Вопросы и ответы
по кадастровой оценке земельных участков
ВОПРОС №1: Рыночная стоимость моего земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, в несколько раз меньше кадастровой стоимости, рассчитанной в рамках проведения работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в 2007 году. Возможно ли уменьшить кадастровую стоимость до уровня рыночной?
ОТВЕТ: В соответствии с Государственным контрактом на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в муниципальных районах и городских округах Республики Башкортостан, кроме городских округов г. Уфа, г. Стерлитамак, г. Салават Республики Башкортостан -07 исполнителем работ выступало » (г. Москва).
Представленный исполнителем Отчет по выполненным работам прошел экспертизу в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) и согласно Акту проверки №3 установлено, что указанный Отчет соответствует Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 №39.
Результаты работ были согласованы на уровне районных межведомственных комиссий, а также на Республиканской комиссии по рассмотрению результатов государственной кадастровой оценки земель, и утверждены постановлением Правительства РБ (с учетом изменений, утвержденных постановлением Правительства РБ ).
То обстоятельство, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, само по себе о недостоверности результатов проведенной в отношении земель населенных пунктов кадастровой оценки свидетельствовать не может, поскольку действующее законодательство на дату проведения оценочных работ 01.01.2007 не содержало каких-либо положений, устанавливающих обязательность совпадения значений рыночной и кадастровой стоимости земельного участка.
В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на 01.01.2007, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливалась в процентах от его рыночной стоимости. Однако рыночная стоимость не может быть применена для определения кадастровой стоимости, поскольку нормативные акты в развитие положений п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ не приняты и в законодательстве Российской Федерации не определен процент, который составляет кадастровая стоимость от рыночной.
Как видно из предписаний статей 65, 66 этого же Федерального закона, устанавливая кадастровую стоимость земельного участка для целей налогообложения, федеральный законодатель не предусматривает ни минимальных, ни максимальных размеров кадастровой стоимости земельного участка.
В настоящее время Федеральным законом -ФЗ (вступил в действие с 26.07.2010) внесены изменения в п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Принимая во внимание, что гражданским законодательством в качестве общего правила предусмотрено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, вышеуказанная норма статьи 66 Земельного кодекса РФ может быть применена к результатам государственной кадастровой оценки, которые будут определены и утверждены в ходе проведения очередного тура оценки в соответствии с требованиями Федерального закона от 01.01.2001 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции закона -ФЗ).
Таким образом, кадастровая оценка Вашего земельного участка своевременно определена в соответствии с правилами, установленными постановлением Правительства РФ (с изменениями и дополнениями), с соблюдением действующего законодательства Российской Федерации, методических и нормативно-технических документов при определении кадастровой стоимости земельных участков на момент проведения оценочных работ.
ВОПРОС № 2: Повысилась кадастровая стоимость и земельный налог, начиная с 2008 года. Прошу разъяснить причины увеличения со ссылкой на нормативно-правовой акт об оценке кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в Уфимском районе, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «Под индивидуальный жилой дом»?
ОТВЕТ: В соответствии с п.1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).
В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ , для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится государственная кадастровая оценка земель с периодичностью не реже одного раза в 5 лет. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального (разрешенного) использования.
Первоначально работы по государственной кадастровой оценке земель поселений были проведены в 2002 году в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений (утверждена приказом Росземкадастра от 01.01.2001 №П/337), результаты работ утверждены постановлением Кабинета Министров РБ .
В соответствии с оценочными описями, представленными Государственным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству РБ, кадастровая стоимость Вашего земельного участка была рассчитана с применением удельного показателя, утвержденного вышеуказанным постановлением по 2-ой группе видов функционального использования земель «Земли под домами индивидуальной жилой застройки».
В 2007 году в Республике Башкортостан проведены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов РБ в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 №39, согласно которым произошел переход от оценки кадастровых кварталов к оценке каждого земельного участка.
В соответствии с разрешенным использованием земельного участка, установленным в документе-основании, исполнителем оценочных работ » земельный участок оценен по 2-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки» из Типового перечня видов разрешенного использования (Приложение к Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Роснедвижимости от 01.01.2001 №П/0152).
В результате выполненных работ определены удельный показатель кадастровой стоимости и кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2008.
Постановлением Правительства РБ «Об утверждении показателей государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов» (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства РБ ) утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов и муниципальных районов Республики Башкортостан.
В связи с проведением работ по актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан произошло увеличение кадастровой стоимости земель по сравнению с результатами предыдущей кадастровой оценки земель.
Анализ результатов выполненных работ в сравнении с результатами предыдущей кадастровой оценки земель поселений показывает увеличение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в целом по всем видам разрешенного использования.
Основными факторами, объясняющими изменение кадастровой стоимости земель населенных пунктов являются:
- изменение цен на недвижимость по данным Росстата;
- активная динамика развития рынка недвижимости;
- неадекватная (заниженная или завышенная) на момент оценки кадастровая стоимость земель по отдельным населенным пунктам предыдущего периода.
ВОПРОС № 3: До 2007 года ежегодно уплачивала небольшую сумму земельного налога, в 2008 году земельный налог увеличился многократно, несмотря на отсутствие центральной канализации, асфальтовой дороги. Прошу разъяснить какие факторы стоимости использовались при оценке земельных участков,, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов?
ОТВЕТ: В 2007 году в Республике Башкортостан проведены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан.
В рамках проведения оценочных работ кадастровая стоимость земельных участков второй группы видов разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки», к которой относится и Ваш земельный участок, была рассчитана с учетом 6 факторов стоимости:
1. Расстояние объекта до центра населенного пункта;
2. Близость к зоне рекреации;
3. Численность населения в населенных пунктах;
4. Товарооборот на 1 человека;
5. Наличие газоснабжения;
6. Наличие канализации.
Для расчета кадастровой стоимости Вашего земельного участка не применялся фактор стоимости «наличие канализации», оказывающий значительное влияние на стоимость и удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, ввиду того, что данный фактор стоимости по Вашему земельному участку отсутствует.
Доводим до сведения, что ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных образований (городов и районов республики).
Согласно п. 2 ст. 387 НК РФ при установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований могут также устанавливаться налоговые льготы. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
Представительные органы муниципального образования могут также устанавливать размер необлагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков. При установлении земельного налога в соответствии с п. 1 ст. 3 НК РФ должна учитываться фактическая способность налогоплательщика к уплате земельного налога.
Таким образом, фактическая налоговая нагрузка на налогоплательщика устанавливается на основании принимаемых представительными органами муниципальных образований нормативных правовых актов о налоговых ставках и льготах.
ВОПРОС № 4: Прошу разъяснить повышение кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в г. Уфе. Кадастровая стоимость увеличилась значительно, возможно оценка земельного участка проведена неправильно?
ОТВЕТ:
В 2г. г. проведены работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа.
В соответствии с государственным контрактом на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.01.2001 №2 заказчиком выступали Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и администрация городского округа город Уфа, исполнителем работ - -оценка».
Отчет о проведении государственной кадастровой оценки земель поселений городского округа город Уфа Республики Башкортостан, представленный исполнителем работ -оценка», прошел экспертизу в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) и согласно письму Роснедвижимости от 01.01.2001 №КЯ/1874 указанные работы признаны выполненными в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки поселений, утвержденной приказом Росземкадастра от 01.01.2001 № П/337. Согласно вышеуказанной Методике были определены удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов г. Уфы по видам функционального использования земель.
Результаты работ были согласованы на межведомственной комиссии городского округа г. Уфа, а также на Республиканской комиссии по рассмотрению результатов государственной кадастровой оценки земель и утверждены постановлением Правительства РБ от 01.01.2001 №58 с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства РБ «О внесений изменений в результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа и город Стерлитамак Республики Башкортостан».
ВОПРОС №5: После постановки на кадастровый учет земельного участка с видом разрешенного использования «Под складской комплекс», расположенного в г. Уфе, получили кадастровый паспорт земельного участка с кадастровой стоимостью. Просим разъяснить расчет кадастровой стоимости?
ОТВЕТ: После постановки на государственный кадастровый учет кадастровая стоимость данного земельного участка была рассчитана как для вновь образованного в соответствии с «Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 № 222 (далее - Методические указания).
Согласно пункту 2.1.3. Методических указаний в случае образования нового земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
Согласно разрешенному использованию земельного участка - «Под складской комплекс»» при расчете кадастровой стоимости указанного земельного участка был применен удельный показатель 7-й группы Типового перечня видов функционального использования земель, установленного для государственной кадастровой оценки земель поселений - «Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи», так как в ее состав входят «Земельные участки баз и складов».
Удельный показатель кадастровой стоимости, примененный для расчета кадастровой стоимости, был определен в рамках проведения в г. г. работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа.
Работы по актуализации государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа были проведены в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений (утверждена приказом Росземкадастра от 01.01.2001 №П/337). Согласно указанной методике исполнителем работ -оценка» был произведен расчет стоимости 1 кв. м. земли в каждом кадастровом квартале г. Уфы по 14 видам функционального использования.
Результаты работ были утверждены постановлением Правительства РБ от 01.01.2001 №58 с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства РБ «О внесении изменений в результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа и город Стерлитамак Республики Башкортостан».
ВОПРОС №6: Просим разъяснить расчет кадастровой стоимости земельного участка с видом разрешенного использования «для производственных и торговых целей». Так как считаем, что после постановки на государственный кадастровый учет была рассчитана кадастровая стоимость и для её определения был применен несоответствующий виду разрешенного использования удельный показатель кадастровой стоимости?
ОТВЕТ:
Кадастровая стоимость вновь образованных земельных участков рассчитывается в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России (далее - Методические указания).
Согласно п. 2.1.16. Методических указаний в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.
Разрешенное использование Вашего земельного участка невозможно однозначно отнести к какой-либо определенной группе видов разрешенного использования из Типового перечня видов разрешенного использования (Приложение к Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным приказом Роснедвижимости от 01.01.2001 №П/0152), ввиду того, что в формулировку разрешенного использования «Для производственных и торговых целей» включены два вида разрешенного использования:
- «для производственных целей» - 9-я группа видов разрешенного использования;
- «для торговых целей» - 5-я группа видов разрешенного использования.
Наибольшим удельным показателем кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, в котором расположен Ваш участок, является удельный показатель по 5-й группе видов разрешенного использования.
На основании вышеизложенного, кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана по 5-й группе видов разрешенного использования земель «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».
