Ссылка на резервное размещение материала

Третейские соглашения (оговорки)

в жилищных отношениях

Жилищное право имеет свою собственную отрасль правоприменения. Регулирование жилищных отношений осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ), другим жилищным, земельным, градостроительным, налоговым законодательством Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, нормативными актами Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, органов местного самоуправления.

По родовым признакам материальная часть жилищных правоотношений включает в себя существенную часть гражданско-правовых отношений (сделки, договоры, обязательства и пр.), административных (государственный контроль, принятие решений, выдача разрешений, предписаний, нормы предоставления, выселение), целенаправленную конституционную составляющую (обеспечение каждого правом на жилище, неприкосновенность, государственно-правовые гарантии) и уникальные жилищные права (права и обязанности проживающих, назначение жилья, жилищный фонд, социальный найм, эксплуатационные нормы и др.).

Если анализировать характер жилищных отношений с точки зрения возможности их оспоримости через третейские суды, сначала следует исключить из этой области правоприменения неподсудные третейским судам вопросы: конституционные гарантии и основанные на властных отношениях административные методы не могут быть предметом оспаривания через третейские суды. Как нам представляется и что также видно из судебной практики, исключительные жилищные права также не могут быть предметом третейского судопроизводства (имеются в виду те, которые не связаны с гражданским оборотом).

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Другое дело со спорами, которые могут быть охвачены третейским соглашением.

Статьи 1, 2 и 5 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации» (далее 102-ФЗ) дают возможность заключить третейские соглашения по:

- любым спорам, вытекающим из гражданских правоотношений,

- иным разбирательствам в третейском суде, прямо установленным федеральным законом,

- искам в защиту прав и интересов юридических лиц (организаций), физических лиц (в том числе индивидуальных предпринимателей),

- в отношении всех или определенных споров в связи с каким-либо конкретным правоотношением;

- о разрешении спора по договору.

По выше перечисленным правоотношениям применяются положения пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ): защиту нарушенных или оспоренных прав осуществляют в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее – суд). (Как правило, все третейские суды своими положениями предусматривают возможность рассмотрения споров двух юрисдикций – арбитражной и общей).

В связи с чем, нормы пункта 1 статьи 11 ГК РФ следует считать основаниями для определения предмета дел в третейских судах: это защита нарушенных прав и споры.

Нормы статьи 11 ЖК РФ обращают лиц, чьи жилищные права нарушены, за судебной защитой в соответствии с подведомственностью дел. Специфичность норм жилищного права заключается в том, что оспаривание чьих-либо жилищных прав закон не допускает (как следствие конституционного права каждого на жилище, т. е. жилищные права). В связи с чем, подлежат судебной защите только нарушенные жилищные права. Пункт 3 статьи 11 ЖК РФ конкретизирует способы защиты.

Совокупный анализ статей 1, 2 и 5 102-ФЗ, ст. 2, 11 и 12 ГК РФ и ст. ст. 4, 11 п. 3 ЖК РФ при их одновременном применении сужает дееспособность третейских судов до следующих видов дел.

Согласно положений статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Учитывая правила статьи 7 ЖК РФ и статьи 6 ГК РФ можно смело говорить о широком применении аналогии закона и аналогии права в тех правоотношениях, которые не урегулированы напрямую жилищным законодательством, но четко регулируются гражданским законодательством и третейским процессуальным законодательством.

Согласно положений статьи 8 ЖК РФ такая же тенденция в жилищном законодательстве наблюдается в части отношений, связанных с ремонтом, переустройством, перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, относя разрешение этих вопросов к соответствующему законодательству (других отраслей права), с учетом требований ЖК РФ.

Правовая природа оснований возникновения жилищных прав и обязанностей согласно правил статьи 10 ЖК РФ практически тождественно корреспондируется с аналогичными нормами статьи 8 ГК РФ:

Жилищные права и обязанности возникают:

Гражданские права и обязанности возникают:

10.1 ЖК РФ из договоров и сделок

8.1.1 ГК РФ из договоров и сделок

10.2 ЖК РФ из актов гос. органов и органов местного самоуправления

8.1.2 ГК РФ из актов гос. органов и органов местного самоуправления

10.3 ЖК РФ из судебных решений

8.1.3 ГК РФ из судебного решения

10.4 ЖК РФ в результате приобретения в собственность жилых помещений

8.1.4 ГК РФ в результате приобретения имущества

10.6 ЖК РФ вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений

8.1.8 ГК РФ вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

16 ГК РФ в результате незаконных действий (бездействия) гос. органов, органов местного самоуправления, должностных лиц

10.6 ЖК РФ вследствие наступления событий

8.1.9 ГК РФ вследствие событий

Единственная норма пункта 5 статьи 10 ЖК РФ не укладывается в общий порядок возникновения гражданских прав и обязанностей – из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

По мнению правового аналитика, в эту норму закралась ошибка, так как пункт 5-й ничего не говорит о возникновении жилищных прав и обязанностей, возникающих из членства в товариществах собственников жилья, что по правовой природе близко к ЖК и ЖСК, причем в разделе VI ЖК РФ этому вопросу уделено куда как подробное правоустановление, учитывающее возникновение жилищных прав и обязанностей, вытекающих из членства в ТСЖ. Кроме того, статья 291 ГК РФ даёт основания считать, что на эти правоотношения в гражданском праве распространяются нормы пунктов 8 и 9 статьи 8 ГК РФ.

При таких обстоятельствах будет уместным вывести рабочую формулу для правоприменения в деятельности третейских судов, которые будут специализироваться на разбирательстве споров жилищно-гражданской правовой направленности.

Нижеприведенная таблица может служить типологическим инструментом, чтобы юристы-представители и третейские судьи без лишних сложностей могли принять диспозицию: может ли какое-либо оспариваемое правоотношение стать предметом третейского разбирательства при наличии третейского соглашения об этом, или лучше (законнее) со спором по такому правоотношению обращаться в компетентный суд.

Таблица составлена с учетом норм, допустимых для третейского разбирательства. Соответственно, не указанные в таблице нормы и правоотношения – не могут быть предметом третейского разбирательства.

Нормы

102-ФЗ

Нормы ГК РФ

Нормы ЖК РФ по судебной защите жилищных прав

Компетентность третейского суда

Ст. 1 Любые споры, вытекающ-ие из гражданск-их правоотношений

Ст. 11 Защита нарушенных или оспоренных прав

Ст. 11 Защита нарушенных жилищных прав судом

Ст. 12 Признание права:

·  Ст. 2 Право собственности

·  Ст. 2 Другие вещные права

·  Ст. 2 Неотчуждаемые права и свободы человека

Ст. 11 п. 3 ЖК РФ Признание жилищного права:

·  Ст. 4 Возникновение, осуществление, изменение, прекращение права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

·  Ст. 4 Пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда.

·  Ст. 4 Пользование общим имуществом собственников помещений.

·  Ст. 4 Отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда.

·  Ст. 4 Учет жилищного фонда.

Особого третейского соглашения по признанию права не требуется, т. к. ст. 1

102-го ФЗ поглощает эти виды требований в суде.

Обязательно – наличие общего третейского соглашения между спорщиками.

Необходимо учитывать нормы

п. 3 ст. 3, ст. 5,

пп. 1 п. 1 ст. 22,

пп. 2-4 п. 1 ст. 22,

ст. 30, п. 2 ст. 423 ГПК РФ; п. 6 ст. 4, ст. 28, ст. 33,

пп. 1-7 ст. 38,

п. 3 ст. 230 АПК РФ

Ст. 12 Признание оспоримой сделки недействительной; признание последствий недействительной и ничтожной сделки:

·  Ст. 2 В отношении собственности

·  Ст. 2 В отношении других вещных прав

·  Ст. 2 В отношении договорных и иных обязательств

·  Ст. 2 В отношении предпринимательской деятельности от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг

Жилищное законодательство не рассматривает сделки отдельным институтом жилищного права, поэтому в сделках, связанных в любой степени с жилищными отношениями, следует руководствоваться нормами ГК РФ (п. 1 ст. 7 ЖК РФ). Прямое упоминание о недействительности сделок имеется в статье 75 ЖК РФ при признании договора обмена жилыми помещениями в социальном найме недействительным. С учетом норм глав 35 и 36 ГК РФ на договоры найма жилого помещения и безвозмездного пользования распространяется # 2 главы 9 ГК РФ

Особого третейского соглашения по признанию сделки недействительной и применении последствий её недействительности или ничтожности не требуется, т. к. ст. 1

102-го ФЗ поглощает эти виды требований в суде.

Обязательно – наличие общей третейской оговорки между спорщиками в письменном документе о сделке.

Ст. 12 Присуждение к исполнению обязанности в натуре:

·  Ст. 2 В отношении собственности

·  Ст. 2 В отношении других вещных прав

·  Ст. 2 В отношении договорных и иных обязательств

·  Ст. 2 В имущественных отношениях

·  Ст. 2 В личных неимущественных отношениях

·  Ст. 2 В предпринимательской деятельности от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг

·  Ст. 2 В отношении неотчуждаемых прав и свобод человека (ст. 150 ГК РФ)

·  Ст. 2 В отношении нематериальных благ (ст. 150 ГК РФ)

Жилищное законодательство не рассматривает присуждение к исполнению обязанности в натуре отдельным институтом жилищного права, поэтому в спорах по присуждению к исполнению обязанности в натуре, связанных в любой степени с жилищными отношениями, следует руководствоваться нормами ГК РФ (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

·  Прямое упоминание о присуждении к исполнению обязанности в натуре имеется в статье 72 ЖК РФ при требованиях членов семьи нанимателей принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке.

·  Прямое упоминание о присуждении к исполнению обязанности в натуре имеется в статье 84 ЖК РФ при выселении граждан из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в судебном порядке.

·  Прямое упоминание о присуждении к исполнению обязанности в натуре имеется в статье 103 ЖК РФ при выселении граждан из специализированного жилого помещения в судебном порядке.

Особого третейского соглашения по присуждению исполнения обязанности в натуре не требуется, т. к. стго ФЗ поглощает эти виды требований в суде.

Обязательно – наличие общего третейского соглашения между спорщиками или наличие общей третейской оговорки между спорщиками в письменном договоре.

Ст. 12 Компенсация морального вреда

(ст. 151 ГК РФ):

·  Ст. 2 В связи с нарушением права собственности

·  Ст. 2 В связи с нарушением других вещных прав

·  Ст. 2 В связи с возникновением или невозникновением имущественных отношений

·  Ст. 2 В связи с возникновением и невозникновением личных неимущественных отношений

·  Ст. 2 В связи с нарушением неотчуждаемых прав и свобод человека

·  Ст. 2 В связи с незаконным воспрепятствованием пользования нематериальными благами

Жилищное законодательство не рассматривает компенсацию морального вреда институтом жилищного права, поэтому в спорах с дополнительными требованиями о компенсации морального вреда, связанных в любой степени с жилищными отношениями, следует руководствоваться нормами ГК РФ (п. 1 ст. 7 ЖК РФ)

Особого третейского соглашения по требованиям о компенсации морального вреда не требуется, т. к. стго ФЗ поглощает эти виды требований в суде. Обязательно – наличие общего третейского соглашения между спорщиками

Ст. 1 Иные разбирательства в третейском суде, прямо установленные федеральным законом

Статья 11 ГК РФ устанавливает законное равноправие между судами, арбитражными судами и третейскими судами, разделяя их только подведомственностью дел и особенностями процессуального порядка, что позволяет при применении норм ГК РФ унифицировать отношение к разным формам судов

Аналогичной нормы в ЖК РФ нет, поэтому следует воздержаться от применения иных разбирательств, кроме любых споров из гражданских правоотношений, исков в защиту прав и интересов юридических лиц (организаций) и физических лиц (в том числе индивидуальных предпринимателей); и в отношении всех или определенных споров в связи с каким-либо конкретным правоотношением

Особого третейского соглашения по иным разбирательствам, прямо установленным федеральным законом, не требуется, т. к. ст. 1

102-го ФЗ поглощает эти виды требований в суде.

Обязательно – наличие общего третейского соглашения и особого порядка третейского разбирательства, установленного федеральным законом.

Ст. 2 Иски в защиту прав и интересов юридических лиц (организаций), физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей)

Ст. 11 Защита нарушенных или оспоренных прав

Ст. 11 Защита нарушенных жилищных прав судом

Ст. 12 Возмещение убытков (ст. 15):

·  Ст. 2 Для восстановления права собственности

·  Ст. 2 Для восстановления других вещных прав

·  Ст. 2 В связи с нарушением договорных и иных обязательств

·  Ст. 2 Для восстановления личных неимущественных прав

·  Ст. 2 В связи с осуществлением предпринимательской деятельности от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг

·  Ст. 2 Для восстановления неотчуждаемых прав и свобод человека

·  Ст. 2 Для восстановления нематериальных благ

С учетом того, что в жилищных отношениях участвуют как граждане, так и юридические лица
(организации) и индивидуальные предприниматели, правоотношения между ними могут выражаться и в причинении убытков: для граждан – реальный ущерб, для организаций и предпринимателей – реальный ущерб и упущенная выгода.

Жилищное законодательство иногда рассматривает возмещение убытков институтом жилищного права, поэтому в спорах с требованиями о возмещении убытков, связанных в любой степени с жилищными отношениями, следует руководствоваться нормами ГК РФ (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

·  Прямое упоминание об убытках имеется в статье 75 ЖК РФ при признании договора обмена жилыми помещениями в социальном найме недействительным, в п. 4 ст. 137 ЖК РФ о судебном порядке полного возмещения причиненных ТСЖ убытков в результате неисполнения собственниками обязательств по уплате платежей, взносов и оплате общих расходов.

·  Двухуровневое установление возможности взыскания убытков, вызванных незаключением договора управления многоквартирным домом предусмотрено в п. 5 ст. 161 ЖК РФ с применением абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ.

·  Двухуровневое установление возможности взыскания убытков, вызванных изменением или расторжением договора управления многоквартирным домом предусмотрено в п. 8 статьи 162 ЖК РФ с применением п. 5 статьи 453 ГК РФ.

Обязательно – наличие общего третейского соглашения между спорщиками или наличие общей третейской оговорки между спорщиками в письменном договоре.

Третейское соглашение по возмещению убытков должно содержать положение о возможности передачи сторонами спора в третейский суд по требованиям, основанным на деликтных (недоговорных) отношениях.

Ст. 12 Прекращение или изменение правоотношения:

·  Ст. 2 В связи с осуществлением предпринимательской деятельности от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг

Ст. 11 п. 3 Прекращение или изменение жилищного правоотношения:

·  Ст. 4 В связи с содержанием и ремонтом жилых помещений.

·  Ст. 4 В связи с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

·  Ст. 4 В связи с управлением многоквартирными домами. Представляется целесообразным рекомендовать лидерам общих собраний в многоквартирных домах включать тексты третейских оговорок, устанавливающих третейские соглашения для собственников помещений как с самим общим собранием собственников, так и для разрешения споров между неопределенными членами, так и одновременно со всеми членами (общим собранием собственников) – в явочные листы, в регистрационные формы и протоколы собраний.

·  Ст. 4 В связи с созданием и деятельностью ЖК, ЖСК, ТСЖ, осуществлением прав и обязанностей их членов. Представляется целесообразным рекомендовать руководителям ЖК, ЖСК, ТСЖ включать тексты третейских оговорок, устанавливающих третейские соглашения членов ЖК, ЖСК и ТСЖ как с самим юридическим лицом, так и для разрешения споров между неопределенными членами, так и одновременно со всеми членами (собранием) – в заявления на прием в члены ЖК, ЖСК и ТСЖ.

·  Ст. 137 п. 3 ЖК РФ В связи с наличием у ТСЖ требовательного права принудительного возмещения обязательных платежей и взносов в случае неисполнения собственниками своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ.

·  Особого третейского соглашения по требованиям о прекращении или изменении правоотношения не требуется, т. к. стго ФЗ поглощает эти виды требований в суде. Обязательно – наличие общего третейского соглашения.

·  По вопросам управления МКД:

представляется целесообразным рекомендовать лидерам общих собраний в многоквартирных домах включать тексты третейских оговорок, устанавливающих третейские соглашения для собственников помещений как с самим общим собранием собственников, так и для разрешения споров между неопределенными членами, так и одновременно со всеми членами (общим собранием собственников) – в явочные листы, в регистрационные формы и протоколы собраний.

·  По вопросам деятельности ЖК, ЖСК и ТСЖ:

представляется целесообразным рекомендовать руководителям ЖК, ЖСК, ТСЖ включать тексты третейских оговорок, устанавливающих третейские соглашения членов ЖК, ЖСК и ТСЖ как с самим юридическим лицом, так и для разрешения споров между неопределенными членами, так и одновременно со всеми членами (собранием) – в заявления на приём в члены ЖК, ЖСК и ТСЖ.

Ст. 5 В отношении всех или определенных споров в связи с каким-либо конкретным правоотношением

Ст. 11 Защита нарушенных или оспоренных прав

Ст. 11 Защита нарушенных жилищных прав судом

Ст. 12 Восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения:

·  Ст. 2 Восстановление права собственности и пресечение действий по его нарушению

·  Ст. 2 Восстановление других вещных прав и пресечение действий по их нарушению

·  Ст. 2 Восстановление личных неимущественных прав и пресечение действий по их нарушению

·  Ст. 2 Восстановление неотчуждаемых прав и свобод человека и пресечение действий по их нарушению

·  Ст. 2 Восстановление возможностей пользоваться нематериальными благами и пресечение действий по их нарушению

Ст. 11 п. 3 ЖК РФ Восста-новление положения, сущест-вовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения:

·  Ст. 4 Восстановление права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

·  Ст. 4 Восстановление права пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда.

·  Ст. 4 Восстановление права пользования общим имуществом собственников помещений.

·  Ст. 4 Восстановление учета жилищного фонда.

·  Ст. 4 Восстановление жилого помещения в состояние до переустройства и перепланировки

Третейское соглашение по восстановлению положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, должно содержать положение о возможности передачи сторонами спора в третейский суд по требованиям, основанным на деликтных (недоговорных) отношениях.

Ст. 12 Прекращение или изменение правоотношения:

·  Ст. 2 В отношении права собственности

·  Ст. 2 В отношении других вещных прав

·  Ст. 2 В связи с осуществлением предпринимательской деятельности от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг

·  Ст. 2 В связи возникновением и пользованием нематериальными благами

·  Ст. 11 п. 3 Прекращение или изменение жилищного правоотношения:

·  Ст. 4 В отношении возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

·  Ст. 4 В отношении пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда.

·  Ст. 4 В отношении пользования общим имуществом собственников помещений.

·  Ст. 4 В отношении отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда.

·  Ст. 4 В связи с осуществлением учета жилищного фонда.

·  Ст. 4 В связи с осуществлением контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Особого третейского соглашения по требованиям о прекращении или изменении правоотношения не требуется, т. к. ст. 2

102-го ФЗ поглощает эти виды требований в суде.

Обязательно – наличие общего третейского соглашения между спорщиками.

Ст. 5 О разрешении спора по договору

Ст. 11 Защита нарушенных или оспоренных прав

Ст. 11 Защита нарушенных жилищных прав судом

Ст. 12 Взыскание неустоек:

·  Ст. 2 За нарушения договорных и иных обязательств

·  Ст. 2 За нарушения в предпринимательской деятельности от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг

Жилищное законодательство не рассматривает взыскание неустоек институтом жилищного права, поэтому в спорах с дополнительными требованиями о взыскании неустоек, связанных в любой степени с жилищными отношениями, следует руководствоваться нормами ГК РФ (п. 1 ст. 7 ЖК РФ)

Третейское соглашение по взысканию неустоек должно содержать положение о возможности передачи сторонами спора в третейский суд по требованиям, основанным на деликтных (недоговорных) отношениях, в том числе обязательства сторон нести неустойки, как вытекающие из договорных и обязательственных отношений, так и неустойки, связанные с неисполнением решения третейского суда.

Ст. 12 Прекращение или изменение правоотношения:

·  Ст. 2 В отношении договорных и иных обязательств

Ст. 11 п. 3 Прекращение или изменение жилищного правоотношения:

·  Ст. 4 В связи с предоставлением коммунальных услуг.

·  Ст. 4 В связи с внесением платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

·  Ст. 83 В связи с расторжением договора социального найма.

·  Ст. 79 В связи с расторжением договора поднайма.

·  Ст. 101 В связи с расторжением договора найма специализированного жилья.

·  Глава 35 ГК РФ в связи с заключением договоров найма жилого помещения.

·  Глава 36 ГК РФ в связи с возникновением и прекращением безвозмездного пользования.

Особого третейского соглашения по требованиям о прекращении или изменении правоотношения не требуется, т. к. ст. 2

102-го ФЗ поглощает эти виды требований в суде.

Обязательно – наличие общей третейской оговорки между спорщиками в письменном документе о сделке.

Следует считать, что иные обращения в третейский суд по жилищным делам невозможны.

Правовой обзор по жилищным отношениям, в которых рекомендуется применять третейские соглашения для снижения рисков неисполнения стороной или ненадлежащего исполнения стороной условий обязательства.

Статья 63 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Рекомендуется включение третейского соглашения для регулирования исполнения обязательств нанимателем в части использования жилого помещения по назначению, в части обеспечения сохранности жилого помещения, в части поддержания надлежащего состояния жилого помещения, в части проведения текущего ремонта жилого помещения, в части своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в части соблюдения других обязанностей, установленных договором социального найма и законом; в части оспаривания запрета наймодателя на вселение членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь на одного члена семьи составит менее учетной нормы; в части осуществления обмена жилыми помещениями, в том числе принудительного.

Кроме того, как расторжение договора социального найма по ряду причин, допущенных нанимателем, так и выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, в силу п. 4 ст. 83 и ст. 84 ЖК РФ производится только в судебном порядке.

Учитывая, что нормы о найме жилого помещения являются сферой гражданско-правового регулирования в главе 35 ГК РФ, то на спорные правоотношения из них вытекающие, полностью распространяет своё действие статья 11 ГК РФ о приравнивании третейских судов к судам и арбитражным судам.

Предполагается, что до 2011 года в России будет заключено 10-13 млн. договоров социального найма. Прогноз споров: один спор на каждые 100 договоров, или 1% (или 600 споров в год на среднее муниципальное образование).

Статья 74 п. 2 ЖК РФ. Договор об обмене жилыми помещениями между нанимателями заключается в письменной форме. Рекомендуется включение третейского соглашения для регулирования исполнения обязательств сторонами, так как заинтересованной стороной всегда будет выступать еще и наймодатель (федеральное имущество, имущество субъекта, муниципальное имущество, ведомство), который будет не заинтересован в ухудшении жилищных условий нанимателей. Таким образом, возможны споры не только между обменивающимися нанимателями, но и между наймодателем и обменивающимися нанимателями. Статья 75 ЖК РФ предполагает признание судом договора обмена жилыми помещениями недействительным. Также предусмотрена возможность возмещения убытков потерпевшей стороне.

Предполагается, что до 2011 года в России будет заключено 120 000 договоров об обмене жилыми помещениями (или 60 споров в год на среднее муниципальное образование).

Статья 77 ЖК РФ. Договор поднайма жилого помещения между нанимателями и поднанимателями заключается в письменной форме. Согласно нормы п. 1 статьи 76 ЖК РФ наймодатель даёт письменное согласие. Неопределенной формы согласие требуется от всех проживающих с нанимателем членов семьи и от всех собственников и проживающих с ними членов семьи. Соответственно, при таком многообразном учете интересов возможны конфликты и споры при осуществлении договора поднайма.

При оформлении письменного согласия на поднайм наймодатель вправе потребовать внесения в договор поднайма и своей стороны и текста третейского соглашения, а лучше, если предоставит сторонам типовой договор поднайма с внесенной третейской оговоркой.

Договор поднайма является возмездным (ст. 78 ЖК РФ), таким образом, напрямую видны интересы наймодателя, которому как собственнику предстоит нести расходы по содержанию многоквартирного дома. Вместе с тем, наймодатель не защищён законом в части необходимости расторжения договора поднайма (п. 4 ст. 79 ЖК РФ даёт такое право только нанимателю). Поэтому его жилищно-правовое регулирование может осуществляться только через третейское соглашение.

Учитывая, что нормы о найме жилого помещения являются сферой гражданско-правового регулирования в главе 35 ГК РФ, то на спорные правоотношения из них вытекающие, полностью распространяет своё действие статья 11 ГК РФ о приравнивании третейских судов к судам и арбитражным судам.

Рекомендуется включение третейского соглашения для регулирования договора поднайма жилого помещения сторонами, так как заинтересованной стороной всегда будет выступать еще и наймодатель (федеральное имущество, имущество субъекта, муниципальное имущество, ведомство).

Предполагается, что до 2011 года в России будет заключено 600 000 договоров поднайма жилых помещений (или 20 споров в год на среднее муниципальное образование).

Статья 100 ЖК РФ, п. 7 Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Расторгается по требованию наймодателя только в судебном порядке (п. 3 ст. 101 ЖК РФ). Граждане подлежат выселению только в судебном порядке (п. 1 ст. 103 ЖК РФ).

Как понятно, процессы трудовой миграции в экономике будут только нарастать; в то же время в расширении возможностей социального существования незащищенных категорий граждан будет заинтересовано всё гражданское общество. Тем не менее, без регулирования жилищный фонд служебного жилья, общежитий, маневренных жилых помещений не может оставаться. Что касается порядка регулирования жилых помещений домах социального обслуживания, приютов для беженцев и жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования, такие основания устанавливаются иными федеральными закона или законодательством субъектов.

Вместе с тем, жилищный фонд служебных помещений, общежитий и маневренный фонд составляет до 300 000 отдельных помещений (комнат, квартир), охватывая до 1 млн. человек. Надо сказать, что специализированный жилищный фонд вызывает массу хлопот для наймодателей в связи с активным и частым неисполнением нанимателями обязанностей по оплате и целевому использованию специализированного жилья.

Учитывая, что нормы о найме жилого помещения являются сферой гражданско-правового регулирования в главе 35 ГК РФ, то на спорные правоотношения из них вытекающие, полностью распространяет своё действие статья 11 ГК РФ о приравнивании третейских судов к судам и арбитражным судам.

В этой связи можно прогнозировать рост количества споров в целом, которое будет достигать 15-20 % от заключенных договоров найма специализированного жилья. Или в пересчете на годовые показатели – от 25 споров в год на среднее муниципальное образование.

Статьи 127 пункт 2 и 133 пункт 2 ЖК РФ о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива на изолированные жилые помещения и о выселении бывших членов жилищного кооператива имеют судебные перспективы, прямо обозначенные нормами жилищного права. Причем, ни одно из указанных в данных нормах обстоятельств для споров не заключено в рамки статьи 30 ГПК РФ о невозможности применения договорной подсудности.

Чтобы такого рода споры в ЖК и ЖСК не носили бесконечный характер рекомендуется использование третейского соглашения. Особого третейского соглашения по требованиям о прекращении или изменении правоотношения не требуется, т. к. стго ФЗ поглощает эти виды требований в суде. Обязательно – наличие общего третейского соглашения.

По вопросам деятельности ЖК и ЖСК: представляется целесообразным рекомендовать руководителям ЖК и ЖСК включать тексты третейских оговорок, устанавливающих третейские соглашения членов ЖК и ЖСК как с самим юридическим лицом, так и для разрешения споров между неопределенными членами, так и одновременно со всеми членами (собранием) – в заявления на приём в члены ЖК и ЖСК.

С развитием программ формирования товариществ собственников жилья, как наиболее перспективных способов управления многоквартирными домами, происходит устаревание ЖК и ЖСК как эффективной формы, заставляющее наследников и членов семей пайщиков относиться к доставшимся квадратным метрам как к разменной форме материализации в ЖК и ЖСК. В этой связи можно прогнозировать рост количества споров в целом, которое будет достигать 3-5 % от имеющихся паёв в ЖК и ЖСК. Или в пересчете на годовые показатели – до 20 споров в год на среднее муниципальное образование.

Главы 13 и 14 ЖК РФ о создании и деятельности товариществ собственников жилья и о правовом положении членов товариществ собственников жилья подробно закрепили нормы жилищного права в совокупности с нормами статьями 291 и 293 ГК РФ.

С учетом оснований статей 137, 138, 140, 141, 142, 143, 145, 146, 151, 152 ЖК РФ рекомендуется внесение третейских соглашений:

- в решения общих собраний собственников помещений и в решения собраний членов ТСЖ (в заявления о приеме в члены ТСЖ) по вопросам определения смет доходов и расходов на год, в том числе расходов на содержание, обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего и недвижимого имущества, затрат на капитальный ремонт и реконструкцию, на специальные взносы и отчисления в резервный фонд; по вопросам размеров платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- в бланки решений собственников (общих собраний собственников), протоколы общих собраний, в заявления о приеме в члены ТСЖ, в письменные формы обращений к общему собранию собственников по вопросам принудительного возмещения обязательных платежей и взносов; и полного возмещения причиненных ТСЖ убытков в результате неисполнения собственниками помещений обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате их общих расходов.

- в бланки решений собственников (общих собраний собственников), протоколы общих собраний, в заявления о приеме в члены ТСЖ, в письменные формы обращений к общему собранию собственников по вопросам установления условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- в бланки решений собственников (общих собраний собственников), протоколы общих собраний, в заявления о приеме в члены ТСЖ, в письменные формы обращений к общему собранию собственников по вопросам предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию права владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом или препятствующих этому;

- в бланки решений собственников (общих собраний собственников), протоколы общих собраний собственников по вопросу принятия решения о создании ТСЖ в строящемся доме;

- в протоколы собраний ТСЖ, в заявления о приеме в члены ТСЖ, в письменные формы обращений к общему собранию ТСЖ по вопросам реорганизации или ликвидации ТСЖ в порядке, установленном гражданским законодательством;

- в протоколы общих собраний, в заявления о приеме в члены ТСЖ, в письменные формы обращений к общему собранию ТСЖ по вопросам объединения ТСЖ для совместного управления общим имуществом;

- в заявления о приеме в члены ТСЖ, в письменные формы обращений к общему собранию ТСЖ по вопросам оспоримости решений общего собрания ТСЖ в части внесения изменений в устав ТСЖ, избрания правления, ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ; по вопросам образования специальных фондов: резервного, на восстановление и ремонт общего имущества МКД и его оборудования; по вопросам получения заемных средств и банковских кредитов; по вопросам использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ; по вопросам утверждения годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о выполнении такого плана;

- в заявления о приеме в члены ТСЖ, в письменные формы обращений к общему собранию ТСЖ по вопросам оспаривания принятых общим собранием ТСЖ решений о рассмотрении жалоб на действия правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ; оспаривания решений о принятии и изменениях правил внутреннего распорядка и положения об оплате труда работников ТСЖ; оспаривания решений об определении размера вознаграждения членов правления ТСЖ; оспаривания решений о сдаче в аренду или передаче прав на общее имущество; оспаривания решений общего собрания ТСЖ по компетенции, отнесенной к правлению ТСЖ;

- в договоры управления многоквартирными домами между ТСЖ и собственниками помещений; в договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирных домах между ТСЖ и подрядчиками; в договоры об оказании коммунальных услуг, о содержании и ремонте общего имущества между ТСЖ и нечленами ТСЖ-собственниками помещений и между ТСЖ и нанимателями социального жилья; в другие договоры между ТСЖ и другими лицами;

- в договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) ТСЖ и собственников помещений на выполнение им работ и услуг в этом доме;

- в кредитные договоры с банками;

- в договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и лицами, выполняющими для ТСЖ работы и предоставляющими ТСЖ услуги, по вопросам передачи исполнителям материальных и денежных средств;

- в договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам продажи, передачи во временное пользование, обмена имущества, принадлежащего ТСЖ;

- в договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам пользования или ограниченного пользования частью общего имущества;

- в договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам надстраивания, перестраивания части общего имущества и строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества;

- в договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам получения в пользование или приобретения в общую долевую собственность собственников помещений земельных участков;

- в договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- в договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам осуществления за счет собственников помещений застройки прилегающих к дому земельных участков;

- в договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по вопросам аренды, найма части общего имущества домов

- в сделки, договоры и письменные соглашения (в том числе путем обмена документами, заявками и счетами) между ТСЖ и иными лицами по иным, отвечающим целям и задачам ТСЖ, вопросам.

Пожалуй, самая активная норма жилищного законодательства, вызывающая массу вопросов, конфликтов и подчас неприятия, занимается регулированием деятельности ТСЖ и в ТСЖ. По практике, которая складывается в Москве, в каждом многоквартирном доме-ТСЖ в год возникает по 2-5 споров. Спектр вопросов для понимания многообразия споров приведен выше. Лавина споров по поводу принятия решений общими собраниями собственников и деятельности ТСЖ будет со временем только нарастать.

Учитывая, что нормы о товариществах собственников жилья и правах других собственников жилья являются сферой гражданско-правового регулирования в статьях 291 и 292 ГК РФ, то на спорные правоотношения из них вытекающие, полностью распространяет своё действие статья 11 ГК РФ о приравнивании третейских судов к судам и арбитражным судам.

Предполагается, что до 2012 года в России будет сформировано около 100 000 ТСЖ. Прогноз споров: один спор в год на каждое ТСЖ (или около 50 споров в год на среднее муниципальное образование).

Кстати, за рамками оснований этого анализа, рекомендуется для уменьшения объема спорных обстоятельств следует активнее использовать нормы пункта 2 статьи 136 ЖК РФ по созданию так называемых «квартальных ТСЖ». Это приводит к определенной унификации и экономии самых разных ресурсов собственников.

Раздел VII Жилищного кодекса РФ о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена законом в статье 153 ЖК РФ на нанимателей социального жилья, нанимателей у государственного или муниципального жилищного фонда, арендаторов жилых помещений, членов жилищных кооперативов, собственников жилья.

Учитывая, что нормы о плате за жилое помещение, энергоснабжение, возмездные услуги являются сферой гражданско-правового регулирования в статье 682 и # 6 главы 30 и главы 39 ГК РФ, то на спорные правоотношения из них вытекающие, полностью распространяет своё действие статья 11 ГК РФ о приравнивании третейских судов к судам и арбитражным судам. В связи с чем настоятельно рекомендуется внесение третейских оговорок в письменные документы о сделках, договоры и соглашения (ст. 154 ЖК РФ):

- для несобственников жилья: в договоры социального найма или найма жилья государственного или муниципального фонда ( 1) плата за пользование жилым помещением/за найм, 2) плата за содержание и ремонт жилого помещения, в т. ч. плату за услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту, 3) плату за коммунальные услуги – холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление);

- для собственников жилья: в договоры с управляющими организациями или ТСЖ ( 1) плата за содержание и ремонт жилого помещения, в т. ч. плата за услуги и работы по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, 2) плата за коммунальные услуги – холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление).

Согласно норм статьи 155 ЖК РФ:

- управляющие организации вправе получать от нанимателей плату за содержание и ремонт жилых помещений и плату за коммунальные услуг, а от наймодателей еще и суммы недоплат нанимателей и суммы компенсации льгот; от собственников помещений плату за жилое помещение и коммунальные услуги (в домах без ТСЖ/ЖК, ЖСК), а также оплату по договорам с собственниками помещений за услуги, работы по содержанию и ремонту;

- наймодатели вправе получать от нанимателей плату за пользование (плату за наем);

- товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК) вправе получать от собственников – не членов ТСЖ (ЖК, ЖСК) плату за жилое помещение и коммунальные услуги по договорам, а также оплату по договорам с собственниками помещений за услуги, работы по содержанию и ремонту;

- подрядные и ресурсоснабжающие организации вправе получать от собственников помещений при непосредственном способе управления плату по договорам за жилое помещение и коммунальные услуги; оплату по договорам услуг, работ, ремонту и плату за коммунальные услуг от собственников отдельных жилых домов, а также оплату по договорам с собственниками помещений за услуги, работы по содержанию и ремонту.

Причём, пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ закон установил ограничение размера пеней – 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки (в среднем, без гиперинфляции – 10% годовых). Что практически никогда не покрывает убытков управляющих организаций, ТСЖ/ЖК, ЖСК и подрядных организаций при непосредственном способе управления.

Однако, закон не установил никаких ограничений на размер договорной неустойки за неисполнение или просрочку исполнения решения третейского суда, если такая неустойка оговорена между сторонами в договоре или соглашении в письменном виде. Что для управляющих организаций, ТСЖ/ЖК, ЖСК и подрядных организаций при непосредственном способе управления может существенно повысить ответственность неплательщиков и полноценно возмещать их убытки.

Кроме прочего в соответствии с нормами статьей 156 и 158 ЖК РФ, рекомендуется предусматривать третейские оговорки (третейские соглашения):

- в решениях общих собраний собственников помещений, в бланках решений собственников (общих заочных собраний собственников), в протоколах общих собраний, в письменных формах обращений к общему собранию (в регистрационных или явочных листах, журналах) собственников по вопросам установления размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения, в котором нет ТСЖ/ЖК, ЖСК; а также по вопросам оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, его сроках начала, объемах работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов;

- в решениях собраний членов ТСЖ (в заявлениях о приеме в члены ТСЖ), в письменных формах обращений к общему собранию (в регистрационных или явочных листах, журналах) собственников по вопросам установления размеров обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ/ЖК, ЖСК, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, устанавливаемых органами управления ТСЖ/ЖК, ЖСК в соответствии с уставом.

Пожалуй, самым многочисленным договорным процессом и самым многочисленным объемом неисполнения обязательств в обществе наделены обстоятельства платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Такое многотиражное широко распространенное легкомысленное отношение потребителей к стоимости жилищно-коммунальных услуг десятилетиями не выравнивает и не смягчает коммунальный застой в самой массовой отрасли экономики.

Совершенно очевидно, что без принятия адекватных встречных мер со стороны самой жилищно-коммунальной системы неудовлетворенность народа услугами ЖКХ будет только нарастать. И в этой ситуации нельзя применить формулу: спасение утопающих – дело рук самих утопающих. В таком многочисленном спектре интересов люди самостоятельно не могут организоваться. Им необходимо организованное и мудрое начинание со стороны меняющейся системы и экономики ЖКХ.

Предполагается, что до 2012 года в России будет подписано около 000 договоров на жилые помещения и коммунальные услуги. Прогноз споров: сегодняшняя статистика по регионам весьма неоднородна, средние показатели неплатежей и задолженности оплаты жилья и коммунальных услуг колеблются от 1% (малые населенные пункты) до 14 % (в мегаполисах) (или около 1000 споров в год на среднее муниципальное образование).

Раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации об управлении многоквартирными домами.

В некоторых случаях в силу нормы пункта 1 статьи 7 ЖК РФ возможны аналогии с нормами статей 246, 247, 249, 253, 1012 – 1016 и 1020 – 1024 ГК РФ.

Поскольку нормами статьи 161 п. 2 ЖК РФ закреплена обязанность собственников помещений выбора одного из способов управления, а решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в доме (ст. 161 п. 3 ЖК РФ), для предотвращения дистабилизации и в целях закрепления способа управления рекомендуется в решениях общих собраний собственников помещений, в бланках решений собственников (общих заочных собраний собственников), в протоколах общих собраний, в письменных формах обращений к общему собранию (в регистрационных или явочных листах, журналах) собственников применять соответствующие третейские соглашения.

Кроме того, пока в большинстве многоквартирных домов управление осуществляется на условиях по отбору управляющих организаций на открытых конкурсах (п. 4 статьи 161 ЖК РФ), органам местного самоуправления следует предусматривать в заявительных формах конкурсной документации положения о третейском соглашении как между управляющими организациями и организаторами конкурсов – органами местного самоуправления, так и в типовых договорах с собственниками (п. 5 статьи 161 ЖК РФ) на управление многоквартирными домами избранными по конкурсу управляющими организациями.

По результатам проведения таких конкурсов и при наличии третейских соглашений с собственниками помещений в порядке статьи 445 ГК РФ заключение договора на управление многоквартирным домом становится обязательным; что предусматривает возможность передачи в третейский суд на рассмотрение протокола разногласий сторон, возможность обращения в третейский суд с требованием о понуждении заключения договора на управление многоквартирным домом и возмещении убытков от уклонения в заключении договора.

В отсутствие должно сложившейся конкуренции на рынке оказания услуг ЖКХ открытые конкурсы часто становятся безальтернативными, признаются несостоявшимися. В таких случаях допускается заключение договора управления многоквартирным домом без конкурса. Что, соответственно, утрачивает возможности необходимого контроля как за деятельностью управляющей организации, так и за собираемостью средств с жителей, которые считают работу безконкурсной управляющей организации автоматической «за государственный счёт».

При таких обстоятельствах нормальным способом регулирования становится заключение третейских соглашений в договорах управления многоквартирным домом с каждым собственником (норма п. 1 статьи 162 ЖК РФ).

Причём, следует обратить внимание, что заключение третейских соглашений и оговорок в текстах договоров на управление многоквартирным домом, не является безвыходным. В настоящее время вообще отсутствуют понимание, навык и культура заключения собственниками договоров на управление многоквартирным домом. С точки зрения заключения третейского соглашения не обязательно дожидаться годами формирования правосознания населения, его надо поторапливать: норма п. 1 статьи 7 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации» (102-ФЗ) позволяет заключить третейское соглашение в тексте единого расчетного документа, если он подписан сторонами в отношении всех или определенных споров (п. 2 статьи 5 102-ФЗ).

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом должно также сопровождаться возможностью регулирования в третейском суде (п. 8 статьи 162 ЖК РФ, п. 2 статьи 450, п. 2, п. 3, п. 4 статьи 451, п. 2 статьи 452, п. 3 статьи 453 ГК РФ), так как это станет эффективным способом установления стабильности и системности в отношениях между собственниками и управляющими организациями.

Предотвращение правового закупоривания в сфере разрешения жилищных споров.

Мы считаем, что принципиальным образом развернуть систему ЖКХ лицом к народу могут не дотации государства, не критика жилищно-коммунальной отрасли, а изменение психологии потребителя – в ЖКХ (как и в магазине) за все надо платить. Только разница отрасли ЖКХ с другими заключается в том, что она десятилетиями кредитует недобросовестных потребителей, заражая вирусом вседозволенности и безответственности и добросовестных потребителей.

Сейчас закон позволяет изменить два вектора отношений:

- договорными отношениями изменить порядок оплаты услуг ЖКХ – сделать его дебетовым, предусматривая технологии обязательного системного авансирования;

- договорными отношениями изменить порядок предъявления и неотвратимости ответственности – сделав его безупречным третейским, полностью заменив воспитательно-добродушный характер государственного административно-судебного воздействия.

В заключение обзора следует напомнить, что в России постепенно формируется правовое поле для установления около 100 миллионов оспоримых отношений, которые следует регулировать современным цивилизованным образом. Занимаясь реформированием ЖКХ с точки зрения оптимизации финансирования и качества оказываемых услуг для целей улучшения условий комфортности проживания людей, категорически не следует забывать о нивелировании паритетных заинтересованных отношений между их участниками. Любое реформирование и изменение требуют не только просвещения, опытничества, положительных примеров, но и требуют создания благоприятных правовых условий для процессов регулирования и досудебного примирения сторон. Даже если реформа ЖКХ спровоцирует 1% споров (что в соотношении с другими проблемами может показаться совсем малым), то в масштабах необъятной страны это отвлечет конфликтующие стороны на 1 млн. процессов!

Такую лавину споров оперативно рассмотреть не сможет ни одна государственная судебная система мира, ни мировая юстиция, ни общая юрисдикция, ни арбитражная. Жилищная реформа в нашей стране должна создать систему сглаживания конфликтов и саморегулируемого разрешения споров в жилищно-коммунальной отрасли, как это уже проделано во многих европейских, ближневосточных и азиатских странах.

После политической реформы, реформы разгосударствления собственности, реформа жилищно-коммунальной сферы – третья по очереди, объему и охвату интересов людей. Только в сравнении с условиями политической реформы с 1985 по 1996 годы, реформы разгосударствления собственности с 1989 по 2003 годы, реальная реформа жилищного права с 2010 года не станет аполитичной, сентиментальной и толерантной, так как она коснется самых главных условий и интересов жизни человека - его жилья. При современной правовой просвещенности населения и несформированности единообразного правового мышления, парадоксом отношений станут правовая безграмотность и какофония требований.

Сегодняшняя судебная практика по спорам, вытекающим из жилищных отношений, настолько красноречива, что не требует каких-либо дополнительных изысков – более 90 % заявлений в суд рождены неграмотностью и непросвещенностью, а еще и абсолютным необъяснимым упрямством людей.

Любая необоснованная перегрузка государственных судов вопросами не правового регулирования, а сведения счетов между неприятелями, утрачивает государственное предназначение, приводит к утрате авторитета судебной системы со стороны проигравших сторон, может привести к расшатыванию принципов федерализма. Государственная судебная система должна стать настоящим судебным надзором за законностью и обоснованностью решений третейских судов, абсолютно готовых и способных разрешать споры жилищного и гражданского характера.

При поверхностном подсчете предметов для возможных будущих новых споров с отрасли жилищного права, на усреднённую районную юрисдикцию в год получается около 2000 возможных исков. Для обслуживания такого массива споров в общей и арбитражной юрисдикции от государственного бюджета потребуется более 6 млрд. рублей в первый год и затем не менее 3 млрд. рублей ежегодно, создание более 10 000 рабочих мест судей (первой, апелляционной/кассационной и надзорной инстанций), помощников, секретарей, служащих и более 2000 юристов-представителей, отвлеченных из экономики в бюджетную сферу.

При передаче этих споров в третейские суды от государственного бюджета ничего дополнительного не потребуется, наоборот, за счет заявлений о выдаче исполнительных листов государство получит в бюджет дополнительно более 1 млрд. рублей госпошлиной.

Дмитрий БОРОДИН, юрист, экономист

Приложения. Примеры разумных третейских соглашений:

1) в документах общего собрания собственников помещений третейское соглашение можно поместить в бланках для голосования, в регистрационных анкетах-мандатах, в журнале явки участников собрания, там, где каждый участник собрания ставит свою подпись, ф. и.о., адрес (а для организаций – наименование, адрес, подпись и должностное положение и указание на доверенность, дающую право заключать третейское соглашение – лучше копию такой доверенности приобщить):

Уведомление

1. Все споры, возникшие между сторонами (участниками, собственниками) общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (любые споры) рассматриваются открыто в ЖИЛИЩНОМ АРБИТРАЖЕ Федерального третейского суда. Адрес для подачи исков: 0; тел/; e-mail: *****@***ru; далее – третейский суд , список коллегии третейских судей которого является обязательным.

2. Положение о третейском суде (Третейский кодекс) или его иные правила, третейская оговорка в данном положении - применяются сторонами и являются частью договора и всех, вытекающих из него дополнительных договоров, соглашений, протоколов разногласий, обменов документами, любых правоотношений сторон, оформленных в письменном виде и иных вытекающих из этих обязательств договоров, соглашений и деликтных отношений, в том числе вытекающих из договора коммерческого найма жилья, договора об управлении многоквартирным домом, в связи с платой за жилье и коммунальные услуги, из решения о создании товарищества собственников жилья, из правового положения членов товарищества собственников жилья.

3. Разрешение спора осуществляется в составе одного третейского судьи.

4. Расходы, связанные с разрешением спора в третейском суде, взыскиваются со стороны, в отношении которой произведено основное взыскание.

5. Стороны принимают на себя обязательства нести неустойки и другие санкции, связанные с неисполнением решения третейского суда в добровольном порядке на условиях, установленных Третейским кодексом.

6. Решение третейского суда является окончательным. Согласно норм ст. 43 и ч. 3 ст. 46 ФЗ-102 пересмотр дела производится Третейским судом в ином составе.

7. Стороны принимают все разумные меры для рассмотрения третейского спора в кратчайшие сроки и подтверждают своё согласие на передачу всех уведомлений, писем, решений и определений третейского суда, а также всех иных документов по рассматриваемому делу по электронной почте, посредством интернета, факсимильным сообщением, включая вручение представителю ответчика копий искового заявления и приложенных к нему документов с фиксацией только способа отправки.

8. Ответчик подтверждает достаточность трех календарных дней со дня извещения о дате, месте и времени слушания дела для надлежащей подготовки к заседанию и принятия участия в нём.

9. Ответчик, извещённый о третейском разбирательстве, при своей неявке даёт согласие на принятие решения третейским судом на основании представленных истцом документов.

10. Стороны договорились в порядке статьи 32 ГПК РФ и в порядке статьи 38 п. 8 АПК РФ об установлении подсудности для подачи заявлений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда – в районный суд или арбитражный суд, на территории которого принято решение третейского суда.

11. Стороны берут на себя обязательство считать себя стороной по любому делу в третейском разбирательстве с любыми сторонами, которые также не возражают против рассмотрения споров в Федеральном третейском суде на обычных условиях. Стороны договорились о возможности объединения самостоятельных требований к разным сторонам в одно исковое производство.

12. Стороны соглашения принимают на себя обязательство заключения аналогичных третейских соглашений в сделках, направленных на исполнение настоящего договора и во всех иных договорах, сделках и соглашениях с другими лицами.

13. Подписи сторон:

От лица общего собрания собственников

помещений – председатель собрания Собственник/представитель:

________________________ ______________________

(подпись, ф. и.о., должность) (подпись, ф. и.о., адрес)

2) в документах ТСЖ/ЖК, ЖСК, в документах собрания членов третейское соглашение можно поместить в бланках для голосования, в регистрационных анкетах-мандатах, в журнале явки участников собрания, там, где каждый участник собрания ставит свою подпись, ф. и.о., адрес (а для организаций – наименование, адрес, подпись и должностное положение и указание на доверенность, дающую право заключать третейское соглашение – лучше копию такой доверенности приобщить):

Уведомление

1. Все споры, возникшие между сторонами (участниками, членами ТСЖ/ЖК/ЖСК « », наименование) общего собрания (любые споры) рассматриваются открыто ЖИЛИЩНОМ АРБИТРАЖЕ Федерального третейского суда. Адрес для подачи исков: 0; тел/; e-mail: *****@***ru; далее – третейский суд , список коллегии третейских судей которого является обязательным.

2. Положение о третейском суде (Третейский кодекс) или его иные правила, третейская оговорка в данном положении - применяются сторонами и являются частью договора и всех, вытекающих из него дополнительных договоров, соглашений, протоколов разногласий, обменов документами, любых правоотношений сторон, оформленных в письменном виде и иных вытекающих из этих обязательств договоров, соглашений и деликтных отношений, в том числе вытекающих из договора коммерческого найма жилья, договора об управлении многоквартирным домом, в связи с платой за жилье и коммунальные услуги, из деятельности товарищества собственников жилья и его органов, из правового положения членов товарищества собственников жилья, из споров о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива на изолированные жилые помещения и о выселении бывших членов жилищного кооператива

3. Разрешение спора осуществляется в составе одного третейского судьи.

4. Расходы, связанные с разрешением спора в третейском суде, взыскиваются со стороны, в отношении которой произведено основное взыскание.

5. Стороны принимают на себя обязательства нести неустойки и другие санкции, связанные с неисполнением решения третейского суда в добровольном порядке на условиях, установленных Третейским кодексом.

6. Решение третейского суда является окончательным. Согласно норм ст. 43 и ч. 3 ст. 46 ФЗ-102 пересмотр дела производится Третейским судом в ином составе.

7. Стороны принимают все разумные меры для рассмотрения третейского спора в кратчайшие сроки и подтверждают своё согласие на передачу всех уведомлений, писем, решений и определений третейского суда, а также всех иных документов по рассматриваемому делу по электронной почте, посредством интернета, факсимильным сообщением, включая вручение представителю ответчика копий искового заявления и приложенных к нему документов с фиксацией только способа отправки.

8. Ответчик подтверждает достаточность трех календарных дней со дня извещения о дате, месте и времени слушания дела для надлежащей подготовки к заседанию и принятия участия в нём.

9. Ответчик, извещённый о третейском разбирательстве, при своей неявке даёт согласие на принятие решения третейским судом на основании представленных истцом документов.

10. Стороны договорились в порядке статьи 32 ГПК РФ и в порядке статьи 38 п. 8 АПК РФ об установлении подсудности для подачи заявлений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда – в районный суд или арбитражный суд, на территории которого принято решение третейского суда.

11. Стороны берут на себя обязательство считать себя стороной по любому делу в третейском разбирательстве с любыми сторонами, которые также не возражают против рассмотрения споров в Федеральном третейском суде на обычных условиях. Стороны договорились о возможности объединения самостоятельных требований к разным сторонам в одно исковое производство.

12. Стороны соглашения принимают на себя обязательство заключения аналогичных третейских соглашений в сделках, направленных на исполнение настоящего договора и во всех иных договорах, сделках и соглашениях с другими лицами.

13. Подписи сторон:

Председатель правления ТСЖ/ЖК/ЖСК Член ТСЖ/ЖК/ЖСК/представитель:

________________________ ______________________

(печать, подпись, ф. и.о., должность) (подпись, ф. и.о., адрес, доверенность)

3) в договорах в письменной форме, в одном из последних разделов договора (например, в разделе 8):

8. Способы разрешения споров между сторонами.

8.1. Стороны договорились, что все споры, возникшие между ними (любые споры) рассматриваются открыто в ЖИЛИЩНОМ АРБИТРАЖЕ Федерального третейского суда. Адрес для подачи исков: 0; тел/; e-mail: *****@***ru; далее – третейский суд , список коллегии третейских судей которого является обязательным.

8.2. Положение о третейском суде (Третейский кодекс) или его иные правила, третейская оговорка в данном положении - применяются сторонами и являются частью договора и всех, вытекающих из него дополнительных договоров, соглашений, протоколов разногласий, обменов документами, любых правоотношений сторон, оформленных в письменном виде и иных вытекающих из этих обязательств договоров, соглашений и деликтных отношений, в том числе вытекающих из договора социального найма жилья, договора об обмене жилыми помещениями, договора поднайма жилья, договора найма специализированного жилья, договора об управлении многоквартирным домом, в связи с платой за жилье и коммунальные услуги.

8.3. Разрешение спора осуществляется в составе одного третейского судьи.

8.4. Расходы, связанные с разрешением спора в третейском суде, взыскиваются со стороны, в отношении которой произведено основное взыскание.

8.5. Стороны принимают на себя обязательства нести неустойки и другие санкции, связанные с неисполнением решения третейского суда в добровольном порядке на условиях, установленных Третейским кодексом.

8.6. Решение третейского суда является окончательным. Согласно норм ст. 43 и ч. 3 ст. 46 ФЗ-102 пересмотр дела производится Третейским судом в ином составе.

8.7. Стороны принимают все разумные меры для рассмотрения третейского спора в кратчайшие сроки и подтверждают своё согласие на передачу всех уведомлений, писем, решений и определений третейского суда, а также всех иных документов по рассматриваемому делу по электронной почте, посредством Интернета, факсимильным сообщением, включая вручение представителю ответчика копий искового заявления и приложенных к нему документов с фиксацией только способа отправки.

8.8. Ответчик подтверждает достаточность трех календарных дней со дня извещения о дате, месте и времени слушания дела для надлежащей подготовки к заседанию и принятия участия в нём.

8.9. Ответчик, извещённый о третейском разбирательстве, при своей неявке даёт согласие на принятие решения третейским судом на основании представленных истцом документов.

8.10. Стороны договорились в порядке статьи 32 ГПК РФ и в порядке статьи 38 п. 8 АПК РФ об установлении подсудности для подачи заявлений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда – в районный суд или арбитражный суд, на территории которого принято решение третейского суда.

8.11. Стороны берут на себя обязательство считать себя стороной по любому делу в третейском разбирательстве с любыми сторонами, которые также не возражают против рассмотрения споров в Федеральном третейском суде на обычных условиях. Стороны договорились о возможности объединения самостоятельных требований к разным сторонам в одно исковое производство.

8.12. Стороны соглашения принимают на себя обязательство заключения аналогичных третейских соглашений в сделках, направленных на исполнение настоящего договора и во всех иных договорах, сделках и соглашениях с другими лицами.