Организация ведения государственного кадастра недвижимости.
Анализ основных показателей деятельности в сфере государственного кадастрового учета (на основании сведений ведомственной статистической отчетности по форме «Информация о деятельности по государственному кадастровому учету земельных участков и предоставлению сведений государственного кадастра недвижимости»), а именно количества:
- земельных участков, поставленных на учет - 45 тыс.;
-заявлений о государственном кадастровом учете объектов недвижимости, принятых органом кадастрового учета - 69.8 тыс.;
-запросов о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости, принятых органом кадастрового учета - 204,3 тыс.;
- документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия-1500, На основании данных документов внесены изменения в характеристики 404,8 тыс. земельных участков;
-документов, подготовленных по запросам на отчетный период - 195 тыс., из них на бесплатной основе - 83.5 тыс.
Количество учетных действий при ведении государственного кадастра недвижимости в 2012 году составило что на 56% меньше чем в 2011г.
Большее количество учетных действий в 2011 году вызвано внесением в государственный кадастр недвижимости результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категорий: «Земли промышленности», «Земли особо охраняемых территорий», и земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений.
В соответствии Постановлениями Правительства Нижегородской области:
«Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений вне границ населенных пунктов Нижегородской области» № 000 от 01.01.2001;
«Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов вне границ населенных пунктов Нижегородской области» № 000 от 01.01.2001;
«Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения вне границ населенных пунктов Нижегородской области» № 000 от 01.01.2001. в базу данных государственного кадастра недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости 316 тыс. земельных участках вышеуказанных категорий.
Наиболее часто отказы в предоставлении сведений государственного кадастра вызваны следующими причинами:
- отсутствие сведений о местоположении границ запрашиваемого земельного участка в случаях, предусмотренных п.12 ст.45 Федерального Закона -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре).
- отсутствие сведений о запрашиваемом земельном участке. В основном отсутствие сведений вызвано тем, что при инвентаризации сведений и подготовке сведений для расчета кадастровой стоимости сведения о местоположении участков брались из старых документов (распоряжений, свидетельств), выданных без указания адресов (улиц, номеров домов). В результате такие сведения хранятся и в БД АИС ГКН, что делает невозможным их идентификацию по адресу. Также бывает невозможно выдать сведения о запрашиваемом участке, так как в запросах о предоставлении сведений указываются несуществующие адреса. В настоящее время характеристики таких участков уточняются в рамках проведения верификации сведений.
Увеличение количества обращений о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости произошло после вступления в силу приказа Минэкономразвития РФ «Об определении вида предоставления внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка о кадастровом номере земельного участка». В результате вступления в силу данного приказа значительно увеличилось количество запросов о предоставлении сведений в виде кадастровой справки на безвозмездной основе.
Обзор основных причин отказов и приостановлений в учетных действиях (постановка на учет, внесение изменений, снятие с учета) по земельным участкам (согласно ст. 26-27 Закона о кадастре):
- Приостановления:
П.2 ч.2 ст.26 – граница участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, пересекает границу другого земельного участка. Возможной причиной бывает ошибочное определение координат углов межуемого участка, кадастровая ошибка в сведениях об уже учтенном участке, или земельный спор.
П.4 ч.2 ст.26 - не предоставлены необходимые для кадастрового учета документы, чаще всего это правоустанавливающие документы на земельный участок или доверенности, на основании которых действует представитель. В отношении документов, запрос которых предусмотрен межведомственным взаимодействием, такие запросы органом кадастрового учета направляются с 01.07.2012.
- Отказы:
П.2.ч.2 ст.27: оформление межевого плана не в соответствии с установленными требованиями (ч. 12 ст. 38 Закона о кадастре установлена обязательность изготовления межевых планов в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ , следовательно, нарушение данного приказа является нарушением ч. 12 ст.38, что влечет отказ в учете на основании п.2 ч.2 Закона о кадастре).
Например, это могут быть не заверенные подписью и печатью кадастрового инженера исправления; неверная или противоречивая нумерация точек в акте согласования, и чертеже земельного участка; заверение межевого плана подписью заказчика более ранней датой, чем дата подготовки окончательной редакции межевого плана кадастровым инженером, отсутствие подписи и/или печати кадастрового инженера на документах приложения, титульном листе межевого плана, акте согласования или обороте последнего листа, отсутствие подписи заказчика на титульном листе и т. п.
В межевом плане в графе «3» реквизита «6» раздела «сведения об уточняемых земельных участках и их частях» отсутствуют сведения о правообладателях смежных земельных участков, адрес для связи с правообладателем смежного земельного участка, для физического лица - вид права, адрес для связи с правообладателем смежного земельного участка, реквизиты правоустанавливающих документов;
Сведения таблицы «6» раздела «сведения об уточняемых земельных участках и их частях» противоречат сведениям, указанным в акте согласования местоположения границы земельного участка;
В акте согласования местоположения границы земельного участка отсутствуют необходимые реквизиты (например, фамилия и инициалы правообладателя смежного земельного участка, а также реквизиты документа, удостоверяющего его личность и дата его подписи).
П.3 ч.2 ст.27. размеры земельных участков не соответствуют установленным требованиям.
П.5 ч.2 ст.27: не прикладываются нотариально заверенные копии или подлинники правоустанавливающих документов, отсутствуют или некорректно составлены доверенности. Заявления подают лица, сведения о правах которых отсутствуют в ГКН и не подтверждаются документами и т. п. Обращаются за учетом изменений не все участники долевой собственности на объект.
П.6 ч.2 ст.27. – истек срок приостановления учета и причины приостановления не устранены.
П. 1 ч.5 ст. 27 - в результате кадастрового учета площадь земельного участка может оказаться больше площади, сведения о которой относительно этого участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Чаще всего встречается при уточнении границ земельных участков, попадающих под действие т. н. «дачной амнистии».
П.2.ч.5 ст.27: отсутствие подписей в акте согласования местоположения границ, извещения в СМИ о согласовании границ по срокам или содержанию не соответствуют требованиям 221-ФЗ (сроки, место, реквизиты заказчика, кадастрового инженера, прядок ознакомления с проектом межевого плана и т. п.). В акте согласования расписывается ненадлежащее лицо или не весь состав смежных землепользователей, не указываются реквизиты доверенностей.
По объектам капитального строительства:
среднее количество обращений заявителей по объектам капитального строительства в месяц в 2012 году составило - 19.7 тыс., из них:
4.6 тыс.- среднее количество заявлений о постановке на учет ОКС;
1.4 тыс. - среднее количество заявлений о государственном учете изменений ОКС;
0,15 тыс.- среднее количество о снятии с учета ОКС
13.5 тыс. - среднее количество запросов о предоставлении сведений об ОКС;
 |
Обзор основных причин отказов и приостановлений в учетных действиях в отношении объектов капитального строительства:
- Приостановления:
По сложившейся практике основной причиной приостановления государственного учета объектов капитального строительства является непредоставление необходимых для такого учета документов (абз.3 п.57 Порядка учета). В отношении документов, запрос которых предусмотрен межведомственным взаимодействием, такие запросы органом кадастрового учета направляются с 01.07.2012
- Отказы:
абз.1 п.70 Порядка учета:
имущество, о государственном учете которого представлено заявление, не является объектом учета, государственный учет которого осуществляется в соответствии с Порядком – чаще всего встречается при попытке поставить на государственный учет часть жилого дома или часть нежилого здания или помещения, сдаваемую в аренду в качестве самостоятельных объектов. Решением проблемы является в первом случае постановка на учет объекта в качестве жилого помещения, а во втором случае – учет изменений объекта, в котором находятся т. н. «арендуемые площади».
абз.2 п.70 Порядка учета:
Основная причина отказа в осуществлении государственного учета - заявление о государственном учете или необходимые для государственного учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: неверное оформление текстовой и графической частей технических планов.
Текстовая часть:
- копии документов, использованных при заполнении технического плана не заверены подписью и печатью кадастрового инженера с указанием фамилии и инициалов;
- в Приложении отсутствуют копии документов, использованных при заполнении раздела «Характеристики здания (помещения, объекта незавершенного строительства, сооружения);
- сведения о документах, на основании которых подготовлен технический план (технический паспорт, проектная документация, декларация) должны включаться в таблицу «Исходные данные» первыми;
- в разделе «Характеристики помещения» указывается номер и обозначение этажа (например: 1 этаж, 1 подвал);
- в качестве основной характеристики объекта незавершенного строительством, если такой объект является зданием, указывается общая площадь (проектируемая);
- год ввода в эксплуатацию указывается в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию. При отсутствии указанного разрешения в соответствующей строке приводится год завершения строительства сооружения;
- при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса в соответствующие строки раздела "Характеристики…" вносится описание местоположения с указанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта (город, село и т. д.), улицы (проспект, шоссе, переулок, бульвар и т. д.), номера здания (сооружения). При этом дополнительно указываются вид муниципального образования (муниципальный район, городской округ, поселение и т. д.) и тип (вид) городского (город, поселок) либо сельского (село, деревня и т. д.) поселения
Графическая часть:
- графическая часть технического плана помещения оформляется на основе поэтажного плана, являющегося частью проектной документации, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные". Графическая часть технического плана представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения;
- план этажа либо План здания (сооружения) размещается симметрично краям листа. Сторона главного фасада в плане должна располагаться внизу, параллельно нижнему краю листа. В случае если невозможно определить главный фасад, внизу, параллельно нижнему краю листа, располагается южная сторона здания. При этом в левом верхнем углу листа указывается направление сторон света, а в разделе "Заключение кадастрового инженера" делается соответствующая запись. Расстояние между планом этажа (части этажа) здания (или сооружения) и краями листа не должно быть менее 2 - 3 см.;
- на плане этажа либо плане здания (сооружения) отображаются в масштабе в соответствии с размерами на поэтажном плане, являющемся частью проектной документации, в графической части технического паспорта здания или чертеже:
стены и перегородки;
окна и двери;
лестницы, балконы;
внутренние выступы стен.
- план части этажа, а при отсутствии этажности у здания (сооружения) - план части здания (сооружения) оформляются в случае, если помещение расположено в пределах изолированной части этажа здания (сооружения) либо части здания (сооружения) (подъезд здания, отдельная блок-секция и т. п.). При этом на Плане части этажа, а при отсутствии этажности у здания (сооружения) - Плане части здания (сооружения) указывается обозначение такой части (например, подъезд N 1 и т. п.);
- при составлении плана этажа должны быть указаны условные обозначения;
- документы, использованные при составлении плана этажа, должны быть включены в Приложение;
- графическая часть технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительством оформляется на основе сведений кадастровой выписки о соответствующем земельном участке или кадастрового плана территории, сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные". При подготовке графической части технического плана могут быть использованы иные документы (в том числе картографические материалы), позволяющие определить местоположение соответствующего сооружения в границах земельного участка. Указанные документы включаются в Приложение.
абз.4 п.70 Порядка учета:
с заявлением о государственном учете обратилось ненадлежащее лицо. Наиболее часто встречается в ситуациях, когда объект, об учете изменений которого представлено заявление, находится в процессе приватизации и на момент обращения заявителя еще является муниципальной собственностью. В случае такого отказа в качестве заявителя выступают уполномоченные лица органа местного самоуправления.
Основная причина отказа в предоставлении внесенных в Единый государственный реестр сведений об объектах недвижимости – отсутствие в Едином государственном реестре значения уникальной характеристики объекта, а именно: значения общей площади, либо наличие значения общей площади равного нулю.
