г. Екатеринбург 9-10 октября 2008 года
Анализ и прогноз ситуации на рынке жилья в Москве и в России.
Осень-зима 2008. Рост или Снижение?
ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ
Почему аналитики допускают ошибки в прогнозах? 1. Системные не все факторы способные существенно повлиять на расчётную модель учтены.
2. Статистические просчёты не все данные собраны корректно с пониманием источников и исключением дублей и некорректной информации
3. Методологические не все имеющиеся в распоряжении аналитика показатели состояния рынка и индикаторы использованы.
Причины возобновления роста цен в начале 2008 года
1. Рост доходов населения и темпов инфляции в стране.
2. Сохранение высокой доходности сырьевого сектора экономики.
3. Возросшая нестабильность доллара США, отсутствие роста доверия к евро, недоверие к мировым валютам.
4. Недостаточность объемов нового строительства, сохранение высоких рисков при приобретении квартир в строящихся домах для населения.
5. Использование жилья, как доступного населению способа сбережения накоплений, на фоне развивающегося кризиса финансовых рынков.
Ценовая ситуация на рынке жилья Москвы.
 |
Эконом-класс Повышенной комфортности Бизнес-класс
К марту 2008 года 12,5 % 11,5% 9,2%
К декабрю 2007 года 25,3% 25,9% 11,8%
К декабрю 2007 года 25,3% 25,9% 11,8%
 |
Доллар США Рубль ЕВРО
К марту 2008 года 10,6% 10,3% 10,8%
К декабрю 2007 года 28,3% 22,6% 19,4%
К июню 2007 года 47,8% 34,3% 26.3%
Изменение срока экспозиции (показатель платежеспособного спроса).
 |
 |
Количество предложений элитной недвижимости в общем объеме предложений не превышает 4 %
Тенденция к сокращению доли жилья эконом-класса.
 |
Изменение объема предложений
К марту 2008 года -28,6%
К декабрю 2007 года 29,9%
К июню 2007 года 36,7%
1-комн. 2-комн. 3-комн.
К марту 2008 года 5,2% 7,9% -1,2%
К декабрю 2007 года 9,7% 12,3% 5,8%
К июню 2007 года 36,0% 50,2% 29,0%
По данным Компании «МИЭЛЬ-Аренда»
1-комн. 2-комн. 3-комн.
К марту 2008 года 10,9% 9,1% 11,8%
К декабрю 2007 года 8,1% 8,5% 8,8%
К июню 2007 года 29,4% 32,0% 26,9%
По данным Компании «МИЭЛЬ-Аренда»
Цена предложения в рублях за последние 12 месяцев выросла на квартиры эконом-класса на 38,7%, на квартиры бизнес-класса на 15,2%, а ставка аренды за этот же период на жилье эконом-класса 40-45%, а в бизнес-классе 30-32%.
Текущая доходность при сдаче в аренду жилья в Москве
Июнь 07 | Декабрь 07 | Март 08 | Май 08 | |||||||||
1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | 1-комн. | 2-комн. | 3-комн. | |
Эконом-класс | 5,0% | 4,8% | 4,2% | 5,1% | 4,8% | 4,8% | 6,3% | 5,8% | 5,2% | 5,9% | 5,0% | 4,9% |
Бизнес-класс | 6,2% | 6,6% | 8,7% | 6,2% | 6,7% | 8,5% | 7,0% | 7,7% | 9,5% | 7,2% | 7,2% | 9,5% |
Статистика свидетельствует о смещении потребительского спроса на рынок аренды с рынка-купли-продажи.
Изменение цен на жилье в городах России в период с июня 2006 г. по июнь 2008 г., %
 |
Изменение цен на жилье в городах России в период с июня 2006 г. по июнь 2008 г., % (с учетом официальной инфляции
 |
Рост стоимости 1 кв. м. жилья в городах России
с июня 2000 г. по июнь 2008 г., %
Рост стоимости 1 кв. м. жилья в городах России с июня 2000 г. по июнь 2008 г., %
 | |
Количество сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья по городам России
|
Оборот вторичного рынка жилья России по сделкам купли-продажи в 2007 году
Средняя стоимость 1 кв. м. | Общая площадь жилых помещений в регионе, тыс. кв. м. | ОБОРОТ | |
34400 | 727,2 |
| |
30830 | 693,3 |
| |
62400 | 8204,9 |
| |
г. Москва | 120610 | 3983,5 |
|
50070 | 378,5 |
| |
г. Санкт-Петербург | 74590 | 1810,7 |
|
45630 | 3254,9 |
| |
48620 | 2050,8 |
| |
Республика Башкортостан | 51430 | 2092,2 |
|
Пермский край | 50440 | 1916,8 |
|
51200 | 2780,3 |
| |
29430 | 586,4 |
| |
65740 | 2405,5 |
| |
53210 | 2678,4 |
| |
41390 | 1813,5 |
| |
53920 | 948,8 |
| |
39630 | 1508,9 |
| |
ИНЫЕ | 48840 | 76124,3 |
|
ИТОГО: | 9 | 4 664 690 435 820 |
Количество зарегистрированных прав на жилые помещения в 2007 году, приобретенных гражданами по иным основаниям (кроме договоров купли-продажи) – 5246314 шт.
Причины оказывающие существенное влияние на ценовую ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах России в ближайшие 6 месяцев.
1. Темпы инфляции в стране опережают рост реальных доходов населения.
2. Сокращение доходности сырьевого сектора экономики на фоне снижения цен на нефть.
3. Сохранение недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала.
4. Использование жилья, как доступного населению способа сбережения накоплений.
5. Недостаточность объемов нового строительства, сохранение высоких рисков для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах, сокращения объемов кредитования застройщиков.
6. Высокие темпы роста цен в предшествующие периоды на рынках жилья для среднего класса.
7. Международный финансовый кризис, рост стоимости кредитных средств, снижение доступности ипотечных кредитов, снижение индексов рынков ценных бумаг, отток зарубежных инвестиций из страны.
8. Увеличение вероятности перерастания финансового кризиса в экономический
По данным «Национального Агентства Финансовых Исследований»
Степень влияния кризиса на сегменты рынка недвижимости Москвы и способы снижения рисков и потерь.
Высокие риски и потери
1. Первичный рынок недвижимости
Ø Высокая зависимость от финансового рынка
Ø Неизбежность корректировки цен и замораживания проектов
Ø Необходимость пересмотра договорных отношений с частными инвесторами, создание инструментов снижения рисков или обеспечение гарантий для них
2. Земельный рынок.
Ø Высокий уровень спекулятивности рынка, как и рынка ценных бумаг
Ø Недвижимость, не генерирующая денежных потоков
Ø Необходимость значительных инвестиций для развития этой недвижимости
Средние риски и потери
3. Коммерческая недвижимость и элитное жилье.
Ø Пополнение оборотных средств за счет реализации (возможно с дисконтом
)
Ø Частичное превращение рынка в инвестиционный и спекулятивный
Ø Сокращение потребностей в объектах коммерческой недвижимости в случае перерастания финансового кризиса в экономический, возможное снижение ставок аренды
Невысокие риски и потери
4. Рынок жилья эконом класса.
Ø Недостаточные объемы ввода нового жилья
Ø Сохраняющийся высокий спрос на рынке найма жилья, обеспечивающий доходность
Ø Рост цен, по долгосрочному тренду, не ниже инфляции в долгосрочной перспективе
