Ссылка на резервное размещение материала

Всероссийская политическая партия «Единая Россия»

КОНЦЕПЦИЯ

Национальной программы социальных инвестиций в жилищную сферу

«СВОЙ ДОМ»

Москва, 2005 год

I. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ПРОГРАММЫ... 3

II. СОСТОЯНИЕ РОССИЙСКОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ: ПРОБЛЕМЫ И ВОЗМОЖНОСТИ. 5

1. Сегодняшнее состояние жилищного фонда и строительной отрасли в Российской Федерации. 5

2. Технологические и организационные возможности увеличения объёмов жилищного строительства. 5

2.1. Высотное строительство. 5

2.2. Малоэтажное строительство. 6

2.3. Затраты на строительство и эксплуатацию, как основной и абсолютно естественный фактор доступности. 6

3. Инвестиционный потенциал населения России и механизмы финансирования строительства. 7

3.1. Накопительная модель финансирования. 8

3.2. Ипотечная модель финансирования. 8

III. НАЦИОНАЛЬНАЯ ПРОГРАММА СОЦИАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНУЮ СФЕРУ «СВОЙ ДОМ»: ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И МЕХАНИЗМЫ РЕАЛИЗАЦИИ. 9

1. Концепция частно-государственного партнёрства с целью реализации Программы. 10

1.1. Подпрограмма «Социальной ипотеки» (Подпрограмма СИ). 10

1.2. Подпрограмма «Государственной имущественной ипотеки» (Подпрограмма ГИИ). 14

1.3. Подпрограмма «Социального частно-государственного партнёрства» (далее –Программа СЧГП) 15

2. Организационные мероприятия. 16

I. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ПРОГРАММЫ

В предвыборной программе Политической партии «Единая Россия», принятой на III Съезде 20 сентября 2003 г., одной из важнейших задач партии в сфере социальной политики определено обеспечение россиян доступным жильем: «Дефицит жилья и чрезмерно высокие цены на него - явления взаимосвязанные: чем больше будет строиться жилья, тем ниже будут цены. Сегодня в России жилую площадь более 30 кв. м. на каждого члена семьи имеет только 3% семей. Новое жилье недоступно для значительной части населения страны. А крепость семьи, как известно, в высокой степени зависит от жилищных условий. НЕОБХОДИМО, ЧТОБЫ ПОКУПКА ЖИЛЬЯ БЫЛА ДОСТУПНА ОБЫЧНОМУ РАБОТАЮЩЕМУ ЧЕЛОВЕКУ СО СРЕДНЕЙ ЗАРПЛАТОЙ.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Мы планируем одновременно снижать цены на жилье и развивать кредитование (обычное и ипотечное) тех, кто нуждается в жилье. Ипотека и долгосрочный недорогой кредит - основные методы решения жилищной проблемы, принятые во всех развитых странах. В России они тоже станут основным. Мы планируем снизить проценты по ипотеке, сделать ее доступной для большинства населения.

Одновременно мы намерены принять комплекс мер для снижения цен на жилье. Этого можно достичь, развивая строительный сектор. При этом следует сохранить в целом рентабельность жилищно-строительного бизнеса, используя налоговые и кредитные льготы, чтобы увеличить количество застройщиков и темпы строительства. Одновременно мы планируем ужесточить антимонопольные меры и усилить меры защиты покупателей жилья от недобросовестных застройщиков».

26 мая 2004 г., выступая с Посланием Федеральному Собранию, Президент Российской Путин особо остановился на жилищной проблеме и указал основные пути ее решения. «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем, - отметил Президент, - Это по-прежнему – очень болезненный вопрос для большинства людей в России.

Благоустроенное жилье важно и для отдыха, и для работы, и для создания нормальной семьи. Между тем даже нынешний рост доходов не всегда позволяет людям приобретать жилье и улучшать его качество, отсюда низкая мобильность населения, не позволяющая людям перемещаться по стране в поисках подходящей работы.

Очень многие люди, надо признать это, все еще живут в ветхих, аварийных домах и квартирах. Строится мало, а то, что строится, еще часто не отвечает современным стандартам безопасности и качества. Причем новое жилье могут позволить себе купить лишь люди с высокими доходами. Отсутствие такой возможности у молодых семей сказывается на их планах по рождению детей. И еще довольно часто в одной квартире вынуждены проживать сразу несколько поколений.

Вывод очевиден: старые методы и подходы – они и раньше-то не решали проблему, а сегодня – попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади, и обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья.

Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, приобрести – за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Какие действия здесь надо предпринять? В целом они известны. В общих чертах их назову.

Первое. Нужны финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Нужны ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования – как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования – такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг. Нужно все это делать.

Второе. Необходимо разрушить монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры – все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.

Третье. Принципиальным вопросом являются гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

И, наконец, последнее. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности – молодых семей. Кое-что мы начали в этом отношении делать, пока совершенно недостаточно. Нужно наращивать эти усилия».

Таким образом, увеличение объёмов жилищного строительства является одним из системообразующих факторов социально-экономического развития государства и общества. Важность решения этой задачи в очередной раз было подчёркнута Президентом Российской Федерации на заседании Государственного совета, прошедшего 19 апреля 2005 года (I): «…жилье – это вопрос фундаментальных условий жизни людей. Его решение традиционно влияло и продолжает влиять на общий экономический и политический климат в стране. ... Нашей ключевой задачей является формирование в стране масштабного рынка доступного жилья. Это значит:

Должны быть созданы такие правовые, финансово-экономические и организационные условия, которые помогли бы большинству российских семей самостоятельно приобрести жилье, отвечающее их финансовым возможностям и личным представлениям о комфорте.

Кроме того, они должны иметь возможность приобрести его там, где проживание отвечает интересам их работы, учебы и, в целом, их жизненным планам. Это крайне важно и для государства. Подвижность населения в современных условиях, в условиях современной экономики – одно из ключевых условий эффективного развития.

Приоритетом в действиях государства должно также становиться обеспечение жильем малоимущих семей, в том числе в соответствии с ранее принятыми государственными обязательствами. Хочу обратить ваше внимание на то, что от принятых ранее на себя обязательств государство не отказывается, не имеет права отказываться.

Несмотря на то, что в основном удалось заложить правовой фундамент модернизации жилищной сферы, в последнее время стала заметна тенденция к замедлению начавшихся позитивных изменений».

Политическая партия «Единая Россия» исходит из того, что ключ к решению проблемы обеспечения населения доступным жильем – в четком определении приоритетов жилищного строительства, основанном на анализе положения дел на рынке жилья и состояния строительной индустрии.

II. СОСТОЯНИЕ РОССИЙСКОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ: ПРОБЛЕМЫ И ВОЗМОЖНОСТИ.

1. Сегодняшнее состояние жилищного фонда и строительной отрасли в Российской Федерации.

Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает порядка 3 миллиардов квадратных метров, что составляет более 30% всего воспроизводимого недвижимого имущества Российской Федерации.

Если в 1995 году ветхий и аварийный жилищный фонд составлял 37,7 млн. м2, то в настоящее время он насчитывает порядка 90 млн. м2, в котором проживает не менее 5 млн. человек, при этом не менее 10 млн. м2 жилья, в котором проживает от 500 до 700 тысяч граждан ежегодно (по факту) переходит в категорию аварийного и ветхого.

В очереди на улучшение жилищных условий по состоянию на 1 января 2004 года
находилось 4,5 млн. семей (8,9% их общего количества). Для удовлетворения потребностей в жилье указанной категории граждан потребуется обеспечить строительство не менее 300 млн. кв. м жилья.

Таким образом, для обеспечения только ранее принятых гарантий в обеспечении жильём граждан необходимо обеспечить строительство порядка 400 млн. кв. м жилья, плюс жильё, ежегодно переводимое в разряд ветхого и аварийного.

Строительная отрасль относится к системообразующим компонентам Российской экономики. В 2004 году на строительство приходилось порядка 8,2% ВВП, в отрасли работает 7,9% трудоспособного населения. Доля строительного комплекса в региональном валовом продукте составляет от 3 до 15 процентов.

Общий объём жилищного строительства в 2000 году по сравнению с серединой 80-х годов упал практически в два раза (когда этот показатель составлял 60 млн. м2). Если объем жилищного строительства в 2001 году составлял 31 млн. м2 жилья, в 2002 году - 33,7 млн. м2, в 2003 году - 36,3 млн. м2 и порядка 41 млн. м2 в 2004 году.

Особенностью строительной отрасли является её непосредственное и значительное влияние на валовое промышленное производство и на доходы бюджетов всех уровней, т. к. общие бюджетные поступления от её деятельности составляют от 40 до 60% от общего объёма реализации в отрасли.

Строительный комплекс имеет ключевое значение для развития целого ряда смежных отраслей: ЖКХ, производства стройматериалов, транспорта, энергетики, социальной сферы и др. Совокупный вклад отраслей, напрямую связанных со строительством, в экономику страны составляет до 30% ВВП.

2. Технологические и организационные возможности увеличения объёмов жилищного строительства.

Мировая практика жилищного строительства развивается по двум основным направлениям высотное и малоэтажное строительство.

2.1. Высотное строительство.

При формировании политики жилищного строительства данное направление исторически сложилось в нашей стране как основное. В общем объёме жилищного строительства за 2004 год данное направление составило ~ 70%.

Рассматривая высотное строительство с точки зрения возможности увеличения объёмов строительства следует отметить, что такое увеличение носит чрезвычайно инерционный характер, что обусловлено рядом факторов производственного и непроизводственного свойства, а именно:

· Отсутствие в большинстве регионов свободных строительных площадок с подготовленной инженерной инфраструктурой и разработанной градостроительной концепцией, необходимой для крупномасштабного строительства и, как следствие этого, значительные финансовые и временные затраты на их подготовку;

· В свою очередь, указанные факторы значительно осложняют построение эффективных финансовых моделей реализации строительных проектов.

· Неэффективная, чаще всего монопольная организация системы строительства и реализации;

· Технологическая отсталость отрасли.

2.2. Малоэтажное строительство.

Данное направление в наибольшей степени соответствует мировым тенденциям развития строительной отрасли и потребительским предпочтениям граждан и, кроме того, по сравнению с высотным строительством позволяет значительно сократить сроки, необходимые для подготовки правоустанавливающих документов и необходимой инженерной инфраструктуры. В этом смысле малоэтажное строительство в наибольшей степени обеспечивает саму возможность значительного увеличения объёмов жилищного строительства в ближайшей временной перспективе.

Кроме того, важными преимуществами малоэтажного строительства является:

· Практически неограниченное (даже в наиболее привлекательных регионах) количество свободных земельных участков под застройку;

· Возможность быстрой организации производственных мощностей, необходимых для строительства;

· Возможность построения эффективных финансовых моделей реализации проектов, т. к. в этом случае сами земельные участки под застройку являются ликвидным финансовым активом;

· Неограниченная (особенно для российских условий) сырьевая база для строительства;

· Технологическая гибкость, обеспечивающая практически неограниченный спектр архитектурных и проектных решений при строительстве.

· Возможность значительного сокращения сроков производства строительных работ.

2.3. Затраты на строительство и эксплуатацию, как основной и абсолютно естественный фактор доступности.

Для определения базовых параметров себестоимости строительства целесообразно рассмотреть упрощённый состав затрат для каждого из рассматриваемых типов:

«Чистая» себестоимость строительства.

При использовании современных технологий малоэтажного строительства, даже с учётом приобретения прав на земельные участки под строительство и обустройства индивидуальных систем инженерного обеспечения, средняя себестоимость строительства составляет 250-300 $/кв. м. В условиях значительного роста цен на основные комплектующие, используемые в высотном строительстве, а также значительной доли транспортной и энергетической составляющей в составе затрат, сегодняшняя минимальная себестоимость в высотном строительстве составляет 350-450 $/кв. м (в зависимости от используемой технологии). С учётом коэффициента, учитывающего соотношение общих и полезных площадей в объекте строительства (который редко составляет менее чем 0,85), данный показатель составляет 410-530 $/кв. м.

Использование существующей инженерной инфраструктуры.

Малоэтажное строительство. При данном (общем) характере рассмотрения можно сказать, что указанные затраты учтены в п.4.1.а. Высотное строительство. В зависимости от конкретных условий данные затраты составляют от 20 до 100 $/кв. м.

Затраты на восстановление существующих инженерных сетей («обременения»).

Малоэтажное строительство. В среднем от 5 до 20 % площадей (или денежный эквивалент). С учётом себестоимости строительства это показатель составит 12-50 $/кв. м. Высотное строительство. В зависимости от конкретных условий данные затраты составляют от 20 до 200 $/кв. м.

Итоговая средняя себестоимость строительства.

Малоэтажное строительство – 310 $/кв. м. Высотное строительство – 640 $/кв. м.

Затраты на эксплуатацию.

Оценка существующих затрат на использования индивидуальных систем инженерного обеспечения показывает, что суммарные затраты по оплате указанного типа услуг в среднем в несколько раз ниже, чем при использовании централизованных систем инженерного и коммунального обслуживания (не говоря о качестве предоставляемых услуг и проблем, которые могут возникать в связи с состоянием существующей инженерной инфраструктуры).

4. Инвестиционный потенциал населения России и механизмы финансирования строительства.

Принятие в июле 1991 года Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» послужило началом приватизации жилья гражданами, что в значительной степени изменило структуру жилищного фонда по формам собственности.

По данным Госстроя РФ на 2001 год, частный жилищный фонд Российской Федерации в денежном выражении, в существующих на тот период ценах, оценивался не менее чем в 200 млрд. долларов США. При этом сумма денежных накоплений населения, заинтересованного в приобретении жилья на доступных условиях, составляла от 50 до 150 млрд. долларов США.

Основываясь на представленных данных допустимо предположить, что сумма денежных средств населения, которая может быть использована на строительство жилья в случае создания доступных условий его приобретения, может составить от 100 до 300 млрд. долларов США.

Если предположить, что указанные средства будут использовано в качестве 30% первоначального взноса на приобретение жилья, то общая сумма инвестиций в этом случае может составить от 350 до 1.000 млрд. долларов США.

В случае, когда доля жилья, приобретаемого на доступных условиях в общих объёмах жилищного строительства составляет 70%, а средняя его стоимость составляет 500 $/кв. м, для удовлетворения существующего платёжеспособного спроса населения потребуется обеспечить строительство от 1.000 до 2.900 млн. кв. м жилья.

Существующие объёмы жилищного строительства и годовые темпы его прироста в основном обеспечивают потребности граждан, способных приобрести жильё за счёт собственных средств, без привлечения средств заёмных источников.

Перспективы увеличения объёмов жилищного строительства и создание доступных условий приобретения жилья гражданами Российской Федерации связываются, прежде всего, с созданием возможности привлечения заёмных средств под залог самой приобретаемой недвижимости, т. е. с ипотекой.

В зависимости от источников займа ипотечные модели разделяются на накопительную и чисто ипотечную, что впрочем, не исключает их комбинированного использования, которое в сегодняшних условиях является наиболее перспективным.

4.1. Накопительная модель финансирования.

В соответствии со своим названием, данная модель предусматривают накопление гражданами денежных средств в рамках некой организационной структуры и, иногда, строительной программы, при которой каждый участник, в зависимости от суммы и времени накопления получает право на получение кредита для приобретения (получения в пользование) жилья за счёт средств других участников этой программы.

Общеизвестным является тот факт, что НМФ впервые появилась и начала эффективно функционировать в Западной Европе в конце XVIII века и обеспечила буквально «взрывное» экономическое развитие послевоенной Германии и Великобритании, а также ряда других западноевропейских стран.

В дореволюционной России НМФ использовалась также достаточно широко и существовала в форме судо-сберегательных товариществ. В начале XIX века членами таких товариществ были более 8 миллионов человек.

До недавнего времени организационной формой предприятий, осуществляющих привлечение денежных накоплений граждан, в рамках рассматриваемой модели являлись потребительские кооперативы. С 1 апреля текущего года данная деятельность регламентируется Федеральным законом от 01.01.2001г «О потребительских накопительных кооперативах».

Использование НМФ представляется достаточно перспективным направлением, т. к. обеспечивает абсолютно естественную возможность накопления гражданами средств, достаточных для оплаты первоначального взноса и возможности последующего кредитования.

Однако, с учётом опыта участия граждан в различного рода схемах «накопления», единственным эффективным механизмом использования НМФ в настоящий момент является модель накопления средств гражданами под контролем банка-участника. В этом случае накопление денежных средств, привлекаемых с целью оплаты первоначального взноса, будет производиться под его гарантию и с учётом устанавливаемых им банковских процентов, при этом сами средства могут использоваться для целей строительства.

Таким образом, использование представленной модели является важным финансовых механизмов создания механизмов доступности и, несомненно, должна использоваться при формировании Системы ипотечного кредитования в рамках Программы.

4.2. Ипотечная модель финансирования

Финансовые и правовые основы полномасштабного развития ипотеки в нашей стране были заложены в 2002 году, в материалах, подготовленных Госстроем России «в соответствии с Планом действий Правительства Российской Федерации по реализации в 2002 году основных положений Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу ( годы)», утвержденных Распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. .

Что касается законодательных основ развития ипотеки в Российской Федерации, то они были окончательно сформированы принятием «Пакета Законов по Программе «Доступное жильё» в декабре 2004 года.

Если НМФ в значительной степени обеспечила послевоенное развитие ряда западноевропейских стран, то использование ипотечной модели финансирования строительства в большинстве стран сегодня является одним из основополагающих факторов экономического развития.

Несмотря на это, и несмотря на значительные финансовые затраты, осуществлённые государством в период годов, в частности на поддержку государственного оператора ипотечных программ Российской Федерации – «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК), указанные механизмы на сегодня не оказывают никакого существенного влияние на решение вопроса создания условий доступности.

Необходимо отметить основные (системные) причины, определяющие сегодня ограниченность объёмов ипотечного кредитования:

а. Реализация ипотечных программ в основном за счёт средств иностранных финансовых институтов, и в соответствии с их же финансовыми нормативами (что вполне естественно), что автоматически исключает из состава возможных заёмщиков тех самых граждан «со средним уровнем доходов», которые как раз и заинтересованы в получении ипотечных кредитов.

б. Использование бюджетных средств не на формирование эффективных механизмов ипотечного кредитования, а, фактически на финансирование «коммерческой ипотеки». В этом случае кредитование граждан фактически осуществляется за счёт бюджетных средств (через АИЖК и аналогичные региональные структуры), причём на основе западных же нормативов, Таким образом, кредитование граждан осуществляется на обычных, коммерческих условиях и по коммерческим же процентным ставкам, но за государственный счёт.

в. Чрезвычайная медлительность крупных российских финансовых институтов в формировании финансовых механизмов, обеспечивающих возможность реального ипотечного кредитования с одной стороны, и мизерность собственных финансовых ресурсов у банков, реально осуществляющих сегодня эту работу с другой.

III. НАЦИОНАЛЬНАЯ ПРОГРАММА СОЦИАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНУЮ СФЕРУ «СВОЙ ДОМ»: ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И МЕХАНИЗМЫ РЕАЛИЗАЦИИ.

С учетом общей потребности населения в жилье, которая на сегодня составляет до 3,5 млрд. кв. м., при существующих объёмах жилищного строительства 41,5 млн. кв. м в год, на решение проблемы доступного жилья может уйти до 80-ти лет. Такие сроки являются для нас неприемлемыми.

Поэтому Политическая партия «Единая Россия» объявляет о начале реализации Национальной программы социальных инвестиций «Свой дом» (далее – Программа). Главной целью Программы является обеспечение населения Российской Федерации, нуждающегося в улучшении жилищных условий, малоэтажным жильем индивидуального типа по доступным ценам и на доступных условиях. Программа позволит обеспечить социальную стабильность, активизировать деловую активность населения, способствовать формированию среднего класса свободных собственников.

В рамках Программы решаются следующие задачи:

финансирование государственных

При достижении предусмотренных Программой объёмов строительства, объём валового внутреннего производства только в строительной отрасли составит порядка $28млрд, что соответствует приросту ВВП на 4,5% и обеспечит увеличение доходов бюджета на $(9,6 – 16,8) млрд., т. е. на (8,3 – 14,6)% от уровня, запланированного Законом о бюджете на 2005 год. Увеличение объёмов строительства жилья неизбежно «потянет» за собой увеличение объёмов производства в вышеуказанных отраслях, что обеспечит суммарное увеличение указанные экономические показатели в 2 – 3 раза.

Таким образом, успешное реализация Программы может стать локомотивом экономического развития государства (о чём свидетельствует и практика экономического развития других стран, прошедших этот «программный» для нас этап), т. к. увеличение объёмов жилищного строительства на каждые 10 млн. кв. м позволит увеличить валовое промышленное производство и доходы бюджета (с учётом сопутствующих отраслей) на 9-13 и 20-30 процентов соответственно.

1. Концепция частно-государственного партнёрства с целью реализации Программы.

Концепция имеет своей целью объединение социальной инициативы граждан Российской Федерации с целью комплексного решения следующих задач:

· Формирование социальных инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, обеспечивающих непрерывное финансирование программ строительства жилья и создающих доступные условия его приобретения гражданами Российской Федерации со средним уровнем доходов – Подпрограмма «Социальной ипотеки».

· Реализация государственных программ в области жилищного строительства и за счёт внедрения механизмов внебюджетного их финансирования – Подпрограмма «Государственной имущественной ипотеки».

· Реализация социальных инвестиционных проектов и программ в области жилищного и гражданского строительства (образование, здравоохранение, защита материнства и детства и др.) в интересах социально незащищённых категорий граждан за счёт формирования инвестиционных механизмов их финансирования – Программа «Социального частно-государственного партнёрства».

За счёт решения этих задач – создаются реальные условия для увеличения объёмов внутреннего экономического производства и решению сопряжённых с этим социально-экономических задач: создание дополнительных рабочих мест, увеличение налоговых поступлений и др.

1.1. Подпрограмма «Социальной ипотеки» (Подпрограмма СИ).

Данная подпрограмма имеет своей целью формирование модели инвестиционной деятельности, обеспечивающей возможность приобретения жилья гражданами на условиях частичной оплаты его стоимости за счёт собственных средств и оплаты оставшейся части его стоимости за счёт заёмных источников, получаемых под залог приобретаемых прав. Основным финансовым механизмом, обеспечивающим достижение поставленной цели, является ипотека.

Основными причинами слабого развития ипотеки в России считаются дороговизна ипотечных кредитов, значительная величина первоначального взноса и ограниченность срока кредитования, что связывается с отсутствием достаточного объёма долгосрочных кредитных ресурсов отечественной банковской системы.

Эти факторы, конечно же, являются достаточно важными, однако, по мнению разработчиков представляемой Концепции, они являются не причиной, а наоборот следствием слабого развития ипотечных программ.

Основными причинами слабого развития ипотеки, по нашему мнению, являются организационные и финансовые причины.

Основной организационной причиной слабого развития ипотеки является реализация такой её организационной модели, при которой используются западные параметры оценки платёжеспособности заёмщика (андеррайтинг), что делает невозможным её (ипотеки) использование для подавляющего большинства граждан со средним уровнем доходов.

Основной финансовой причиной слабого развития ипотеки является дороговизна ипотечных кредитов, при этом срок ипотечного кредитования и величина первоначального взноса в условиях колоссального отложенного спроса является параметром вторичным, и к тому же регулируемыми в зависимости от возможности отработки и согласования финансовых механизмов, предлагаемых в рамках Программы.

Таким образом, основными задачами, которые должны быть решены при реализации Подпрограммы СИ, являются следующие:

· Формирование организационных механизмов доступности, обеспечивающих саму возможность кредитования граждан с целью приобретения жилья;

· Формирование финансовых механизмов доступности, обеспечивающих снижение процентных ставок по выдаваемым кредитам.

1.1.1. Организационная модель реализации СИ.

Создание условий, обеспечивающих возможность кредитования граждан со средним уровнем доходов, достигается за счёт формирования единой системы кредитования граждан (далее – ЕСКГ), задачей которой является исключение банковских рисков, которые могут возникать в случае дефолта заёмщиков, и формирование источников финансирования, обеспечивающих покрытие возможных кассовых разрывов и частичное рефинансирование процентной ставки по выдаваемым кредитам.

Решение данной задачи обеспечивается за счёт включения в состав организационной структуры ЕСКГ следующих участников:

a. Координатор – юридическое лицо
в форме некоммерческого партнёрства, организовывающее совместную деятельность участников Программы и выполняющее следующие функции:

Ø Организационные: формирование программ перспективной застройки* (далее – ППЗ), включающих в себя строительство жилья и объектов коммерческой недвижимости (далее – Имущественные комплексы), часть дохода от деятельности которых используется для рефинансирования части** процентной ставки по выдаваемым ипотечным кредитам.

* формирование ППЗ обеспечивает возможность использования не только ипотечной, но и накопительной (через Банк) моделей финансирования;

** в общем случае рефинансирование процентной ставки производится в размере, при котором эффективная процентная ставка для заёмщика будет соответствовать текущему уровню инфляции.

Ø Девелоперские функции, связанные с разработкой концепции реализации проектов в рамках ППЗ, проведение необходимых экспертиз и подбор генподрядных организаций, включая проверку предоставляемых ими финансовых гарантий исполнения обязательств.

б. Региональные администрации (далее – Администрация), заинтересованные в реализации Программы на своих территориях, и предоставляющие земельные участки для формирования ППЗ.

в. Жилищный кооператив (далее – ЖК) – юридическое лицо, созданное с целью объединения граждан, заинтересованных в приобретении жилья на доступных для них условиях.

Включение в состав организационной структуры ЖК имеет своей целью вывод граждан, как фактических кредитополучателей, за юридические рамки кредитных отношений и, как следствие, за рамки возможных юридических последствий в случае не возврата ими кредитов;

Накопление денежных средств, достаточных для оплаты первоначального взноса, осуществляется по договору между ЖК и Банком.

г. Банк – финансовый институт, обеспечивающий кредитование участников Программы и обеспечивающий частичное финансирование ППЗ, в том числе под обеспечение в форме формируемых ипотечных активов, а также создаваемых имущественных комплексов.

д. Паевые фонды (фонды недвижимости, ипотечные и пр.) – обособленные имущественные комплексы, формируемые за счёт средств граждан и других участников Программы с целью её реализации.

е. Исполнитель – акционерное предприятие, создаваемое при участии Банка и выполняющее функций застройщика по конкретным проектами и обеспечивающее формирование дохода от их реализации, используемого, в том числе, для покрытия возможных финансовых рисков в рамках Программы, а также в качестве одного из источников рефинансирования процентной ставки по ипотечным кредитам.

ж. Ипотечный агент - специализированная организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладным, и осуществляющее рефинансирование Программы через эмиссию ипотечных ценных бумаг.

з. Управляющая компания – юридическое лицо, создаваемое с целью управления финансовыми активами ЖК и обеспечения гарантий их целевого использования.

Как указывалось ранее, для создания возможности использования накопительной модели финансирования требует формирование ППЗ.

Для формирования ППЗ Координатор, совместно с Администрациями формирует региональные программы (далее – РП), в которых определяются цели и финансовые механизмы, используемые для реализации Программы на данной территории.

Текст РП представлен в Приложении № 1.

РП включают в себя:

v перечень площадок под строительство и перечень объектов строительства;

v определение ожидаемого социального результата реализации РП, в том числе: количества льготных категорий граждан, которые должны получить жильё в результате её реализации, определение дополнительных (внебюджетных) доходов Администрации, а также способы их использования и пр.

v определение затрат Координатора на развитие инфраструктуры в рамках РП;

v источники и порядок финансирования, а также способы возможной бюджетной поддержки РП.

1.1.2. Организационные механизмы кредитования граждан в рамках Подпрограммы «Социальной ипотеки».

Данные механизмы имеют своей целью исключение процедуры андеррайтинга для граждан – участников Программы при сохранении приемлемых гарантий возвратности для организаций-кредиторов.

А. Механизм предоставления ипотечного кредита через систему поручителей, которыми являются:

Ø Жилищный кооператив;

Ø Исполнитель, выполняющий функции Застройщика в рамках конкретных проектов и выступающий поручителем граждан, осуществляющих приобретение жилья на период строительства.

Схема взаимодействия участников и результат этого взаимодействия представлены ниже:

а). Гражданин осуществляет паенакопление в ЖК для приобретения жилья в Объекте, строительство которого осуществляет Исполнитель, в том числе за счёт кредитных ресурсов Банка.

в) После внесения согласованной суммы первоначального взноса* (либо его накопления в Банке) член ЖК получает кредит на сумму, достаточную для оплаты полной стоимости приобретаемого объекта за вычетом первоначального взноса, а также некой суммы (например, 1000 рублей). Кредит в этом случае предоставляется под поручительство Исполнителя и ЖК.

* С целью исключения заведомо неплатёжеспособных заёмщиков, величина первоначального взноса устанавливается в интервале 30-40% стоимости приобретаемого объекта. Этот параметр важен и для случая дефолта заёмщика, т. к. в этом случае на сумму оплаченного пая ЖК может приобрести для заёмщика жильё меньшей площади из маневренного фонда, формирование которого также должно предусматриваться в рамках ППЗ.

д.) До момента погашения ипотечного кредита квартира является собственностью ЖК.

е). После погашения ипотечного кредита, член ЖК оплачивает оставшиеся 1.000 рублей и получает справку о полной оплате пая, после чего оформляет квартиру в свою собственность.

Важной особенностью данного механизма кредитования является то, что в случае его использования в рамках единой системы кредитования в её распоряжении остаются доход от реализации конкретных строительных проектов и ипотечные активы, сформированные в процессе их реализации.

Б. Механизм предоставления ипотечных кредитов с использования процедуры лизинга, при которой лизингополучателем является ЖК.

В этом случае покупатель квартиры – гражданин приобретает права на основании стандартного договора паенакопления и договора аренды приобретаемой недвижимости у ЖК с правом её поэтапного выкупа.

Владельцем Объекта до момента полной его оплаты является лизинговая компания.

1.1.3. Рефинансирование части процентной ставки по кредиту, как одно из условий доступности в рамках Подпрограммы СИ.

Как указывалось ранее, размер рефинансируемой процентной ставки должен обеспечивать доведение эффективной процентной ставки для заёмщика до установленного уровня инфляции.

Для сегодняшних условий, когда процентная ставка по ипотечным кредитам в среднем составляет 15% годовых, а заявленная инфляция составляет 10%, сумма рефинансируемых процентов в рамках Программы ДЖ должна составлять в среднем 5%.

Источниками частичного рефинансирования процентной ставки могут являться:

a) Бюджетные средства в виде прямого бюджетного финансирования.

b) Средства предприятий и организации, работниками которых являются граждане – приобретатели жилья.

c) Часть дохода, получаемого Исполнителем (Координатором) в рамках Программы.

d) Доход от деятельности Имущественные комплексов, строительство которых осуществляется в рамках Программы.

e) Налоговые освобождения деятельности по местной части налогов;

f) Часть денежных средств, получаемых Администрациями в рамках формируемых региональных программ (например средства от изменения категории земель);

g) Другие источники.

Говоря об использовании бюджетных средств для целей реализации Программы принципиально важным считаем отметить следующее.

Как указывалось в разделе «Влияние строительной отрасли на общие экономические показатели экономического развития государства», её особенностью является значительная величина налоговых отчислений (т. е. прямых доходов бюджета) в общем объёме реализации, которая составляет от 40 до 60 процентов.

Исходя из этого, произведём расчёт затрат бюджета на рефинансирование части процентной ставки по ипотечным кредитам для следующих параметров кредитования:

· Сумма первоначального взноса – 40%;

· Срок кредита – 5 лет;

· Размер рефинансируемой процентной ставки – 5%.

Элементарный расчёт показывает, что сумма предполагаемых затрат бюджета по данной статье в течение 5 лет составит 9 процентов от общего объёма реализации.

Это означает, что объём бюджетных поступлений, получаемых в текущем отчётном периоде в среднем в 5 раз превысит сумму затрат, которые он (бюджет) должен будет понести в течение 5 последующих лет.

Таким образом, реализация Программы обеспечит опережающее финансирование затрат на последующее рефинансирование процентной ставки.

1.1.4. Формирование имущественных комплексов, как основной элемент Социальной ипотеки.

Для создания источника рефинансирования части процентной ставки Подпрограмма СИ предусматривает создание (строительство) Имущественных комплексов.

Имущественными комплексами могут являться объекты коммерческой недвижимости, строительство которых предусматривается в рамках РП, а также промышленные предприятия, создаваемые на территории реализации этих программ.

Кроме того, в рамках создаваемой единой системы ипотечного кредитования Исполнитель (Застройщик) также может рассматриваться в качестве имущественного комплекса, часть дохода от деятельности которого может использоваться для целей реализации Программы.

В силу самой цели создания имущественных комплексов и особого порядка использования дохода от их деятельности имущественные комплексы, создаваемые для целей реализации Программы ДЖ, равно как и других государственных программ далее именуются Социальными имущественными комплексами (СИК).

Использование СИК для целей реализации указанных программ имеет принципиальное значение, которое обусловлено следующими причинами:

1. Таким образом обеспечивается формирование принципиально новой модели бизнеса – Социальной бизнес-модели, целью которого является не только получение дохода, но использование части этого дохода для нужд общества и его граждан.

2. Как показано на примерах реализации конкретных инвестиционных проектов (Приложения № 2 и 3), создание СИК в рамках РП существенно улучшают общие показатели финансовой устойчивости и ликвидности этих программ.

1.2. Подпрограмма «Государственной имущественной ипотеки» (Подпрограмма ГИИ).

С учётом того, что реализация строительных проектов в рамках Программы предполагает значительное увеличение объёмов жилищного строительства, это опосредованно, через взаимоотношения с Администрациями в рамках региональных программ, обеспечивает передачу части жилья в её пользу, или в пользу федеральных ведомств, являющихся возможными пользователями (владельцами) земельных участков, т. е. для государственных нужд.

Однако целью Подпрограммы ГИИ являться формирование финансовых механизмов, обеспечивающих реализацию государственных программ в области строительства.

Подпрограмма ГИИ имеет своей целью создание особой, «государственной» модели ипотеки, предусматривающей привлечение ипотечных кредитов, как формы внебюджетного финансирования программ строительства жилья для граждан* (или федеральных ведомств), и создание механизма погашения этих кредитов без использования средств граждан, в интересах которых они были привлечены.

* Под гражданами в данном случае понимается категории лиц, предоставление жилья которым предусмотрено за счёт бюджета РФ (военнослужащие и категории лиц к ним приравненные, инвалиды, дети-сироты, многодетные семьи и т. д.).

В этом случае Координатор формирует инвестиционный проект, в состав которого входит строительство жилья и СИК, часть дохода от деятельности которого (за вычетом эксплуатационных затрат) используется для компенсации затрат на строительство.

Распределение долей в рамках формируемого инвестиционного контракта производится на следующих условиях:

· Площади в СИК – 100% в собственность Координатора.

· Жильё: от 70 до 100 процентов – в собственность федерального ведомства, или уполномоченной для этого организации.

Финансирование строительства в рамках Программ ГИИ производится за счёт кредитных ресурсов банков-участников.

Расчёты показывают, что в зависимости от характеристик СИК, строительство которых осуществляется в раках Подпрограммы ГИИ и условий кредитования, соотношение по площадям между площадью СИК и передаваемой «федеральной» частью жилых площадей может составлять от 1/3 до 1/10.

После завершение строительства жильё передаётся в пользование граждан (или федеральному ведомству), а оформление прав собственности на него производится по мере погашения привлечённых кредитов.

1.3. Подпрограмма «Социального частно-государственного партнёрства» (далее –Программа СЧГП)

Подпрограмма СЧГП предусматривает формирование «социальных инвестиционных проектов», обеспечивающих привлечение частных инвестиционных ресурсов в реализацию государственных социальных программ и формирование механизмов возвратности и доходности произведённых инвестиций.

Применительно к реализации Программы СЧГП социальный инвестиционный проект предусматривает инвестирование строительства социальных объектов (дома ветеранов и инвалидов, дома сирот, кадетские корпуса и пр. далее - Учреждения), жилья, реализуемого с использованием механизмов Социальной ипотеки, и СИК.

Доход от реализации жилья на первом этапе обеспечивает компенсацию части произведённых затрат, после чего, на втором этапе, часть дохода от деятельности СИК обеспечивает окончательную компенсацию затрат и финансирование текущей деятельности Учреждений.

Следует также отметить, что вопреки укоренившейся практике реализации «социальных» проектов, реализация Подпрограммы СЧГП не должна предполагать получение каких бы то ни было государственных преференций на её реализацию: освобождений от оплаты долевого участия, а также других обременений, устанавливаемых законодательством региона реализации программы, и пр. Это обусловлено тем, что сами эти обременения предусмотрены для реализации других государственных программ на конкретных территориях.

Реализация представленной модели позволяет перейти к активной модели благотворительности, что многократно повышает эффективность этой деятельности.

Пример использования модели СЧГП представлен в Приложении № 3.

2. Организационные мероприятия.

Для эффективной реализации Программы представляется целесообразным создание специального органа – Общественного инвестиционного совета (далее – Совет).

В состав Совета должны войти общественные и государственные деятели, заинтересованные в реализации Программы и способные оказывать реальное влияние при подготовке отдельных проектов, представители крупных банковских, финансовых и промышленных групп.

Совет является постоянно действующим общественным органом, который обеспечивает решения следующих задач:

a) Взаимодействует с органами государственной и исполнительной власти с целью формирования социальных инвестиционных проектов и программ;

b) Взаимодействует с предприятиями и организациями любых форм, а также общественными организациями (в том числе международными) с целью реализации Программы;

c) Проводит заседание конкурсных комиссий и принимает окончательное решение по подбору инвесторов по конкретным проектам.

В исполнительскую структуру Программы входят Координатор и Исполнитель.

Координатор осуществляет непосредственную работу по подготовке РП и отдельных проектов, обеспечивает взаимодействие и подписывает для этого соответствующих договоров с участниками Программы, рекомендованными Советом.

Целью деятельности Координатора не должно являться получение дохода, кроме дохода, используемого им для финансирования и рефинансирования Программы, а также обеспечения своей текущей деятельности. В силу этого, оптимальной организационной формой Координатора является организационная форма некоммерческого партнёрства. Кроме того, такая организационная форма позволяет осуществлять полный контроль со стороны участников Программ в рамках их совместной деятельности и осуществлять эффективный учёт налоговых платежей.

Исполнитель осуществляет непосредственную реализацию Программы и, после завершения строительства, осуществляет управление и владение создаваемыми СИК.

Концепция национальной программы социальных инвестиций в жилищную сферу «Свой дом»