Ссылка на резервное размещение материала

Модуль 7. Особенности оценки для разных типов недвижимости

7.1.Особенности оценки для разных типов недвижимости

Оценка недвижимости в составе чистых активов предприятия.

Особенности оценки недвижимости в составе чистых активов предприятия заключаются в том, что:

• производится оценка суммарной рыночной стоимости большего числа объектов;

• основной метод — затратный;

• оценка физического износа — на основе визуального осмотра объектов с учетом нормативных сроков службы конструктивных элементов объектов;

• оценка суммы функционального и внешнего износа — на основе анализа общей экономической ситуации в отрасли промышленности, к которой принадлежит предприятие.

В процессе оценки зданий и сооружений определяются полная восстановительная стоимость объекта недвижимости и их остаточная (с учетом всех видов износа) стоимость. При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки
можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.

Оценка отдельных объектов недвижимости, влияющая на стоимость действующего предприятия, заключается в определе­нии их потребительной стоимости, или вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия. Определяющие условные оценки — использование объекта конкретным пользователем на дату оценки.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Если объект недвижимости в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемой фирмы, то про него можно сказать, что он обла­дает потребительной стоимостью. Величина потребительной стои­мости определяется посредством субъективных тестов, применяе­мых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно ком­петентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительная стоимость эквивалентна стоимости в пользовании для предприятия, стоимости для бизнеса или стоимости для вла­дельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффек­тивен в отношении его части, связанной с недвижимостью.

Оценка ликвидационной стоимости предприятий.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денеж­ную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия производится, когда:

а) оценивается доля собственности, составляющая либо кон­трольный пакет акций, либо такую долю, которая способна вызвать продажу активов предприятия;

б) прибыль предприятия от производственной деятельности неве­лика по сравнению со стоимостью ее чистых активов (рентабельность низкая или предприятие убыточное);

в) принято решение о ликвидации предприятия;

г) предприятие находится в состоянии банкротства.

Существует так называемая упорядоченная ликвидация, когда рас­продажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем чтобы можно было получить высокие цены продажи
активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, время на обдумывание решения о покупке, аккумулирования финансовых средств на покупку, собственно продажу и покупку, перевозку и пр. Упорядоченной ликвидации активов соответ­ствует понятие «упорядоченная ликвидационная стоимость предприятия».

В отличие от упорядоченной ликвидации предприятия существует принудительная ликвидация, которая означает: активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе. Принудительной ликвидации соответствует понятие «принудительная ликвидационная стоимость предприятия».

Кроме двух вышеупомянутых подвидов ликвидационной стои­мости предприятия специалисты различают третий подвид — так называемую ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия не про­даются, а списываются и уничтожаются, на данном месте строит­ся новое, прогрессивное предприятие, дающее значительный экономический или социальный эффект. При этом стоимость предприятия представляет собой отрицательную величину, так как требует от владельца предприятия определенных затрат на ликвидацию активов.

При расчете ликвидационной стоимости необходимо учесть и вычесть из полной восстановительной стоимости активов пред­приятия затраты на ликвидацию предприятия. Эти затраты вклю­чают комиссионные риэлторов, оплату услуг оценщиков и юри­стов, административные издержки по поддержанию работы пред­приятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные посо­бия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр.

При расчете ликвидационной стоимости вырученная от прода­жи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется
на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. Считается, что ликвидационная стоимость предприятия как целого обычно меньше, чем сумма выручки, полученная от раздельной распродажи его активов.

Ситуация банкротства и ликвидации предприятий является чрезвычайной. Вероятность позитивного решения проблемы непла­тежей зависит от ценности имущества, которым обладает данное предприятие, а также от решения вопросов, связанных с матери­альным благополучием работников ликвидируемого предприятия.

Оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия, но и во многих других случаях работы с несо­стоятельным предприятием, например при:

• финансировании предприятия-должника;

• финансировании реорганизации предприятия;

• санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;

•выработке плана погашения долгов предприятия-должника, оказавшегося под угрозой банкротства;

•анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей предприятия в экономиче­ски самостоятельные подразделения;

• оценке заявок на покупку предприятия;

• экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собствен­ности третьим лицам;

• экспертизе программ реорганизации предприятия.

В случае работы с несостоятельным предприятием оценка ликви­дационной стоимости может осуществляться на стадии внешнего либо конкурсного управления.

Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основ­ном характером самой чрезвычайной ситуации. Эти особенности должны учитываться экспертом-оценщиком, заказчиком и другими сторонами, заинтересованными в результатах оценки.

Одна из особенностей ликвидационной стоимости состоит в том, что этот вид оценки относится к так называемым активным видам оценки, когда на основе результатов оценки многими заинтересован­ными сторонами принимаются определенные управленческие решения и действия. К активным видам относятся оценки, связанные с совершением конкретных сделок купли-продажи, страхования и пр. В связи с этим данные виды оценки должны быть более аргументированы и более обоснованны, чем пассивные виды.

При пассивной оценке результаты используются для информа­ции или для очередной периодической отчетности (например, переоценка основных фондов предприятия).

Другая особенность оценки ликвидационной стоимости предпри­ятия — это высокая степень зависимости третьих сторон от резуль­татов оценки. В большинстве других случаев оценки пользователем ре­зультатов является лишь заказчик, с которым эксперт-оценщик посто­янно контактирует, согласовывает цель, задачи, консультируется и т. д.

В ситуации банкротства заказчики и пользователи оценки — это, как правило, разные субъекты. Пользователями оценки обычно в этом случае бывают третьи стороны — кредиторы, инвесторы судебные органы, которые не имели отношения к постановке на оценку и полностью полагаются на ее результаты при принятии своих управленческих решений. У них нет постоянного контакта экспертом-оценщиком; не зная условий задания на оценку, они могут негативно интерпретировать ее результаты. Поэтому заинтересованным сторонам необходимо получить соответствующие разъяснения у заказчика (например, внешнего управляющего) либо у самого эксперта-оценщика по поводу основополагающих параметров оценки ликвидационной стоимости предприятий.

Основополагающими параметрами оценки стоимости предпри­ятий являются:

• цель оценки;

• функция оценки;

• определение вида стоимости;

• ограничения и предположения оценки;

• описание имущества предприятия;

• дата оценки.

Технологическая последовательность работ по расчету упорядо­ченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации предпри­ятия, включает следующие этапы:

• разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;

• расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию;

• корректировку текущей стоимости активов;

• определение величины обязательств предприятия;

• соотнесение текущей скорректированной стоимости активов и величины обязательств предприятия.

Как правило, предполагается, что производственная деятельность предприятия прекращается и осуществляется лишь процесс ликви­дации предприятия. Ликвидация крупного предприятия занимает около двух лет.

Продажа различных видов активов предприятия может быть произведена в разные сроки.

Оборудование, машины и механизмы предприятия могут быть проданы и вывезены в более короткий срок, чем остальные активы, на­пример, запасы, сырье и материалы можно реализовать сразу же после принятия решения о продаже активов предприятия.

Ликвидацию активов должна осуществлять специально создан­ная для этого группа, в которую наряду с работниками предприятия должны быть включены риэлторы, оценщики и юристы.

Оценка оборудования, машин и механизмов.

Раздел рассматривает, какие факторы влияют на оценку износа машин, оборудования и механизмов, так как именно износ в конечном итоге является главным фактором при определении стоимости в обмене.

Станки, машины, оборудование (в дальнейшем — изделия) можно классифицировать в целях систематизации подходов и методов оценки.

Предлагается следующая классификация по видам:

Изделия 1-го вида — функционально законченные изделия способные выполнять одну или несколько функций или опера­ций (станок, устройство, вентилятор и т. п.) и не являющиеся запасными частями.

Изделия 2-го вида — составные изделия, имеющие две и бо­лее единиц, которые не могут функционировать отдельно (например, компрессор и система ресиверов), но и не являются запасными частями.

Изделия 3-го вида — сложные комплексы, которые включают себя изделия 1-го и 2-го видов, а также сложные коммуникационные связи (например, комплекс, поточная линия, установки по переработке продуктов нефтехимической промышленности).

К изделиям различных видов могут применяться разные методы оценки.

Для любого вида стоимости (восстановительной стоимости, стоимости замещения, стоимости в пользовании, обмене и т. д.) необходимо определить главное состояние изделия, т. е. степень износа. Оно может быть новым, после долгого хранения, эксплуатации, после ремонта или восстановления, модернизации и т. д.

Изделие как имущество подвержено факторам воздействия, присущим и не присущим ему. Физический и функциональный износ присущи самому изделию, внешний и психологический износ — факторы внешнего воздействия и не присущи изделию. Могут быть и другие случайные устойчивые (или циклические устойчивые) факторы воздействия. Выявить эти факторы и оп­ределить степень их воздействия на изделие является задачей оценщика. Рассмотрим факторы воздействия на изделие, влияющие в конечном итоге на его стоимость.

Все виды воздействия на величину стоимости оцениваемого объекта можно объединить в ряд групп, хотя достаточно четкие границы провести не всегда представляется возможным.

1. К временной группе факторов влияния можно отнести сле­дующие воздействия:

• качество разработки и соответствия требования техниче­скому прогрессу;

• хранение (время, условия);

• время эксплуатации (естественный износ и старение);

• временные промежутки между проводимыми ремонтами и всеми видами обслуживания в соответствии с графиком ремонта (соответствуют — не соответствуют);

• время непрерывной эксплуатации (с нарушением или без нарушения параметров Tв «время включения»; Тв — вре­мя работы под нагрузкой/время эксплуатации).

2. Техническая группа факторов:

• все виды ремонтов;

• качество обслуживания;

• качество эксплуатации;

• применяемое сырье и материалы;

• технические параметры (функциональный износ);

• способ монтажа, сложность наладки;

• энергопотребление;

• производительность;

• занимаемая площадь, объем;

• состав, конфигурация, компоновка;

• коммуникабельность;

• гибкость, технологичность;

• универсальность;

• мобильность;

• надежность;

• другие факторы (ведение документации и пр.);

• квалификация персонала;

• экологичность.

3. Экономическая группа факторов:

• качество бухгалтерского учета и регистрации всех улучше­ний, которые производились на изделии;

• состояние рынка (спрос — предложение);

• цены на сырье, материалы, транспортировку;

• стоимость рабочей силы;

• стоимость эксплуатации;

• налоговая ситуация;

•уровень развития производительных сил региона, отрасли, изменение уровня требований к характеристикам объекта (указы, постановления, ГОСТы, нормативные документы);

• уровень менеджмента.

Ряд вышеперечисленных факторов определяется термином «внешнее воздействие».

4. Психогенная группа факторов:

• психологический износ (износ условный, но влияющий на стоимость в виде нежелания покупателя брать «с рук» пусть даже новое оборудование, но распакованное, без мар­кировки, документации);

• престижный износ (влияние моды);

• общая ситуация в стране (неуверенность в стабильной экономической политике — воздействие, в значительной степени влияющее на спрос и предложение).

Методы определения стоимости изделия базируются на принципах, применяемых в практике оценки.

Это затратный метод (метод издержек), метод сопоставимых продаж, доходный метод. Все методы, естественно, применимы в конкретных обстоятельствах.

Для определения степени износа изделия необходимо, в пер­вую очередь, иметь четкое представление об оцениваемом объ­екте, т. е. знать, к какому виду его отнести. Отдельные, единич­ные изделия наиболее просто оценить, поскольку, как правило, существует большое разнообразие объектов для поиска аналога. Для большинства изделий используются следующие показатели:

1. Технические параметры:

• мощность;

• производительность;

• вес, размеры;

• энергопотребление.

2. Экономические параметры:

• стоимость затрат на обслуживание;

• количество эксплутационного персонала;

• цена на сырье, материалы и т. п.

Показатели сравнения выбираются в каждом конкретном случае. Сравнение изделия с обязательной корректировкой раз­личий производят так же, как при сравнении объектов недви­жимости с корректировкой на различия.

Определение износа можно проводить на основании различной информации:

• осмотра изделия и его продукции;

• опроса обслуживающего персонала;

• анализа технической документации;

• изучения данных служб технического контроля;

• анализа данных лаборатории, специальных служб и т. п.

Износ многих изделий можно определить по времени нара­ботки, т. е. по ресурсам. К таким изделиям относятся различные двигатели (самолетные), турбины компрессорных станций, ком­прессоры и т. п. После капитального ремонта такие изделия полностью восстанавливают потребительские свойства (техниче­ские характеристики), но теряют первоначальную стоимость. Имея заключения соответствующих служб, оценщик может определить остаточную стоимость изделия методом сравнения по категориям.

Категория изделия рассматривается здесь с точки зрения по­лезности изделия, применимости его в дальнейшем, с учетом потери первоначальных характеристик. Категория не является строго очерченным понятием. Ее определяют в каждом кон­кретном случае при проведении оценки.

Вопросы для самоконтроля

1.  В чем заключается сущность оценки недвижимости в составе чистых активов предприятия?

2.  Когда производится оценка ликвидационной стоимости предприятия?

3.  Перечислите основные этапы при расчете упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия?

4.  Какие факторы влияют на оценку износа машин, оборудования и механизмов?

5.  Каким образом классифицируются станки, машины, оборудование?

6.  Какие показатели используются для определения степени износа оцениваемого объекта?

7.  На основании какой информации можно проводить определение износа?