 |
Обзор рынка купли-продажи
коммерческой недвижимости Москвы
Август 2010
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги августа 2010 г.
Рынок в целом: «хозяином» остается покупатель.
В августе объем предложения продолжил снижение: по общей площади это снижение составило 7%, а по количеству предлагаемых к продаже объектов – 10%. В данном случае, уменьшение предложения на рынке и спад активности продавцов, скорее всего, обусловлен традиционным периодом отпусков и климатическими рекордами в городе.
Всего в августе на продажу было выставлено 1176 объектов общей площадью 2297 тыс. кв. м. и общей стоимостью 9,187 млрд.$.
Средневзвешенная цена московской коммерческой недвижимости в целом по сравнению с июлем снизилась на 3% и составила 4000$/кв. м, что отчасти произошло за счет снижения курса доллара на 1%. По сравнению с августом прошлого года снижение цен составило 4%.
Средний срок экспозиции объектов продолжает оставаться в пределах 120-160 дней, что примерно в полтора раза выше докризисного уровня.
«На сегодняшний день мы по-прежнему имеем дело с «рынком кризисного периода», к которому уже давно пора относится как «рабочему» и «нормальному» на ближайшее время - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Да, спрос на отдельные категории объектов растет и наиболее успешные проекты также могут дорожать. Однако, в целом рынок коммерческой недвижимости остается рынком покупателя. Поэтому и цены, стабилизировавшись уже более года назад на новом «кризисном» уровне, показали к концу лета, скорее, тенденцию к небольшому снижению, нежели к росту».
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 58%. Далее идут производственно-складские (20%), торговые помещения (12%) и помещения свободного назначения (10%).
Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 1 176 | 9 187 | 2 297 | 1,95 | 4 000 |
− 10% | − 10% | − 7% | + 2% | − 3% | |
+ 7% | − 9% | − 6% | − 12% | − 4% |
Торговая недвижимость: вымывание качественных объектов в центре.
В августе экспонировалось 342 торговых объекта общей площадью 296 тыс. кв. м. и общей стоимостью 1,71 млрд.$. Из них 66 объектов – внутри Садового Кольца и 276 объектов – за его пределами.
Объем предложения торговой недвижимости в центре снизился: количество объектов – на 16%, их суммарная площадь - на 9%.
В то же время стоит отметить рост средней площади предлагаемых к продаже торговых помещений. Причем тенденция экспонирования на рынке все более крупных объектов отмечается специалистами уже не первый месяц. В целом же за последний год средняя площадь возросла более, чем на 50%, составив 560 кв. м.
Пожелания продавцов «центровой» торговой недвижимости в последний летний месяц несколько увеличились: средневзвешенная цена выросла на 4% и составила 13588$/кв. м. При этом владельцы помещений, выставившие свои объекты ранее, цену не поднимали. Данный ценовой рост «обеспечили» новые августовские предложения, средневзвешенная цена на которые оказалась выше - на 34%. Свой немалый вклад внесли такие дорогие объекты как помещение на Смоленском б-ре (263 кв. м., 33000$/кв. м.) и на Тверской 60 $/кв. м.).
При этом за год – по сравнению с концом лета 2009-го - цена на торговую недвижимость в центре снизилась и немало: на 10%. И это при том, что стрит-ритейл на основных торговых улицах был востребован инвесторами всегда, даже в самые сложные месяцы кризиса. Аналитики называют две основных причины этого явления.
«Первая причина – серьезное «вымывание» наиболее ликвидных объектов. – объясняет Денис Колокольников. - Как правило, за счет качества и небольшой площади цена квадратного метра этих помещений оказывалась выше, чем в среднем по рынку. Соответственно, после их ухода с рынка, в экспонировании остались более дешевые предложения. Косвенно, это подтверждается значительным ростом средней площади предложения внутри Садового Кольца.»
В качестве второй причины снижения цен эксперты называют отсутствие торга на сегодняшнем рынке. «Год назад отличие цены сделки от цены предложения на 10-20 и более процентов было делом обычным. – продолжает Колокольников. – Сегодня продавцы лучше ориентируются и понимают реальные цены, но не готовы идти на серьезные уступки в процессе переговоров. И в этом плане цена на «топовые» объекты, скорее, выросла. Например, в первой половине прошлого года вряд ли могла пройти сделка по покупке помещения потыс. долларов за метр на той же Тверской. Сейчас – это вполне реальная ситуация.»
«В целом, сегмент топового стрит-ритейла с большим отрывом остается самым динамичным и конкурентным сегментом, по понятными показателями спроса: как по ценовым, так по доходности. За последние полтора года только нашей компанией было проведено более двадцати сделок, со средней стоимостью сделки около 3 млн. долл. Ни один сегмент в Москве не может похвастаться таким успехом,» - добавляет генеральный директор RRG.
За пределами Садового Кольца объем предложения также снизился. Снизилась и средневзвешенная цена в августе за квадратный метр торговой площади продавцы запрашивали в среднем 4675$, что на 3% меньше, чем в середине лета. При этом цена снизилась как по объектам, продолжившим экспонирование, так и по остальным объектам, что может свидетельствовать о том, что инвестиционный потенциал помещений за пределами центра продолжает оставаться на стабильном и не самом высоком уровне.
Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 66 | 500 | 37 | 0,56 | 13 588 |
к июлю 2010 | − 16% | − 6% | − 9% | + 9% | + 4% |
к августу 2009 | + 6% | + 68% | + 88% | + 76% | − 10% |
Торговые вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 276 | 1 212 | 259 | 0,94 | 4 675 |
к июлю 2010 | − 10% | − 5% | − 2% | + 10% | − 3% |
к августу 2009 | 0% | + 17% | + 14% | + 14% | + 3% |
Офисная недвижимость: перспективы пока только в центре.
Объем предложения в офисном сегменте также продолжает свое снижение. В августе на московском рынке предлагалось на 9% меньше офисных объектов, суммарная площадь которых оказалась меньше июльской на 7%.
Всего в августе на продажу выставлялось 508 офисов общей площадью 1333 тыс. кв. м. и общей стоимостью 5,81 млрд.$. Из них 169 объектов – внутри Садового Кольца и 339 объектов – за его пределами.
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре снизилась, но совершенно не значительно – лишь на 2% (до 8282 $/кв. м.) При этом в сравнении с данными годичной давности цена – наоборот – выросла на 6%. «Сказался интерес некоторый инвесторов к качественным объектам в центре, цена на которые в первой половине прошлого года довольно сильно упала, - комментирует рост цен в не самом «удачливом» сегменте Денис Колокольников. – Уже к концу 2009 года стало понятно, что на объекты с хорошим соотношением цена-качество цены серьезно падать не будут, и немногочисленные покупатели все-таки поспешили воспользоваться возможностью. Кстати, примерно те же процессы стали происходить и в среде арендаторов, которые также в первой половине нынешнего года проявляли заметный интерес к высококлассным офисам в пределах Садового Кольца. А рост арендного дохода способствует большему инвестиционному спросу и росту цен».
Что же касается более отдаленных от центра районов столицы, то там офисная недвижимость по-прежнему переживает не лучшие времена. Именно там сосредоточена основная часть новых незаполненных БЦ, с не самым удачным местоположением. Все это находит отражение в динамике цен. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца с августа прошлого года снизилась на 14% до 3437$/кв. м.
Офисные внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 169 | 2 114 | 255 | 1,51 | 8 282 |
к июлю 2010 | − 10% | − 12% | − 10% | − 1% | − 2% |
к августу 2009 | − 2% | − 22% | − 26% | − 25% | + 6% |
Офисные вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 339 | 3 704 | 1 078 | 3,18 | 3 437 |
к июлю 2010 | − 8% | − 11% | − 7% | + 2% | − 4% |
к августу 2009 | + 2% | − 20% | − 8% | − 10% | − 14% |
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
Объем предложения объектов производственно-складского назначения в августе по общей площади снизился на 6%, а по количеству вырос на 4%. На рынке экспонировалось 83 объекта общей площадью 460 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в августе осталась на уровне июля и составила 1581$/кв. м. Таким образом, динамика основных показателей по производственно-складским помещениям является несущественной, что в очередной раз подтверждает наибольшую консервативность данного вида недвижимости.
ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
Значение | 83 | 728 | 460 | 5,54 | 1 581 |
к июлю 2010 | + 4% | − 6% | − 6% | − 10% | 0% |
к августу 2009 | + 6% | − 15% | − 16% | − 21% | + 1% |
Объем предложения помещений свободного назначения в августе по общей площади снизился на 16%, а по количеству – на 13%, составив 243 объекта и 207 тыс. кв. м. Несмотря «локальное» на снижение объема предложения, его годовой рост продолжает оставаться высоким, что говорит накоплении на рынке в силу невысокой инвестиционной привлекательности из-за неопределенности коммерческого использования.
Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения повысилась на 3% и составила 4483$/кв. м. Это стало следствием ухода с рынка нескольких дешевых объектов: на Ферганской 0 $/кв. м.), и на ул.26-ти Бакинских комиссаров (3700 кв. м., 1622$/кв. м.). В то же время цена по объектам, продолжившим экспонирование, в августе не изменилась.
ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 243 | 929 | 207 | 0,85 | 4 483 |
к июлю 2010 | − 13% | − 14% | − 16% | − 4% | + 3% |
к августу 2009 | + 37% | + 67% | + 58% | + 16% | + 6% |
