Вестник риэлтора № 6

Ссылка на резервное размещение материала

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СОЮЗ РИЭЛТОРОВ

ВЕСТНИК РИЭЛТОРА № 6

СПЕЦВЫПУСК

РУБРИКА: ТЕМА НОМЕРА

ГЛАВНЫЙ ФОРУМ ПРОФЕССИОНАЛОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

РУБРИКА: ИТОГИ

В РОССИЙСКУЮ ГИЛЬДИЮ РИЭЛТОРОВ ВХОДИТ 1712 ЧЛЕНОВ

АЛЕКСАНДР РОМАНЕНКО: БЮДЖЕТ ГИЛЬДИИ НЕ ПОЗВОЛЯЕТ ОРГАНИЗАЦИИ РАЗВИВАТЬСЯ

ИЗМЕНЕНИЯ В ПОЛОЖЕНИЕ О ЧЛЕНСТВЕ И ЧЛЕНСКИХ ВЗНОСАХ РГР, УТВЕРЖДЕННЫЕ В МАРТЕ 2007 ГОДА

В РАМКАХ РАБОТЫ КОМИТЕТА ПО ИПОТЕКЕ БЫЛО ПОДПИСАНО СОГЛАШЕНИЕ МЕЖДУ РГР И АССОЦИАЦИЯМИ РОССИЙСКИХ И РЕГИОНАЛЬНЫХ БАНКОВ

ПРОШЕЛ РОВНО ГОД С ТОГО ВРЕМЕНИ, КАК БЫЛО ПРИНЯТО РЕШЕНИЕ О СЕРТИФИКАЦИИ ВСЕХ ФИРМ ЧЛЕНОВ РГР ЗА ДВА ГОДА

В ЛАС-ВЕГАСЕ В ЭТОМ ГОДУ ПРОЙДЕТ ПРАЗДНОВАНИЕ СТОЛЕТИЯ НАЦИОНАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ РИЭЛТОРОВ США

ПРЕДСТАВИТЕЛИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ ОБРАТИЛИСЬ В РГР С ПРОСЬБОЙ ПОДЕЛИТЬСЯ ОПЫТОМ ПО СОЗДАНИЮ СИСТЕМЫ ДОБРОВОЛЬНОЙ СЕРТИФИКАЦИИ

СКОРО БУДЕТ ГОД СО ДНЯ ОФИЦИАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИИ ТОВАРНОГО ЗНАКА «РИЭЛТОР»

РУБРИКА: МНЕНИЯ

НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОНГРЕСС ПО НЕДВИЖИМОСТИ – АКТУАЛЬНО, ВАЖНО, ПОЛЕЗНО

РУБРИКА: АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

СОВРЕМЕННАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

РУБРИКА: РАБОЧАЯ КОМНАТА

ЗАПАДНЫЕ ИНВЕСТОРЫ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

АКТУАЛЬНЫЕ ЗАДАЧИ РЕГИОНАЛЬНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ БРОКЕРОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ ПО ЗАКРЕПЛЕНИЮ ПРИНЦИПОВ ДОСТУПА К ПРОФЕССИИ И РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ УСЛУГ ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЧЛЕНАМ

СТАНДАРТЫ КАЧЕСТВА ОБСЛУЖИВАНИЯ КЛИЕНТОВ

МЕТОДЫ И КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ

ФРАНЧАЙЗИНГ КАК СТРАТЕГИЯ БИЗНЕСА

НЕТРАДИЦИОННЫЕ ФОРМЫ ОБУЧЕНИЯ

ПРОГРАММЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЛОЯЛЬНОСТИ ПЕРСОНАЛА РИЭЛТОРСКОЙ КОМПАНИИ

ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ПО СНИЖЕНИЮ ТЕКУЧЕСТИ ПЕРСОНАЛА

НА ПРИМЕРЕ АН «ИТАКА»

РУБРИКА: ТЕМА НОМЕРА

ГЛАВНЫЙ ФОРУМ ПРОФЕССИОНАЛОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

X Национальный Конгресс по недвижимости – главное Событие года на рынке недвижимости России. Для Иркутского Областного Союза Риэлторов стало уже хорошей традицией выезжать на Конгресс многочисленной делегацией. В прошлом году нас было чуть более 30 человек. В этом году уже 60 риэлторов из Иркутска, Братска, Ангарска, Усолья-Сибирского посетили мероприятие.

Юбилейный X Национальный Конгресс, проходивший в Санкт-Петербурге с 16 по 20 июня, был самым многочисленным за всю историю. В нем приняли участие более 1200 делегатов из 50 регионов России и 10 зарубежных стан. Среди них видные российские политики и бизнесмены, представители федеральных органов власти, руководители регионов, лидеры деловых кругов, а также национальных профессиональных ассоциаций России, Центральной и Восточной Европы, США.

Конгресс дает делегатам возможность обменяться опытом, обсудить важнейшие вопросы развития российского рынка недвижимости, очертить круг проблем и наметить пути их решения.

В этом году большое внимание уделялась пропаганде «белого» бизнеса. По-новому взглянули лидеры российского риэлторского сообщества на отношения риэлторов и власти. Политика РГР – в ближайшие годы изменить отношение чиновников к риэлторам, заработать авторитет путем вывода бизнеса из тени.

Не стоит думать, что данный постулат актуален только для Москвы, где и принимаются стратегические решения по развитию рынка. Когда местные бюджеты начнут пополняться, благодаря налогам, полученным от деятельности риэлторских фирм, эта деятельность будет иметь вес и значение и в глазах чиновников.

В своем выступлении, посвященном данной теме, Президент Российской Гильдии заметил, что положительный пример того, как работает данная политика в сфере недвижимости, есть - это строительная отрасль. Во властных кругах строители имеют вес и авторитет, в том числе и потому, что существенно пополняют бюджет страны и регионов.

Как отметил Александр Романенко, одним из условий, в связи с которым риэлторские организации сталкиваются со сложностью осуществления своей предпринимательской деятельности, является несовершенство законодательства. Отсутствует четкая действенная система по защите хозяйствующих субъектов и ответственности представителей органов власти. Нам нужен подзаконный Акт о риэлторской деятельности, считает Президент РГР. Все профессии схожие с риэлторами (оценщики, нотариусы, адвокаты) уже имеют свои законы. У риэлторов – это только в перспективе. Для легализации нашей профессии на государственном уровне мы должны действовать активно и последовательно, отметил Александр Романенко. И не забывать о том, что в первую очередь это нужно нам самим.

Также приводились доводы того, почему именно сегодня важно заняться вплотную решением данных вопросом. Не за горами выборы в Госдуму, ее новый состав будет формировать экономическую политику и то, каким сложится отношение депутатов к риэлторам, имеет первостепенное значение.

- СКОРО ПОЯВИТСЯ ВСЕРОССИЙСКИЙ РЕЕСТР БРОКЕРОВ И АГЕНТОВ

Деятельность по разработке Всероссийского реестра брокеров и агентов ведется в настоящее время. Уже подготовлен соответствующий проект, который будет принят на очередном Заседании Национального Совета РГР (через три месяца).

Реестр создается для учета квалифицированных специалистов – агентов и брокеров.

Создание реестра является подтверждением того, что агентства недвижимости становятся все более открытыми для общества, а их деятельность прозрачной и понятной потребителям, желающим получать только качественные услуги от цивилизованных современных компаний. Специалисты, указанные в реестре должны пройти обучение в рамках системы сертификации. Реестр будет разделен на два блока: для потребителей – с анкетными данными специалиста, фотографией, номером и датой выдачи сертификата, наименованием компании, координатами. Второй блок для профессионалов, содержащий полную информацию об агенте или брокере. При создании Реестра также учитывается тот факт, что до сих пор не принят Закон «О риэлторской деятельности», в связи с чем, в настоящее время Реестр может вестись в электронном виде в рамках членской базы РГР.

Вопрос о введении и обязательном действии Реестра на всей территории РФ должен решаться на государственном уровне, что возможно только после принятия Федерального закона, регламентирующего деятельность организаций, оказывающих посреднические услуги при совершении сделок с недвижимым имуществом.

В рамках законотворческой деятельности РГР активно взаимодействует с Федеральной службой по финансовому мониторингу и Международным учебно-методическим центром финансового мониторинга. Гильдией был разработан ряд документов по взаимодействию риэлторских организаций с ФСФМ.

- НА СЪЕЗДЕ БЫЛ ИЗБРАН НОВЫЙ ПРЕЗИДЕНТ-ЭЛЕКТ РГР

На Съезде был избран Президент-элект РГР. Впервые демократичные выборы на эту должность из нескольких кандидатов прошли два года назад, когда за право стать Президент-элект боролись действующий ныне Президент РГР Александр Юрьевич Романенко и руководитель корпорации «БЕСТ-недвижимость» Григорий Витальевич Полторак.

В этом году свои кандидатуры выставили Руководитель Комитета по региональной политике РГР Сергей Константинович Канухин и генеральный директор корпорации «Жилищная инициатива», член Совета оперативного управления и планирования РГР Андрей Львович Ликефет.

Радует тот факт, что выборы были демократичными и из двух очень достойных кандидатов члены РГР выбирали самого достойнейшего. Каждый из претендентов имел поддержку со стороны членов Гильдии. Президент-элект Гильдии – официальный преемник действующего Президента Гильдии, поэтому, можно сказать, что на этих выборах решалась, кто будет Президентом РГР в следующем году.

Потенциальные кандидаты серьезно подошли к выборам, разработали избирательные программы, провели активную предвыборную компанию. Победу одержал Сергей Константинович Канухин, который в своей программе пообещал усилить работу РГР по четырем направлениям: увеличение численности РГР за счет привлечения всех основных региональных операторов рынка, построение политики взаимодействия с органами власти, осуществление последовательной кадровой политики и защита репутации профессионального сообщества.

- НА ЗАСЕДАНИИ НАЦИОНАЛЬНОГО СОВЕТА БЫЛА ПРИНЯТА КОНЦЕПЦИЯ ПОСТРОЕНИЯ ТРЕХСТУПЕНЧАТОЙ СИСТЕМЫ ЧЛЕНСТВА В РОССИЙСКОЙ ГИЛЬДИИ РИЭЛТОРОВ

- На Заседании Национального Совета РГР был рассмотрен вопрос о внесении изменений в «Положение о членстве». Споров по данному вопросу было очень много, поскольку регулярно на заседаниях Национального Совета встают вопросы о принятии в прямые члены РГР или о вступлении второй общественной организации в регионе.

В результате бурного обсуждения была принята принципиальная концепция построения трехступенчатой системы членства: муниципальная организация – региональная - РГР. То есть фирма может теперь стать членом Российской Гильдии риэлторов только после того, как получит членство в местной региональной общественной организации.

Вопросы о том, каким критериям в таком случае должна соответствовать региональная и муниципальная общественные организации, будут решаться на следующем Национальном Совете, который пройдет через три месяца.

- В РАМКАХ КОНГРЕССА ПРОШЛО 53 БИЗНЕС-ТУРА

В первые два дня Конгресса было организовано и проведено 53 бизнес-тура компаниями Санкт-Петербурга и Москвы, что в 1,5 раза больше по сравнению с IX Национальным Конгрессом. Интерес со стороны риэлторов к данным мероприятиям всегда высок, так как цель туров – знакомство коллег с технологиями риэлторского бизнеса, в том числе и передовыми. Среди наиболее популярных бизнес-туров следует отметить тур,  организованный компанией «ИТАКА» “Эффективное обучение в риэлторской компании”, в котором приняло участие около 80 человек.

По словам исполнительного директора ИОСР Любови Жвакиной, интересным был бизнес-тур, организованный Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга, где рассказывалось о роли общественной организации в развитии риэлторской фирмы. Некоторая информация, полученная в рамках тура, может быть применима и для нашего региона. К примеру, интересен опыт проведения «Дня риэлтора», коллеги из Санкт-Петербурга смогли сделать праздник общегородским, проведя широкомасштабную рекламную компанию.

- НА СЕКЦИЯХ Х КОНГРЕССА РИЭЛТОРЫ ПОЛУЧАЛИ НОВЫЕ ЗНАНИЯ И ДЕЛИЛИСЬ ОПЫТОМ

Работа секций – одна из основных составляющих Конгресса. О том, какая тема вызвала наибольший интерес участников, можно было судить по посещаемости. К примеру, секцию «Создание и развитие брокерской организации. Технологии обслуживания клиентов» пришло послушать несколько сот человек. Секции «Интернет и недвижимость», «Управление недвижимостью», «Профессиональная образовательная деятельность. Управление персоналом компании», «Информационное поле рынка недвижимости и его роль в формировании бренда «риэлтор», Девелопмент, строительство и привлечение инвестиций на рынок недвижимости», «Коммерческая недвижимость», «Анализ и прогноз рынка недвижимости» посетило от 100 до 200 человек.

Также в рамках Конгресса прошло несколько круглых столов. По словам начальника отдела по защите прав потребителей Управления бытового обслуживания Комитета по потребительскому рынку администрации г. Иркутска Виктора Низовцева, который посетил Конгресс по приглашению Иркутского Областного Союза Риэлторов, впечатления от главного форума профессионалов остались самые наилучшие. Очень познавательным был круглый стол, посвященный проблемам решения споров между риэлторами и их клиентами. Как отметил Виктор Низовцев, интересен опыт украинских коллег, где такие споры решаются в третейском суде.

Также в рамках Конгресса прошли: семинар ICREA "Гарантированный раздел комиссионных при проведения международных сделок (Transnational Referral Certified), собрание FIABCI, выездная секция "Инвестиционная привлекательность Санкт - Петербурга".

- НА ЭКСПЕРТОВ ПО СЕРТИФИКАЦИИ В РАМКАХ КОНГРЕССА ОБУЧИЛОСЬ 13 СПЕЦИАЛИСТОВ ИЗ ИРКУТСКА И БРАТСКА

На семинаре для экспертов региональных органов по сертификации, который прошел на Конгрессе, обучилось 13 специалистов из Иркутска и Братска. Среди них начальник отдела по защите прав потребителей Управления бытового обслуживания Комитета по потребительскому рынку администрации г. , исполнительный директор ИОСР Любовь Жвакина, представители Союза Риэлторов г. и Елена Крокус.

Эксперт по сертификации – это специалист, входящий в рабочую группу Центра по сертификации. В его обязанности входит изучение, анализ и оценка деятельности фирм, подающих документы на сертификацию.

«Если говорить о семинаре для экспертов региональных органов по сертификации, то он, несомненно, имел практическое применение, - отметил Виктор Низовцев. Полученные знания помогут мне в работе в Региональном центре по сертификации, в составе которого обязательно должен быть представитель администрации».

В марте этого года в Москве были подписаны документы на открытие в Иркутске Регионального Центра по сертификации. Начало работы Центра было отложено из-за того, что в Иркутске еще не было достаточного количества обученных экспертов. В Группу по сертификации войдут от 3 до 5 аттестованных экспертов, а также представители Роспотребнадзра и юристы.

- В ИРКУТСКЕ ПОЯВИЛИСЬ НОВЫЕ СЕРТИФИЦИРОВАННЫЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В рамках работы секции «Управление недвижимостью» двум иркутянам Анастасии и Вадиму Литвиненко были вручены дипломы и золотые значки Сертифицированных Управляющих Недвижимостью (Сertified Property Manager - CPM) института IREM. Присвоение степени СРМ дает юридическое право работать на международном рынке недвижимости. Имя каждого СРМ включается в ежегодный справочник указатель всех Сертифицированных Управляющих Недвижимостью мира. О престиже данных сертификатов и звания можно судить по тому, что в Иркутске пока только три таких специалиста, а во всей России – всего несколько десятков.

- ВИРТУАЛЬНЫЙ КЛУБ РИЭЛТОРОВ ОТМЕТИЛ СВОЕ ДЕСЯТИЛЕТИЕ

«Виртуальный Клуб Риэлторов» (ВКР) в рамках Конгресса провел собрание, посвященное своему 10-летнему юбилею. Организаторами ВКР являются РГР и недвижимости» (г. Ульяновск). Сегодня Виртуальный клуб – это более 200 участников - риэлторов из 40 регионов России, стран ближнего и дальнего зарубежья.

Результат 10 лет работы – несколько реализованных проектов, среди которых первый сайт РГР, разработка системы и сертификации аналитиков рынка недвижимости, разработка стандартов описания объектов недвижимости АИН-2000, активное участие в разработке стандартов сертификации риэлторов.

Виртуальный клуб – профессиональный деловой клуб, объединяющий риэлторов со всех регионов России и зарубежья по расширению сферы деятельности, обмену опытом и информацией в рамках оказания содействия РГР в создании и развитии в России цивилизованного рынка недвижимости.

- НА ЮБИЛЕЙНОМ КОНГРЕССЕ НАГРАДИЛИ ЛУЧШИХ РЕГИОНАЛЬНЫХ ЛИДЕРОВ

Какой юбилей обходится без награждения лучших. Не стал исключением и Конгресс. Из более чем 80 лидеров региональных ассоциаций, входящих в РГР, за вклад в развитие рынка недвижимости регионов России были отмечены всего несколько человек. Среди награжденных памятным знаком – Вице-президент Иркутского Областного Союза . Нас радует, что высшее руководство РГР по достоинству оценило деятельность и заслуги нашего общественного лидера.

РУБРИКА: ИТОГИ

Итоги первого года на посту президента Российской Гильдии Риэлторов в своем докладе подвел Александр Романенко. На страницах «Вестника риэлтора» мы решили осветить наиболее значимые моменты деятельности РГР..

В РОССИЙСКУЮ ГИЛЬДИЮ РИЭЛТОРОВ ВХОДИТ 1712 ЧЛЕНОВ

В настоящее время в РГР входит 1712 индивидуальных и коллективных членов, что на 314 членов больше, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Большая часть 1430 индивидуальных членов входят в организацию через региональные объединения, остальные – напрямую. В составе РГР 54 региональных и три профессиональных объединения, а также два зарубежных объединения.

Рост количества членов – одна из важнейших задач организации, поскольку единство профессионалов во всех регионах Российской Федерации – условие формирования рынка недвижимости.

За отчетный период непосредственно напрямую в РГР вступили 17 новых индивидуальных членов и 10 региональных объединений. Стоит отметить, что сокращение количества вступающих индивидуальных членов связано с изменениями в Положении о членстве и членских взносах.

«Я считаю, - отметил Президент РГР Александр Романенко, - это правильная тенденция, которая способствует укреплению региональных объединений. Компании, которые работают в регионах, где есть профессиональные общественные объединения (Ассоциации, Гильдии, Союзы) должны входить в РГР через них. Нам необходимо построить четкую 3-уровневую систему на федеральном, региональном и муниципальном уровне, используя имеющийся передовой опыт».

АЛЕКСАНДР РОМАНЕНКО: БЮДЖЕТ ГИЛЬДИИ НЕ ПОЗВОЛЯЕТ ОРГАНИЗАЦИИ РАЗВИВАТЬСЯ

Финансовые показатели работы Российской Гильдии нас удовлетворяют, - отметил в своем докладе на XVI Съезде РГР Президент . Однако, следует отметить, что бюджет РГР в сегодняшнем виде не позволяет Гильдии развиваться. Нет средств на новые программы и организационные мероприятия, на предотвращение «текучки» кадров исполнительного аппарата. За последний год РГР потеряла до половины опытных сотрудников, которые нашли более высокооплачиваемую работу.

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод о необходимости увеличения бюджета РГР.

ИЗМЕНЕНИЯ В ПОЛОЖЕНИЕ О ЧЛЕНСТВЕ И ЧЛЕНСКИХ ВЗНОСАХ РГР, УТВЕРЖДЕННЫЕ В МАРТЕ 2007 ГОДА

Решением Национального Совета РГР 23 марта 2007 года были утверждены предложенные Комитетом по Этике и членству Гильдии изменения о Положении о членстве и членских взносах РГР. В соответствии с изменениями, решение о приеме в члены Гильдии принимается на основании представления соответствующего компетентного органа управления объединения риэлторов федерального округа, регионального (субъекта РФ) или муниципального профессионального объединения риэлторов после прохождения процедуры вступления в члены этих организаций или простым большинством голосов членов НацСовета, с учетом рекомендаций Комитета по Этике и членству РГР.

Суть решения в следующем: размеры членских взносов определяются ежегодно на последнем заседании Национального Совета по представлению Комитета по этике и членству РГР. Членские взносы будут ежегодно индексироваться в соответствии с инфляцией. Повышение размера ежегодных членских взносов обусловлено инфляцией, так как последний раз решение об изменении размера членских взносов принималось на заседании Национального Совета в 2003 году.

В РАМКАХ РАБОТЫ КОМИТЕТА ПО ИПОТЕКЕ БЫЛО ПОДПИСАНО СОГЛАШЕНИЕ МЕЖДУ РГР И АССОЦИАЦИЯМИ РОССИЙСКИХ И РЕГИОНАЛЬНЫХ БАНКОВ

Комитет по ипотеке РГР активно сотрудничал с профессиональными организациями в сфере ипотечного кредитования и долгосрочного жилищного финансирования, такими как: Фонд «Институт экономики города», по ипотечному жилищному кредитованию», Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ); Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (НАУИР). Итогом работы Комитета стало подписание соглашений между РГР и Ассоциациями Российских и Региональных банков. РГР совместно с Ассоциациями активно работает над созданием единой системы сертификации ипотечных брокеров по единым образовательным программам. Принят за основу Единый стандарт к образовательной программе подготовки ипотечных брокеров.

ПРОШЕЛ РОВНО ГОД С ТОГО ВРЕМЕНИ, КАК БЫЛО ПРИНЯТО РЕШЕНИЕ О СЕРТИФИКАЦИИ ВСЕХ ФИРМ ЧЛЕНОВ РГР ЗА ДВА ГОДА

На XV Съезде год назад было принято решение о 100% сертификации специалистов по недвижимости – членов РГР за два года. На XVI Съезде были озвучены первые итоги.

В настоящее время в рамках системы сертификации аккредитованы 26 Органов по сертификации, работающих в 24 регионах. Более тысячи специалистов прошли аттестацию. В рамках системы сертификации за последний год прошли аккредитацию 9 учебных центров, пролонгировалось – 6 заведений.

Сертификацию прошли 35 аналитиков рынка недвижимости из 13 регионов России.

Продолжается работа по продвижению бренда РС (системы сертификации). Создана рубрика «Новости сертификации» в специализированном электронном вестнике «Профессионал РГР» и действует специальный раздел на сайте РГР.

Вопросам сертификации был посвящен один из семинаров на выставке «ДОМЭКСПО», проходившей в феврале в Москве. Оказывается помощь региональным объединениям в подготовке и проведении семинаров и создании обучающих программ по вопросам сертификации.

По словам Президента РГР Александра Романенко, был сделан неплохой старт по сертификации агентств недвижимости, но не во всех регионах. За этот год было создано 9 Органов по сертификации в регионах и прошло сертификацию до 200 агентств.

Считаю возможным, отметил Александр Романенко, поставить задачу до июня 2008 года завершить 100% сертификацию для уполномоченных региональных Ассоциаций и поставить 50%-ую планку для остальных региональных объединений, входящих в РГР.

В ЛАС-ВЕГАСЕ В ЭТОМ ГОДУ ПРОЙДЕТ ПРАЗДНОВАНИЕ СТОЛЕТИЯ НАЦИОНАЛЬНОЙ АССОЦИАЦИИ РИЭЛТОРОВ США

В ноябре 2006 года делегация РГР, в которую вошли трое риэлторов из Иркутской области, посетила Конгресс Национальной Ассоциации Риэлторов США (НАР) в Новом Орлеане. В этом году НАР празднует столетний юбилей и приглашает членов РГР на ежегодный Конгресс в Лас-Вегас. В настоящее время ведется формирование группы участников данного проекта.

ПРЕДСТАВИТЕЛИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ ОБРАТИЛИСЬ В РГР С ПРОСЬБОЙ ПОДЕЛИТЬСЯ ОПЫТОМ ПО СОЗДАНИЮ СИСТЕМЫ ДОБРОВОЛЬНОЙ СЕРТИФИКАЦИИ.

Сейчас много говорится об увеличении темпов строительства жилья, однако строительная отрасль столкнулась с тем, что в июле 2007 года отменяется лицензирование в строительной индустрии. Представители строительной отрасли обратились в РГР с просьбой поделиться опытом по созданию системы добровольной сертификации. Сегодня активно лоббируется принятие закона, который даст возможность профессиональным строительным объединениям самим определять профстандарты порога доступа в профессию, уровень профессиональной ответственности.

Госстандарт (в настоящее время Ростехрегулирование) считает, что из пяти систем сертификации наиболее удачная сертификация риэлторской деятельности и есть предложение, переработав ее с представителями Ростехрегулирования вывести на международный уровень.

СКОРО БУДЕТ ГОД СО ДНЯ ОФИЦИАЛЬНОЙ РЕГИСТРАЦИИ ТОВАРНОГО ЗНАКА «РИЭЛТОР»

В августе 2006 года был официально зарегистрирован товарный знак «Риэлтор». Одновременно, РГР совместно с компанией «NIKOLAEV е: Consulting» начали проводить мониторинг всех российских печатных и электронных СМИ с целью выявления некорректного использования понятия «риэлтор» в статьях о мошенничествах на рынке недвижимости, своевременной реакции на эти публикации и проведением разъяснительной деятельности. На сайте РГР работает соответствующий раздел «Мониторинг».

В период с июля 2006 года по май 2007 года было проанализировано 1780 публикаций. В среднем выходит 178 публикаций в месяц о риэлторах из них 14 – негативных. В каждом конкретном случае от имени Президента РГР в адрес СМИ было направлено разъяснительное письмо. В результате, устойчивые, на первый взгляд, словосочетания «черный риэлтор», «риэлтор-аферист», которые интенсивно используются в прессе, все-таки постепенно подвергаются трансформации. Если в начале сбора информации отправлялось несколько десятков писем, то к концу мониторинга – всего 12 писем. Этот факт, говорит о том, что тенденция к улучшению наметилась. Теперь непрофессионалов и мошенников, связанных с недвижимостью, журналисты называют «черными маклерами» и «псевдориэлторами». Кроме этого, РГР регулярно проводит PR-мероприятия (форумы, ярмарки, семинары), которые формирую положительный имидж в сознании людей.

РУБРИКА: МНЕНИЯ

НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОНГРЕСС ПО НЕДВИЖИМОСТИ – АКТУАЛЬНО, ВАЖНО, ПОЛЕЗНО

X Национальный Конгресс по недвижимости – главное Событие года на рынке недвижимости России.

Быстро меняющийся рынок недвижимости требует новых подходов к работе, поиска новых возможностей для реализации поставленных целей. Иркутский Областной Союз риэлторов старается своевременно реагировать на все изменения рынка.

Выросла у иркутских риэлторов востребованность в профессиональном обучении – Союз запускает образовательные курсы по программе Учебного Центра РГР, совместно с администрацией города проводятся семинары и круглые столы. В Иркутск по приглашению Союза приезжают ведущие бизнес-тренеры.

В марте этого года между РГР и ИОСР были подписаны документы об открытии Регионального Центра по сертификации, осенью планируется сертифицировать первые фирмы. На семинаре для экспертов региональных органов по сертификации, который прошел в рамках X Конгресса, обучилось 13 специалистов из Иркутска и Братска. Общественная организация держит руку на пульсе. И главный Форум профессионалов рынка недвижимости - уникальная возможность обменяться опытом, сравнить рынки, более объективно оценить свою работу и увидеть, как работают коллеги. Именно поэтому из года в год делегация Союза, которая посещает Конгресс, становится все более многочисленной.

По словам Вице-президента ИОСР Анастасии Литвиненко, информационная составляющая питерского Конгресса для нашего региона ближе и понятнее, так рынки недвижимости Санкт-Петербурга и Иркутска схожи. Бизнес-туры, проводимые в питерских компаниях, для нас имели больший практический интерес. Все-таки московский рынок специфичен и работа столичных фирм далека от работы иркутских агентств.

Из того, что больше всего запомнилось, стоит отметить секцию «Управление недвижимостью». Для нашего региона данная тема становится все более актуальной. И об интересе к ней говорит хотя бы тот факт, что именно эту секцию посетило наибольшее количество членов иркутской делегации. Чем опыт питерских коллег для нас важен? Иркутск также как и Санкт-Петербург исторический город и мы сталкиваемся с аналогичными проблемами застройки. И если в Москве большинство бизнес-центров – это новостройки, то в Питере как раз – реконструкция зданий, что актуально и для Иркутска.

Продолжая разговор о схожести рынков, стоит отметить, что мы применяем одни и те же технологии работы, у нас одинаковый взгляд на обслуживание клиентов: индивидуальный подход к каждому, персонифицированные отношения. Поэтому нам более понятны принципы работы наших коллег.

Главное и очень важное отличие между нашими рынками касается объема инвестиций и отношения властей к риэлторскому бизнесу. Приятно было видеть, что на Конгресс по недвижимости чиновники высокого ранга пришли не только поприветствовать делегатов, но и выступали с серьезными докладами, проявляли искреннюю заинтересованность к докладам профессионалов, активно задавали вопросы. Из такого отношения видно, что власть не только готова к сотрудничеству, но сама прилагает все усилия, чтобы бизнесу, а значит и инвесторам, было комфортно работать в их городе. И это верный подход, ведь если придут инвестиции, город будет развиваться, а бюджет пополняться налогами.

Это так разительно отличается от Иркутска! У нас, к сожалению, даже Генплан (главный градостроительный документ) принимается уже по факту имеющихся и реализуемых проектов, в существующих границах города. Нет решений на перспективу. В Питере же, наоборот, учтен каждый потенциально интересный клочок земли. А как там подготовлены муниципальные объекты к продаже через аукционы! Потенциальный инвестор может практически сразу приступать к реализации своего проекта, не то что у нас – купив объект у области на аукционе, заплатив за него сумасшедшие деньги, мы по 7 месяцев не можем зарегистрировать права на него из-за неготовности документов.»

Делясь впечатлениями, все участники делегации отмечали две вещи: возможность практического применения опыта работы питерских агентств и отношение общественности к риэлторам. «…Питерские коллеги много говорили о негативном отношении населения и власти к риэлторскому сообществу, - отметила участник делегации Александра Михайловна Гринчишина, но, оценивая и сравнивая их ситуацию с нашей, приходишь к выводу, что не так уж у них все и плохо. Питерцы много добились в общении со своими чиновниками. Они активно отстаивают свои права, взаимодействуют с депутатами, сотрудничают с Федеральной регистрационной службой. Сам факт того, что у питерских риэлторов действует отдельный офис Федеральной регистрационной службы для приема документов от профессиональных участников рынка, говорит о многом. К тому же у риэлторов Санкт-Петербурга больше возможностей получить необходимую информацию от чиновников. Для них нет закрытых дверей….»

По словам участника Конгресса Литуховой Натальи Анатольевны, практическую пользу дал семинар по сертификации. Слушая доклад о развитии системы сертификации в разных регионах, приятно было осознавать, что Иркутск в этом вопросе не на последнем месте.

Если говорить о том, что вызвало наибольший интерес, то стоит отметить секцию «Анализ рынка недвижимости». Рассматривалось много ситуаций по рынкам разных городов, и выявлялись общие тенденции. Теперь мы с большей вероятностью можем спрогнозировать, как поведет себя иркутский рынок. У нас рост цен начался на полгода-год позже, чем в других городах, и можно предположить, что скоро нас ожидает закономерное повторение ситуации других городов – стагнация рынка.

По словам риэлтора Григория Устинова, Конгресс – это всегда новые впечатления. Мы с интересом смотрели, оценивали. Глядя на деятельность коллег из Санкт-Петербурга, нельзя сказать, что они работают по каким-то новаторским технологиям. Питер, как и Иркутск, только денег в недвижимости крутится побольше, вот и все.

Интересным был бизнес-тур в АН «КОЛВЭЙ». Нас знакомили с технологиями работы отдела аренды коммерческой недвижимости. В чем-то это новаторский подход, главный принцип которого – агентство не рекламирует свои объекты, работает с собственной клиентской базой данных. Специальная служба занимается пополнением базы и привлечением новых клиентов. Можно предположить, что эффективность такого подхода объясняется слишком высоким спросом: качественных площадок в городе мало и на них всегда найдется свой арендатор и без рекламы.

Исполнительный директор Иркутского Областного Союза надеется, что практическую пользу в дальнейшем принесут налаженные на Конгрессе контакты. В Екатеринбурге и Нижнем Новгороде накоплен интересный опыт по сертификации и контролю за сертифицированными фирмами по выполнению всех требований. Представители общественных организаций данных городов выразили готовность к сотрудничеству, - отметила Любовь Жвакина. Тот же Екатеринбург имеет хорошие наработки по курсам, у них отлажена работа по программе вечернего обучения риэлторов. Есть опыт, который стоит перенять и налаженные на Конгрессе контакты, помогут в этом, - считает исполнительный директор.

Уже долгое время общественная организация сотрудничает с Комитетом по потребительскому рынку города, налажен контакт и есть успешный опыт взаимодействия. Впервые в делегацию Иркутского Областного Союза Риэлторов вошел представитель администрации города. Им стал начальник отдела по защите прав потребителей Управления бытового обслуживания Комитета по потребительскому рынку Виктор Низовцев. По его словам, впечатления от поездки остались замечательные.

«В рамках Конгресса проходило много секций, круглых столов, семинаров, но меня интересовали те мероприятия, которые ближе к моей деятельности, - отметил Виктор Низовцев. Я посетил круглый стол «Практика работы комитетов по разрешению споров и третейских судов», семинар по сертификации. На семинаре прошло обучение на экспертов по сертификации, полученные знания пригодятся мне в процессе работы в Региональном органе по сертификации». Также в неформальной обстановке прошли встречи с чиновниками Санкт-Петербурга, но в основном общение было с риэлторами. На вопрос о том, изменилось ли после посещения Конгресса мнение о риэлторах, Виктор Петрович ответил, что нет. «Для меня и раньше существовало четкое разделение на риэлторов-профессионалов (к коим я отношу членов местных общественных организаций Иркутского Областного Союза Риэлторов и Иркутской Гильдии Риэлторов и агентов, старающихся работать добросовестно, заботясь о своем имидже) и тех, кто пришел в этот бизнес лишь с целью – заработать побольше и не важно какими способами. Последних, к сожаление, не так уж и мало. Новые агентства недвижимости в Иркутске появляются «как грибы после дождя», - отметил Виктор Низовцев. И это не может не отражаться на рынке. Участились жалобы от потребителей. Статистика по обращениям осталась на уровне прошлого года (около 90 обращений за полгода), но если раньше до 50% приходилось на консультации, то сейчас чаще стали жаловаться - 2/3 всех обращений этого года приходится именно на жалобы. Причем, случаи достаточно серьезные и уже есть несколько судебных исков. В разрезе всех жалоб, которые поступают в отдел по защите прав потребителей, жалобы на агентства недвижимости занимают третье место после торговли и сферы бытового обслуживания, опередив такие отрасли как ЖКХ и связь.

РУБРИКА: АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

СОВРЕМЕННАЯ СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

(из доклада Президента РГР Александра Романенко)

Прошедший 2006 год войдет в историю рынка недвижимости, в первую очередь, благодаря рекордному росту цен на жилье. Такого подорожания!!! не прогнозировал никто. Большая часть экспертов ожидали 20%-40% прироста стоимости квартир. Однако реальный рост за год составил 100%.

Но также никто не мог предположить, что будет такой рекордный рост цен на нефть. С другой стороны, совершенно ощутимо и понятно, что покупательская способность и доходы населения не могут расти также быстро, поэтому очевидно, что сегодняшние цены – предельные. Топ-менеджеры могут позволить себе делать очень дорогие покупки, поэтому цены на элитную недвижимость будут расти, но что касается среднего класса, то по таким предельным ценам люди могут покупать жилье только по ипотеке.

Дальновидные эксперты советуют воспользоваться ситуацией и приобрести жилье по ипотеке. Тенденция такова, что банки снижают первоначальный взнос (а некоторые идут на 100% кредитование от стоимости жилья) и удлиняют сроки кредитования до 25 лет, что позволяет снизить ежемесячные выплаты. Прогнозируемое снижение темпов инфляции в перспективе приведет к снижению ставки ипотечного кредита. В сравнении с 2006 годом произошло увеличение в два раза доли сделок покупки жилья по ипотечному кредиту и сейчас по ипотеке покупается около 20% жилья.

Если говорить о тенденциях, то в 2006 году кредит брали на покупку квартиры, в этом году – кредит берут на доплату. В результате - средняя сумма кредита 2006 года была равна 90 тыс. долларов, в этом году она сократилась до 60 тыс. долларов.

Количество банков и программ возросло в разы. В прошлом году кредит получали 2 заемщика из 10 потенциальных, в этом уже 7 человек из 10. Развитие ипотеки стимулирует и государство. По словам первого Вице-премьера Дмитрия Медведева, в 2007 году ипотекой в связи со снижением ставки смогут воспользоваться 17% россиян против 10% год назад. Парадокс в том, что повышенный интерес к ипотеке, в свою очередь, подстегнет цены на жилье. На фоне снижения темпов роста цен в последние месяцы все активнее звучат мнения о скором падении и даже «обвале» цен на недвижимость (к слову, такие же громкие заявления звучали и в начале прошлого года, однако, мы помним, чем все кончилось).

Количество сделок в 2007 году сократилось в сравнении с прошлым годом. Некоторые специалисты называют это состояние стагнацией, однако, ближе к истине будет определение текущего статуса рынка как стабилизация и выравнивание. Если характеризовать современную ситуацию на рынке, то можно сказать следующее: цена предложения незаметно растет, активность спроса минимальна, объем предложения рекордно велик. К началу лета рынок пришел в противостояние двух равновеликих сил (увеличение объема продающихся квартир и минимальный спрос на них, поддерживаемый кредитами), и если оно не принесет победы одной из них, незаметный ценовой рост продолжится. Так как этот период не вечен, возникает закономерный вопрос – что за этим последует? Конечно, дальнейший рост цен вызовет еще больший спад активности. Хотя если сравнивать с европейскими городами – уровень цен на недвижимость в России, особенно, если взять такие города, как Петербург, может быть выше. Другое дело, что уровень доходов нашего населения не соответствует доходу населения западных стран. И вот здесь и есть самое большое противоречие, которое есть, и которое хотелось бы решить. Задача государства сделать так, чтобы доходы населения стали выше.

Участие государства должно быть еще большим. К примеру, в 1940-х г. г. во время кризиса в Америке государство приняло активнейшее участие и выделило колоссальные деньги на создание систем по кредитованию населения по покупке жилья. У нас эту проблему могли бы решить программы кредитования для работников бюджетной сферы – военнослужащих, врачей, педагогов, студентов, молодых семей или тех, кто покупает жилье в первый раз.

Сегодня рано говорить о «реализации» национальной программы «Доступное и комфортное жилье» как о свершившемся факте, но то, что решение проблемы доступности жилья для малообеспеченных граждан выведено в ранг национальной программы – огромное достижение. К тому же мы не должны забывать, что в подавляющем большинстве стран мира значительная часть населения арендует дома и квартиры, а Россия является лидером в Европе по количеству жилой недвижимости в частной собственности. Пути решения проблемы – это массовое строительство недорогого малоэтажного жилья по новым технологиям на бывших сельхозземлях вокруг городов.

Еще один путь – это создание специальных инвестиционных условий для строительства (или реконструкции) жилых домов в черте города или области, предназначенных для сдачи в аренду («доходных домов»). Предложения жилья в аренду по невысоким ценам также может быть сдерживающим фактором роста цен.

Жилье по таким программам должны получить в собственность или аренду те категории граждан, кто нуждается в господдержке или перед кем у бюджета есть обязательства (молодые семьи, работники здравоохранения и образования и военные).

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Чуть помедленнее, цены…

По данным международной консалтинговой фирмы Mercer, Москва в 2006 г. (по состоянию на март) стала самым дорогим городом мира, обойдя Лондон (5-е место), Нью-Йорк (10-е) и Париж (15-е). Не в последнюю очередь Первопрестольная обязана такому лидерству неудержимо рвущимся вперед ценам на недвижимость.


Однако, похоже, в последние месяцы ситуация изменилась. Судя по отзывам на тематических форумах, квартиры продаются плохо, хотя риэлторы и застройщики вслух об этом не говорят, демонстрируя непробиваемый оптимизм. Возможно, заботы столичных властей об увеличении объемов социального жилья сыграют на руку продавцам жилья коммерческого, которого в городе вводится все меньше, и вновь потащат цены вверх. Но пока спрос в “дорогой Москве” если и не удовлетворен, то частично перешел в разряд отложенного.


Экспозиция затягивается

Стоимость жилья, объемы продаж и вопросы ценообразования — темы, при публичном обсуждении которых эксперты обычно избегают резких оценок и поспешных выводов. Между тем статистика агентств недвижимости и аналитиков рынка последних нескольких месяцев дает основания предполагать, что рынок столичной недвижимости остывает.

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра компании “Миэль-Недвижимость”, отмечает, что сроки экспозиции квартир увеличились еще в конце августа — начале сентября прошлого года. Это, по его мнению, предвещало стабилизацию цен. Сейчас время экспозиции увеличилось примерно в два раза. В условиях нормального рынка квартиры “стоят” на продаже приблизительно один месяц, теперь — около двух месяцев, говорит Луцков.

Похожую оценку дает и Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации “Рескор”: “С конца прошлого года на рынке заметны признаки затоваривания: предложение по сравнению с концом лета выросло более чем в два раза. Сейчас на рынке я вижу квартиры, которые появились еще в ноябре — декабре, но продаются до сих пор. И нельзя сказать, что цена на них какая-то невероятно завышенная. Квартиры в основном выставляются на продажу по ценам осени”.

Тенденция увеличения срока экспозиции квартир бизнес - и экономкласса начала прослеживаться с осени 2006 г., также подтверждают аналитики ГК “Пересвет-Групп”. По их наблюдениям, в январе и феврале текущего года срок экспозиции составлял в среднем от 30 до 90 дней (для сравнения: в период летнего ажиотажного спроса риэлторы находили покупателя для типовой 1-комнатной квартиры максимум за полторы недели). Одновременно эксперты отмечают сокращение с прошлой осени объема сделок с жилой недвижимостью, кроме элитного жилья.

Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate, отмечает увеличение сроков экспозиции в сегменте элитного жилья с 3-4 недель до 5-7. Она связывает это с возросшими требованиями покупателей. Однако скидок в этом сегменте не наблюдается. “В настоящее время в продаже слишком мало проектов, чтобы прибегать к скидкам. Весь рынок элитного жилья — это максимум 500-600 квартир в год. К тому же для "элитных" застройщиков делать какие-либо скидки — это поступаться своим реноме”, — говорит Земцова.

В целом, по ее мнению, “ситуацию, которая сложилась на рынке в начале текущего года, иначе как затянувшейся спячкой не назовешь. По сравнению с прошлым годом количество запросов и, как следствие, сделок ощутимо сократилось”. Отчасти это объяснимо тем, что инвестиционная доходность жилой недвижимости снизилась по сравнению с 2006 г., когда вложения в квартиры оказались прибыльнее вложений в банки, паевые фонды, бизнес и даже акции. Отчасти “напрягают” предложенные рынком цены. “Пик ажиотажного спроса пройден. Кто хотел купить жилье — купил, и теперь прослеживается тенденция либо ожидания качественно нового типа жилья, дефицит которого по-прежнему ощутим на рынке, либо ценовой корректировки имеющихся на сегодняшний день элитных квадратных метров”, — говорит Земцова.

“Как обычный инструмент конкурентной борьбы между компаниями застройщики всегда применяли рекламные акции и промоушн-программы, включая скидки, подарки, рассрочки и т. п.”, — дипломатично замечает по поводу скидок на квартиры Наталья Козлова, директор департамента новостроек компании “Домострой”.


Мертвый сезон

Некоторые специалисты видят в наметившихся отклонениях спроса-предложения от уже устоявшегося привычного положения вещей — вперед и вверх — лишь обычные сезонные причины и утверждают, что в целом рынок чувствует себя нормально. Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании, считает, что с декабря прошедшего года на рынке новостроек Москвы наблюдается ровный, уверенный спрос: “С начала января этого года идет нормальный рыночный процесс в соответствии с сезоном”.

С такой оценкой согласен Владислав Луцков: “Несмотря на многочисленные заявления различных аналитиков, тенденция к стабилизации цен сохраняется и пока никакого снижения цен не наблюдается. Можно говорить о том, что процесс восстановления объемов предложения и стабилизации цен будет сохраняться и в первой половине 2007 г.”. Никаких существенных изменений не произошло и на первичном рынке жилья, продолжает Луцков: “По итогам февраля 2007 г. средняя цена предложения на первичном рынке жилья Москвы (с учетом элитных объектов) составила $5634 за 1 кв. м. Ценовой прирост по отношению к январю составил 4,1%. Без учета элитных объектов средняя цена предложения на первичном рынке столицы зафиксирована на уровне $4894 за 1 кв. м. Доля элитных объектов в общей выборке составила 9,8% от числа домов и 6,5% от суммарной площади квартир, средняя цена предложения в этом сегменте — $16 597 за 1 кв. м”.

В то же время специалист информационно-аналитического отдела ГК “Пересвет-Групп” Ольга Юматова замечает: “Медленно, но стабильно средняя цена предложения начинает снижаться. Если в марте 2006 г. в среднем рост цен составлял около 7%, а в Зеленограде цены взлетели более чем на 9%, то в этом году рост цен не превышал 1%. Рынок достиг предела платежеспособного спроса и, как следствие, замер — покупатели ждут падения цен”.

Однако на резкое и ощутимое снижение рассчитывать не приходится. Средняя цена предложения 1 кв. м в середине марта уменьшилась примерно на 0,2%. Максимальный прирост цен был отмечен в ЮАО (+0,5%), максимальное падение — в САО (-0,6%). Лидерами роста среди различных типов домов стали 5-этажные панельные и 15-этажные и выше кирпичные дома (+0,6%), а аутсайдерами — 6-8-этажные кирпичные дома (-1,2%). В целом в январе — феврале значимого понижения или повышения стоимости жилья не наблюдалось, констатирует Ольга Юматова. По ее мнению, снижается стоимость лишь переоцененных объектов экономкласса.

Об этом говорит и независимый аналитик Андрей Бекетов: “Цены на вторичном рынке снижаются в секторе экономкласса. Видна отчетливая тенденция: чем ниже качество жилья, тем больше ценовая корректировка. Однако по сравнению с IV кварталом прошлого года она не превышает 5%. В секторе бизнес-класса изменений цен пока не наблюдается. Официальные цены на новостройки также остаются без изменений”.


В духе оптимизма

Ирина Котова, директор по маркетингу компании “Хирш”, вообще не видит каких-то тревожных тенденций на рынке. По ее мнению, в настоящее время рынок даже немного оживился и цены растут. Тем не менее в самом дешевом сегменте (5- и 9-этажных), наоборот, отмечается снижение цены. Сроки экспозиции не должны вводить в заблуждение, поскольку для некачественного жилья они всегда большие, считает Котова: “Квартиры в более-менее нормальных типовых домах, например 16-этажных, продаются сегодня в течение месяца-полутора. Это, разумеется, при условии грамотно выставленной цены”. О том, что общее количество сделок растет, по ее мнению, наглядно свидетельствует то, что “сегодня, для того чтобы попасть в управление Федеральной регистрационной службы, люди занимают очередь в 5 часов утра. В декабре ничего подобного не было”. “Если говорить о ситуации на первичном рынке, то там все достаточно индивидуально, очень многое зависит от политики застройщиков. Кто-то изначально ставит завышенную цену, а затем предоставляет различные скидки”, — утверждает Котова.

Позитивным называет старт рынка столичной недвижимости в этом году Наталья Козлова: “Этот период можно охарактеризовать стабильностью спроса и предложения. Объем продаж держится на ровном уровне, а для некоторых объектов прирастает за счет увеличения количества покупок, производимых с помощью ипотеки. Относительно прошлого года, когда темпы роста цен на жилье били все рекорды, больше всего проигрывали именно ипотечные покупатели. Продавцы хотели живые деньги сразу, банки открывали кредитные линии на сумму, которая уже не оправдывала возможности покупки. А сейчас покупатели спокойно, без ненужного ажиотажа открывают кредитные линии и приобретают выбранные квартиры в нормальном режиме, без аврала”.

Оптимистически настроен и Павел Епихин, начальник отдела маркетинга “Квартала”: “В январе рынок жилой недвижимости был на удивление активен. Несмотря на большие рождественские каникулы, покупательский спрос был высоким. Особенно хорошо покупались квартиры на первичном рынке”. Однако информацию о том, сколько квартир продано с начала года, застройщики хранят строже, чем Мальчиш-Кибальчиш — военную тайну.

“Многие СМИ, — сетует Павел Епихин, — прогнозировали резкое падение цен на недвижимость в январе этого года. Однако ни в январе, ни в феврале ничего подобного не произошло. Более того, цены на качественное жилье повышенной комфортности возросли на 1,7%. В начале 2007 г. лишь продолжилась прошлогодняя тенденция уменьшения стоимости переоцененного на вторичном рынке дешевого жилья. Качественное жилье повышенной комфортности (элитное и бизнес-класса) показало стабильный рост, составивший 1-2% в месяц. Абсолютная средняя цена для трех сегментов в Ю $4898 за 1 кв. м в январе 2007 г. и $4984 за 1 кв. м по данным на конец февраля текущего года”.

“Одним из факторов стала ипотека. Банки в борьбе за клиента снижают процентные ставки, увеличивают сроки кредитования и уменьшают суммы первоначальных взносов. Застройщики активно заключают договоры с различными банками, тем самым предоставляя клиенту возможность выбора наиболее подходящих условий кредитования”, — добавляет Епихин.

Генеральный директор Объединенной строительной компании (ОСК) Наталия Шаркова уверена, что предложение не превысило реальный спрос и жилья вводится отнюдь не больше, чем нужно рынку. “Просто качественно меняется характер рынка столичной недвижимости, с каждым днем он становится все более клиентоориентированным”, — считает она.

“Объемы строительства и количество построенных объектов, наверное, несколько усложняют жизнь нам, застройщикам, с точки зрения их реализации, — признает Шаркова, — но упрощает ее покупателям, которые теперь могут выбирать и район, и дом, и условия, и застройщика — у кого купить. Реализация объекта — всего лишь вопрос времени, которое определяется качеством района, местоположением самого дома и адекватной ценой”.


Цены “сломались” в октябре

Однако не все разделяют подобный оптимизм. По наблюдениям Александра Крапина, генерального директора информационно-аналитического агентства Rway, процесс снижения цен на московское жилье идет уже с октября 2006 г. со среднемесячной скоростью около 0,5% (по ценам предложения). “В то же время, по оценкам наших экспертов, ежемесячный темп снижения цен реальных сделок минимум в два раза выше, т. е. по итогам последних четырех календарных месяцев составляет не менее 1%”, — отмечает он.

По результатам декабря 2006 г. цены предложений практически не изменились, но многие продавцы предлагают различные системы скидок — до 5-7% от заявляемых цен предложений, говорит Александр Крапин. В первом полугодии скорее всего стоимость столичного жилья уменьшится на 10-15% в зависимости от класса жилья и его месторасположения.

Специалисты подчеркивают, что традиционно в Москве январь — февраль — это период затишья на рынке, и в то же время застройщики (или их представители) начинают постепенно раскручивать цены. Однако в начале этого года повышения стоимости жилья фактически не произошло, поскольку цены предложения на первичном рынке выросли в среднем на весьма незначительную величину — всего 0,2%, говорит Александр Крапин.

“Покупатели после Нового года не приняли тех цен, которые предложили продавцы, — добавляет Вадим Мартыненко. — В то же время есть заметная готовность продавцов уступать, и реальные цены сделок оказываются ниже заявленных на 5-7%. В первую очередь готова снижаться стоимость самых некомфортных квартир — в 5- и 9-этажных домах. Если взять более современные здания, там снижение спроса и, соответственно, цены совсем незначительное — на уровне 0,5-1%”.

На явное увеличение предложения обращает внимание и Наталья Ветлугина: “Это, с одной стороны, радует — у покупателей наконец появилась возможность выбирать. С другой — рынок сейчас находится в достаточно сложном состоянии. Предложение велико, и на некоторые категории квартир спроса нет. Поневоле начинается коррекция цен. Конечно, никто не говорит, что снижение цен будет значительным. Я в своих прогнозах постоянно говорю о выравнивании. Дело в том, что много квартир выставлено по ценам, которые выше любого потолка. Стоимость назначается в $12 000 или даже $15 000 за 1 кв. м только потому, что "я так хочу". Видимо, таким продавцам наконец-то придется поумерить свои аппетиты”.

Тем не менее пока положение с ценами на первичном рынке московского жилья остается достаточно стабильным: профессиональные участники рынка осуществляют контролируемое ими снижение цен реальных сделок и этот процесс будет продолжаться, резюмирует Александр Крапин.

“Про первичный рынок говорить сложно, поскольку он непрозрачный, тем не менее, судя по рекламе известных застройщиков, которые сейчас предлагают недвижимость дешевле, чем прошлым летом, можно сказать, что снижение цен есть, — делится наблюдениями Константин Апрелев, президент Русского агентства недвижимости "САВА". — Другое дело, что заинтересованные участники рынка будут стремиться как можно дольше делать вид, что это не тенденция, а временное явление. Что касается вторичного рынка, то здесь положение очевидно: продажи стоят. Продавцы ничего реализовать не могут, и любой покупатель, приобретающий жилье сразу, без ипотеки, сегодня, приходя в офис, сразу получает скидку в 10%”.


Причины перемен

Александр Крапин напрямую связывает постепенное замедление роста цен на первичном рынке, последующую стабилизацию, а затем и снижение с несоответствием спроса и предложения на вторичном рынке. Во-первых, цены предложений не соответствуют качеству жилья. Во-вторых, платежеспособный спрос возрос незначительно и во многом компенсировался ростом цен на основные товары и услуги. В-третьих, на рынке по-прежнему существенна доля так называемых инвестиционных сделок (это становится характерным и для первичного рынка).

Процессы, начавшиеся на вторичном рынке, вызвали аналогичные изменения в ценах и на первичном рынке московского жилья. Если в дальнейшем застройщики Москвы будут повышать цены на жилье, его потенциальные покупатели непременно обратят свои взоры на вторичный рынок либо на рынок жилья Подмосковья. Хотя в Подмосковье все еще продолжается процесс повышения цен застройщиками, вызванный вытеснением платежеспособного спроса на жилье из Москвы, в ближайшие месяцы и этот рост цен предложений скорее всего остановится, считает Александр Крапин.

Сильное удорожание жилья в прошлом году — главная причина нынешнего снижения цен, убежден Константин Апрелев. “Представители среднего класса, имеющие месячный доход на одного человека в размере $3000, — основные покупатели жилья бизнес-класса. В результате роста цен приобретение 2-комнатной квартиры стало для них недоступным. Сыграл свою роль и отток спекулянтов из этого сегмента, которые переключились на коммерческую недвижимость. А доля спекулятивных инвесторов составляла около 30% от всех покупателей жилья”, — говорит он.

В то же время специалисты не исключают нового витка роста цен. Владислав Луцков в связи с этим советует обратить внимание на заявления чиновников столичного стройкомплекса о свертывании программы жилищного строительства в Москве из-за нехватки дорог, тепла и электричества: “Для чиновников единственный выход в такой ситуации — обязать инвесторов вкладывать средства в развитие городской инфраструктуры, что, в свою очередь, может привести к повышению цен на первичном рынке”.

О принятых московскими властями решениях, которые могут подхлестнуть цены и еще дальше отдалить жилье от граждан, говорит и Крапин: “Последние инициативы московских властей по введению протекционистских мер для обеспечения жильем москвичей должны способствовать новому ценовому витку на первичном рынке жилья уже в ближайшие месяцы. Фактически эти меры сокращают объемы коммерческого жилья на первичном рынке, т. е. уменьшают количество квартир, поступающих в свободную продажу. Однако — с большой степенью вероятности — на практике этого не произойдет, поскольку цены на жилье в столице уже оторвались от уровня платежеспособного спроса. Поэтому для восстановления приемлемого уровня деловой активности необходима коррекция цен (снижение) на жилье в столице. Минимальный размер этой коррекции должен составить не менее 10-15% от существующих цен”.


Осень рассудит

Стабилизация на рынке продлится как минимум до середины 2007 г., после чего развитие ситуации будет зависеть от ряда внешних факторов, включая макроэкономическую ситуацию в России и в целом в мире, полагает Владислав Луцков. По его оценке, скорее всего нормальный баланс российской экономики и бюджета сохранится. Поэтому можно говорить о дальнейшим росте благосостояния населения. А это значит, что увеличится платежеспособный спрос, учитывая развитие механизма ипотечного кредитования.

“Практически каждый житель нашего города на сегодняшний день является потенциальным покупателем: кто для детей, кто для родителей, кто разводится, кто хочет улучшить свои жилищные условия — все эти факторы и формируют спрос на рынке”, — аргументирует сохранение спроса на столичное жилье Наталия Шаркова.

Конечно, продолжает Луцков, есть некоторые политические риски, связанные с выборами в Госдуму и выборами президента, “но этот риск минимален”. “В текущем году ажиотажного роста цен подобно тому, что мы наблюдали в 2006 г., не будет, — уверен эксперт. — На вторичном рынке объемы предложения восстановились практически полностью. Сохраняются стабилизация цен фактически на все категории жилья вторичного рынка, а также стагнация спроса. Возобновление роста цен возможно к осени текущего года. На первичном рынке падения цен точно ожидать не стоит”.

В ближайшее время, по предположению Александра Крапина, сильным противовесом росту цен может оказаться именно политический фактор: “В некотором снижении цен на жилье заинтересованы не только профессиональные участники рынка, но и политики. На предстоящих выборах кандидаты должны непременно показать избирателям успешность выполнения национального проекта “Доступное жилье”. Впрочем, продолжает эксперт, существуют и другие, менее вероятные сценарии развития ценовой ситуации на рынке: чтобы активизировать деловую активность, цены на жилье могут снизиться даже на 20-25%.

В этом году наиболее стабильно будут развиваться сегменты жилья повышенной комфортности (элитного и бизнес-классов), убежден Павел Епихин: “Стоимость объектов экономкласса также будет увеличиваться, что является следствием относительно короткого срока строительства и относительно низкой цены. Стоимость 1 кв. м будет продолжать расти. Темп роста в 2007 г. составит 10-15% в год”. Ирина Котова подчеркивает, что самые ветхие и дешевые квартиры в прошлом году были сильно переоценены, поэтому на них, вероятно, цены упадут приблизительно на 10%, может быть, даже на 20%. Это, по ее мнению, во многом будет зависеть от географического положения недвижимости: если, допустим, пятиэтажка в хорошем районе и в ближайшее время предстоит реконструкция, ее стоимость может и не снизиться, поскольку найдутся инвесторы, желающие вложить в такой объект деньги. Что касается более современных домов, то тут предстоит небольшой рост цен, около 10%, прогнозирует Котова.

“В феврале — марте рынок стабилизировался, стоимость недвижимости если еще и понизится, то совсем незначительно — на 1-2%. И дальше наступит стабилизация, до конца года цены останутся без движения”, — уверен Вадим Мартыненко.

Аналитики ГК “Пересвет-Групп” идут еще дальше и склоняются к тому, что предстоит падение цен: “В 2007 г. следует ожидать снижения стоимости жилой недвижимости. Девелоперы планируют вывести на рынок много новых проектов, количество квадратных метров в свободной продаже должно увеличиться. Рост предложения на рынке приведет к повышению конкуренции, произойдут дифференциация предложений, снижение цен в определенных сегментах рынка”.

Правда, эксперты “Пересвет-Групп” делают ряд оговорок. По их мнению, ситуация будет зависеть от множества факторов: курса национальной валюты по отношению к евро и доллару, уровня инфляции в стране, объемов жилья в свободной продаже и доступности ипотеки. В итоге в 2007 г. рост цен останется в пределах инфляции — 11-13% в год, т. е. жилье будет дорожать примерно на 1% в месяц.

По прогнозам Натальи Козловой, “в текущем году существенного увеличения объемов строительства ожидать не приходится, а значит, дефицит жилья сохранится. Поэтому цены будут продолжать расти, но не такими темпами, как в 2006 г. Увеличение стоимости жилья в новостройках бизнес-класса составит приблизительно от 1% до 3% в месяц по ликвидным качественным объектам. Более высокими темпами цены будут расти во втором полугодии. В целом цены увеличатся в текущем году на 10-15%”. А по мнению Константина Апрелева, некоторое увеличение стоимости недвижимости возможно только осенью.

Источник: Ведомости

РУБРИКА: РАБОЧАЯ КОМНАТА

В рамках Национального Конгресс прошло 14 секций, где были рассмотрены вопросы, отражающие ситуацию на рынке недвижимости: ипотека, информационное поле рынка и его роль в формировании бренда «риэлтор», привлечение инвестиций.

На страницах «Вестника» мы приводим выдержки из наиболее интересных докладов.

СТАНДАРТЫ КАЧЕСТВА ОБСЛУЖИВАНИЯ КЛИЕНТОВ

МЕТОДЫ И КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ

Доклад , АН «Итака»

Формирование требований к качеству риэлторской услуги. Стратегии потребительского поведения:

дешево – значит выгодно дорого – значит качественно поиск оптимального соотношения цены и качества

На рынке недвижимости идет борьба за третью категорию потребителей. Цена на риэлторские услуги одна из самых высоких на рынке массовых услуг. Такой цене может соответствовать только очень высокое качество работы.

Что включают в себя представления потребителей о качестве в сфере услуг. Прямые и косвенные показатели качества формируются под влиянием других секторов рынка услуг, где требования к сервису традиционно более высоки. Существуют и специфические особенности восприятия работы риэлтора в России – например, с точки зрения потребителя на агентстве лежит ответственность за безопасность сделки. На сегодняшний день у потребителя нет представления о технологии риэлторской работы, традиции профессиональных взаимоотношений пока не сформированы. Значительные сложности вызывает и относительно разные подходы работы у разных фирм на одном и том же рынке, отсутствие единых стандартов, молодость самого рынка.

Как клиент определяет уровень качества риэлторской услуги?

* Первое впечатление о компании

* Демонстрация профессионального уровня

* Соответствие действий компании ожиданиям клиента

Стандарт – нормативно технический документ компании, устанавливающий требования к качественным характеристикам, которым должна удовлетворять продукция. Стандарт, технология могут существовать только в письменном виде. Для того, чтобы система обеспечения качества действительно работала, требования к процессу должны пронизывать все уровни внутренних документов компании. Например, требования к проведению сделки описываются в Положении о проведении сделки, в Должностных инструкциях сотрудников и отражаются во всех бланках отчетности и планирования, относящихся к рабочему процессу.

Когда задача стандарта поставлена, основным становиться вопрос о показателях, которые могут управлять выполнением требований к качеству работы. Прямые показатели качества риэлторской услуги (чистота сделки, удовлетворенность клиента) достаточно точно диагностируются только спустя очень длительный срок – и не могут быть использованы в режиме on-line. На первый план выступают косвенные показатели эффективности и качества работы.

УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ

КАК сделать требования выполнимыми на деле?

Разработать конкретные исчисляемые и проверяемые требования (% отработки входящих вызовов, % реализуемости договоров, себестоимость реализованной имиджевой заявки) Описать их во внутренних документах компании Убедить сотрудников в необходимости их выполнения и снять сопротивление персонала. Обучить сотрудников выполнению новых задач Установить понятную и прозрачную связь между выполнением требований к качеству и зарплатой, системой нематериального стимулирования. Неукоснительно выполнять установленные требования.

СОСТАВЛЯЮЩИЕ СИСТЕМЫ КАЧЕСТВА

Описанные бизнес-процессы Разработанные исчисляемые и проверяемые критерии качества для каждой процедуры. Технологии контроля Обратная связь. Система обучения, соответствующая производственным требованиям

Документальное обеспечение стандарта: регламенты, положения, инструкции, функционалы, бланки.

Наличие стандарта работы может быть использовано как конкурентное преимущество и на потребительском рынке и на рынке труда.

ФРАНЧАЙЗИНГ КАК СТРАТЕГИЯ БИЗНЕСА

Доклад Владимира Димитриадиса АН «Миэль»

Франчайзинг – это одна из трех бизнес-моделей, которую любая компания может эффективно использовать для выхода на рынок или для расширения своей доли на рынке. Эти модели: открытие собственных офисов (большинство российских компаний), развитие посредством франчайзинга и комбинация собственных офисов и франчайзинговых.

Элементы Франчайзинга: бренд, бизнес-система, поддержка. Элементы успешного франчайзи: бренд, сеть, бизнес система, маркетинг, информационные технологии, обучение, консалтинг.

Бизнес, как шахматы, - думайте, чем можно пожертвовать второстепенным, чтобы выиграть главное, где можно отдать даже ферзя, но чтобы после этой жертвы поставить мат!

НЕТРАДИЦИОННЫЕ ФОРМЫ ОБУЧЕНИЯ

Докладчик Управляющий партнер Клуба развития менеджеров Галина Жукова

Популярность нетрадиционных форм обучения объясняется рядом дополнительных преимуществ. Это: экономия времени (как участников, так и преподавателей), экономия денег (компаний и участников), повышение интереса к курсам и программам, быстрая доставка новых знаний на большие расстояния и для большого количества людей, боле комплексная проработка навыков. А также индивидуальные программы и контроль за прохождением курсов, использование новых технологий, усиление интерактивности обучения.

Варианты дистанционного обучения: на материальных носителях (CD, DVD, аудио - видеозаписи, книги, учебные курсы), дистанционные курсы, размещенные на веб-узлах (сайты, интернет) для самостоятельного изучения и контроля, с возможностью общения по электронной почте или на форумах с преподавателями. А также виртуальные тренинги в «прямом эфире».

Возможности виртуальных тренингов

Семинары с помощью Webex называются вебенары. Участникам необходим компьютер, интернет, гарнитура (микрофон и наушники). Длительность вебинара от 30 минут до трех часов и более. Как это работает? Участник заходит на web-сайт компании, регистрируется и подключается к занятию в группе с преподавателем, которые в это же время находятся в сети. Преподаватель может использовать документы любого формата для того, чтобы демонстрировать их участникам, а также вести диалог со всеми с помощью микрофона и наушников. Участники пользуются чатом, возможностью делать пометки на общем документе и т. д. Во время занятий можно проводить опросы и тесты, чтобы потом использовать полученную информацию для анализа. Весь ход занятий может быть записан в специальный файл и затем просматриваться с помощью Webex-плеера.

Опыт использования виртуальных тренингов

Западные компании уже несколько лет активно используют вебинары «Миэль-франчайзинг» приобрел систему виртуальных тренингов в 2007 году Сейчас заканчивается тестирование программы для агентов-новичков Идет разработка программ для вебинаров разного уровня.

ПРОГРАММЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЛОЯЛЬНОСТИ ПЕРСОНАЛА РИЭЛТОРСКОЙ КОМПАНИИ

Докладчик – директор по персоналу АН «Респект» (Пермь)

Лояльность сотрудников – это отношение к базовым ценностям компании, выполнение внутренних стандартов и норм, приверженность сотрудника интересам организации, соотношение личных и корпоративных интересов.

Характеристики корпоративного «счастья»:

Понимание смысла существования и деятельности Уверенность в завтрашнем дне Справедливость и законность Доверие и надежность Открытость и гласность Ощущение взаимной нужности, важности, значимости и уважения. Ощущение взаимной заботы и внимания Постоянное развитие

Технологии формирования лояльности

Формирование имиджа компании на рынке труда Реализация программ обучения и развития сотрудников Программы управления корпоративной культурой Программы мотивации и социальной поддержки Программы управления лояльностью и реализации потенциала сотрудников

Как формируется имидж компании на рынке труда. Источники сведений о компании для потенциальных сотрудников

Пресса – 17,9% информации Коллеги – 10,3% Друзья – 9,7% Сотрудники компании – 8,3% Кадровые агентства – 7,6% Интернет – 4,1%

Позитивные следствия реализации программ развития и обучения: осознание миссии и бизнес-концепции организации, сплоченность команды, формирование и поддержка корпоративной культуры, творчество в достижении целей, успех компании в получении эксклюзивных объектов, улучшение выполнения персоналов своих обязанностей, эффективное использование ресурсов.

Программы управления корпоративной культурой:

Корпоративное законодательство, к которому относятся корпоративная конституция, регламенты и описание технологий, стандарты качества.

К программам управления лояльностью относится внутренний PR (управление информационным полем).

* Обмен информацией в ходе бизнес-процессов

* Официальная информация

* Управление знаниями

* Внутренний PR = идентификация + вовлеченность + приверженность

ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ПО СНИЖЕНИЮ ТЕКУЧЕСТИ ПЕРСОНАЛА

НА ПРИМЕРЕ АН «ИТАКА»

Доклад Соколовой Елены Михайловны, директора по персоналу АН «Итака»

В компании проводится планирование индивидуальной карьеры сотрудника. Составляется карьерограмма, где фиксируется:

- Текущий уровень развития профессиональных, социально-психологических и деловых качеств, прогноз порога компетентности.

- Направление и высшая точка развития карьеры в организации

- Этапы и временные ориентиры карьерного роста

- Требования к развитию профессиональных и личностных качеств работника в привязке к этапам

- Программа содействия профессиональному и личностному росту

- Индивидуальная программа мотивации достижения

- Контроль выполнения карьерограммы, корректировки

Движущие мотивы сотрудников: независимость, профессионализм, стабильность, социальный статус, творчество, соревновательность, благосостояние, здоровье.

В агентстве действует система корпоративного обучения, которая включает:

Сайт отдела обучения

Ступенчатое обучение

Платное обучение принципиально было всегда для всех сотрудников на любых должностях (бесплатное для офисных сотрудников)

Дополнительные возможности укрепления корпоративных традиций и формирование лояльности при проведении курсов обучения

Адаптация сотрудников в компании

Поощрение в компании наставничества

Условия оплаты труда в АН «Итака»: сотрудники являются индивидуальными предпринимателями, которые получают заработанные деньги легально и платят налоги, что позволяет им чувствовать себя защищенными и социально ответственными.

Корпоративное преимущество сильного бренда для компании:

Снижение затрат на подбор персонала Донесение ценностей компании до целевой аудитории Усиление позитивной репутации не только на рынке труда, но и в своем секторе бизнеса Возможность платить сотрудникам меньше

Для сотрудника преимущества в следующем:

Значительно повышается ценность сотрудника на рынке труда Приобретает уверенность, стабильность, профессиональный рост Чувство безопасности

АКТУАЛЬНЫЕ ЗАДАЧИ РЕГИОНАЛЬНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ БРОКЕРОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ ПО ЗАКРЕПЛЕНИЮ ПРИНЦИПОВ ДОСТУПА К ПРОФЕССИИ И РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ УСЛУГ ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ЧЛЕНАМ

Доклад Вице-Президента РГР Константина Апрелева

1. Новые вызовы профессионалам на рынке недвижимости:

Снижение имиджа профессии и рост недобросовестной конкуренции, демпинг в рекламе услуг и рост расходов на рекламу. Снижение квалификации персонала, возрастание зависимости качества услуг от квалификации и порядочности исполнителя. Увеличение расходов на развитие бизнеса и рост конкуренции и предпринимательских рисков. Сохранение непрозрачности бизнеса, увеличение его уязвимости и снижение устойчивости.

2. Существующие элементы регулирования рынка:

Кодекс этики Система развития стандартов практики, которая включает в себя комиссии по разрешению споров, единые процедуры совершения совместных сделок, стандартизация требований к квалификации, унификация отношений с потребителями (система взаиморасчетов, эксклюзивные договора)

3. Система сертификации услуг

4. Аттестация специалистов как фундамент закрепления системы сертификации и принципов доступа к профессии.

Создание инструментов доступа к профессии Саморегулируемые организации Создание и развитие муниципальных общественных объединений Переход к индивидуальному членству, обеспечивающему доступ к профессии

ЗАПАДНЫЕ ИНВЕСТОРЫ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Российский рынок недвижимости – один из саамы привлекательных в мире, как по своей емкости, так и по уровню доходности. По оценкам экспертов, в России инвестор может рассчитывать на доходность на вложенный капитал (IRR) от 8,5% до 12,5% от покупки готового объекта недвижимости и от 20% до 30% при инвестициях на стадии первичного девелопмента. В Западной Европе аналогичная доходность равна 3-4% и 8-9% соответственно.

Западные инвесторы, приходящие в российскую недвижимость – это профессиональные девелопменовские компании и финансовые группы (как правило, европейские подразделения американских инвестиционных банков, а также немецкие австрийские инвестфонды).

Решающий аспект принятия решения о инвестициях – сильный местный девелопмент, знающий особенности «правил игры», тенденции и перспективы рынка развития недвижимости. Ключевые составляющие: сходная с инвестором система ценностей, опыт и репутация компаний, прозрачность бизнеса и финансовой отчетности, четкое понимание стратегии и тактики развития компании, структурированность бизнес-процессов.

Инвестиционный климат и законодательная база определяются профессионализмом и политикой региональных властей. Основная существующая проблема – административные барьеры. Предложение профессионалов: создать в каждом крупном городе единую блок-схему со сроками получения всех необходимых разрешений от момента получения земельного участка или выигрыша торгов до получения разрешения на строительство. При получении земельных участков оптимально сочетание двух возможностей: покупка участка на торгах, проводимых городом и приобретение земли у частных правообладателей (как вариант, территории крупных промпредприятий).

Финансирование инженерной подготовки должно стать одним из приоритетных направлений федеральных и муниципальных инвестиций.

Начиная экспансию в регионы инвестор готов к альянсам с местными игроками. Преимущества местных игроков: репутация, связь с властями. Сотрудничество взаимовыгодно, так как местные компании могут владеть зеельными участками или доступ к ним (без наличия достаточных средств для освоения).

На секциях Конгресса рассматривалось много тем, касающихся технологий риэлторского бизнеса, ипотеки, информационных технологий, строительства, девелопмента. В рамках рубрики «Рабочая комната» в следующих выпусках «Вестника риэлтора» мы продолжим печатать выдержки из докладов секций Конгресса.