Текущее состояние и перспективы торгового сегмента на 10.03.2009
Финансовый кризис проник во все сферы экономики. Снижающаяся доходность компаний приводит к падению доходов населения. Уменьшающаяся покупательская способность мгновенно отражается на рынке ритейла. Какие изменения произошли на рынке торговой недвижимости в последние месяцы, и что ждёт рынок ритейла в наступившем году?
Рынок торговой недвижимости, активно развивавшийся все последние годы, сейчас замер. В 2008 году многие из запланированных к сдаче в эксплуатацию торговых помещений не были достроены, особенно это касается тех объектов, открытие которых намечалось на конец года. Многие компании заморозили и будущие проекты. Например, компания Midland Development заявила о сокращении своих планов по строительству и вместо намеченных 200 объектов планирует построить 20, и то преимущественно в Московском регионе. Лишь немногие из девелоперов осмелились заявить, что строительство торговых площадей не только не остановится в 2009 году, но будет продолжено. Например, компания AFI Development планирует реализовать в 2009 году три значимых для себя объекта: ТЦ «Тверская Застава», «Mall of Russia» и проект на Озерковской набережной - ТЦ «Аквамарин» (фаза II и III). Банк «ВЭБ-инвест» намерен достроить такие объекты, как «Новинский пассаж» (60 000 кв. м.), торгово-офисный комплекс рядом с Белорусским вокзалом на месте часового завода «Слава» (500 000 кв. м.).
Кризис ликвидности вызвал значительные осложнения практически у всех ритейлеров, которые были вынуждены отказаться от дальнейшего развития сети, сокращать штаты, не выполнять обязательства по погашению облигационных
займов и т. д. Через все это прошли такие сети, как «Техносила», «Эльдорадо», X5 Retail Group, «Виктория», Banana Mama, «Гроссмарт», «Вестер» и другие. Проблемы, возникшие у ритейлеров, существенно отразились не только на них самих, но и на замораживании некоторых новых проектов, т. к. крупные сети часто являются не только якорными арендаторами, но соинвесторами строительства новых объектов.
Московские девелоперы торговой недвижимости начали распродажу своих объектов для того, чтобы получить деньги для расчетов по кредитам и завершения строительства начатых объектов. В первую очередь, на наш взгляд, будут продаваться готовые объекты, т. к. они более ликвидны, нежели недострой, на них есть спрос со стороны действующих сетей. Покупка же незавершённого объекта обернётся для инвестора необходимостью поиска денег на дальнейшую стройку и длительными сроками ожидания момента сдачи в эксплуатацию и первых поступлений. Сейчас инвесторам выгоднее вложить деньги в проект, который будет сразу же приносить прибыль, нежели ждать пока построится и «раскрутится» новый. Например, «Дон-строй» выставил на продажу несколько своих торговых центров – один из крупнейших молов столицы ТЦ «Щука» (105 тыс. кв. м.) и два центра в составе жилых комплексов, таких как ТЦ «Измайловский» (17, 6 тыс. кв. м.) и «Мосфильмовский» (14,8 тыс. кв. м.).
Распродажа таких привлекательных ликвидных объектов для девелопера – это крайняя мера, но оправданная. Вырученные деньги пойдут на расплату с долгами и реализацию незавершенных проектов. Потенциальные покупатели – это всё те же девелоперы торговой недвижимости, собственники крупных сетей, те, у кого есть опыт развития этого направления и возможности к расширению. Критерии привлекательности торговых объектов для инвестора во все времена одинаковы – это местоположение, проходимость и грамотная концепция. Но даже на такие ликвидные и прибыльные объекты, как «Щука», сегодня очень сложно найти покупателя. Сделок сейчас практически нет, все ждут дальнейшего снижения цен. Тормозят подобные сделки и существующие риски для покупателя. На сегодняшний день заполняемость ТЦ невелика, многие арендаторы съезжают, если им не идут на уступки и не предоставляют льготных условий. В новых ТЦ ситуация еще более критична: на сегодняшний день заполняемость таких объектов не превышает 50%. Таким образом, покупатель может оказаться в ситуации, когда возврат вложенных им денег растянется на неопределенный срок.
В стране назревает потребительский кризис. Повсеместные сокращения и урезания зарплат приводят к тому, что потребители переходят в режим строжайшей экономии и это, безусловно, отражается на рынке ритейла. Уже сейчас наблюдается снижение покупательского потока на 25-30%, покупательской способности - более чем на 10%. Финансовый кризис ограничил доступ людей к кредитным ресурсам: зафиксировано снижение объема потребительского кредитования с докризисных 30% до 5-7% в настоящее время. Резкое снижение объёмов потребительского кредитования привело к тому, что люди отказываются от крупных покупок. На первый план выходят товары первой необходимости, находящиеся в низкой ценовой категории. В связи с чем уменьшился и размер среднего чека. Поэтому без пересмотра прежней торговой политики в настоящих условиях не выжить.
Ответным шагом антикризисной политики ритейла стала оптимизация ассортимента в пользу дешевых товаров и сокращение ассортиментной матрицы, которое уже заметно во многих магазинах. Например, лидер продовольственной розницы X5 Retail Group решил сократить количество товарных позиций в магазинах сети «Перекресток» с 20 до 10 тыс., в «Пятерочке» - с 5 до 3,5 тыс. Сеть «Лента» решила изменить структуру ассортимента, уменьшив долю премиального и среднего ценового сегмента и увеличив долю низкого сегмента с 40% до 60%. Ритейл отсеивает менее востребованный товар ради оптимизации издержек и аккумулирования средств для расчетов с поставщиками. В выигрыше должны оказаться розничные сети, предлагающие продукты питания по более низким ценам. В условиях финансового кризиса и вызванного им падения темпов роста потребительских доходов более привлекательными для покупателей становятся форматы «магазин у дома», «дискаунтеры», а также районные ТЦ с грамотной концепцией.
Еще одна тенденция, навеянная кризисом, – многие торговые сети меняют и оптимизируют свои планы по занимаемым торговым площадям. Кто-то отказывается от планов по открытию новых магазинов (например, «Техносила» в 2008 году открыла вместо запланированных 40 всего 20 новых торговых площадок), кто-то «ужимается» в площадях (например, сеть «Кофе хаус» приняла решение сдавать в субаренду часть площадей своих кофеен). Те арендаторы, которые остаются на плаву, начинают ценовую «войну» с собственниками помещений. Спад продаж неизменно повлечет за собой снижение рентабельности многих ритейлеров, а в итоге приведет к неспособности платить установленную еще до кризиса арендную ставку. В случае если арендодатель не пойдет на уступки, арендатору придется закрывать магазин и съезжать. Менее уязвимы в такой ситуации окажутся якорные арендаторы. Больше всего пострадают малоизвестные бренды, которые и в докризисное время притягивали небольшой поток покупателей.
Несмотря на небольшое количество введённых торговых центров в 2008 году и значительное сокращение новых в 2009 году, процент заполняемости площадей заметно снижается. На сегодняшний день вновь построенные ТЦ заполнены только наполовину, что заставляет арендодателей не только снижать арендную ставку, но и идти на всевозможные уступки – фиксировать курс валюты при расчётах, предоставлять более гибкие условия по дате внесения очередного платежа и т. д. По итогам 2008 года ставки на торговые площади снизились в среднем на 10%. В тех торговых центрах, где наблюдается высокая проходимость, арендодатели не спешат идти навстречу арендаторам и снижать свою выручку. По нашим прогнозам, в 2009 году ставки сократятся в среднем по рынку еще на 20-30% - с нынешних $200-300 за кв. м/год для якорных арендаторов, $ за кв. м/год для торговой галереи и $ за кв. м/год для street-retail. Многие арендаторы обращаются к собственникам торговых центров с предложением перейти от фиксированной арендной ставки к проценту от оборота, и стоит ожидать, что в наступившем году некоторые арендодатели будут вынуждены пойти на такой шаг.
В наступившем году мы прогнозируем значительное число доведённых до банкротства торговых операторов, что в свою очередь породит массу сделок по слиянию и поглощению. Еще вчера ведущие игроки того или иного сегмента сегодня теряют свои сильные позиции, объясняя свой провал в бизнесе двумя главными причинами – недостатком оборотных средств и падением платежеспособного спроса. В частности, сеть «Эльдорадо» по итогам 2008 года впервые показала отрицательную динамику развития. Процессы укрупнения ритейла неизбежны, в том числе с участием мощных иностранных игроков. Активный процесс сделок M&A мы прогнозируем ближе к лету. Тогда же произойдет перераспределение долей рынка.
