ЗА СВОИ ПРАВА НАДО БОРОТЬСЯ
Ясно, что у каждого дома должен быть хозяин. И лучше всего, когда это тот, кто в нем живет. А какие при этом у хозяина возникают проблемы, пожалуй, лучше всех в городе знает Валентин ГРИГОРЬЕВ, председатель Московского союза ЖСК и ТСЖ, вице-президент кооперативных организаций России.
- Нередко проблемы начинаются со дня появления товарищества. Вот сегодня ко мне приходили из ТСЖ «На прудах-1». Там сложилась удивительная ситуация: есть собственники, есть товарищество, только хозяйничают в нем самозванцы… В Жилищном кодексе России написано, что ТСЖ - это объединение собственников жилья в многоквартирном доме. Но оказывается, что действующее законодательство разрешает создавать ТСЖ в еще не построенных домах. Для этого достаточно пяти «инициативных граждан » от застройщика. И вот Мосфундаментстрой так и поступает. Зачем? Чтобы сохранить за собой руководство ТСЖ, контролировать немалые коммунальные платежи и заработать деньги на обслуживании дома. Председательствует некая дама, которая одновременно выполняет функции бухгалтера и генерального директора обслуживающей организации (а заодно возглавляет еще несколько ТСЖ). Она сама себе задерживает перечисление денег, назначает пени за эту задержку. И все для того, чтобы содрать с жильцов как можно больше. А если вглядеться в сметы, то увидим, что товарищи дружно пилят бюджетные средства и распихивают их по карманам. При этом ни перед кем не отчитываются. Вот жильцы и пришли ко мне: что делать? Это типичный случай, такая схема очень распространена. Помню, в 90-е годы правительство Москвы ликвидировало ПРЭУ, которые занимались техническим обслуживанием домов, потому что эти организации сами себе заказывали работы и платили деньги. А сейчас тот почин возродился... - И что же вы посоветовали жильцам? - Выбрать нового председателя. ТСЖ - организация демократичная, в законе написано: способ управления и управляющую организацию собрание жильцов может поменять в любой момент. Равно как и председателя вместе с правлением. Трудно созвать собрание, никто не хочет тратить время? Но провести его можно и заочно. Сформулируйте вопросы и пусть жильцы распишутся, «за» они или «против». Соберете 50+1 голос - и решение принято, причем оспорить его, ссылаясь на отсутствие кворума, уже нельзя. Но только надо проявить настойчивость, само собой если что-то и делается, то в чужих интересах, как в этом случае. - Удается ли сэкономить на коммунальных платежах тем, кто создал ТСЖ? - Смотря как они своим хозяйством управляют. Сегодня содержать и обслуживать дом выгодно, если это делает сам кооператив. Если заниматься серьезно, то на те деньги, которые на эти цели выделяются, можно сделать многое. Довелось мне побывать в Германии, знакомиться с тамошним опытом. Пригласили на собрание собственников. Запомнился один немец: сидит с калькулятором и тут же переводит цифры, которые ему оглашают, в конкретные суммы. Устраивает его - голосует «за», а уж если нет… А у нас традиции другие, и людей обкрадывают. Посмотришь смету - хочется смеяться. Замена автоматов защиты (это в новомто доме!). Влажная протирка электрощитов. Или фонд зарплаты младшего обслуживающего персонала… При чем тут это? Мы заказываем конкретные работы, туда входит и зарплата. Стоимости конкретных работ нет, зато общая сумма на обслуживание дома выражается шестизначной цифрой. Причем один член правления заключает с другим договор, а председатель со своим племянником - он же юрист - его пролонгируют (как это, например, делается в уже упомянутом ТСЖ). Можно вытягивать деньги с жильцов и другими способами, они тоже отработаны. Вот, скажем, есть у дома гостевая стоянка для автомашин. И председатель ТСЖ решает: стоянку разлиновать, написать номера и продать автовладельцам за солидные деньги. Да еще и брать с них ежемесячно «за обслуживание территории». И еще поставить шлагбаум и пропускать только тех, кто платит деньги. Это абсолютное беззаконие, потому что право распоряжаться земельными участками принадлежит органам местной власти. Но те почему-то не вмешиваются, правоохранители - тоже… - Снова посоветуете переизбрать председателя? - Есть и другие способы. Я, например, хожу в суды и их выигрываю (а их уже было около сотни) и думаю, что это хорошая возможность защитить свои права. Получу решение суда, отдам его приставу, и тот будет следить за его выполнением. Точно так же можно разбираться и с незаконными кооперативами и товариществами. В Перовском районе, например, есть ЖСК «Мономер», созданный около четырех десятков лет назад. И вот появляются «инициативные граждане», регистрируют свой ЖСК, теперь уже «Манометр », и получают субсидии, а прежнее руководство оказывается не у дел. Но суд расставил все по своим местам. - Что, на ваш взгляд, порождает основные проблемы товариществ? - Наша юридическая безграмотность. Никогда не подписывайте договор, если его не понимаете. Приезжайте к нам, проконсультируем бесплатно. Мы проводим семинары каждую вторую и четвертую среду месяца, начало в 10.30. Адрес: метро «Печатники », ул. Кухмистерова, кинотеатр «Тула». Учим, на чем и как сэкономить. Кто, например, знает, что 5 процентов от количества водоотведения - холодного, горячего и того, что идет на отопление - вы можете недоплачивать: в силу 77-го постановления правительства Москвы это идет на общедомовые нужды. А еще можно оспаривать некачественно предоставленные услуги. Например, на улице +5, а у вас батареи раскалены и приходится открывать форточку. Но потом эти ненужные градусы вам же придется оплачивать. Между тем существует график отопления, где установлена четкая зависимость между наружной температурой и температурой теплоносителя на входе в дом. Это официальный документ, но руководители товариществ о нем не знают. Беда в том, что по сложившейся традиции работа в ТСЖ рассматривается как что-то вроде общественной нагрузки. Но ведь это не так, за нее платят деньги, и, значит, человек должен работать, как это записано в Жилищном кодексе - «добросовестно, разумно и в интересах товарищества ». Или МОЭК выставляет такую услугу, как «подогрев воды», хотя такой услуги не существует… В общем, не привыкли еще наши граждане считать деньги. - Так уж все беспросветно?.. - Нет, бедность заставляет потихоньку умнеть. Кто раньше разбирался в тепловых нагрузках, понимал, что это такое - кубы, гигакалории, как образуется цена… Все стоило дешево. Сейчас, когда больше всего платим за отопление, стали внимательнее следить, как используется теплоноситель. В некоторых ТСЖ, например, поставили автоматизированные системы, которые регулируют его поступление в дом в зависимости от наружной температуры. - Что еще вспоминается из типичных жалоб? - Жалуются на монополию, отсутствие выбора: всюду Мосводоканал, МОЭК, Мосэнерго… Помню, в США нам показывали, как работает организация, которая обслуживает 1600 коттеджей. Всего четыре слесаря, они же специалисты по кондиционерам, газовому оборудованию. Поступил вызов - сели в машину и поехали. Кроме них в штате еще бухгалтерия и управляющий. Они знают: плохо поработают - и завтра собственники выберут другую компанию. У нас же все иначе, выбирать не из чего. Если раньше, к примеру, был ДЕЗ «Дегунино », то теперь - «Дегунино». Монополия как была, так и осталась. И пока не будет рынка, о качестве обслуживания говорить не приходится. Как с нами обращаются в ДЕЗах? «Вы нам надоели! Не устраиваем? До свидания». Жалуются на некачественные услуги. Например, из одного ЖСК звонят: счетчик показывает, что теплоноситель нам подают с температурой 136 градусов! Но такой воды не бывает, это перегретый пар. Значит, надо руководствоваться графиком отопления и не платить за халтуру. Или вот такой сюжет (он даже на телевидение попал): открывают кран с холодной водой и наполняют пятилитровую бутыль. А счетчик показывает: 7 литров! Организация, которая ставила это чудо техники, открещивается: мы только ставили! Это к изготовителю! Правда, сейчас появилась Мосжилкооперация, которая уже обслуживает, причем успешно, около ста домов. Возможно, со временем она станет серьезной альтернативой монополистам. - В вашем доме случаются похожие проблемы? - Теперь уже редко. Очень важно грамотно заключить договор с обслуживающей организацией. В нем должны быть перечень работ, их цена. И надо помнить, что это вы заказываете работы, а не безропотно платите за то, что вам предлагают. Но за это пришлось побороться и выиграть немало судов с МОЭК, ДЕЗом. Теперь они стараются работать так, чтобы у нас к ним не было претензий. В общем, свои права надо отстаивать, если не хотите платить лишнее. Есть у нас и свой сайт в Интернете, где каждый собственник может найти немало полезной информации. Но я считаю, что этого мало. В Швеции, например, действует Национальный союз квартиросъемщиков. Его члены платят небольшой годовой взнос, но зато имеют свой центр подготовки квартиросъемщиков, свою юридическую контору, которая защищает их права и, в частности, контролирует правильность повышения коммунальных платежей. А у нас в столице 2500 ЖСК и около 2000 ТСЖ, такого нет больше ни в одном городе страны. Давайте же договоримся и будем действовать вместе. Автор: Беседу вел Евгений КРУШЕЛЬНИЦКИЙ |
- Валентин Александрович, какие жалобы вам чаще всего приходится слышать от собственников жилья?