События и комментарии
ЦЕНТР РАЗВИТИЯ
Тел. (095) 234 0978 факс (095) 232 9836 http://www. *****
СОБЫТИЯ И КОММЕНТАРИИ
от 01.01.01 г.
«ПОДАЛЬШЕ ОТ НАШЕЙ ЗЕМЛИ»
Проект Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был внесен в Госдуму России Правительством 19 марта с. г. Планируется, что на первое чтение документ будет вынесен к концу апреля. До этого момента будет работать согласительная комиссия, в задачу которой войдет согласование правительственного законопроекта и шести других документов, внесенных депутатами, фракциями и группами. Однако по уже установившейся практике работы Госдумы с поступающими правительственными законопроектами можно сделать вывод, что финальный документ не будет текстуально далек от первоначально внесенного.
Один из важнейших вопросов оборота земель сельхозназначения – вопрос о возможности капитализации земли и о рассмотрении сельскохозяйственных земель в качестве залога в развитии ипотечного кредитования. Его нерешенность серьезно отражается и на уровне экономических отношений в сельском хозяйстве, и на экономическом и социальном развитии села, и на реальном продвижении рыночных преобразований в аграрном секторе. Тем не менее, правительственный законопроект не приближает к решению данного вопроса.
В рассмотрение вводится понятие «оборот земли сельскохозяйственного назначения» ‑ категория, от использования которой правительство всячески уходило при принятии Думой Земельного кодекса. Под оборотом земель сельскохозяйственного назначения в тексте проекта понимаются сделки, результатом совершения которых является переход прав на земельный участок от одного лица к другому.
Прямых упоминаний об ипотечном кредитовании или о возможности залога земель представленный законопроект не содержит. При этом в законодательстве об ипотеке присутствует запрет на залог земель сельхозназначения. Следовательно, для развития ипотечного кредитования и для получения возможности капитализации земель сельскохозяйственного назначения в анализируемом законопроекте должна была содержаться разрешенная процедура такого залога как формы оборота указанных земель.
Во-первых, в законопроекте не описан механизм принудительного изъятия земельных участков, правом на которое в определенных случаях наделяются органы власти. Это означает, что в отношениях «заемщик-кредитор» появляется третья сторона – орган государственной власти субъекта Федерации, по заявлению которого земельный участок может быть изъят у собственника за ненадлежащее использование или за нанесение вреда окружающей среде. При этом ситуация нахождения данного земельного участка в залоге никак не оговорена. Может возникнуть правовая коллизия: орган государственной власти сочтет использование земельного участка нецелевым, а кредитор – целевым. Если данный законопроект вступит в законную силу, то мнение кредитора учтено не будет. Это означает, что для банка-кредитора возникает дополнительный риск – действия органов государственной власти.
Во-вторых, важной составляющей идеологии законопроекта является целевое использование земель сельскохозяйственного назначения. Это в целом верное положение напрямую ущемляет права кредитора на востребование предмета залога в случае невозврата заемщиком средств.
В-третьих, законопроект дает местным властям существенные преференции в процессе оборота земель сельхозназначения. Так, согласно положениям законопроекта, если собственник земельного участка желает продать этот участок, то он должен вначале предложить купить его органу государственной власти. Если в течение месяца орган госвласти откажется или не ответит на данное предложение, собственник вправе продать участок стороннему покупателю, но по цене, не ниже первоначально заявленной. В разбираемом случае невозврата кредита собственник по истечении месяца может продать данный участок банку в обеспечение суммы кредита. Но банку для того, чтобы вернуть деньги, также сначала нужно предложить органу власти купить этот участок и снова ждать месяц. Таким образом, получается, что при оптимальном стечении обстоятельств возврат кредита растянется на два месяца.
Но наиболее интересная ситуация возникнет в случае, когда банку не удастся реализовать переданный ему земельный участок (как правило, земельные угодья – товар неликвидный). В этом случае, согласно законопроекту, банк будет вынужден использовать участок по целевому назначению, то есть заняться сельскохозяйственным производством, что прямо запрещено законом «О банках и банковской деятельности», а если банк не будет нарушать этот закон, то земельный участок может быть у него принудительно изъят согласно статье 5 законопроекта.
Таким образом, при выдаче ипотечного кредита под залог земельного участка сельскохозяйственного назначения у кредитора возникает еще один вид риска – риск невозможности реализовать залог и необходимости ведения непрофильной деятельности.
Всё это свидетельствует о том, что законопроект не только не будет стимулировать развитие ипотечного кредитования в сфере оборота земель сельхозназначения, но явно будет мешать внедрению кредитных механизмов финансирования сельскохозяйственного производства.
