Москва, 16.06.2009 г. Сообщение для СМИ
Трансформация рынка загородной недвижимости
В Москве прошел круглый стол на тему «Загородный рынок: каким он стал?» с участием представителей СМИ, консалтинговой компании Blackwood, девелоперской компании MOZAIK Development и проекта «Кризисная лаборатория MOZAIK», «Программа Новые Дачи» и УК «Гагаринлэнд», а также Коммуникационной группы Modus.
На круглом столе были подняты следующие вопросы:
1. Спрос на загородном рынке – структура и объем эффективного спроса;
2. Покупательское поведение – новые приоритеты и векторы развития;
3. «Продукт» – типы и стандарты.
Как отметили участники круглого стола, в настоящее время рынок загородной недвижимости переживает настоящую трансформацию. Качественно меняются покупательские предпочтения, в связи с этим принципиально пересматриваются подходы к девелопменту, форматам загородной недвижимости и стилю загородной жизни как таковому. Эксперты утверждают, что настало время новаторов – тех, кто сумеет предоставить рынку то, чего он сегодня ожидает и предугадать перспективные тренды будущего на загородном рынке. Данными своих исследований и видением эффективного продукта сегодняшнего и завтрашнего дня поделились коммуникационная группа MODUS и проект «Кризисная лаборатория MOZAIK», свою оценку ситуации дали эксперты. В ходе дискуссии было отмечено, что существуют 2 пути развития загородного рынка в связи с приходом кризиса:
- либо откат назад в развитии на уровень 90-х годов, к доминированию неорганизованной застройки (отказ покупателей от подряда в попытке сэкономить);
- либо качественное преобразование рынка за счет новых, массово востребованных продуктов в изменившихся условиях по новой цене и с новыми характеристиками, отвечающими требованиям нового времени.
Участники дискуссии вывели параметры нового продукта загородного рынка. Массовый продукт нового времени – это продукт рациональный во всем. Это оптимизация архитектурных решений, инфраструктуры поселков, применение современных материалов, экономичность не только в строительстве, но и в процессе эксплуатации, высокие показатели энергосбережения как взгляд в перспективу будущего с ориентацией на мировые стандарты. Также это продукт по доступной цене, экономичный во всех аспектах, но при этом обладающий высокими качественными характеристиками, продуманный «от и до» согласно требованиям нового времени.
По мнению участников дискуссии, кризис не только обострил проблему нехватки качественного предложения в сегменте эконом-класса, но и значительным образом сместил спрос из сегмента бизнес-класса в сторону класса эконом.
В этой связи, как отметила Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood, на начало июня 2009 г. предложение на рынке загородной недвижимости Подмосковья характеризуется увеличением доли поселков эконом-класса за счет активного выхода новых проектов данного сегмента. Появилось принципиально новое предложение, отвечающее изменившимся требованиям покупателей и способное удовлетворить как отложенный спрос ввиду дефицита качественного предложения в этом сегменте, так и более высокий стандарт качества жизни, свойственный покупателям бизнес-класса, которые в настоящее время в значительной массе (в связи с падением доходов) перешли в эконом-класс. Также эксперт отметила, что в настоящее время спрос сосредоточен на готовых коттеджах в качественных поселках на финальной стадии строительства и на участках без подряда.
Учитывая существующую экономическую ситуацию в мире, а также конъюнктуру российского рынка, девелоперы не могут не задумываться о дальнейшей судьбе своих проектов, пытаясь сделать их максимально соответствующими изменившему спросу на рынке загородной недвижимости.
«Падение спроса на загородные дома отмечается на уровне 50% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, что также побуждает застройщиков искать новые решения, способствующие реализации их проектов. К таким решениям можно отнести реконцепцию проекта, состоящую из аудита уже существующей концепции с целью оптимизации сроков и технологии строительства. Однако это возможно в том случае, если строительство домов в поселке еще не началось» - подчеркнула Мария Литинецкая.
«Другие девелоперы в условиях формирующегося спроса на небольшие дома и участки вносят изменения в концепцию, предлагая нарезанные участки без подряда и без коммуникаций, или же уменьшают площади индивидуальных участков до 10-15 соток, тем самым сокращая конечную стоимость предложения в поселке. Надо отдать должное девелоперам-новаторам, которые создают в текущих непростых экономических условиях новый продукт и выводят на рынок новые форматы поселков. Практика показывает, что рынок положительно реагирует на скорректированное предложение, создавая уверенность в наличии довольно емкого эффективного спроса».
Иван Синицын, партнер коммуникационной группы MODUS, представил результаты «Исследования рынка загородного эконом класса Подмосковья в сегменте до 5 млн. рублей за домовладение», которое было проведено аналитической службой MODUS в период с марта по июнь 2009 года.
Согласно полученным данным в сегменте эконом-класса в настоящее время заявлено около 40 поселков*. Из них только 18 находятся в ценовой нише до 5 млн. рублей. При этом в большинстве этих поселков обеспечение комфортного проживания потребует от покупателя значительных дополнительных финансовых и временных затрат.
Так, например, требуется проведение дополнительных работ по внутренней отделке домов. В 6 проектах внутренняя отделка вообще не предусмотрена, еще в 3 поселках предложены лишь внутренние перегородки. В 9 из 18 поселков в стоимость домовладения не входит лестница. Сантехника и санузел предусмотрены в 2-х поселках из 18.
Внутренняя отделка далеко не единственная статья расходов, которую покупателю придется включить в бюджет для комфортного проживания в доме. В большинстве случаев к ним относится проведение внутренних коммуникаций, а в некоторых случаях и внешняя отделка. Так, например, в 7 поселках из 18 в стоимость предложения не входит покраска фасада.
Таким образом, под понятие «готовый дом» попадают только 4 поселка, а именно 380 домовладений. Эти цифры говорят о катастрофическом дефиците качественного предложения, или предложения, соответствующего текущему изменившемуся спросу. В этой связи мизерное количество сделок на загородном рынке закономерно.
Одновременно на загородном рынке существует достаточный объем эффективного спроса для успешной работы девелоперских компаний. При сохранении сравнительно небольшого объема спроса в сегментах «премиум» и «бизнес», основным источником спроса стал недооцененный в «тучные годы» реальный средний класс: домохозяйства с накоплениями от 1,5 до 13 млн. рублей (данные подтверждены исследованиемклиентов City Bank, опубликованном в мае 2009 г. журналом FORBES). На покупку такого товара длительного пользования, как дача, люди готовы потратить не более 30– 60% своих сбережений. В отличие от более доходной категории граждан, средний класс держал деньги дома и на счетах.
Таким образом, структура спроса резко изменилась в пользу обладателей наличных денег. До осени 2008 года объем неудовлетворенного спроса в эконом-классе достигал 60% (по данным ряда риэлторов), одновременно объем предложения не превышал 5%. Почти десятикратный разрыв между спросом и предложением, обусловленный неготовностью девелоперов работать с невысокой нормой прибыли, создал значительный отложенный спрос на качественный продукт в сегменте загородного «эконома». Это же подтверждает статистика продаж: спрос на загородный продукт бизнес - и премиум-класса сократился до 50%, в то время, как в эконом сегменте отмечено сокращение не
более чем на 20% - 25%.
Новым покупателям загородного эконом-класса важно сочетание цены и качества, что предполагает весьма конкретные требования. С одной стороны, должна быть цена, соответствующая текущим возможностям покупателей: от 2 до 4,5 млн. рублей, - с другой стороны, «содержание продукта», соответствующее ожиданиям.
Именно в части «содержания продукта» девелоперы существенно недорабатывают. Практически нигде покупателю не предлагается домовладание «под ключ». В 80% существующих загородных эконом-проектов отмечена экономия девелоперов на объеме работ или качестве материалов, что напрямую сказыватся на потребительских характеристиках продукта. Покупатели больше не хотят и не могут нести на себе бремя «неожиданных, но критично необходимых» дополнительных платежей, которые могут достигать 50% стоимости домовладения. Покупатели хотят купить дом с участком и жить в нем «сейчас».
* Полный текст исследования можно получить в Коммуникационной группе MODUS по запросу.
По словам Юлии Даниэлян, исполнительного директора компании Mozaik Development, сегодня покупатели рассматривают дом в качестве объекта для сохранения денежных средств в сложных экономических условиях. При этом увеличилась доля покупателей, приобретающих загородную недвижимость для собственного проживания в качестве альтернативы городской квартире. А для покупки загородного дома теперь более характерен рациональный подход – необходимый комфорт без излишеств.
Также Юлия отметила, что в настоящее время существует ряд факторов, ограничивающих девелоперов в развитии новых загородных проектов. В первую очередь, это недоступность кредитных ресурсов, низкая доступность информации и непредсказуемость рыночной ситуации. Значительным препятствием развития объектов выступает низкая покупательская способность и высокие риски, в том числе возникновение опасности «долгостроя». Отсутствие стимулов со стороны государства, выраженное в сложности согласовательных процедур сохраняется на прежнем уровне.
В условиях сложившейся ситуации рынок загородной недвижимости предъявляет новые требования к продукту нового времени. Теперь востребованы предложения с принципиально новыми качественными характеристиками по цене, сформированной в новых рыночных условиях. Потребители рассматривают проекты с минимальными рисками для вложений и проявляют интерес к продукту, который можно получить в короткие сроки.
Такой подход к выбору проектов загородной недвижимости выдвигает иные требования к технологиям возведения домов, соблюдение которых позволяет рассчитывать на его эффективную реализацию:
· Быстровозводимость
· Экономичность
· минимальные издержки
· высокое качество строительства
· экологичность
· инновационность, которая заключается в современных повышенных требованиях к энергосбережению и удобству эксплуатации
Резюме
Структура рынка загородной недвижимости имеет пирамидальную форму, в основе которой находится сегмент эконом-класса - наиболее массовый с точки зрения спроса. В перспективе он станет основой предложения на рынке, т. к. число объектов именно в этом сегменте будет непрерывно расти. Диапазон эконом-класса в части предложения должен повторить структуру спроса, которая соответствует разным доходным группам. Структура рынка в этом сегменте уже выглядит таким образом:
«эконом плюс» (объекты класса «SmartVille»)
«качественный эконом» (объекты класса «Новые дачи» - «Гагаринлэнд»)
«эконом минус» (все поселки, которые не соответствуют текущим реалиям рынка)
В дискуссии приняли участие:
- Баженова Василиса, управляющий партнер УК «Гагаринлэнд»
- Даниэлян Юлия, исполнительный директор MOZAIK Development
- Капланова Татьяна, коммерческий директор компании MOZAIK Development
- Князев Андрей, генеральный директор компании MOZAIK Development
- Литинецкая Мария, исполнительный директор компании Blackwood
- Синицын Иван, партнер коммуникационной группы MODUS
- Шагурина Мария, управляющий партнер программы «Новые дачи»
- Представители СМИ
Приложение 1
Решение задачи по созданию продукта нового времени
Анализ рыночной ситуации:
Загородный рынок до кризиса: q Высокая покупательская активность. q Быстрый старт новых проектов. q Готовность покупателей к высоким рискам – риски приносят высокий доход. q Высокая ликвидность объектов загородной недвижимости – как следствие рынок «поглощает» все, что ему предлагают. q Положительная динамика цен. q Ориентация на сегменты luxury и бизнес-классов. q Издержки окупаются и не имеют принципиального значения для девелопмента. | Загородный рынок после наступления кризиса: q Низкая покупательская активность. q Замораживание новых проектов. q Неготовность покупателей даже к минимальным рискам. q Низкая ликвидность объектов загородной недвижимости – покупатель становится более требователен к выбору объектов. q Отрицательная динамика цен. q Смещение спроса в сторону эконом-класса. q Высокий уровень отложенного спроса из-за непрогнозируемости ситуации и, как следствие, высоких рисков. q Рынок может принять только четко выверенные и просчитанные концепции. q Высокие издержки ставят девелоперов на грань выживания. |
Мотивация покупки загородной недвижимости
и идеология загородной жизни
до кризиса: q загородный дом – дань моде, атрибут роскоши и престижа; q загородный дом – объект для инвестиций, дающий сверхприбыли; q загородный дом – не основное, а дополнительное жилье; q загородный дом – чаще покупка с инвестиционными целями; q подход к выбору дома зачастую иррационален; | после кризиса: q загородный дом – разумный выбор; q загородный дом – объект для сохранения, денег; q загородный дом – основное жилье, альтернатива городской квартире; q загородный дом – чаще покупка для себя; q подход к выбору дома рационален – необходимый комфорт без излишеств; |
ТРЕБОВАНИЯ К ПРОДУКТУ НОВОГО ВРЕМЕНИ:
q Продукт с принципиально новыми качественными характеристиками.
q Продукт по цене, сформированной в новых условиях, а не с дисконтом
за счет снижения качества и уменьшения нормы прибыли девелопера.
q Продукт с минимальными рисками для вложений.
q Продукт, который можно получить в короткие сроки.
Формула нового продукта:
высокое качество + низкие издержки + короткие сроки строительства + надежность + гарантии + экономичность + доступная цена – неприятные сюрпризы – риски
=
эффективное использование сырья + оптимизация архитектурных и планировочных решений и инфраструктуры поселков (все для комфорта, но ничего лишнего) + новаторство + инновации
=
Приложение 2
Новая структура рынка загородной недвижимости эконом-класса
Сегмент рынка - ЭКОНОМ
1. Ниша «Эконом плюс» (смарт-класс)
Продукт: домовладения (дуплексы и коттеджи) на земельных участках (Smartville Дмитровка)
(для Москвы) Удаленность поселка от МКАД: 41 км от МКАД по Дмитровскому шоссе
Экология территории: отсутствие вредных выбросов от производств и предприятий в розе ветров поселка
Природное окружение поселка: Пример: коттеджный поселок Smartville Дмитровка расположен на живописной поляне недалеко от Яхромского водохранилища. Поселок находится в непосредственной близости от горнолыжного курорта «Сорочаны», парка «Экстрим» для любителей мотокросса, парка «Индура» для рыбалки и мотосаней, а также примыкает к строящемуся туристическому комплексу - парк дикой природы «Сафари парк».
Размер участка: участки от 6 до 18 соток
Площадь дома: от 95 от 165 кв. м.
Степень готовности дома: «под отделку» (в случае смарт-класса необходима минимальная, финишная отделка благодаря практически идеальной геометрии стен (на стенах достаточно заделать стыки между ГКЛ-листами и поклеить обои).
Соответствие государственным стандартам: «для постоянного проживания» (по СНиП)
Минимальный набор подключенных и разведенных в доме (поселке) коммуникаций: дороги, центральные коммуникации: электричество, водоснабжение, газ.
Минимальный набор дополнительного оборудования, установленного в доме: сантехника, оборудование для котельной, радиаторы отопления, электрическое оборудование (выключатели, розетки и светильники)
Материалы строительства: быстровозводимые экологически безопасные технологии (пример - немецкая каркасно-панельная технология: сэндвич-панели полной заводской готовности на основе каркаса из клееного бруса с минераловатным утеплителем, OSB-панели, наружная сторона панелей в зависимости от вида отделки может быть облицована твердым пенополистирольным утеплителем + штукатурка, внутренняя сторона облицована гипсокартонном. Материалы соответствуют всем государственным и международным экологическим стандартам, пожаробезопасны, обработаны средствами биозащиты).
Цена продукта: от 3,8 млн. руб.
Пример продукта: поселок «SmartVille Дмитровка» компании MOZAIK Development
2. Ниша «Эконом» (стандарт)
Продукт 1: домовладения
(для Москвы) Удаленность поселка от МКАД: формат дальних дач
Экология территории: отсутствие вредных выбросов от производств и предприятий в розе ветров поселка
Природное окружение поселка: обязательно наличие лесной или лесопарковой зоны по одной из границ поселка или в непосредственной близости (не далее 700 метров от поселка), желательно наличие реки или водоема (не далее 2-х километров от поселка).
Размер участка: 8 – 15 соток
Площадь дома:
Степень готовности дома: «под ключ»
Соответствие государственным стандартам: «для постоянного проживания» (по СНиП)
Минимальный набор подключенных и разведенных в доме (поселке) коммуникаций: дороги, электричество, водоснабжение, канализация, Интернет
Минимальный набор дополнительного оборудования, установленного в доме: сантехника, бойлер для нагрева воды, электрическое отопление (батареи в расчетном количестве), электрическое оборудование (выключатели, розетки и светильники)
Материалы строительства: соответствующие государственным и международным экологическим стандартам
Цена продукта: не более 4 млн рублей.
Пример продукта: «Программа Новые Дачи»: поселок «Гагаринлэнд»
Продукт 2: участки без подряда
(для Москвы) Удаленность участка от МКАД: от 35 до 200 км от МКАД
Экология территории: отсутствие вредных выбросов от производств и предприятий в розе ветров поселка
Природное окружение поселка: обязательно наличие лесной или лесопарковой зоны по одной из границ поселка или в непосредственной близости (не далее 700 метров от поселка), желательно наличие реки или водоема (не далее 2-х километров от поселка).
Размер участка: от 10 до 30 соток
Площадь дома: - (самостоятельная застройка в рамках заданных управляющей компанией архитектурных и экологических ограничений)
Степень готовности дома: -
Соответствие государственным стандартам: -
Минимальный набор подключенных и разведенных в доме \ поселке коммуникаций (здесь – подведенные к участку коммуникации): дороги, электричество, водоснабжение, канализация, Интернет
Минимальный набор дополнительного оборудования, установленного в доме: -
Материалы строительства: -
Цена сотки: не болеерублей за сотку
Пример продукта: «Программа Новые Дачи»: поселок «Гагаринлэнд»
3. Ниша «Эконом минус»
В этом сегменте сосредоточены земельные участки и домовладения, либо не входящие в организованную коттеджную застройку, либо находящиеся на территориях садовых товариществ. Ввиду неструктурированности ниши, сюда попадают все продукты, находящиеся в ценовой категории до 1,5 млн рублей.
Структура рынка загородной недвижимости имеет пирамидальную форму, в основе которой находится сегмент эконом-класса. В перспективе он станет основой предложения на рынке, т. к. число объектов именно в этом сегменте будет непрерывно расти. Поскольку рынок емкий, то его структура будет выглядеть следующим образом:
· «эконом плюс» (объекты класса «SmartVille»)
· «качественный эконом» (объекты класса «Гагаринлэнд»)
· «эконом минус» (все поселки, которые не соответствуют текущим реалиям рынка)
