Обзор рынка купли-продажи Москвы
Ноябрь 2010
коммерческой недвижимости в Москве" width="693" height="53"/>
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги ноября 2010 г.
В ноябре рост объема предложения, начатый в сентябре, по общей площади сменился снижением и составил 5% по общей площади и 8% по количеству, что вместе со снижением среднего срока экспонирования может свидетельствовать о росте поглощения предложения.
Средневзвешенная цена по сравнению с октябрем снизилась на 4% и составила 3901$/кв. м., в т. ч., отчасти, и за счет роста на 2% курса доллара.
Наибольший вклад в коррекцию средневзвешенной цены по всему рынку внес офисный сегмент, расположенный за пределами Садового кольца (-3%) и производственно-складская недвижимость (-8%).
Это обстоятельство еще раз подтверждает тот факт, что кризисные процессы не «отпускают» рынок коммерческой недвижимости.
Всего в ноябре на продажу было выставлено 1292 объекта общей площадью 2537 тыс. кв. м. и общей стоимостью 9,897 млрд.$.
После достижения максимального срока экспозиции в мае прошлого года, в дальнейшем наблюдалось его колебание в диапазоне в среднем от 120 до 180 дней. Срок экспозиции по сравнению с прошлыми годами остается на высоком уровне чуть ниже 6 месяцев.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 51%. Далее идут производственно-складские (26%), торговые помещения (15%) и помещения свободного назначения (9%).
Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 1 292 | 9 897 | 2 537 | 1,96 | 3 901 |
− 8% | − 8% | − 5% | + 3% | − 4% | |
0% | − 7% | 0% | 0% | − 7% |
Торговая недвижимость
В ноябре экспонировалось 379 объектов общей площадью 374 тыс. кв. м. и общей стоимостью 2,13 млрд.$, из них 68 объекта – внутри Садового Кольца и 311 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 16%, а по общей площади – вырос на 13%. Рост общей площади произошел за счет выхода на рынок в ноябре крупного торгового комплекса “Весна” на Новом Арбате (13500 кв. м., 12592$/кв. м.) В связи с этим же средневзвешенная цена по торговым объектам в центре уменьшилась на 3% до 14125$/кв. м.
Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 8%, а по общей площади – на 9%.
Средневзвешенная цена по объектам за пределами центра возросла на 2% до 4656$/кв. м., при этом цены на объекты, продолжившие экспонирование, практически не изменилась, в то время, как рост был связан с окончанием экспонирования в октябре таких относительно дешевых объектов как на Дмитровском ш. (8023 кв. м., 2430$/кв. м.) и на Варшавском ш. (9107 кв. м., 2820$/кв. м.).
Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 68 | 579 | 41 | 0,60 | 14 125 |
к октябрю 2010 | − 16% | + 10% | + 13% | + 35% | − 3% |
к ноябрю 2009 | + 8% | + 87% | + 99% | + 85% | − 6% |
Торговые вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 311 | 1 551 | 333 | 1,07 | 4 656 |
к октябрю 2010 | − 8% | − 7% | − 9% | − 2% | + 2% |
к ноябрю 2009 | − 9% | + 17% | + 16% | + 28% | + 1% |
Офисная недвижимость
Объем предложений офисов в ноябре снизился на 12% по общей площади и на 13% по количеству. Всего в ноябре объем предложения составил 534 объекта общей площадью 1300 тыс. кв. м. и общей стоимостью 5,87 млрд.$, из них 161 объекта – внутри Садового Кольца и 373 объекта – за его пределами.
Объем предложения офисов в центре в ноябре снизился на 16% по количеству и на 20% - по общей площади.
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре выросла на 5% до 8691 $/кв. м., что произошло в основном из-за ухода в октябре, в частности, таких крупных, но относительно дешевых объектов как на Зубовском б-ре (9618 кв. м., 5200$/кв. м.), на Ст. Толмаческом пер. (10000 кв. м., 5000$/кв. м.), на Новокузнецкой 0$/кв. м.).
Объем предложения офисов за пределами центра в октябре снизился на 11% как по количеству, так и по общей площади.
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в ноябре уменьшилась на 3% до 3631 $/кв. м. Данное снижение, отчасти, произошло за счет появления в ноябре ряда дешевых объектов, в частности, на Ярославском ш. (11000 кв. м., 1040$/кв. м.) и на Бакунинской 0$/кв. м.)
Офисные внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 161 | 1 972 | 227 | 1,41 | 8 691 |
к октябрю 2010 | − 16% | − 16% | − 20% | − 6% | + 5% |
к ноябрю 2009 | − 19% | − 37% | − 45% | − 32% | + 13% |
Офисные вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 373 | 3 896 | 1 073 | 2,88 | 3 631 |
к октябрю 2010 | − 11% | − 13% | − 11% | + 1% | − 3% |
к ноябрю 2009 | − 2% | − 13% | − 9% | − 7% | − 5% |
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
Объем предложения объектов производственно-складского назначения в ноябре по общей площади вырос на 15% и составил 109 объектов общей площадью 648 тыс. кв. м.
Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в ноябре по сравнению с октябрем снизилась на 8% и составила 1513$/кв. м. Снижение цен было обусловлено в значительной мере выходом в ноябре нескольких крупных и дешевых объектов.
Объем предложения объектов свободного назначения в ноябре по общей площади остался на уровне октября, а по количеству – вырос на 2% и составил 270 объектов общей площадью 215 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения повысилась на 7% и составила 4273$/кв. м., при этом цены выросли в т. ч. по объектам, продолжившим экспонирование. Рост цен по всем объектам может говорить в пользу недооцененности такого рода объектов на фоне того, что цены по ним до сих пор остаются существенно ниже по сравнению с ценами на торговые объекты.
ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
Значение | 109 | 980 | 648 | 5,94 | 1 513 |
к октябрю 2010 | + 4% | + 6% | + 15% | + 11% | − 8% |
к ноябрю 2009 | + 36% | + 31% | + 35% | − 1% | − 3% |
ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 270 | 920 | 215 | 0,80 | 4 273 |
к октябрю 2010 | + 2% | + 7% | 0% | − 1% | + 7% |
к ноябрю 2009 | + 21% | + 39% | + 36% | + 13% | + 3% |
