На правах рукописи
УДК 332
ББК 65
Ж69
ЖИДЕНКО Антон Владимирович
НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ
ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ
НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ
Специальность: 08.00.01 – Экономическая теория
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Тамбов 2011
Работа выполнена на кафедре
политической экономии и мирового глобального хозяйства
Тамбовского государственного университета имени
Научный руководитель доктор экономических наук,
профессор
Толстых Татьяна Николаевна
Официальные оппоненты доктор экономических наук,
профессор
Рудакова Ольга Викторовна
кандидат экономических наук,
доцент
Куцерубов Александр Евгеньевич
Ведущая организация Московский государственный институт электроники и математики (технический университет)
Защита состоится «29» октября 2011 года в 10 часов на заседании Диссертационного совета Д 212.261.01 при Тамбовском государственном университете имени Тамбов, Советская, 6, Тамбовский государственный университет имени , зал заседаний диссертационного совета.
С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке Тамбовского государственного университета имени и на официальном сайте ТГУ имени http://tsu. *****.
Автореферат разослан «28» сентября 2011 года.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
доктор экономических наук,
профессор
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования.
Возрастание роли человеческого капитала в современных условиях актуализирует проблему удовлетворения потребности людей в жилье, решение которой выступает одним из наиболее значимых критериев уровня и качества жизни и в значительной мере формирует экономически активного индивидуума, его культурный, образовательный и профессиональный уровень.
В данном аспекте большое значение приобретает развитие рынка первичного жилья. Становление данного рынка в России происходит в условиях, связанных, прежде всего, с региональными особенностями (различными стартовыми условиями, географическим расположением, неравномерностью финансирования, спецификой проектирования и строительства).
Соответственно, в настоящее время становится очевидной необходимость развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья.
Экономические отношения на региональном рынке первичного жилья представляют собой сложную систему взаимосвязей между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками, кредитными учреждениями, риэлторскими фирмами и др. По своему характеру причинно-следственные связи экономических отношений объективны, и они не зависят от сознания и воли человека. Вместе с тем, эти связи реализуют свой субъективный характер в результате сознательного участия субъектов данного рынка, их экономических желаний, действий и мотиваций.
Таким образом, в настоящее время все большую актуальность приобретают вопросы теоретического и практического исследования перспектив развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья и разработки соответствующего инструментария.
Степень разработанности проблемы. Многоаспектность проблемы совершенствования экономических отношений на рынке первичного жилья требует привлечения к ее решению положений многих научных направлений из различных отраслей деятельности.
Фундаментальные основы исследования экономических отношений были разработаны классиками экономической мысли: К. Марксом, А. Маршаллом, Дж. Миллем, Д. Рикардо, А. Смитом.
Дальнейшее развитие теоретической базы исследования экономических отношений находит отражение в трудах российских ученых и государственных деятелей: , , -Барановского, , и др.
Вопросам функционирования и развития рынка жилья, изучению особенностей формирования спроса и предложения на нем уделено внимание как зарубежных ученых (Д. Дениэла, Г. Поляковского, Р. Страйка), так и российских исследователей (, , ).
Следует отметить, что формированию экономических отношений на рынке жилья в России посвящены исследования , , .
Исследованием моделей поведения потребителей как субъектов экономических отношений и их предпочтений на рынке жилья занимались , , их социальные предпосылки рассмотрены в трудах , , Дж. Коулмана, , .
Ученые , B. C. Усов использовали результаты исследования жилищных предпочтений и стратегий для разработки программ развития и регулирования экономических отношений на рынке жилья.
Проблемы экономики жилищной сферы, недвижимости нашли развитие в работах , , , и других ученых.
Специфика российской экономики обусловливает необходимость разработки теоретической и методологической базы развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья с учетом условий, сложившихся в РФ, а также определения направлений и комплекса мер по их совершенствованию.
Недостаточная изученность перечисленных проблем обусловила выбор темы, цель и задачи исследования.
Цель исследования заключается в выявлении специфики экономических отношений на региональном рынке первичного жилья и определении направлений их развития в современных условиях хозяйствования.
В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи:
– раскрыть структуру экономических отношений на региональном рынке первичного жилья;
– на основе исследования эволюции экономических отношений на региональном рынке жилья в России выделить этапы их развития;
– систематизировать факторы, сдерживающие развитие экономических отношений на региональном рынке первичного жилья;
– выделить критерии, определяющие уровень развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья;
– определить направления развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья;
– предложить организационно-экономический инструментарий обеспечения перспективного развития регионального рынка первичного жилья.
Объект исследования – экономические отношения на региональном рынке первичного жилья.
Предметом исследования выступает организационно-экономический инструментарий развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья.
Теоретическая и методологическая основы исследования. Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных экономистов, монографии, материалы международных, всероссийских и региональных научно-практи-ческих конференций по проблемам развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья и разработки соответствующих механизмов их совершенствования.
Методологическую основу исследования составляет диалектический метод познания, предопределяющий изучение экономических явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В работе были применены общенаучные методы: методы историко-логического, системно-функционального, сравнительного анализа, а также научной абстракции, индукции и дедукции, сравнения, группировки, классификации, экономико-статис-тические методы обработки информации.
Содержание диссертационной работы соответствует пункту 1.1. Политическая экономия: структура и закономерности развития экономических отношений специальности 08.00.01 – Экономическая теория Паспорта специальностей ВАК РФ.
Информационной базой исследования явились материалы статистических сборников Российской Федерации, результаты социологических исследований, опубликованные в периодической печати, научных журналах, данные специальных изданий и социально-экономические показатели, содержащиеся в работах отечественных и зарубежных ученых по исследуемой теме, а также материалы Интернет-ресурсов.
Нормативно-правовую основу диссертационной работы составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления, Постановления Правительства РФ, регламентирующие экономические отношения на рынке жилья.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в теоретико-методологическом обосновании и разработке рекомендаций по формированию организационно-экономи-ческого инструментария развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья на основе выявления их специфики.
1. Определена специфика экономических отношений на региональном рынке первичного жилья: диалектический характер взаимосвязи с субъектами инвестиционно-строительного рынка, определяющего неустойчивость рынка жилья; сочетание и взаимовлияние со вторичным (потребительским) рынком жилья; высокая дифференциация субъектов экономических отношений на рынке, в том числе по видам деятельности; взаимозависимость с системой социальных отношений; сегментация в зависимости от физических свойств жилья, уровня обслуживания, географического положения и др., обусловленная высокой степенью воздействия региональных факторов и асинхронностью развития по регионам.
2. На основе исследования эволюции экономических отношений на рынке первичного жилья выделены этапы развития данных отношений в соответствии с изменением состава субъектов и характера их деятельности: «квазирыночные отношения» (до 1991 г.); «зарождение» ( гг.); «развитие с ожиданием устойчивого роста» ( гг.); «стабилизация» (2006 г. – середина 2008 г.); «кризис» (середина 2008 – середина 2010 г.); «возрождение» (середина 2010 г. – по настоящее время), которые характеризуют переход от их стихийного возникновения к формированию профессиональной среды и основных элементов инфраструктуры.
3. Систематизированы факторы, сдерживающие развитие экономических отношений на региональном рынке первичного жилья: несовершенство инструментария развития экономических отношений на рынке; закрытость информации о сделках на рынке; многообразие и высокая значимость рисков при совершении операций с жильем; неразвитость системы финансовых инструментов
развития рынка; низкая степень активности органов государственной власти в отношении регулирования данного вида экономических отношений; значительная динамика ситуации на рынке; монополизированность рынка, определяющая высокие барьеры входа на рынок; институциональные ограничения развития рынка.
4. Предложены критерии, определяющие уровень развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья: 1) экономические (сбалансированность предложения и спроса на жилье; отсутствие «ценовых пузырей», продуцируемых как дефицитом жилья, так и повышенным инвестиционным спросом на жилье; уровень доступности; социальная ориентированность); 2) институциональные (уровень коррумпированности государственных и муниципальных служащих, решающих вопросы жилищного строительства в регионе; степень монополизированности сектора жилищного строительства и промышленности строительных материалов; степень непрозрачности предоставления земельных участков для жилищного строительства; уровень мошенничества в ходе сделок, совершаемых с жильем).
5. Определены перспективные направления и соответствующий инструментарий развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в соответствии с выделенными критериями: 1) связанные с деятельностью субъектов рынка (обеспечение дифференциации между объектами жилья как по качеству, так и по цене; переход к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости; дифференциация фирм, оказывающих услуги на региональном рынке первичного жилья; повышение законности, профессионализма и надежности деятельности всех субъектов рынка, четкое разграничение их ролей; снижение рисков на рынке при сделках с жильем за счет привлечения института страхования); 2) обеспечиваемые деятельностью органов государственной власти (совершенствование инструментария правового регулирования регионального рынка первичного жилья; разработка и реализация региональных и муниципальных программ и проектов; обеспечение поддержки фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на региональном рынке первичного жилья; создание условий для перехода к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости; совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения).
Теоретическая значимость исследования. Представленные теоретические выводы и предложения, определенные автором направления перспективного развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья Липецкой области могут послужить базой для дальнейших теоретических и прикладных разработок в данной области. Предлагаемые теоретические и методические рекомендации могут быть использованы при совершенствовании системы государственного регулирования организационно-экономических отношений на региональном рынке первичного жилья; в профессиональной деятельности менеджеров строительных, риэлторских компаний, а также в процессе переподготовки и повышении квалификации персонала.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что полученные результаты могут быть применены в качестве методической базы при разработке рекомендаций по совершенствованию деятельности федеральных и региональных органов государственной власти в направлении развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья Липецкой области:
– предложенные направления развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в России;
– организационно-экономический инструментарий развития регионального рынка первичного жилья.
Апробация работы. Теоретические выводы, полученные в результате проведенного исследования, апробированы в процессе преподавания дисциплин «Экономическая теория», «Государственное регулирование экономики» в ТГУ имени , в практической деятельности федеральных и региональных органов власти, что подтверждено справками о внедрении.
Публикации. По результатам диссертационного исследования опубликовано 7 работ общим объемом 5,1 п. л. (авторский объем 4,2 п. л.), в том числе 3 работы (авторским объемом 2,2 п. л.) в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Структура и объем диссертационной работы были определены в соответствии с необходимостью решения поставленных научных задач. Работа построена по проблемно-тематическому принципу и имеет следующую структуру:
Введение
Глава 1. Специфика экономических отношений на региональном рынке первичного жилья
1.1. Субъект-объектная структура экономических отношений на региональном рынке первичного жилья: особенности и условия формирования
1.2. Эволюция экономических отношений на региональном рынке жилья в России
1.3. Современные тенденции и факторы, сдерживающие развитие экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в РФ
Глава 2. Вектор развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья
2.1. Уровень развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья: критерии оценки
2.2. Приоритетные направления развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья
2.3. Организационно-экономический инструментарий развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья
Заключение
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ,
СОДЕРЖАЩИЕСЯ В ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЕ,
И ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
Во-первых, определена специфика экономических отношений на региональном рынке первичного жилья.
Экономические отношения на региональном рынке жилья представляют собой систему определенным образом организованных взаимодействий между субъектами по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья в регионе.
В структуре экономических отношений на региональном рынке жилья можно выделить две составляющие: первичную, которая характеризует появление нового жилья как товара на рынке, и вторичную, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).
Под субъект-объектной структурой экономических отношений на региональном рынке первичного жилья следует понимать социально-экономическую систему взаимоотношений между их основными субъектами, отражающую их цели, разнонаправленные, но встречно-согласующиеся интересы, характер, формы организации и взаимодействия по поводу движения объектов рыночных связей.
Данная система отношений включает в себя следующие структурные элементы: объекты жилья, экономические субъекты, виды деятельности; инфраструктуру (рис. 1).
Рис. 1. Субъект-объектная структура экономических отношений
К экономическим субъектам регионального рынка первичного жилья относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государство , кредитно-финансовые институты, неформальные институты.
Государство как защитник и гарант национальных экономических интересов обеспечивает общие условия реализации экономических интересов субъектов рынка жилья, а также непосредственно участвует в их согласовании.
Профессиональными участниками рынка являются риэлторские фирмы, оценщики, дилеры и другие посредники.
Неформальные институты – некоммерческие профессиональные объединения его субъектов – Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, целью которых является формирование профессионального рынка недвижимости и координация деятельности его участников на современной правовой основе и принципах деловой этики.
Региональный рынок первичного жилья в экономике выполняет следующие функции: эффективное решение социальных задач создания и использования потребительских свойств нового жилья; отчуждение полных или частичных прав собственности нового жилья от одного экономического субъекта к другому и защиту прав собственников; свободное рыночное ценообразование на первичное жилье; перераспределение инвестиционных потоков между альтернативными объектами жилья.
Главными особенностями экономических отношений на региональном рынке первичного жилья являются:
· диалектический характер взаимосвязи их субъектов с инвестиционно-строительным рынком, определяющим их неустойчивость;
· сочетание и взаимовлияние со вторичным (потребительским) рынком жилья;
· высокая дифференциация субъектов рынка, в том числе по видам деятельности;
· взаимозависимость с системой социальных отношений;
· сегментация в зависимости от физических свойств жилья, уровня обслуживания, географического положения и др.
Во-вторых, на основе исследования эволюции экономических отношений на рынке первичного жилья выделены этапы развития данных отношений в соответствии с изменением состава субъектов и характера их деятельности.
Началом становления экономических отношений на региональном рынке жилья в России можно считать 1991 г., когда в стране стартовала массовая безвозмездная приватизация жилищного фонда (принятие закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (от 01.01.2001 г. № 000-1).
Вместе с тем, до 1991 г. имели место «квазирыночные отношения», при которых в условиях отсутствия собственности на квартиры механизм обращения обеспечивал институт обмена жилыми помещениями, включавший, в том числе, и теневую денежную составляющую.
Получив право на покупку квартир, земельных участков, жилых домов граждане СССР не имели права свободной их продажи, то есть права распоряжения имуществом.
В 1990 г. «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 г., Гражданский кодекс РФ 1994 г., Градостроительный кодекс РФ 1998 г.) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.
Первоначально сформировалась материальная база регионального рынка первичного жилья в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента – коммерческое строительство и продажа объектов. В дальнейшем формировался рынок вторичного жилья – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.
Таким образом, исследования особенностей экономических отношений на региональном рынке жилья в России показывают, что их развитие осуществлялось неравномерно. В диссертационном исследовании выделены этапы их развития в соответствии с изменением состава субъектов рынка и характера их деятельности: «квазирыночные отношения» (до 1991 г.) – действие механизма теневого обмена жилой недвижимости, в том числе, в денежной форме, в условиях отсутствия собственности на жилье; «зарождение» ( гг.) – формирование активного спроса как на первичном, так и на вторичном рынках, сверхвысокие темпы прироста цен, наличие незначительной доли организованного регионального рынка; «развитие с ожиданием устойчивого роста» ( гг.) – начало динамичного развития первичного рынка, значительный рост организации рынка; появление реального платежеспособного спроса; «стабилизация» (2006 г. – середина 2008 г.) – баланс активности рынков первичного и вторичного жилья, превышение предложения над спросом на первичном рынке, законодательное оформление рынка, начало взаимодействия с финансовым рынком, весь спектр предпринимательской деятельности на рынке, предел уровня цен; «кризис» (середина 2008 – середина 2010 г.) – резкое падение спроса на жилую недвижимость с одновременным ростом цен; «возрождение» (середина 2010 г. – по настоящее время) – появление тенденций развития, сложившаяся профессиональная среда и основные элементы инфраструктуры.
Характеристики экономических отношений на всех этапах их развития представлены в таблице 1.
Итак, современное состояние регионального рынка жилья может быть охарактеризовано определенной динамикой развития, структурой, сложившейся профессиональной средой и сформировавшимися основными элементами инфраструктуры.
В-третьих, систематизированы факторы, сдерживающие развитие экономических отношений на региональном рынке первичного жилья.
В целом, экономические отношения на региональном рынке первичного жилья детерминированы действием следующих факторов: институциональные (нормативно-правовая база, развитость социальных институтов и степень стратификации общества); макро - и мезоэкономические (экономическое развитие страны и региона, деловая активность, процентная ставка, темп инфляции); кредитно-финансовые (развитие финансовой инфраструктуры рынка жилья, механизмов финансирования и кредитования); фискальные (система налогообложения; налоговые льготы, стимулирующие инвестиции в жилье); социально-политические (платежеспособность населения, рост цен на жилье, «поляризация» общества и «фильтрация» жилых районов по уровню доходов населения).
Таблица 1
Характеристика этапов развития экономических отношений
на региональном рынке жилья в России
Характеристики рынка | «Квазирыночные отношения (до 1991 г.) | «Зарождение» ( гг.) | «Развитие с ожиданием устойчивого роста» ( гг.) | «Стабилизация» (2006 г. – середина 2008 г.) | «Кризис» (середина 2008 – середина 2010 г.) | «Возрождение» (середина 2010 г. – по настоящее время) |
Прирост количества сделок | Низкий рост | Быстрый рост | Умеренный рост | Стабилизация | Резкое падение | Умеренный рост |
Соотношение спроса и предложения – на вторичном рынке – на первичном рынке | Спрос выше предложения Спрос выше предложения | Спрос выше предложения Спрос выше предложения | Предложение существенно опережает спрос Спрос выше предложения | Относительное равновесие Предложение превышает спрос | Относительное равновесие Спрос выше предложения | Относительное равновесие Относительное равновесие |
Соотношение цен первичного и вторичного рынков | Государственное регулирование цен | Цены вторичного рынка существенно выше | Цены вторичного рынка меньше или равны ценам первичного | Дифференциация, динамическое равновесие | Доля операций на вторичном рынке в общем объеме операций возросла, рост спроса вызвал рост цен | Дифференциация, динамическое равновесие |
Состояние законодательной базы | Отсутствие | «Правовой вакуум» | Фрагментарность | Завершение формирования, совершенствование | Совершенствование | Совершенствование |
Спектр предпринимательской деятельности на рынке | Отсутствие | «Риэлторская» (не дифференцирована) | Брокеры, оценщики, девелоперы | Весь спектр профессиональной деятельности | Весь спектр профессиональной деятельности | Весь спектр профессиональной деятельности |
Доля организованного рынка | Фрагментарно | Незначительна | 25-30% | Около 50% | Около 50% | Около 50% |
Уровень конкуренции на рынке | Чрезмерно низкий | Низкий | Умеренный | Высокий | Высокий | Высокий |
Уровень рисков при сделках с недвижимостью | Высокий | Высокий | Средний | Относительно высокий | Высокий | Относительно высокий |
Взаимодействие рынка недвижимости и финансового рынка | Отсутствует | Практически отсутствует | Единичные случаи | Налаживание постоянного взаимодействия | Налаживание постоянного взаимодействия | Налаживание постоянного взаимодействия |
В рамках диссертационного исследования было произведено анкетирование населения Липецкой области о реальных планах относительно улучшения своих жилищных условий на ближайшую перспективу, которое представляет существенный интерес для прогнозирования развития регионального рынка первичного жилья. По данным проведенного исследования 22,28% респондентов планируют покупку квартиры. Из них 15,72% предполагают покупку на рынке первичного жилья, 7,14% – на рынке вторичного жилья. В целом же покупке жилья на рынке первичного жилья отдали предпочтение 72,86% опрошенных, покупке на рынке вторичного жилья – 27,14%.
Рынок первичного жилья Липецкой области в настоящее время, несмотря на произошедший кризис, активно развивается (табл. 2).
Таблица 2
Показатели динамики строительства объектов жилой
недвижимости в Липецкой области в гг.
Показатели | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
Число построенных квартир | - | 3776 | 4095 | 4398 | 3339 |
Общая площадь построенных квартир, тыс. кв. м. | 229,76 | 287,2 | 319,8 | 388,8 | 303,9 |
В 2010 г. в Липецкой области построено и введено в эксплуатацию 736 тыс. кв. м жилья, что составило 101% к уровню 2009 г. Из них 512 тыс. кв. м или 70% – жилье, построенное индивидуальными застройщиками. Ввод жилья составил 0,64 кв. м на человека.
По уровню ввода жилья на душу населения Липецкая область заняла пятое место среди субъектов Российской Федерации.
Вместе с ростом доходов населения увеличиваются и расходы на покупку жилой недвижимости (табл. 3).
Таблица 3
Расходы населения Липецкой области на покупку
жилой недвижимости, млрд. руб.
Год | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
Доходы всего | 11011 | 17699 | 25167 | 32400 | 40400 |
Расходы на покупку жилой недвижимости | 86,9 | 253,2 | 344,1 | 583,2 | 727,2 |
Несмотря на результаты, достигнутые в жилищном строительстве, значительная часть населения области проживает в условиях, не удовлетворяющих современным требованиям.
На основе исследования тенденций и закономерностей развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в РФ, выделены факторы, сдерживающие их развитие (табл. 4).
Таблица 4
Факторы, сдерживающие развитие
экономических отношений на региональном рынке
первичного жилья в России
Фактор | Результат влияния фактора |
Несовершенство регионального инструментария развития рынка | – снижение уровня доступности жилья для основной массы населения региона; – отсутствие дифференцированного подхода к реализации программ и проектов развития экономических отношений в зависимости от уровня социально-экономического развития региона; – низкие объемы жилищного строительства; – наличие противоречий, связанных с ростом цен, несоответствием им уровня доходов покупателей жилья, недостаточностью их сбережений и, как следствие, отсутствием платежеспособного спроса на объекты жилой недвижимости в региональном разрезе; – пассивная политика и нерыночная ориентация местных органов управления. |
Закрытость информации о сделках на рынке | – наличие теневой экономической активности на рынке; – отсутствие информационной осведомленности об изменениях конъюнктуры рынка при принятии решений о совершении сделок с жилой недвижимостью; – отсутствие достоверных данных в разрезе муниципальных образований о структуре жилищного фонда, плотности заселения жилищного фонда, демографическом движении населения, физическом состоянии жилищного фонда и т. д. |
Многообразие и высокая значимость рисков при совершении операций с жильем | – сдерживание инвестиционной активности субъектов экономических отношений на региональном рынке первичного жилья; – увеличение доли сделок на рынке вторичного жилья; – низкая эффективность института страхования хозяйственных рисков. |
Неразвитость системы финансовых инструментов развития рынка | – отсутствие возможности повышения платежеспособности покупателей первичного жилья; – действующий механизм кредитования сужает круг заемщиков; – слабое консалтинговое сопровождение кредита; – недостаточная активность банков; – недостаточные объемы ипотечного кредитования для решения задачи развития регионального рынка первичного жилья. |
Монополизированность рынка | – наличие высоких барьеров входа на рынок; – сдерживание экономической активности новых участников рынка. |
Институциональные ограничения развития рынка (масштабная коррупция, мошенничество) | – использование коррупционных инструментов на рынке; – значительная доля теневого сегмента рынка. |
Несовершенство законодательства по обеспечению гарантий прав частной собственности | – использование законодательных пробелов; – сложность или невозможность управления объектом жилья в точном соответствии с законом без каких-либо нарушений (налогообложение, лицензии, разрешения, требования, справки и т. д.). |
Таким образом, в диссертационном исследовании систематизированы факторы, сдерживающие развитие экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в России: несовершенство регионального инструментария развития рынка; низкая степень активности органов государственной власти в отношении регулирования регионального рынка первичного жилья; закрытость информации о сделках на рынке; многообразие и высокая значимость рисков при совершении операций с жильем; неразвитость системы финансовых инструментов развития рынка; значительная динамика ситуации на рынке; монополизированность рынка, определяющая высокие барьеры входа на рынок; институциональные ограничения развития рынка.
В-четвертых, предложены критерии, определяющие уровень развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья.
Условно критерии, определяющие уровень развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья, могут быть разделены на две группы: экономические и институциональные.
Что касается экономических параметров, то, прежде всего, жилье не должно являться дефицитным товаром, то есть спрос и предложение на рынке должны быть сбалансированы. Выполнение этого условия возможно при наличии большого объема жилищного фонда, накапливаемого посредством активного жилищного строительства за достаточно продолжительный период времени. Например, средняя жилищная обеспеченность в России в 2 раза ниже, чем в Германии (40 кв. м/чел.)[1]. При фактической годовой строительной активности 0,3 кв. м/чел. достижение уровня Германии и преодоление состояния дефицита России потребуется больше 60 лет. Обратим особое внимание на тот факт, что при возрастающем индексе деловой активности с 57% (2000 г.) до 75% (2009 г.) объемы жилищного строительства увеличились соответственно с 30,3 млн. кв. м до 61 млн. кв. м. Таким образом, «цена» одного процентного пункта индекса составляет 1,72 млн. кв. м нового жилья. Допуская, что индекс деловой активности достигнет 100%, потенциальный объем строительства, по предварительным расчетам, составит 104 млн. кв. м.
Об уровне развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья свидетельствует отсутствие «ценовых пузырей», продуцируемых как дефицитом жилья, так и повышенным инвестиционным спросом на жилье. Негативный эффект «ценовых пузырей» заключается в разбалансировке уровня цен и показателей доступности жилья для домашних хозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вместе с тем, при отсутствии дефицита жилья негативное влияние «ценового пузыря», порожденное инвестиционной привлекательностью жилой недвижимости, менее существенно, чем в условиях нехватки жилых помещений. В этом смысле мировой финансовый кризис 2008 г. на российском рынке первичного жилья отчасти нивелировал «инвестиционный» элемент «ценового пузыря», но не затронул его «дефицитную» часть.
Третьей характеристикой развитых экономических отношений на региональном рынке первичного жилья выступает уровень доступности жилья. В развитых странах, а соответственно для развитых рынков жилья, применяется индекс доступности жилья с кредитом, показывающий возможность среднего домашнего хозяйства оплачивать ипотечный кредит, выданный банком на приобретение индивидуального дома.
Четвертая характеристика экономических отношений на региональном рынке первичного жилья – степень его социальной ориентированности, а именно – уровень жилищного неравенства домашних хозяйств. Во многом размер жилищной дифференциации домохозяйств определяется их доходным неравенством, оцениваемым по методике индекса Джини.
Институциональные параметры развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья трудно поддаются количественной оценке. Тем не менее, по своей значимости они не уступают, а в некоторых случаях могут определять экономические переменные. К таковым нами отнесены: 1) уровень коррумпированности государственных и муниципальных служащих, решающих вопросы жилищного строительства на территории; 2) степень монополизированности регионального рынка первичного жилья; 3) степень непрозрачности предоставления земельных участков для жилищного строительства; 4) уровень мошенничества в ходе сделок, совершаемых с жильем.
В-пятых, определены перспективные направления и соответствующий инструментарий развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья в соответствии с выделенными критериями.
В диссертационном исследовании обосновано, что в современных российских условиях основной акцент в обеспечении развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья должен быть сделан на два приоритетных направления:
1) целенаправленная деятельность субъектов рынка:
· по обеспечению дифференциации между объектами жилья, как по качеству, так и по цене (с одной стороны, на рынке уже появляются и будут востребованы в дальнейшем объекты действительно элитного класса, соответствующего мировым стандартам, с другой стороны, возможно, будет происходить снижение цен на типовое жилье и жилье низкого качества);
· по переходу к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости. Технология активного ценообразования на жилищно-строительную продукцию состоит в следующем. Сведения о ценах на жилье (их источники – договоры о сделках купли-продажи, пресса и т. д.), аккумулированные в информационном блоке с помощью системы мониторинга цен на жилье, обрабатываются с применением нормативно принятой методики оценки, в основе которой лежит построенная для исследуемого рынка жилья модель. Затем она доводится до потребителя в форме среднерыночных показателей стоимости жилья данного вида. Эта информация, в свою очередь, влияет на стоимость строительной продукции. Имеется и обратная связь: цены регионального рынка первичного жилья в определенной мере формируют (особенно в условиях недостаточности информации) цены рынка вторичного жилья;
· по дифференциации фирм, оказывающих услуги на региональном рынке первичного жилья (необходимо выделение крупных фирм, тесно связанных с банковской сферой и выполняющих целый ряд таких операций на рынке, как строительство, реконструкция, управление недвижимостью, отчасти брокерские услуги
, и выделение малых фирм, в основном, занятых брокерской деятельностью; трансформация фирм, изменение принципов взаимоотношений между фирмой и агентами, превращение брокера в ведущее лицо на рынке посреднических услуг при операциях с жилой недвижимостью; продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на региональном рынке первичного жилья, организующих и управляющих процессами развития жилой недвижимости, но не участвующих в них как подрядные организации);
· по повышению законности, профессионализма и надежности деятельности всех субъектов рынка, четкое разграничение их ролей;
· по снижению рисков на рынке при сделках с жильем за счет привлечения института страхования в силу следующих процессов: отказа брокерских фирм от несвойственных им функций, прежде всего, связанных с движением средств по сделкам; развития как отдельного бизнеса оказания услуг по проведению расчетов при сделках; появление и развитие государственных и частных организаций, оказывающих информационные услуги на рынке; развитие систем регистрации и страхования прав на жилую недвижимость;
2) деятельность органов государственной власти:
· по совершенствованию инструментария правового регулирования регионального рынка первичного жилья;
· по разработке и реализации региональных и муниципальных программ и проектов;
· по обеспечению поддержки фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на региональном рынке первичного жилья;
· по созданию условий для перехода к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости;
· по совершенствованию системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения).
Для создания условий эффективного функционирования и развития Липецкого рынка первичного жилья в диссертационном исследовании предложен инструментарий, предполагаемый для реализации органами государственной власти, включающий организационно-экономический, институциональный, финансовый и социальный блоки (табл. 5).
Таблица 5
Инструментарий развития экономических отношений
на региональном рынке первичного жилья
Блок | Раскрытие блока инструментария |
Организационно-экономический блок | 1. Проведение выборочного анализа социально-демографической структуры населения с целью выявления потребностей населения в первичном жилье. 2. Переход к механизму активного ценообразования на всех этапах существования жилой недвижимости, предусматривающему: · формирование системы мониторинга цен на первичное жилье при непосредственном участии в этом процессе государственных и муниципальных органов; · освобождение этого сегмента рынка от влияния теневой экономики. Это достигается обеспечением доступности информации о ценах на жилье, складывающихся на территории города и региона, источником которой может выступать местная пресса, риэлторские фирмы и другие профессиональные участники рынка недвижимости; · повышение осведомленности населения в области цен на первичную жилую недвижимость. Этого можно добиться посредством разработки и внедрения в практику деятельности учреждений технической инвентаризации и регистрации сделок с недвижимостью экономически обоснованных программ оценки жилья. 3. Создание благоприятных условий и эффективных стимулов за счет предоставления налоговых льгот, государственных гарантий, субсидирования процентной ставки по привлекаемым кредитам для реализации инвестиционных проектов на региональном рынке первичного жилья. |
Институциональный блок | 1. Совершенствование инструментария правового регулирования регионального рынка первичного жилья. 2. Обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан. 3. Развитие института частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников на региональном рынке первичного жилья. |
Финансовый блок | 1. Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников). 2. Совершенствование существующего механизма ипотечного кредитования с расширением его по территории региона. 3. Содействие развитию жилищно-накопительных объединений граждан, позволяющих гражданам как накопить средства на первоначальный взнос при строительстве жилья, так и получить ссуду на оплату стоимости строительства жилья. |
Социальный блок | 1. Создание условий для развития регионального рынка первичного жилья, оказание реальной помощи в приобретении первичного жилья, стимулирование развития систем жилищного кредитования через жилищные сертификаты, ипотеку, муниципальные займы. 2. Разработка и внедрение механизмов, позволяющих консолидировать средства из различных источников и обеспечить их эффективное использование в приобретении первичного жилья для незащищенных слоев населения. |
ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА
Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:
1. , Толстых развития регионального рынка жилья // Вестн. Тамб. ун-та. Сер.: Гуманитар. науки. Тамбов, 2011. Вып– 1,0 п. л. (авт. – 0,7 п. л.).
2. Жиденко экономических отношений на рынке первичного жилья в России // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2011. № 7. – 0,8 п. л.
3. Жиденко направления развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья // Социально-экономические явления и процессы. Тамбов, 2011. № 8. – 0,7 п. л.
Прочие публикации
по теме диссертационного исследования:
4. Жиденко развития и особенности рынка первичной недвижимости в Российской Федерации и в Липецкой области // Сборник трудов кафедры финансов и налогообложения. Тамбов: Изд-во ТГУ им. , 2009. № 5. – 0,9 п. л.
5. , Толстых спроса и предложения на рынке жилищного строительства в Липецкой области // Практические вопросы финансового менеджмента: мат-лы заседания Круглого стола. Тамбов: Изд. дом ТГУ им. . 2009. – 1,0 п. л. (авт. 0,9 п. л.).
6. , Толстых затратного ценообразования на рынке жилья // Экономическое прогнозирование: модели и методы: мат-лы междунар. науч.-практич. конф. Воронеж: Изд.-полиграф. центр ВГУ. 2010. – 0,5 п. л. (авт. 0,4 п. л.).
7. Жиденко развития экономических отношений на региональном рынке первичного жилья: критерии оценки // Сборник трудов кафедры политической экономии и мирового глобального хозяйства. Тамбов: Изд-во ТРОО «Бизнес-Наука-Общество», 2011. № 2. – 0,7 п. л.
Подписано в печать 26.09.2011 г. Формат 60´84/16. Объем 1,45 п. л.
Тираж 100 экз. Заказ № 000. Бесплатно.
[1] http://urban-planet. org
