Инвестиции

Инвестиции

2010 г. продемонстрировал уверенный рост на рынке инвестиций в недвижимость - вслед за улучшением основных макроэкономических индикаторов наблюдалось качественное улучшение показателей, характеризующих состояние рынка коммерческой недвижимости, в том числе снижение уровня вакантных помещений, осторожный рост ставок аренды, рост деловой активности.

По итогам 2010 года общий объем инвестиций в коммерческий сектор Москвы с учетом последних сделок превысил показаг. на 54% и составил 4,3 млрд. долл.

Основной объем сделок был зафиксирован в конце года: «сделкой века» стало приобретение X5 Retail Group сети «Копейка» - одного из крупнейших игроков на рынке дискаунтеров. Благодаря данной сделке показатели объема инвестиций в офисный и торговый сегменты практически сравнялись. Помимо этого в последнем квартале была закрыта сделка по приобретению ПЛК «Северное Домодедово» - крупнейшая транзакция в складском сегменте за всю историю рынка.

Данная сделка повлияла на распределение инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости - если с начала года основным типом активов, участвующих в сделках купли-продажи, были бизнес-центры, то уже в середине года стало ясно, что инвесторы заинтересованы в проектах из других сегментов, при условии соответствия цены и качества.

Распределение инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости в 2010 г. выглядит следующим образом:

Источник: NAI Becar

В начале 2011 г. позитивный тренд продолжился - по состоянию на конец февраля совокупный объем транзакций составил около 140 млн, что обеспечено в основном продажей долей торговых объектов - «Петровского пассажа» и компании «Детский мир-Центр», инвестиции в офисном сегменте представлены единственной сделкой по приобретению активов структуры «Гиналмаззолото» (около 6 000 кв. м коммерческой недвижимости и участки совокупной площадью около 1 га).

Помимо этого, в последнее время был зафиксирован ряд сделок по приобретению долей в компаниях, занимающихся девелопментом, - Prosperity Capital Management приобрела 5,64% акций RGI International, Система» реализовала оставшийся пакет акций (27,6%) девелоперской структуры Галс» компании BlairwoodLtd. и Stoneflower Ltd.

Крупнейшие инвестиционные сделки 2010 г.

Торговая недвижимость
Ташир	ТРЦ "Европарк"		94 000	$60 млн (обязательства по кредиту, обеспечением по которому был комплекс)
Vi Holding	продажа ТЦ "Формат"		21 000	$50 млн
Amma Development	доля в проекте ТВК "Авиапарк"		н/д	н/д
X5	приобретению 100% акций сети "Остров"		12 300	$38 млн
X5	приобретению 100% акций сети ТД "Копейка"			$1,65 млрд
Аркадий Новиков	помещение гастронома "Hediard"		1 000	$16 млн
Офисная недвижимость
"Фармстандарт"	БЦ "Северная башня" в ММДЦ	А		260 млн $
"Снегири"	МФК City Palace	А	84 500	$35-40 млн
Ташир	50% в проекте офисно-гостиничного комплекса в центральном ядре ММДЦ "Москва-Сити"	А	70 000	$100 млн в peaлизaцию пpoeктa c учeтoм покупки 50% дoли
"Евраз Груп"	БЦ "Western Gate"	А	53 000	160 млн $
"ВТБ Капитал"	БЦ "Capital Plaza"	А	49 000	181 млн $
н/д	БЦ Классик	А	45 000	$135 млн
Чэнтун	МВОК Гринвуд	А	37 000	350 млн. $
Согаз	БЦ "Волна Тауэр "	А	19 200	$млн
Стройкредитбанк	БЦ на Красной Пресне	н/д	15 000	$30-45 млн
"РусГидро"	БЦ "Pallau-MD" на Малой Дмитровке	А	14 700	50 млн $
группа ИСТ	БЦ Nouvelle Building	А	9 800	н/д
Группа инвесторов	БЦ на Садовнической ул.	А	8000 (полезная)	$/кв. м
Финам	Настасьинский пер., д. 7, корп. 2	н/д	7 500	$28-30млн
Лукойл	БЦ "Уланский"	А	7 200	н/д
"Май"	БЦ на ул. Дмитрия Ульянова, дом 7 А	А	6 000	н/д
UFG Real Estate	Бц "Бахрушин Хауз" на	А	5 078	35-37 млн $
"Российский инвестиционный фонд"	Офисно-жилой комплекс на ул. Б, Якиманка	А	3 200	покупка
"Росэнергобанк	Dresden Bank в Подсосенском пер.	A	3 000	23 млн $
"Филента"	"Баркли плаза" на Пречистинской набережной	А	2 300	17,25 млн $
Мосэнергосбыт	БЦ (ул. Наметкина, д. 9, к. 2)	н/д	1 213	87,8 млн руб.
AZ	Nagatino i-land	А	815	3-3,5 млн $
Гостиничная недвижимость
Umaco	ГК "Евролюкс" (Чертаново)	3*	259	н/д
Bronson Partners	Отель "Советский"	4*	108	н/д
Wenaas Hotel	ГК "Шереметьево-2"	3*	27 000/293 номера	$65 млн
Cклады
структруры группы БИН	ПЛК "Северное Домодедово"	А		$500 млн
Сбербанк	Логопарк "Томилино"	А	53 000	$39 млн
Casebre Holdings Limited	СК "Балтия"	А	28 000	$42 млн

* - Источник: NAI Becar, открытые источники

Основная доля потенциальных инвесторов в настоящее время рассматривает объекты в сегменте до 30 млн. долл. с учетом последующих вложений, преимущественно distress активы.

Инвестиционные планы

Рост объемов сделок сопровождается перспективными планами инвесторов, многие из которых заявили о масштабных программах по вложениям в недвижимость на ближайшие годы:

·  Структуры Года Нисанова и Зараха Илиева планируют инвестировать 300 млн долл. в строительство 2 гостиниц;

·  Более 100 млн долл. планирует вложить в строительство отеля 5* на 195 номеров в ЦАО Давид Якобашвили;

·  СОГАЗ предполагает осуществление инвестиций в размере 4 млрд. руб. в год;

·  Интеррос - 50 млн долл. в строительство грузового терминала;

·  С целью инвестиций в недвижимость Газпромбанком совместно с компанией Barwa создан фонд, объем вложений которого составит 150 млн долл.

Инвестиционные планы девелоперов напрямую зависят от объемов и условий кредитования, предлагаемых банками. На сегодняшний день наиболее активно направляются ресурсы на финансирование жилых проектов в Москве и области, в то время как коммерческая недвижимость все еще испытывает дефицит заемного капитала.

Ставки капитализации

Средние ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости в настоящее время варьируются в зависимости от сегмента в пределах от 11% для качественных торговых центров и офисов высокого качества (класс А и В+) до 13% для объектов складского назначения.

Источник: NAI Becar

Учитывая недостаточное предложение подобных объектов, доля сделок с участием иностранных инвесторов практически не изменилась и составила 12%.

Сравнение ставок капитализации в мировых столицах (2010 г.)

Офисная недвижимость	Складская недвижимость

Торговая недвижимость

Источник: NAI Global, NAI Becar

Тенденции и прогнозы

§  С учетом последних тенденций еще одним сегментом приложения инвестиций в Москве становятся паркинги. О намерении вложить средства в строительство паркингов заявили сразу несколько структур, в числе которых как государственные (московская администрация), так и частные - Capital Group, Perga Development, Год Нисанов и Зарах Илиев, совокупным объемом около 1.6 млрд долл.

§  Ожидается, что объем инвестиций в 2011 г. продолжит плавно расти - в перспективе могут быть проданы такие объекты коммерческой недвижимоcти как БЦ Ducatt III, «Олимпия парк» на Водном Стадионе, ТЛК в ММДЦ «Москва-Сити», ЛК «Южные врата», сеть «Мосмарт».

§  Несмотря на позитивную динамику на рынке инвестиций, можно отметить сохраняющийся низкий уровень активности иностранных инвесторов, чему способствует несколько факторов: с одной стороны, на рынке не так много активов, в частности, качественных, а их цена часто неоправданно завышена и не соответствует ожиданиям потенциальных инвесторов; с другой стороны, коммерческая недвижимость России как одной из развивающихся рынков («emerging markets») значительно уступает своим конкурентам (например, Мексике) по динамике роста и соотношению риск-доходность. В связи с этим в ближайшее время инвестиционная активность, вероятно, будет сосредоточена в сегменте сделок с участием местных институциональных инвесторов и крупных банковских и сырьевых структур. Перспективы роста вложений со стороны иностранных инвесторов будут связаны с диверсификацией портфелей и созданию международных фондов недвижимости.