Экспресс-анализ рынка жилья Хабаровска по состоянию на 01 марта 2013 г.
По данным Российской гильдии риэлтеров (РГР) самое дорогое жилье в России на сегодняшний день в Москве - 200,8 тыс. руб. за квадратный метр, затем следует Санкт-Петербург (99,8 тыс. руб.) и Хабаровск (74,8 тыс. руб.). Согласно рейтингу РГР, самое дешевое жилье в Ульяновске (39,8 тыс. руб.), Саратове (38,6 тыс. руб.) и Новокузнецке (34,6 тыс. руб.)[1]
Цены на рынке недвижимости на конец февраля 2013 года по данным РГР
Города РФ | Средняя цена предложения (руб./м2) | Прирост за месяц | Города РФ | Средняя цена предложения (руб./м2) | Прирост за месяц |
Москва | 0,1% | Волгоград | 49 379 | -3,0% | |
С.-Петербург | 99 884 | 0,2% | Оренбург | 49 213 | 0,6% |
Мос. область | 84 616 | 1,4% | Томск | 49 081 | 2,0% |
Хабаровск | 74 875 | 0,5% | Воронеж | 48 529 | 0,4% |
Сочи | 74 331 | 3,2% | Липецк | 47 950 | 1,0% |
Екатеринбург | 70 455 | 0,8% | Краснодар | 47 926 | 1,9% |
Н. Новгород | 62 027 | 1,5% | Киров | 46 644 | 1,8% |
Калуга | 61 563 | 0,3% | Смоленск | 45 734 | 0,2% |
Ростов-на-Дону | 60 969 | 0,5% | Омск | 45 698 | 2,4% |
Тюмень | 60 796 | 0,9% | Барнаул | 44 690 | 0,8% |
Белгород | 60 591 | 1,8% | Пенза | 44 117 | 2,3% |
Уфа | 58 455 | 1,2% | Тольятти | 43 654 | 0,6% |
Иркутск | 57 972 | 0,9% | Кострома | 42 713 | 0,4% |
Казань | 57 395 | 0,4% | Иваново | 42 620 | 3,6% |
Красноярск | 56 859 | 1,1% | Брянск | 41 856 | 1,8% |
Ярославль | 56 519 | 0,8% | Челябинск | 39 961 | 2,1% |
Самара | 55 047 | 0,6% | Ульяновск | 39 846 | 1,7% |
Владимир | 53 125 | 1,1% | Саратов | 38 648 | 0,8% |
Пермь | 51 317 | 3,1% | Новокузнецк | 34 607 | -0,6% |
Калининград | 51 000 | 0,2% |
Таким образом, можно «поздравить» хабаровчан не только с тем, что по данным Общественной палаты Хабаровск признан самым дорогим для жизни городом в России[2], но и с тем, что город занимает лидирующие позиции по ценам на жилье, уступив позиции только столичным городам.
Результаты аналитических исследований «Кредо» в отношении цен на квартиры в Хабаровске не противоречат выводам сторонних экспертов, средняя цена предложения на конец февраля 2013 года превысила 79 тыс. руб./кв. м.
На протяжении трех последних лет положительный прирост цен на жилье в столице Дальневосточного федерального округа характеризовался существенным опережением графика по отношению к среднероссийским тенденциям.
Если в 2010 г. в среднем по стране цена предложения квартир за год выросла на 2 %, аналогичный показатель по Хабаровску за 2010 г. составил более 8 %, за 2011 год – 12 %.
Ушедший же 2012 год ознаменовался существенным ростом цен на жилье по всей стране, но если большинство российских городов характеризовалось приростом не более 20%, то в региональном центре квадратный метр жилья в среднем по Хабаровску за год подорожал более, чем на 30 %.
В наступившем году, ценовая динамика в сегменте жилой недвижимости Хабаровска пока минимальна, за январь наблюдался положительный прирост в 1 %, за февраль – 0,5 %. Средние цены предложений квартир на 01.03.2013 г. по районам города представлены в табл.1.
Таблица 1 - Средние цены предложений жилья в Хабаровске на 01.03.2013 г.
Район/Количество комнат в квартире | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | В среднем по району |
Железнодорожный | 85 267 | 74 514 | 67 349 | 75 710 |
Индустриальный | 85 598 | 72 389 | 64 836 | 74 274 |
Кировский | 95 044 | 81 836 | 75 101 | 83 994 |
Краснофлотский | 78 019 | 71 090 | 61 699 | 70 269 |
Центральный | 99 708 | 92 317 | 86 935 | 92 987 |
Средняя цена предложения жилья в Хабаровске, руб./кв. м. | 79 447 |
В среднем, на начало марта наступившего года покупка 1-комнатной «хрущевки» или «брежневки» в нормальном состоянии (т. е. не требующей капитального ремонта или не с «евроотделкой») в центре города обходится 2 900 000 – 3 500 000 рублей, в остальных районах ценовой диапазон для аналогичных квартир составляет 2 300 000 – 3 000 000 рублей, даже в таких традиционно недорогих районах как 5-ая площадка, Амуркабель, пос. Горького и база КАФ, достаточно трудно найти предложения дешевле 2 200 000 руб.
В отношении 1-комнатных квартир с новой планировкой, в большинстве своем характеризующимися годами постройки и находящимися в 9-14-этажных кирпичных и панельных домах, можно отметить, что цена предложения для них в центре города, как и месяцем ранее, находится в диапазоне 3 300 000 – 4 300 000 руб.
В отдалении от центра большинство подобных квартир можно прибрести в рамках достаточно широкого диапазона от 2 до 3 500 000 рублей. В то же время, минимальные цены предложений на квартиры новой планировки – от 2 рублей - сложились для района Хабаровск-II, 5-ая площадка, пос. им Горького. В свою очередь, в Северном микрорайоне, практически, не предлагается «однушек» новой планировки дешевле 3 руб.
Что касается новостроек в состоянии «после строителей» - в настоящее время в центре города 1-комнатные квартиры от 3 рублей, и общей площадью 34-37 кв. м., продаются только в районе Рабочего городка.
Учитывая, что общая площадь современных однокомнатных квартир может превышать 70 кв. м., квартира без отделки может быть значительно дороже 5 рублей. Например, по пер. Донскому можно приобрести 1-комнатный пентхаус на 20-м этаже общей площадью 138 кв. м. зарублей.
Для людей с ограниченным бюджетом в настоящее время будет приемлемым приобретение 1-комнатных новостроек в районе мкр. «Строитель» (ул. Вахова, пер. Байкальский, ул. П. Морозова), однако, даже там минимальные цены предложений уже перевалили 2 рублей, в то время как еще год назад были предложения от 2 рублей.
Для 2-комнатных квартир – новостроек в центре - нижняя ценовая планка начинается от 4 руб., но это относится к бюджетному панельному жилью в Рабочем городке на Энергомаше. Более презентабельные «двушки» предлагаются к продаже по цене от 5 руб., в ЖК «Премьера» по ул. Шеронова предложения начинаются от 8 000 000 руб. за квартиру, в ЖК «Ришувилл» рядом с Платинум - ареной встречаются предложения, превышающие ируб., с общей площадью 100 кв. м. и более. В отдаленных районах города ценовой диапазон для аналогичных квартир средней площадью 65 кв. м. составляет 3 – 4 рублей.
Максимальный рост цен предложения в феврале зафиксирован в Центральном и Железнодорожном районах, где отмечается рост по всем сегментам рынка.
Таблица 2 - Динамика изменения средних цен предложения жилья с 01.02.13 г. по 01.03.13 г.
Район | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | В среднем |
Железнодорожный | 0,19% | 0,85% | -0,55% | 0,18% |
Индустриальный | 1,31% | 1,07% | 2,61% | 1,60% |
Кировский | 0,24% | -0,94% | -2,61% | -1,00% |
Краснофлотский | -0,06% | 2,08% | -2,12% | 0,03% |
Центральный | 1,51% | 2,76% | 1,40% | 1,88% |
0,66% | 1,17% | -0,25% | 0,56% |
Примечание: Зеленым цветом в таблице отмечено удорожание по сравнению с предыдущим месяце, желтым цветом – отсутствие изменений.
В гг. среднемесячное повышение цен не превышало 1 %, в то время, как по итогам 2012 года темпы изменения цен на жилье составили 2,8 % в месяц. В начале 2013 года темпы роста наконец-то замедлились и среднемесячное повышение цен вновь находится в пределах 1 %.
Таблица 3 - Динамика изменения средних цен предложения жилья за гг.
Показатели/Период | 2009 г. | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. | Январь-Февраль 2013 г. |
Темп роста цен предложения жилья за период | - 11,6 % | +8,5 % | +11,9 % | +32,9 % | +1,63 % |
Среднемесячное изменение цен предложения жилья | -0,97 % | +0,71 % | +0,99 % | +2,74 % | +0,81 % |
Визуальное отображение динамики средних цен с помощью графика, представленного на рис. 1, позволяет отметить замедление темпов снижения цен в конце 2009 года и начало восстановления рынка в 2010 году.
С начала 2012 года график роста цен пошел вверх так резко, что за год цены в Хабаровске выросли на треть. Сейчас можно вспомнить о том, что ведущие российские аналитики в области недвижимости прогнозировали рост цен на жилье в 2012 году в пределах 15 % за год, что и подтвердилось в отношении подавляющего большинства регионов России.
Хабаровский же рынок в настоящий момент развивается по своим собственным законам с серьезным опережением среднероссийского графика. Причем в то, что после столь существенного подъема, цены на квартиры в дальневосточной столице опять просядут, верится слабо.
Рисунок 1 – График изменения средних цен с 01.11.08 г. по 01.03.13 г.
Определенные изменения происходят и с объемом предложения жилья к продаже. Пики активности рынка, как правило, приходятся на осенний период, в то время как активность продавцов жилья становится минимальной после новогодних праздников, а также летом – в период отпусков и сдачи вступительных экзаменов.
Рисунок 2 – Динамика объема рынка жилья в гг.
Прогноз рынка недвижимости на 2013 год и далее
Как следует из публикаций аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (www. *****), в настоящее время рынок недвижимости России находится под влиянием двух противоборствующих групп факторов. С одной стороны, макроэкономический негатив, падение доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса на фоне удорожания ипотеки и возможного роста объема предложения должны тянуть стоимость метра вниз. С другой – инфляция и увеличение объема денежной массы должны способствовать росту цен на недвижимость как на реальный актив. Более того, «вес» этих противоборствующих факторов будет примерно равным. Дело в том, что власти обычно «допечатывают» столько денег, сколько необходимо для затыкания очередной дыры.
А значит, в ближайшие годы на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости независимо от сегмента или региона будет «плавать» в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка, и корректироваться вниз в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения.
Пока не произойдут существенные структурные перемены в экономике, с наибольшей вероятностью, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, то есть оставаться прежней, либо умеренно подрастать на уровне инфляции – процентов на 10 в год.
Но это не означает, что ценовые тенденции будут полностью идентичны во всех сегментах или на всех локальных рынках. Больше шансов подорожать будет у качественных объектов на рынках, где есть стабильный спрос, а предложение ограничено. Прежде всего, это новостройки и вообще хорошее жилье в столице и других крупных городах России, с оптимальным соотношением цены и качества.
[1] http://news. *****/analytics-and-forecasts/skolko-stoit-zhile-v-raznykh-gorodakh-rossii. html, 07.03.2013 г.
[2] http://*****/news/khabkrai/18.12.2012/246285/habarovsk-priznan-samim-dorogim-dlya-zhizni-gorodom-v-rossii. html, 18.12.2012 г.
