бухгалтерского учета с данными первичных документов, сопоставления показателей отчетности с данными бухгалтерского учета, арифметической проверки первичных документов;

- проверки использования дополнительных доходов от хозяйственной деятельности товарищества, средств специальных фондов.

Члены ревизионной комиссии (ревизор) исходя из целей ревизии самостоятельно определяют необходимость и возможность применения тех или иных ревизионных действий, приемов и способов получения информации, аналитических процедур, объем выборки данных из проверяемой совокупности материалов, обеспечивающий надежную возможность сбора требуемых сведений и доказательств. При этом о результатах ревизий члены ревизионной комиссии (ревизор) должны отчитываться перед общим собранием членов товарищества с представлением рекомендаций по устранению выявленных нарушений. Такая обязанность ревизионной комиссии (ревизора) товарищества предусмотрена п. 3 ч. 3 комментируемой статьи. В частности, результаты ревизий должны оформляться актом, который подписывается председателем ревизионной комиссии (ревизором) товарищества, а при необходимости - и членами ревизионной комиссии товарищества и представляется правлению товарищества, общему собранию членов товарищества.

6. В соответствии с п. 2 ч. 3 комментируемой статьи на ревизионную комиссию (ревизора) товарищества возложена также обязанность представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на очередной год, отчеты о финансовой деятельности товарищества и о размерах обязательных платежей и взносов.

Вместе с тем обязанность по составлению отчета о финансовой деятельности и его представлению общему собранию членов товарищества для утверждения ст. 148 ЖК РФ возложена на правление товарищества, что представляется достаточно обоснованным, поскольку именно правление как исполнительный орган управления товариществом осуществляет финансовое планирование и расходование средств в соответствии с утвержденной общим собранием членов товарищества сметой (годовым планом финансовой деятельности). Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества не является органом управления товариществом и соответственно не совершает от имени товарищества действия, изменяющие в той или иной степени его финансовые обязательства. Поэтому ревизионная комиссия (ревизор) не может отчитываться за финансовую деятельность товарищества, а может только проверить такую деятельность и, подготовив соответствующее заключение, представить его на рассмотрение общему собранию членов товарищества. Это также касается и вопроса, связанного с подготовкой ревизионной комиссией (ревизором) отчета о размерах обязательных платежей и взносов.

Таким образом, представляется, что в рамках п. 2 ч. 3 комментируемой статьи на ревизионную комиссию (ревизора) возложена обязанность по подготовке и представлению общему собранию членов товарищества не только заключения о смете доходов и расходов на очередной год, но и заключения на подготовленный правлением товарищества отчет о финансовой деятельности товарищества, а также заключения об экономической обоснованности установленных размеров обязательных платежей и взносов <1>.

<1> Именно такой подход к определению обязанностей ревизионной комиссии (ревизора) использовался в ранее действовавшем ФЗ от 01.01.01 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963). В частности, в соответствии с п. 3 ст. 39 данного Закона ревизионные комиссии (ревизоры) товариществ должны были представлять общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов.

7. Установленные комментируемой статьей обязанности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества не охватывают всех сторон деятельности такого органа контроля товарищества. Поэтому представляется, что общему собранию членов товарищества следовало бы утвердить внутренний регламент работы ревизионной комиссии (ревизора). В данном регламенте желательно более подробно определить порядок выдвижения кандидатов в состав ревизионной комиссии (на должность ревизора) и выборов членов ревизионной комиссии (ревизора), установить организационные формы работы ревизионной комиссии (ревизора) и другие условия внутренней деятельности, взаимоотношения с правлением товарищества в процессе ревизий и проверок, конкретизировать условия и порядок досрочных перевыборов членов ревизионной комиссии (ревизора), урегулировать порядок созыва общего собрания членов товарищества по требованию ревизионной комиссии в случае, к примеру, выявления существенных финансовых нарушений в деятельности правления товарищества (председателя правления товарищества).

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 151

1. Согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом
.

Пунктом 1 ст. 48 ГК РФ определены основные признаки юридического лица:

а) обособленность его имущества;

б) самостоятельная ответственность по своим обязательствам;

в) приобретение и реализация гражданских прав от своего имени;

г) выступление в качестве истца и ответчика в судах.

Первый названный признак, связанный с обособленностью имущества, является одним из основных и предполагает необходимость обособления любого имущества товарищества от имущества его членов. Основной правовой формой такого обособления для товарищества является наличие имущества на праве собственности. Именно на это прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи, в которой говорится о том, что в собственности товарищества может находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри и за пределами многоквартирного дома.

Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, принадлежат в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК). Поэтому перечисленное имущество, в том числе указанный земельный участок с расположенными на нем объектами, - общее имущество в многоквартирном доме - не может принадлежать товариществу до тех пор, пока оно не станет одним из собственников помещений в многоквартирном доме (соответственно товарищество, став одним из указанных собственников, приобретает права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме) <1>.

<1> В отличие от ранее действовавшего ФЗ "О товариществах собственников жилья", п. 4 ст. 40 которого допускал возможность товариществу иметь на праве собственности недвижимое имущество, входящее в состав именно кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, включавшего в установленных границах и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Товарищество может приобрести нежилое помещение в многоквартирном доме для проведения в нем заседаний правления товарищества, ревизионной комиссии, размещения в нем рабочих мест председателя правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, бухгалтера товарищества, хранения документов товарищества и т. п. В этом случае товарищество, став собственником помещения в многоквартирном доме, приобретает права собственника по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, голосованию на таком собрании <1> и т. п. При этом возникает интересная ситуация: товарищество как указанный собственник вправе стать членом товарищества, т. е. членом самого себя. Достаточно очевидна абсурдность такой ситуации. В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ само товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем оно не может выступать одновременно в качестве субъекта такого объединения и субъекта права, возникшего в результате этого объединения. Поэтому если товарищество имеет на праве собственности помещение в многоквартирном доме, в котором оно создано, то оно не может подать заявление о вступлении в члены товарищества.

<1> Федеральным законом от 01.01.01 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1) установлено, что акции, размещенные акционерным обществом и в дальнейшем приобретенные им, не предоставляют права голоса и не учитываются при подсчете голосов на общем собрании акционеров (п. 3 ст. 72). В отличие от названного Федерального закона ЖК РФ не предусматривает каких-либо ограничений по голосованию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме для случаев, когда одним из таких собственников является товарищество собственников жилья, созданное в данном доме.

2. Все элементы имущества товарищества имеют определенный правовой режим и специфическое правовое регулирование. Существенным для определения правового режима каждого из таких элементов является отнесение их к движимому или недвижимому имуществу, что также подчеркивает ч. 1 комментируемой статьи.

3. Основным источником формирования собственного имущества товарищества являются денежные средства. При этом ч. 2 комментируемой статьи относит к таким средствам обязательные платежи; вступительные и иные взносы членов товарищества; доходы от хозяйственной деятельности товарищества; предоставляемые органом государственной власти или местного самоуправления субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии; прочие поступления.

4. Общее собрание членов товарищества может принять решение об образовании за счет денежных средств товарищества специального фонда товарищества.

Часть 3 комментируемой статьи указывает на необходимость целевого использования средств, составляющих специальный фонд, и предоставляет право общему собранию членов товарищества самостоятельно определить порядок образования такого фонда. При этом цели использования (расходования) таких средств должны быть прямо предусмотрены в уставе товарищества.

Учитывая, что потребность в целевом использовании определенной совокупности средств товарищества может существенным образом отличаться по сферам деятельности товарищества, ЖК РФ не устанавливает ограничений по количеству фондов, которые могут быть образованы в одном товариществе.

К примеру, в п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ названы некоторые из фондов: резервный фонд, фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.

Резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества.

Фонд, предназначенный для восстановления и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования.

Возможно создание фонда текущих расходов для использования средств данного фонда на текущее содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на цели мелкого текущего ремонта отдельных его объектов, приобретения оборудования, инвентаря, или фонда страхования - для страхования объектов общего имущества в многоквартирном доме.

5. Статья 861 ГК РФ закрепила в качестве общего правила принцип безналичных расчетов для юридических лиц. Поэтому товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, для осуществления безналичных расчетов вынуждено будет заключить договор банковского счета в целях открытия счета в банке и зачисления на него своих денежных средств.

Часть 4 комментируемой статьи предоставляет правлению товарищества как исполнительному органу управления товарищества право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества <1>. Реализация такого права предполагает необходимость принятия правлением товарищества, учитывая его коллегиальность, соответствующего решения на своем заседании с наделением конкретного лица полномочиями по оформлению необходимых платежных документов <2>. При этом следует иметь в виду, что правление товарищества может и не наделять конкретное лицо такими полномочиями, поскольку ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председателю правления товарищества предоставлено право действовать без доверенности от имени товарищества и подписывать платежные документы.

<1> В данном случае законодатель имеет в виду годовой план финансовой деятельности товарищества (смету расходов и доходов), который составляет правление товарищества и утверждает общее собрание членов товарищества (см. комментарий к ст. ст. 145 и 148 ЖК).

<2> Порядок оформления расчетных документов и осуществления безналичных расчетов установлен Положением Центрального банка РФ от 3 октября 2002 г. N 2-П "О безналичных расчетах в Российской Федерации" (Вестник Банка России. 2002. N 74).

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 152

1. Комментируемая статья (ч. 1) предоставляет право товариществу собственников жилья осуществлять хозяйственную деятельность, но только ту, которая направлена на достижение целей, предусмотренных уставом товарищества. В соответствии с п. 3 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует данным целям.

Товарищество создается собственниками помещений в многоквартирном доме (т. е. хозяевами общего имущества в таком доме) в целях управления этим домом (т. е. их общим хозяйством), и соответственно основная деятельность товарищества не должна быть направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Законодатель, используя термин "хозяйственная деятельность" в комментируемой статье, в большей степени стремился подчеркнуть хозяйский интерес, который должно проявлять товарищество по отношению как к общему имуществу в многоквартирном доме, так и в целом к управляемому им многоквартирному дому.

2. Часть 2 комментируемой статьи содержит перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество собственников жилья. В частности, в их число законодатель включил:

1) обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

С одной стороны, закрытый характер данного перечня не предполагает возможность осуществления товариществом иных не указанных в нем видов хозяйственной деятельности. С другой стороны, комплексный анализ положений ЖК РФ, посвященных деятельности товарищества, позволяет сделать вывод о том, что законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом иных видов хозяйственной деятельности. К примеру, п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ допускает возможность передачи товариществом во временное пользование принадлежащего ему имущества.

3. Денежные средства, полученные в виде доходов от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества. При этом должно быть обеспечено действие принципа сбалансированности годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы доходов и расходов), предполагающего, что объем предусмотренных таким планом (сметой) расходов должен соответствовать суммарному объему доходов товарищества. Именно поэтому ч. 3 комментируемой статьи предусматривает в качестве основания для использования доходов товарищества от хозяйственной деятельности только решение общего собрания членов товарищества, утверждающего указанный план (смету) на очередной год.

4. Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы расходов и доходов), суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства товарищества), могут быть направлены не только на покрытие общих расходов товарищества (к примеру, на очередной год) или в специальные фонды товарищества, но и на иные цели, связанные с деятельностью товарищества и указанные в его уставе, а также в гл. 14 ЖК РФ. При этом, учитывая необходимость обеспечения вышеназванного принципа сбалансированности, решения о целевом использовании данных средств должны приниматься общим собранием членов товарищества.

Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 153

1. Договоры, содержащие условия предоставления жилых помещений в пользование гражданам, а также условия оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов и предоставления коммунальных услуг, являются возмездными. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и юридическими лицами. Обязательства по предоставлению жилых помещений, оказанию услуг, выполнению работ и предоставлению коммунальных услуг и обязательства по оплате являются встречными обязательствами (ст. ст. 307, 328 ГК).

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для физических и юридических лиц. Необходимость законодательного определения указанного момента вызвана многочисленными судебными спорами, возникавшими из-за того, что в федеральном законодательстве не было норм, регулирующих вопросы внесения платы за жилое помещение (по части платы за содержание и ремонт жилого помещения см. комментарий к ст. 154 ЖК) и коммунальные услуги в незаселенных или неиспользуемых жилых помещениях.

3. В соответствии с положениями комментируемой статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания использования жилого помещения, либо после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива.

При этом комментируемая статья не содержит положений, устанавливающих момент возникновения обязанностей по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (плата за жилое помещение) и платы за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и об оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы комментируемой статьи, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии (см. комментарий к ст. 7 ЖК).

4. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность содержания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их предоставления в пользование гражданам. На практике такие помещения нередко содержались за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. Достаточно часто организации, предоставляющие коммунальные услуги, не могли идентифицировать лицо, обязанное вносить плату за соответствующие услуги либо возлагали эту обязанность на будущих владельцев жилых помещений. Жилищный кодекс РФ возлагает эту обязанность на органы государственной власти и органы местного самоуправления или на управомоченных ими лиц.

5. Обязанность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований , как и других собственников помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и их обязанность своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги основывается на положениях ч. 1 ст. 30, ст. ст. 39, 138, 148, 154, 155, 162 и 164 ЖК РФ. Из положений Кодекса вытекает, что в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов одновременно возникают денежные обязательства публично-правовых образований и нанимателей таких жилых помещений. То есть при наличии нанимателей жилых помещений денежные обязательства указанных собственников не упраздняются.

6. Жилищный кодекс РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников (бесхозяйное и выморочное имущество). Таких помещений сравнительно немного, и основное количество споров по данному вопросу вызывает лишь момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для лиц, наследующих данное помещение в порядке, установленном гражданским законодательством.

7. Комментируемая статья не устанавливает момент возникновения обязанности будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и оплату коммунальных услуг. Это не означает, что приобретатели таких помещений не должны нести подобные расходы. Если будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (см. комментарий к ст. 139 ЖК), то, как представляется, подрядчик (застройщик) несет расходы на содержание общего имущества в таком доме и на оплату коммунальных услуг до передачи им всех помещений лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме. В отличие от обязательств, предусмотренных комментируемой статьей, обязательства будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме по содержанию общего имущества в таком доме и оплате коммунальных услуг вытекают не из требований закона, а из договора с подрядчиком (застройщиком). Отсутствие регулирования договором порядка несения указанных расходов является предпосылкой для нарушения прав одной из сторон договора. При этом заинтересованная сторона договора может обратиться в суд за защитой своих интересов.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 154

1. Части 1 и 2 комментируемой статьи раскрывают понятие платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 16 ст. 12 ЖК РФ определение структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Подобной компетенции нет у органов государственной власти субъекта Федерации и органов местного самоуправления. В связи с этим принятие региональных и местных актов жилищного законодательства по этим вопросам неправомерно.

2. Жилищный кодекс РФ не устанавливает структуру платы и требования к определению размера платы для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам найма жилого помещения частного жилищного фонда. Этот вопрос урегулирован гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения". Согласно ст. 682 ГК РФ наниматель и наймодатель самостоятельно устанавливают в договоре найма жилого помещения размер платы за жилое помещение.

3. Плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за пользование жилым помещением (за наем), не уплачиваемую собственниками жилых помещений.

Взимая плату за наем или арендную плату (в экономической литературе эти термины используются как синонимы), собственник в первую очередь компенсирует свои капитальные расходы, связанные со строительством данного жилого помещения.

В данной статье плата за наем рассматривается исключительно в отношении публичных собственников. Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования как собственники государственного и муниципального жилищных фондов и наймодатели имеют в этом отношении существенные особенности, что и определяет необходимость специального регулирования в ЖК РФ. Во-первых, государственный и муниципальный жилищные фонды предназначены для удовлетворения жилищных потребностей малоимущих и иных установленных законом категорий граждан и, как правило, не должны использоваться с целью извлечения прибыли. Во-вторых, ЖК РФ полностью освобождает от внесения наймодателю платы за наем основную группу пользователей муниципального жилищного фонда - малоимущих граждан (ч. 9 ст. 156). Очевидно, что и для остальных категорий пользователей по договорам социального найма и найма в государственном и муниципальном жилищных фондах плата за наем будет устанавливаться, как правило, не в полном размере (т. е. в размере, не обеспечивающем компенсацию капитальных расходов собственника) с целью сохранения доступности платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также комментарий к ст. 156 ЖК).

4. Понятие "плата за содержание и ремонт жилого помещения", используемое в ЖК РФ, охватывает собой плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенного как внутри, так и вне жилого помещения. Важно подчеркнуть, что, несмотря на используемый термин, этим понятием не охватываются услуги и работы, связанные с содержанием и ремонтом элементов жилого помещения, не являющихся общим имуществом (например, ремонт смесителя, газовой плиты или водонагревателя, внутриквартирной электропроводки) (см. комментарий к ч. 10 ст. 155 ЖК). Состав общего имущества определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и в п. пдействующих на момент написания комментария Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 491 (см. комментарий к ст. 36 ЖК).

5. Плата за содержание и ремонт жилого помещения вносится как нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, так и собственниками помещений в многоквартирном доме - как жилых, так и нежилых. Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вносит "плату за содержание и ремонт жилого помещения" в том же порядке, что и собственники жилых помещений в этом доме.

6. Согласно п. 2 ч. 1 комментируемой статьи плата за жилое помещение для нанимателей таких помещений государственного и муниципального жилищных фондов не включает в себя расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором проживает наниматель. Эти расходы покрываются собственниками соответствующих помещений государственного и муниципального жилищных фондов наравне с иными собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Как общее правило капитальный ремонт многоквартирных жилых домов осуществляется за счет средств собственников помещений в таких домах (см. комментарий к ст. 158 ЖК). С учетом того, что при определении прав граждан на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг, установленные исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, расходы собственников жилых помещений на капитальный ремонт многоквартирного дома не субсидируются (см. комментарий к ч. 6 ст. 159 ЖК). При этом органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (см. комментарий к ч. 1 ст. 165 ЖК).

7. Часть 3 комментируемой статьи определяет структуру платежей для собственников жилых домов - индивидуально определенных зданий (см. комментарий к ст. 16 ЖК). Для этой категории граждан не предусмотрена жесткая структура платы; ЖК РФ устанавливается лишь обязанность по несению расходов на содержание и ремонт принадлежащих им домов, а также по оплате потребляемых коммунальных услуг в соответствии с заключенными договорами (см. ч. 9 ст. 155 ЖК).

8. Согласно ч. 4 комментируемой статьи плата за коммунальные услуги, оплачиваемая как нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и собственниками помещений в многоквартирных домах, и собственниками жилых домов, включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Установив непосредственно в федеральном законе перечень коммунальных услуг, предоставляемых нанимателям и собственникам помещений в многоквартирных домах и жилых домов, ЖК РФ положил конец многочисленным спорам среди специалистов жилищно-коммунального хозяйства о том, относятся ли, например, вывоз мусора, обслуживание лифтов и иные аналогичные работы, осуществляемые в многоквартирных домах, а также утилизация (уничтожение) бытовых отходов к коммунальным услугам. Такая определенность способствует осуществлению указанных и иных аналогичных видов деятельности в перспективе не по регулируемым тарифам, устанавливаемым на товары и услуги организаций коммунального комплекса, а по свободным ценам, устанавливаемым под влиянием спроса и предложения на конкурентном рынке услуг управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 155

1. Положение ч. 1 комментируемой статьи о ежемесячном внесении нанимателями и собственниками помещений платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги до 10-го числа месяца, следующего за истекшим, каких-либо изменений по сравнению с ЖК РСФСР (ст. ст. 56 и 57) не претерпело.

2. Новым является положение о возможности установления иного срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги договором управления многоквартирным домом. Эта норма является диспозитивной только для одного из способов, предусмотренных для управления многоквартирными домами. Статья 162 ЖК РФ (п. 3 ч. 3) предусматривает в качестве существенного условия договора управления не срок внесения платы, а более широкое условие - порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 162 ЖК).

С внесением Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 307 изменений в Порядок расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. N 294, у ресурсоснабжающих организаций прекратилось право требовать авансовой оплаты управляющими организациями тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения. Стороны договора управления могут согласовать авансирование или предварительную оплату, что актуально при необходимости внесения платы коммунальных услуг вперед, например, перед убытием в летние отпуска. При этом в договоре управления могут быть согласованы варианты внесения платы до наступления оплачиваемого месяца и оплаты в течение оплачиваемого месяца.

В договоре управления также возможно согласование оплаты по истечении 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем. При оплате работ по капитальному ремонту собственники помещений и управляющая организация могут согласовать в договоре рассрочку платежа за выполненные работы в течение определенного периода (см. комментарий к ст. 158 ЖК).

3. Часть 2 комментируемой статьи установила, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании соответствующих платежных документов, а также определила срок их предоставления. Платежные документы должны представляться гражданам не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Как и в случае с установлением срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, иной срок представления платежных документов может быть определен договором управления многоквартирным домом.