Международный семинар

«Передовые технологии в строительстве и ЖКХ. Опыт Чехии»

12-16 февраля 2012 г., Чешская республика, Прага

Стенографический отчет

Семинар: «Восстановление и реставрация многоквартирных жилых домов. Развитие рынка жилищного строительства в Чехии»

14.02.2012

14.02.2012

Прага, Чешская республика

Участники дискуссии:

Ян Вагнер, директор Департамента развития жилищного фонда Министерства регионального развития Чешской Республики, д. ю.н.

Тема доклада: «Государственные программы поддержки жилищного строительства Чехии. Ипотечная система. Восстановление старого жилого фонда. Проекты, выполняемые при финансовой поддержке стран Евросоюза».

Вит Ваничек, председатель Союза жилищно-строительных кооперативов Чехии и Моравии, инженер

Тема доклада: «Ремонт и реконструкция многоквартирных жилых домов, опыт жилищно-строительных кооперативов. Опыт восстановления панельных домов: технические аспекты»

Богуслав Швамберк, представитель консалтингового агентства, д. ю.н.

Тема доклада: «Финансирование и инвестиции в строительство жилых домов, домов для престарелых, арендного жилищного фонда. Финансирование реконструкции существующего жилого фонда. Виды государственной поддержки»

Милан Мачатка, президент Ассоциации строителей

Тема доклада: «Теплоизоляция зданий – основной тренд последних десятилетий»

Модератор: Мы продолжим наш семинар на тему жилищного строительства и управления жилищным строительством. Позвольте мне представить наших выступающих. Доктор Вагнер – это директор бывшего государственного фонда по развитию жилищного строительства. Он является выпускником юридического факультета Карлова университета. На политику жилья он обращает внимание уже с 1970 г. С 2000 г. до 2011 года он был директором, как я уже сказал, государственного фонда жилья. Он приготовил очень интересное выступление на тему поддержки жилья и жилищного строительства с точки зрения законодательства, государственной поддержки реконструкции жилищных домов с точки зрения поддержки съемного жилья и т. д. Далее выступит господин Вит Ваничек – инженер. Он является председателем Союза чешских и моравских жилищных кооперативов. В июне прошлого года на 18-ой генеральной ассамблее этого союза его второй раз избрали председателем этого Союза. Союз жилищно-строительных кооперативов представляет 700 таких жилищных кооперативов. Вчера вы участвовали в экскурсии, и у вас была возможность ознакомиться с одним таким кооперативом «Северный город». Далее выступит доктор Богуслав Швамберк. Он является владельцем и директором агентства по консультации. Он основал это агентство в 1990 гг. Он занимается проблематикой жилья, финансовой консультацией и связанными с этим вопросами. В настоящее время его организация обеспечивает приблизительно 5% жилого фонда в Чешской республике, что представляет около 55 000 квартир. Он является членом совета директоров ассоциации жилищных кооперативов и также других организаций. Четвертый выступающий – инженер Милан Мачатка, кандидат наук, президент Союза утепления цеха. Его выступление будет дополнением к тому, что вчера говорил господин Минар.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Сейчас будет выступление господина Яна Вагнера.

Ян Вагнер: Спасибо. Позвольте пожелать вам приятного дня. В самом начале позвольте поделиться некоторыми основными данными по ситуации в Чешской республике. Здесь проживает 10,5 миллионов населения, 4 200 000 квартир. Что касается данных относительно жилья, мы исходим из старых статистик, потому что мы ждем результатов нового сенсуса, который прошел в прошлом году. Приблизительно 397 квартир на 1000 населения. В этом отношении Чешская республика находится где-то в середине статистической коалиции стран ЕС. Так что относительного общего количества квартир это не проблема, но проблема в области жилья и в области политики жилья заключается в структуре квартир и их размещении и своего рода в дисгармонии структуры жилищного строительства и квартир, которые у нас есть и с точки зрения структуры предложения рабочих мест. Это проблема, связанная с нашим жилищным фондом. Около 56% квартир находится в больших зданиях, 43% - это семейные домики. 56% квартир находятся в многоквартирных домах. Средняя площадь квартиры – 76 кв. метров. Это кажется положительным, но все-таки проблема есть, потому что наше население развивается, развиваются также стандарты жилья. Это требует квартиры поменьше по экономическим соображениям, потому что у большого количества людей нет достаточно средств для того, чтобы поддерживать большие квартиры. Во-вторых, сокращается среднее количество членов семьи. Это связано с большим количеством разводов в нашей стране, а также с тем, что мужчины и женщины живут больше лет. Продолжительность жизни мужчин и женщин стала намного больше, поэтому спрос по меньшим квартирам намного выше, и структура квартир этому не отвечает. Среднее количество лиц, проживающих в одной квартире – 2,6. Это старая статистика. В основном, у нас люди являются владельцами своих квартир. Это собственное жилье. Это была краткая вступительная характеристика жилья.

Политика жилья сильно ограничена некоторыми аспектами в области развития за последние годы. Постепенная приватизация жилого фонда – это первый пункт. В ноябре 1989 г. подавляющее количество квартир и многоквартирных домов было в собственности государства. Всего лишь 20% были кооперативы, которые были владельцами, очень маленький процент был собственных квартир и домов. После ноября 1989 г. государство перенесло эту ответственность на муниципалитеты и постепенно в 1990 гг. начали продавать дома и отдельные квартиры частным лицам, прежде всего тем людям, которые раньше снимали эти квартиры. Этот процесс главным образом прошел в 1990 гг., но еще не закончен. Даже в настоящий момент большое количество квартир переходит из собственности муниципалитетов в частные руки. Это связано также с процессом приватизации в кооперативах, потому что строительные жилищные кооперативы во второй половине 1990 гг. и сегодня переводит многочисленные квартиры, которыми пользуются члены кооперативов, переводят их в частные руки, поэтому процесс приватизации сильно влияет на общую ситуацию в жилищном фонде, потому что возрастает доля собственных квартир.

Второй пункт, который я хотел отметить, - это проблема постепенной дерегуляции с квартплатой, ведь ранее все цены определяло государство. Таким же образом государство определяло размер квартплаты, но потом цены отпустили в свободное рыночное плавание, поэтому по политическим причинам (их было бы сложно вам сейчас объяснить)все-таки сохранилась определенная регуляция квартплаты. Существовали своего рода потолки квартплаты, которые все-таки (рынок, не рынок), превышать нельзя было, поскольку это имело бы социальные последствия. То есть определенная дерегуляция (определенное ограничение) рыночного ценообразования на квартплату продолжалось достаточно долго. Этот процесс в городах поменьше продолжался до 2010 г. В крупных городах он окончится только в конце текущего года. Только в следующем году мы можем сказать, что квартплата в нашей стране будет отпущена в вольное плавание, но что касается договоров о съеме, об аренде, съеме жилья, то там уже можно было в течение нескольких последних лет свободно устанавливать квартплату по договоренности между арендодателем и квартиросъемщиком, но на все это оказывает влияние экономические, и политические, и социальные причины.

Еще хочу сказать об одном таком моменте, а именно о том, что в первой половине 1990-х гг. серьезно снизился объем жилищного строительства. Просто не хватало инвесторов, поэтому правительство поддерживало жилищное строительство, особенно это осуществляли муниципальные образования. Они на своей территории поддерживали жилищное строительство. Этот процесс шел в течение нескольких лет.

Последний аспект, о котором я хотел бы сказать, - это то, какое качество присуще нашему жилищному фонду. При социализме и после «бархатной революции» приходило в эту сферу больше средств, чем надо. Это было больше, чем следовало, так как продолжалась дерегуляция квартплаты. В этих многоквартирных домах также накапливался инвестиционный долг. Мы считали, что в 2009 г. эта задолженность составила 570 миллиардов. Каждый год в ремонт вкладывается 30 миллиардов. Так что посчитайте, остается 300 миллиардов. Эта инвестиционная задолженность, которая возникала с х, ведь тогда строились, в основном, крупнопанельные дома. В определенной мере инвестиционную задолженность мы видим и в семейных коттеджах, и в многоквартирных домах, крупнопанельных домах. Там это явление проявляется больше всего. Так что, как я сказал, после революции 1989 г. муниципальные образования поддерживали владельцев жилья, предоставляли им субвенции, дотации на ремонт и эксплуатацию жилищного фонда.

Сейчас давайте посмотрим, как государство действовало на рынке жилья. Я бы, с одной стороны, разделил это на поддержку инвестиций в жилье и на поддержку инвестиций в ремонт жилья. Больше всего внимания государство уделяло поддержке собственного жилья. С 1993 года начинается накопление средств накопительных строительных сберегательных касс. Что это такое? Это, по существу, выгодные кредиты под жилье, которые мы переняли из Австрии, из Германии, где они получили широкое развитие после Второй мировой войны. Как мы сказали, это накопительные способы сбережения средств. Государство поддерживает определенными дотациями эту систему. Затем достигнув определенной суммы сбережений, можно получить выгодный кредит на приобретение, на ремонт жилья и т. д. это называется строительным средствосбережением (для краткости будем говорить). В то же время для населения это очень выгодный способ сбережения средств, поэтому строительное средствосбережение очень распространилось в нашем государстве и стало достаточно большим бременем для государства, потому что в целом эти субвенции составляют от 12 до 13 миллиардов чешских крон в год.

Вторая форма поддержки собственного жилья прежде всего для физических лиц, для индивидуальных инвесторов - это предоставление налоговых льгот, а именно возможно скостить с подоходного налога физических лиц те проценты, которые они выплатили по ипотекам. Это можно вычесть из налоговой базы. Также из нее можно вычесть то, что они заплатили по выплате кредитов по строительному сбережению средств. То есть можно все эти проценты, которые они заплатили по этим видам кредита можно вычесть из налоговой базы. Это, как вам понятно, льгота немалая, но для государственной казны это означает потерю налоговых сборов в размере 6-8 миллиардов чешских крон в год. То есть это налоги, которые никогда собраны не были. Государственный фонд поддержки жилья поддерживал вплоть до прошлого года молодые семьи, молодых граждан в возрасте до 35 лет. Им была предоставлена (сейчас, к сожалению, эта программа закончилась) возможность получить чрезвычайно выгодный кредит общего объема до 300 000 крон. Эти молодые люди на основе этого кредита могли купить квартиру в многоквартирном доме или построить дом в семейном коттедже. Вам понятно, что за 300 000 крон ничего не построишь, но все-таки это была чувствительная помощь. Финансирование шло из нескольких источников, в том числе государство давало кредит на 20 лет под 2% в год. Кроме того, если у молодой семьи в период выплаты кредитов родился ребенок, то за каждого ребенка от основной суммы кредита отчислялось 30 000 крон. Вот так поддерживалось собственное жилье. Эти программы действовали несколько лет, но, как я сказал, на поддержку молодых семей просто нет денег в государственной казне, и эта программа закончилась.

Что касается съемного жилья, я уже вам сказал, что где-то с 1995 года государство поддерживало муниципальные образования в том смысле, чтобы они могли строить новые квартиры. Это была такая дотация, которую возвращать не надо было, то есть безвозмездная дотация. Выдавалась она в том случае, если инвестор обязался, что квартира, построенная таким образом, будет сдаваться в течение по крайней мере 20 лет именно как съемная квартира для жителей данного муниципального образования. Сейчас уже муниципальные образования не могут получать эти дотации. Сейчас общественные бюджеты в Чешской республике достаточно в печальном состоянии, поэтому денег стало не хватать не только для жилищного строительства, но и для него в том числе, поэтому безвозмездных ссуд уже нет. Давались и возмездные ссуды. Делал это государственный фонд развития жилищного фонда, но сейчас эти ссуды предоставляются не только муниципальным образованиям, но и всем инвесторам, в том числе и частные инвесторы могут такие ссуды получить. Там выдвигается условие, что кредит можно использовать только для постройки съемного жилья, которое будет сдаваться в аренду либо членам какой-то определенной социальной группы или вообще будут съемными квартирами. От группы этих восприемников сдачи жилья зависят и проценты под эти кредиты. Считается, что такая форма поддержки должна заменить ранее существовавшие программы. Этот кредит построен так, что он может покрывать до 70% затрат на постройку квартиры. Процентная ставка такого кредита ниже, чем это обычно бывает, чем можно получить от коммерческих банков. Государство предоставляет эту поддержку, но в то же время европейские органы, европейская комиссия пристально следят, чтобы эта поддержка государства не превысила установленные в ЕС нормы или уровни. Кто может быть инвестором в таком случае? Не только муниципальные образования, но и частное лицо: физическое или юридическое.

Какие гарантии? Гарантии у нас считаются более слабым инструментом, чем эти выгодные кредиты, но все-таки и гарантии помогают получить кредит на более выгодных условиях. Гарантию можно получить до 70% от основной суммы кредита, которая будет использоваться для постройки жилья. Гарантия может быть предоставлена и кредитам, рассчитанным на 40 лет. Это очень важно для жилищного строительства, так как окупаемость инвестиций в съемную квартиру более долговременная, чем в случае собственного жилья, поэтому понятно, что инвесторы, которые хотят вести бизнес в этой сфере, заинтересованы, конечно, чтобы окупаемость наступила как можно раньше, поэтому они охотнее строят собственное жилье, которое потом продают в собственность гражданам, чем съемные квартиры, где окупаемость достаточно краткая.

Небольшое количество этих инструментов и дотаций остается в компетенции местного развития. Это Министерство, которое в этом году будет предоставлять дотации, субсидии в небольшом объеме (в ограниченном объеме). Это будут специальные программы, на основе которых будут строиться квартиры, где предоставляется опека пожилым или инвалидам. Это вступительные квартиры. Они для жителей, которые находятся в очень трудной жизненной ситуации, например, для жителей, которые возвращаются из тюрьмы или для молодых людей, которые выходят из детских домов. Это очень небольшая группа жителей, на строительство жилья для которых может инвестор получить безвозмездную дотацию из бюджета министерства местного развития. Я привел перечень основных инструментов, с помощью которых поддерживаются инвестиции в жилищное строительство.

Вторая часть поддержки инвестиций – это мотивация владельцев существующих домов. Чтобы устранять тот инвестиционный долг, которого я коснулся (я говорил, что он есть), чтобы проводить общую реконструкцию многоквартирных домов – это основная цель нашей политики в последние годы. Владельцы семейных домов недавно получали такую поддержку, теперь она сосредотачивается на владельцев в многоквартирных домах, которые являются собственниками этих квартир. Программа, которая началась в 2001 г. довольно долго осуществлялась. Первоначально назвали эту программу панельной. Смысл был мотивировать владельцев квартир в панельных домах, потому что проблема панельных домов оказывалась жгучей. Эта программа мотивировала этих владельцев к тому, чтобы провести общую реконструкцию и утепление. То есть принятие таких мер, с помощью которых достигалось бы энергосбережение, всех видов энергии нет, только энергия отопления и остальных энергий, которые нужны для этих домов. Это очень чувствительный, жгучий вопрос. Мои коллеги еще будут о нем говорить. Мы просто нуждаемся в том, что эти квартиры, эти дома предоставляли такой стандарт жилья, в котором мы будем нуждаться в будущем, так как требования к стандартам жилья возрастают все быстрее. Необходимо, чтобы эти дома были способны такой стандарт предоставить. Много реконструкций было проведено, так что в некоторых случаях это успешно, но есть многие другие случаи, где пока реконструкция не была проведена. Проблема заключается в том, что своего рода отрицательным фактором является раздробление собственности квартир, которые раньше были во владении кооперативов. Например, они являются собственностью отдельных членов кооперативов или квартиры, которые муниципальное образование продало арендаторам. Просто трудно принять решение относительно осуществления реконструкции. Всегда должна решать группа собственников. Они объединяются в какую-то организацию, может быть, и дальше. Жилищный кооператив взял у муниципалитета весь этот многоквартирный дом, и те активные владельцы, которые отдают себе отчет в том, что нужно провести реконструкцию, но их часто тормозят их соседи, которые, может быть, опасаются принятия кредита от банка и т. д. так что программы пытаются поощрить мотивацию тех инвесторов. С 2009 г. эта программа называется «Новая панель», потому что программа охватывает сейчас не только панельные дома, но и дома, построенные по другим технологиям. Более 400 000 квартир уже было реконструировано в рамках этой программы. Это не значит, что мы победили, потому что сейчас все еще больше панельных домов требует реконструкции, а также неопределенных домов. Программа предоставляет 3 инструмента. Это, во-первых, дотация на кредит. Инвестор получает какое-нибудь пособие для того, чтобы он мог оплачивать процентную ставку. Во-вторых, это залог, который предоставляет чешско-моравский гарантийный банк. Эта гарантия помогает в том смысле, что банк предоставит улучшенные условия кредита и проценты. Третье – это консультативная и информационная поддержка. Это очень важный вопрос, потому что вопросы реконструкции и утепления очень сложные, поэтому государство поддерживает работу 81 консультационного центра, которые работают по всей республике. Они помогают инвестору просто сориентироваться по всем этим вопросам, связанным с реконструкцией. Я должен отметить, что так как общественные финансовые средства очень ограничены, государство пока просто не имеет средств для того, чтобы в первой половине этого года эту поддержку предоставить.

Так что будет принята более современная форма, которая позволит другую форму финансирования. Это будет небезвозмездная дотация, а просто будет необходимо при улучшенных условиях ее погасить.

Второе – это государственный фонд развития, поддержки жилья. Я 11 лет стоял во главе этого органа. Он был установлен в 2000 году на основе закона. Основная характеристика: это не фонд, который получал бы средства из госбюджета, но имущество, конечно, является имуществом государства. Финансовые средства, которые использовались для поддержки жилья и жилищного строительства получал фонд не из бюджета, а из другого фонда. Это был фонд, в котором сосредотачивались результаты приватизации государственного имущества, то есть продажи. Эти финансовые средства были использованы в разных целях. Кроме этого, также 33 миллиарда крон были переведены в государственный фонд поддержки жилья. Отсюда предоставлялись разные виды поддержки.

Какая задача этого фонда? Реализовать поддержку инвестиций. Государственный фонд жилья не занимается другими формами политики жилья, как, например, социальные пособия в целях поддержки жилья, не предоставляет в настоящее время дотации, потому что дотации предоставляет Министерство местного развития, но главную часть этих инструментов все-таки применяет. Однако проблема не только в политике жилья, но и вообще в фонде. Это проблема финансовых средств, так как воздействуют многочисленные внешние факторы. Это находит свое отражение и в ограничении возможностей государственной поддержки, поддержки из общественных ресурсов, поэтому есть такая тенденция возместить эти безвозмездные инструменты другими инструментами, то есть главным образом, кредитами и гарантиями. Это объявляет им новая концепция жилья до 2020 года, которая в июле прошлого года была принята нашим правительством. Это новая концепция политики жилья. Весьма кратко я хотел бы сказать, что там передвинулись приоритеты, которым руководствуется государственная политика в области жилья. То есть поддержка съемного жилья, потому что преобладание собственного жилья и его поддержка привела к тому, что предложение съемного жилья не идеально. Это предложение недоступно всем слоям населения.

Самое главное – это пожилые люди, потому что, так как продолжительность жизни повышается, так и повышается доля пожилых людей не только в области количества населения, но также и в области спроса на жилье. Для пожилых людей нет соответствующих предложений. Это, например, один из таких сдвигов, которые можно наблюдать в концепции политики жилья.

Еще хочу сказать, что мы ищем дополнительный источник финансирования жилья, чтобы эта сфера не столько зависела от государственного бюджета. С этим связана одна из таких важных программ, как программа «Новая панель». На нее просто в этом году денег не нашли, поэтому очевидно будет внедрена новая программа на основе непосредственных кредитов, но получится перерыв в реконструкции домов, так как эта программа непосредственных кредитов начнется только в следующем году. Так что мы с вами, дорогие друзья, бросили такой взгляд на сферу жилья, на способы поддержки жилья и проживания в Чешской республике. Я думаю, что я на этом остановлюсь. Коллеги, наверное, меня дополнят, бросят более подробный взгляд на эту проблематику.

Модератор: Дамы и господа, можете задавать ваши вопросы. Воспользуйтесь тем, что среди нас присутствует менеджер, который, по крайней мере, 11 лет управлял фондом развития жилья в Чешской республике. Это он принимал решения о выделении средств из фонда, их применении и т. д. если нет вопросов, перейдем к следующему пункту на повестке дня. Сейчас к нам обратится председатель Ассоциации жилищно-строительных кооперативов в Чехии и Моравии, господин инженер Вит Ваничек. Он нам расскажет о том, как происходит ремонт и реконструкция жилищных зданий.

Вит Ваничек: Дамы и господа! Я очень рад, что мы с вами можем побеседовать. Я хочу рассказать вам о том, как жилищные кооперативы в Чешской республике заботятся о жилищном фонде. Наверное, вы знаете, что жилищные кооперативы ни с идеологизмом, ни с коммунизмом, ни с капитализмом не связаны. Первый кооператив возник в Англии в 1887 году. Это произошло поблизости от Манчестера. И с тех пор кооперативное движение развивается по всему миру. Мы в свое время после Первой мировой войны отметили настоящий бум жилищных кооперативов. В 1925 г. здесь было около 300 жилищных кооперативов. Почему? Потому что они давали определенную добавленную стоимость наиболее малообеспеченным слоям населения, у которых не хватало средств для того, чтобы купить или построить себе квартиру. Кооперативы у нас есть не только в жилищной сфере, у нас есть финансовые, потребительские, производственные кооперативы. Я здесь перед вами как председатель Ассоциации жилищных кооперативов. В ряды нашего Союза входит более 700 кооперативов по всей территории Чешской республики. В наши ряды входит и товарищество собственников жилья. Вы здесь слышали, что эти товарищества собственников жилья стали возникать в 1990-ые гг. в результате процесса приватизации, когда передавались квартиры в личную собственность квартиросъемщиков, которые стали организовывать товарищества собственников жилья. Наша Ассоциация является самой большой подобной организацией в нашем государстве. 700 000 различных квартир находится под нашим управлением по всей территории государства. Позвольте несколько цифр. Здесь эти столбики нам показывают, как развивались жилищные кооперативы. Вы здесь видите цифру 671, если я правильно вижу. Это на верхней схеме. Видите эти столбики. Они достаточно одинаковой высоты. Достаточно стабильно развивались жилищные кооперативы. Хочу сказать, что наша Ассоциация - добровольная организация, то есть наши члены вступают в наши ряды, покидают наши ряды совершенно добровольно на основе своего решения и желания. На территории Чешской республики существуют и иные Ассоциации, которые также объединяют некоторые жилищные кооперативы и некоторые товарищества собственников жилья, но это уже скорее поменьше локальная организация. На нижнем графике вы видите сейчас разброс немножко больше. Эти столбики представляют нам количество управляемых нами квартир. Этот последний столбик представляет нам 18% всех квартир в нашем государстве. Помните, доктор Вагнер вам сказал, что где-то 4 200 000 квартир всего в Чешской республике. Мы управляем 18% от этого количества.

На верхнем снимке эта кривая показывает нам, как предавались в личное пользование квартиросъемщика. Видите, здесь начинается такой подъем после 2004 года, когда бурно развивался процесс передачи жилья в руки квартиросъемщиков. Вы видите, что последняя цифра около 300 000. Если вы вспомните, что мы управляем 700 000 квартир, то видите, что половина квартир находится в руках квартиросъемщиков, а еще половину представляют кооперативные квартиры. Чем больше становится собственников квартир, то понятно, что тем больше становится и товариществ собственников квартир.

Вы видите, последний столбик представляет нам 9 442 товарищества собственников жилья. Можно себе представить себе отдельный многоквартирный дом, где просто такое товарищество возникло и существует. Если это большой дом, то там может быть даже 200 квартир. Так что вы видите, что это находится под управлением наших жилищных кооперативов. В Чешской республик большая часть квартир была построена в крупнопанельных домах. Конечно, после 1958 г. было построено примерно 1 200 000 квартир. Я думаю, что это явление характерно для всех посткоммунистических стран. В нашей стране процент панельных домов составляет 30%. В Чешской республике это представляет 81% всех существующих квартир, которые были построены после Второй мировой войны в течение периода социализма. Что из этого следует? Наверное, нет смысла вам напоминать, как строились эти дома и эти квартиры, и из каких материалов они строились. Из таких, которые были доступны в то время, то есть качество было если на минимальном приличном уровне, это большое счастье, но не раз штурмовали в ходе стройки, соблюдались сроки прежде всего некачества. Так что этих панельных домов очень много дефектов, начиная с низкокачественных окон, дверей, влажность проникает в фасадные покрытия, они покрываются плесенью, арматура устарела и т. д. наверное, вы также знаете и из ваших стран такие явления, но именно поэтому наши жилищные кооперативы после «бархатной революции» занимаются преимущественно ремонтом жилищного фонда. Здесь показываю, что мы имеем в виду, когда говорим квартира в крупнопанельном доме. Здесь есть различные группы. Не всегда панели были одинаковые. Здесь я выделил определенные периоды времени, в течение которых производились определенные типы панелей, определенные технологии применялись. Таких технологических классов панелей мы выделили где-то 14. Один из предыдущих докладчиков говорил, что в этих крупнопанельных домах сосредоточился огромный долг, огромная инвестиционная задолженность. Их долго не ремонтировали, так что в первую очередь нужно ремонтировать эти панельные дома, а потом их утеплять. Такую же задачу ставит перед нами и ЕС. В первой ватрушке голубой цвет – это семейные дома. Коричневый цвет - это многоквартирные панельные дома, зеленый цвет – это многоквартирные непанельные дома. Слева внизу эта ватрушка нам показывает реконструированные квартиры, голубой цвет показывает те квартиры, которые прошли определенную реконструкцию. Это может быть неполная реконструкция, например, там утеплили фасад, а коричневым цветом в этом левом углу показаны квартиры, которые еще ждут своей реконструкции. В правом углу представлены непанельные квартиры, квартиры, построенные по иной технологии. Голубой цвет – это те квартиры, которые были отремонтированы, а коричневый цвет – это квартиры, которые еще ждут своей реконструкции. Прежде всего там будут менять окна, двери, делать утепление и т. д. То есть там работы непочатый край.

Государство оказывает поддержку этим программам посредством разных программ. Вы уже слышали про эти программы, поэтому весьма коротко. Эта поддержка началась еще при прошлом режиме в 1970-ые гг., когда администрация должна была признать, что качество многоквартирных панельных домов не было достаточным. Ежегодно освобождались определенные объемы средств для устранения статических эффектов. После 1990 г. мы начали реконструкцию, касающуюся утепления, то есть хотели добиться качественного жилья, которое соответствует третьему тысячелетию. На основе многочисленных исследований было доказано, что каждая инвестиция в реконструкции для государства намного выгоднее, чем просто девастация жилого фонда. Необходимо просто было избежать ситуации, когда возникают где-то и устранения, ликвидация .Это стоит намного больше средств. Я хочу сказать, что нам везет. В этих панельных микрорайонах проживают разные слои населения, и в панельных домах живут и люди с высшим образованием, начиная с врачей и юристов вплоть до более низких слоев населения. Однако возникли и некоторые места для местного развития. Их называют исключенными местами. Там проживают главным образом цыгане, и некоторые из этих домов или микрорайонов были исключены из жилого фонда.

Это табличка, показывающая разные программы. В первом столбик вы видите общую сумму - 10 миллиардов крон. Видно, что программа «Панель» представляла собой самый успешный инструмент поддержки реконструкции панельных домов. В настоящий момент мы находимся в ситуации, когда в бюджете Министерства финансов больше средств. Так что она теперь представляет гарантии на кредиты. Видите, какой была эта помощь - от 1-го до 4-х % процентной ставки на кредит. В первом графике вы видите, что если вы получите 2,5 % дотацию, это может представить 12,6 % от общей дотации. Если бы вы получили 4 %, то можно это представить 19 % инвестиционных затрат (расходов). Это статистика нашей Ассоциации. За последние 10 лет кооперативы инвестировали свыше 14 миллиардов в реконструкцию и ремонт панельных многоквартирных домов. Последний столбик – это оценка 1 кв. метра. 3179 крон – это средняя сумма на ремонт. Это около 130 евро. Новые панели, то есть новая программа - большинство средств извлекают кооперативы и ассоциации собственников квартир. Это юридические лица
, объединяющие отдельных индивидуальных собственников квартир. Я думаю, что не следует детально рассматривать новые панели. Каждая крона, которую государство инвестирует, возвращается 1, 7 раз в бюджет, но на протяжении 15 лет каждый миллиард, инвестируемый в реконструкцию, дает 6 миллиардов инвестиционного объема. Каждый миллиард предоставляет 1 000 рабочих мест. Я должен сказать, что это малые средние фирмы. Так что это локальные рабочие места. Это не гиганты, которые строят шоссе, аэропорты и т. д.

Вторая программа, которая также здесь успешно работала – это была «Зеленый цвет для энергосбережения. Вы, наверное, знаете, кельтский протокол. Каждой стране были предоставлены рамки разрешения на продажу выбросов. Если страна просто сберегла, то могла продать их в 2008 г. Мы достигли около 20 миллиардов крон, около 80 миллионов евро в бизнесе с Японией. Эти деньги были приготовлены для того, чтобы вложить в реконструкцию жилого фонда. Программа заканчивается в 2012 году. Перспективы пока не совсем ясные. В настоящее время существуют такие продавцы этих разрешений, как Украина, Польша, Прибалтика и т. д., так что глобальная конкуренция очень большая, так что достигаемая цена, которая составляла 9 евро за 1 разрешение, наверное, никогда не достигнется. Так что перспектива продолжения этой программы просто не ясна.

Следует обратить внимание на гг. Европейский фонд регионального развития – это 1 из структурных фондов, который называется Jessica, программа была уже качестве пилотной программы. Это около 600 миллион крон, приготовленные для того, чтобы инвестировать их в 2013 г в реконструкцию жилого фонда и, конечно, панельных домов. Здесь можно поговорить и о других структурных фондах. Это касается развития городов, наши кооперативы используют эти программы. Проекты должны комбинироваться всегда с муниципальными образованиями. То есть комбинируются средства, которые приходят из фонда Евросоюза, а также местные средства. «Джессика» - это фонд поддержки. Конечно, ресурсы уже приготовлены, и они будут извлекаться в качестве безвозмездной дотации для инвесторов, которые выполнят основные условия. Процентная ставка около 3-х %.

Я уже говорил об экспорте или продаже разрешений на выбросы. Вы, наверное, знаете, что такое разрешение на выбросы. 1 тонна тепличных газов, которая продается на международном рынке.

Вопрос из зала: Добрый день! А какое управление экономикой бывает кроме кооперативов?

Вит Ваничек: Это так называемые общества или ассоциации собственников квартир на основе закона после определенного количества этих квартир, которые уже в частной собственности, например, дом, который раньше принадлежал муниципалитету, может быть продан им. жители могут установить сообщества или, например, они могут установить общества с ограниченной собственностью. Они существуют, но их очень мало. Также есть жилищный фонд, который все еще является собственностью муниципальных образований, то есть это съемные квартиры. Управляет этими квартирами муниципалитет. Есть также квартиры, которые находятся в собственности физических и юридических лиц. Они являются арендаторами у того, кто является собственником целого многоквартирного дома.

Направления. У нас есть 2 основные формы в собственности. Во-первых, это кооперативные. Собственником является кооператив. Как фирма, так и отдельные члены кооператива являются коллективными инвесторами в этот дом. Кроме этого, есть товарищества собственников домов. Эти люди стали собственниками этих домов. Остаются общие пространства, за которыми нужно тоже каким-то образом следить. Это индивидуальные собственники. Они обеспечивают коллективное управление этим домом, потому что там необходим текущий ремонт, следить за тем, чтобы работало отопление и т. д. Это 2 разных юридических субъекта. У них есть разный подход, например, к средствам, за счет которых потом проводится ремонт. То есть управляется коллективом индивидуальных собственников. Посредством жилищного кооператива намного легче инвестировать в новое строительство. Коллективное инвестирование имеет ряд преимуществ, в особенности по отношению к банкам, потому что не каждое физическое лицо может получить кредит, чтобы купить квартиру в то время как коллективу, объединяющему инвесторов, легче получить кредит, потому что инвестиции в недвижимость – это долгосрочная инвестиция. Конечно, телевизор – это другое дело. Если хотите купить квартиру, конечно, намного больше денег необходимо, думать о том, каким образом получить эти кредиты. Кроме этого, существуют и другие формы, но их очень, очень мало.

Вопрос из зала: [неразборчиво]

Вит Ваничек: Здесь есть возможность комбинировать источники финансирования, так как существуют программы осуществления дотаций со стороны государства. Некоторые из них мы вам представляли. Например, если были выполнены условия для подключения к этой программе «Панель», то в таком случае выдавался кредит всего под 2 % на 15 лет. Когда существовала эта программа «Зеленый свет для экономии энергии», то там государство поддерживало инвестиции в энергосбережение. Что-то получалось по этой программе, а остальное за счет кредита.

Модератор: Поблагодарим за выступление господина Ваничека.

После перерыва к нам присоединился господин доктор Богуслав Швамберк. Он является владельцем консультационного агентства, которое занимается финансовым консалтингом по приобретению жилья, по ремонту жилья. Вам он уже подробнее скажет о своём агентстве сам, подробнее попросил я его высказываться совершенно конкретно, сказал ему, о чём вы спрашивали вчера. Он об этом знает, так что, надеюсь, что будет полезным его выступление. Он, конечно, не будет повторять того, что прозвучало в предыдущих выступлениях, а постарается сказать какие-то новые вещи. Пожалуйста, ему слово.

Богуслав Швамберк: Покажите, пожалуйста, мои слайды, у меня немножко сложная ситуация, поскольку почти всё уже предыдущие докладчики сказали. Кто из вас работает в коммунальной сфере? Есть такие, спасибо. По крайней мере, вы из коммунальной сферы. Позвольте мне сказать так: если муниципальное образование или государство желает, чтобы у него были граждане или жители, то нужно где-то поселить этих людей, дать им образование и дать возможность хорошо, разумно проводить своё свободное время. Обратите внимание, что в качестве первой цели, я выдвинул жильё. Это вы тоже очень хорошо знаете. У нас сейчас такая тенденция, что большинство квартир передаётся в руки собственников, и как только вы передадите квартиру человеку в его собственные руки, он тут же оседает на этом месте. У нас люди не хотят переезжать, переселяться в другие города, где, может быть, есть больше предложения рабочих мест. Но если у вас в городе А имеется квартира, то понятно вам не хочется переезжать в город Б на 200, 300 или через 500 километров, опять брать ипотеку и т. Д. Так что если позволите дать совет, то если у вас есть съёмные квартиры, то вы их сохраняйте, поскольку это обеспечивает мобильность населения.

Вторая такая особенность: жильё в руках самих квартировладельцев означает, что из них выкачают все финансовые средства. Почти всё, что люди заработают, они отдадут банкам в качестве выплат за кредит или под кредит. Так что кому кредита не дают, тот остаётся на грани жизни и смерти, поскольку съёмных квартир у нас очень мало. Мы видели, что произошло у нас несколько лет тому назад, когда был бум, когда банки снизили проценты, развивалась экономика и все стали брать ипотеки. А как только девелоперы выяснили, что у людей есть доступ к финансам, то цены на недвижимость тут же взлетели вверх, и это увеличение цен нельзя оправдать только удорожанием только стройматериалов или только человеческого труда.

Сейчас у нас получился спад экономики, люди просто уже не могут многие выплачивать ипотеки, и построено огромное количество новых квартир, их не могут продать, и даже во многих случаях, квартиры, которые служили залогом под кредит, даже не имеют такой стоимости, как декларировалось, то есть начинаются проблемы и у банков. И 3 года тому назад у нас строился где-то 1% жилищного фонда в год, а сейчас строится где-то 20-30 %. Так что для того, чтобы вы могли взять себе ипотеку, у вас должен быть достаточный источник доходов. У нас 10,5 миллионов жителей, 5,5 миллионов - это возраст экономической активности, и только половина из них получаёт эту среднюю заработную плату, которая составляет у нас около 1000 евро в настоящее время. Нельзя ожидать, что бум, если он уже наступил, будет продолжаться вечно. И я думаю, что в течение ближайших 5 лет никакой розовой ситуации на рынке недвижимости не будет. Я думаю, что в настоящее время более разумно вкладывать средства в съемные квартиры. Банки, пенсионные фонды, по моему мнению, должны были бы вкладывать в строительство наёмных квартир, должны строить многоквартирные дома со съёмными квартирами, и может быть через 20-40 лет они смогут его и намного выгоднее продать, если это они пожелают. Но у нас просто не хватает инвесторов, поскольку они разбаловались, они привыкли к очень высокой доходности своих инвестиций во время бума. Знаете: строительная индустрия - замечательная вещь, но всё, что вы построите, будет стоять в течение жизни нескольких поколений. Если вы построите что-то некрасивое, плохое, то потомки будут стучать себя по лбу, крутить пальцем у виска и говорить: «Что это наши предки такое жуткое построили». Так что плохо строить не надо. Нужно строить только хорошо. И сразу в начале, когда только начинается строительство, нужно принять целый ряд серьёзных решений. Нужно дать ответ на вопрос: прежде всего, как это оплатить? Вот возьмём реконструкцию. Вы слышали, что в последние 50-60 лет у нас массивно строилось жильё. Это понятно. Был послевоенный бум, после него началось стандартизированное строительство. Строились крупнопанельные дома из различных префабрикатов. Тогда тепловая энергия почти была даром, почти ничего не стоила, поэтому применялись несовершенные технологические процессы. Сейчас тепловая энергия очень дорогая, поэтому необходимо решать ситуацию с потерей тепла. Об этом будет говорить, однако, другой докладчик. Я хочу только сказать, что нужно делать комплексную реконструкцию. Ведь если дом эксплуатируется 50-60 лет, то там уже произошла по существу его полная деградация, уже стал ветхим жильём такой дом. И поэтому мы всегда говорим клиентам, что можно ремонт только отложить, отказаться от него нельзя. Кто себе купил квартиру, тот должен рассчитывать, что он стал своего рода маклером на рынке недвижимости, что он взвалил на свои плечи огромное бремя забот. Так что отменить ремонт нельзя, можно его только отложить, поскольку едва ли снизятся процентные ставки банков, едва ли изменится состав владельцев жилья или квартиросъемщиков, едва ли там будут жить одни богачи, так что людям нужно уже сейчас нужно думать о том, что они будут делать, как будут делать, и каково целевое состояние.

Я лично занимаюсь жильём с 1991 года и реконструкциями с 2000 года. Так что мы коснулись больше, чем 2500 квартир и домов в Чешской республике, так что опыт у нас накоплен огромный. Мы установили, создали так называемый альянс по жилью, эксперты по энергетике включены, потому что всегда энергетическая оценка необходима, потому что энергетик должен сказать, сколько вообще этого утеплителя необходимо применить, каким образом возместить окна. Так что, во-первых, энергетический эксперт, потом проектировщик, и проектная документация должна быть разработана очень тщательно. Мы всегда объясняем, что документация – это не для какого-нибудь органа, для бумажки, это для людей, потому что в проекте точно описано, как это произведение должно выглядеть. Не все фирмы совсем качественную работу передают, так что если где-нибудь какой-нибудь дефект, вы должны доказать, и можете доказать только на основе проектной документации. Это охрана, защита инвестора от некачества. Поскольку у нас есть проектировщики, мы также подключили финансовые учреждения, потому что всё все эти ремонты очень дорогостоящие. Обыкновенные люди с зарплатами ниже среднего живут в этих домах, и целью реконструкции не является, чтобы они выселились, наоборот, чтобы они могли комфортно жить в своих квартирах, чтобы эти квартиры приносили им свои выгоды, поэтому финансовые учреждения подключены, чтобы людям можно было предложить кредиты. Страховые компании - это следующий игрок. Необходимо избежать разные риски, как ураган сегодня, даже снег, снегопад или пожар и т. д., чтобы не прошло обесценивание всей этой инвестиции. Как я уже сказал, инвестиция очень долгосрочная. Десятки лет, даже реконструкция должна выдержать минимально 20-25, 30 лет, потом вовлекаются производители строительных материалов. Вчера вы слышали от фирмы Stomix - производителя окон, лифтов и т. д. И, наконец, так называемые реализаторы, то есть строительные фирмы. И они должны иметь сертификаты. Как я уже сказал, не каждая фирма способна выполнить все наши ожидания. Когда уже строительные работы идут, необходимо иметь технический надзор. У нас так называемый координатор безопасности труда в строительстве. Не знаю, существует ли такой орган у вас. Говоря о финансировании таких проектов, очень хорошо связать с какой-нибудь дотацией, субсидией. Когда они были у нас, мы, конечно, их использовали полностью, потому что это упростило оплату ссуд и повысило доступность всех общих ремонтов. Эти дотации, кроме того, что предоставляли деньги, они предоставляли выгоду, которая заключалась в комплексности. Они всегда настаивали на том, что если хотите деньги от государства, необходимо иметь комплексный проект, поэтому нельзя было выбирать какие-нибудь частные решения. Вы, наверное, знаете, что это всегда бывает самое плохое решение, потому что не всегда можно отдельные ремонты, технологии комбинировать. Таким образом в будущем возникают проблемы.

Я приведу пример. Часто у нас ремонтировали крыши, потом очень трудно было возмещать окна, если сегодня оболочка делается а не утеплена крыша, то просто возникает плесень на потолках квартир в более высоких этажах, это из-за того что кто-то когда-то не думал, сэкономил деньги на изоляционном материале, причём в рамках комплексного ремонта это была небольшая статья. И вот таких разных не очень серьёзных ремонтов проводилось очень, очень много, вся инвестиция просто уничтожена, потому что если вы хотите это устранить, то вы должны всё сделать абсолютно снова. И деньги были просто выброшены из окна. Принимают ли люди решение, что они будут ремонтировать, они должны иметь поводы для этого. Первый: повысить комфорт жилья. У домов из 50-х годов есть 1 недостаток: люди, которые там начали жить в 50-х гг., там живут ещё сегодня. 25 лет ему было тогда в 50 годы. Я бы сказал, что средний возраст сегодня между 60 и 75 годами, и теперь произойдёт обмен поколениями. Как я уже сказал, раз вы являетесь собственником, то очень трудно вам переселится. Вторая причина: это снижение энергопотребления. В то время, когда эти дома строились, тепло почти ничего не стоило, а сегодня это люксус. Такая реконструкция, конечно, стоит денег и необходимо провести ее системным образом.

Недостаток заключается в том, что когда-то давно мы ввели центральное теплоснабжение в микрорайонах. У нас дома отапливаются из центральных источников, и теперь мы в ситуации, когда спрос на тепло падает на 50%. Когда падает спрос, то инвестиционные затраты и расходы, связанные с производством тепла, частично устойчивы, фиксированы и вариабельны. Так что, раз понижено потребление тепла, мы покупаем меньше газа, но эксплуатационные расходы котловой остаются одни и те же, и их необходимо перечислить на меньшее количество единиц. Возрастает цена, и люди говорят, что, с одной стороны, мы сокращаем потребление тепла, с другой стороны, цена возрастает. Но если они это не сделают, то сделают это соседи. Цена тепла и так будет повышаться. Если я оплачиваю 30 евро за 1 киловатт, 50 или 25 евро, разница, конечно, отражается на кошельках жителей этих домов. Так что это в их интересах, а также в интересах энергетической концепции и города, и муниципалитета, чтобы каким-то образом решать вопрос центрального теплоснабжения, потому что много домов отключается о т него и начинает строить индивидуальные блочные котловые. Я не могу представить, что у каждого дома была бы своя труба, своя котловая и т. д. Но, к сожалению. Встречаются такие случаи инвестиций. Новые источники, как генерационные единицы очень дорогие. И никто не мог бы позволить это, если не было бы уверенности в том, что будут потребители. Здесь возникают разногласия, противоречия, которые стоят на пути в ремонте, реконструкции центрального теплоснабжения.

Третий повод: почему решили, что будем ремонтировать. То есть надо фиксировать затраты, чтобы люди знали, за что они будут платить. Если они будут откладывать это решение, будут делать это постепенно, такой уверенности у них не будет, потому что то, что они откладывают, будут должны сделать через 5 лет, но при совершенно других ценах. Чтобы выполнить все 3 цели, очень простой путь к этому приводит – комплексная регенерация, комплексное восстановление, комплексная реконструкция многоквартирного дома. Вы знаете, например, сколько стоит построить леса вокруг дома. Вы знаете, что если мы не проведем утепление дома, не заменим окна - это очень сложное дело. Намного сложнее сначала начать с окон, а потом делать утепление. То же самое касается крыш. Есть технологический процесс, которого следует придерживаться.

Комплексное восстановление мы раздели на 3 области: строительно-техническая область, экономическая и восстановительная. Строительно-техническая область – объем ремонта. Надо посмотреть дом и установить, какие виды ремонта необходимы, разработать энергетический аудит, энергетический паспорт, проектную документацию, тендер. Тендер должен быть очень тщательным, потому что вы не можете себе представить, как можно выбрать намного более дешевую, причем более качественную фирму. Также строительные разрешения, строительный надзор координатора и, наконец, этот процесс передается уже потом в руки собственников. Экономическая область – финансовый план. Мы знаем, сколько у нас накоплено и какой способ финансирования подобрать. Раз мы знаем, какой кредит нужен, можно перечислить вплоть до последнего человека, который живет в доме. Каждый человек должен знать, сколько ежемесячно им придется платить, чтобы они знали, могут ли они себе позволить или нет. Как я уже сказал, если человек не может себе позволить, пусть это не делает, потому что целью ремонта не является выселение людей из дома. Финансирование идет за счет банков. Это связано с дотациями. Вы уже сегодня слышали про программу «Панель» и «Зеленый свет энергосбережения». Необходимо подсчитать расходы для каждого домашнего хозяйства. Третьей областью является организационная. Это самая сложная область, потому что кто-нибудь должен взять на себя ответственность, кто-нибудь должен сказать: «Будем примерно так поступать». Необходимо это объяснить другим жителям. У нас есть 2 основных вида собственности: жилищный кооператив и товарищество собственников. Принимают решения разным способом. Необходимо иметь кворум.

Недавно у нас было то, что по поводу ремонтов необходимо принимать стопроцентное решение. Это, к сожалению, не демократия, так что стопроцентное согласие иногда было вне человеческих возможностей. Есть такие случаи, где принимают решения сверху. У нас 50% [неразборчиво]. Это решения, касающиеся денег людей и на очень долгое время. Необходимо создавать команду людей, которые будут этим заниматься, потому что это не по силе одному человеку. Есть контакты, энергетика, тендеры, разрешения и т. д. вплоть до строительной компании, обеспечение средств, дотации и т. д. Это огромнейший объем работы, но можно с этим справиться. И, наконец, надо подобрать правильный подход, потому что если вам о чем-нибудь забыть, то очень трудно дойти до цели или вообще нельзя дойти до нее. Я приведу пример. Печально, что наши городские архитекторы не высказываются относительно того, какие краски будут на фасадах. У нас все спальные микрорайоны серые. С другой стороны, мы впали в другую крайность. Выглядят у нас вновь окрашенные панельные дома как глупый американский мотик. То есть они одна крайность не хороша. Если делаете реконструкцию, надо хорошенько подумать, потому что постройка - это и есть постройка, она потом останется на века в течение жизни нескольких поколений. Прежде всего, нужна высококачественная проектная документация. Ее объем должен быть больше той документации, которую представляют для получения разрешительных документов, ведь дом, сооружение – это нечто вроде живого организма. Он будет потом жить, развиваться, поэтому проектная документация должна быть таким его надежным фундаментом.

Вернемся немножко назад. Здесь представлены процентные ставки за последние 8 лет. Вы видите, как это тоже из крайности в крайность: очень резко менялись процентные ставки. Если взять, какие инвестиции необходимо делать в строительство жилья, то от этих процентных ставок многое зависит. Получается огромное различие общих сумм ипотеки. Если кто-то фиксировал ипотеку на весь период выплат, то это выигрыш. Я не знаю, как у вас в РФ сделано, но у нас очень часто эти процентные меры зависят от процентных ставок, которые применяются или на пражской бирже прибор или на лондонской бирже это процентная ставка либор. Сейчас я не буду говорить о том, какой кризис разразился в Европе, в связи с этим и на лондонской бирже тоже очень большие изменения проходят, а это влияет на наши процентные ставки.

Организационная область или сфера. Всегда надо принимать во внимание, что любое строительство – это проблемы, трудности. Наверное, в природе такой беззаботной стройки не может быть. Всегда должен быть кто - то, кто возьмет на себя ответственность. Например, проектант ставит круглую печать и отвечает за проектную документацию. Энергетический проектант отвечает за энергетический баланс сооружения. То же самое касается отдельных домов, ведь дома ведут себя сейчас как фирма, как компания, как business unit. Там тоже должна быть ответственность, так как за долговые обязательства ТСЖ отвечает каждый ее член. Каждый из них, если ТСЖ перестает выплачивать кредит, то они несут ответственность за выплату этого кредита в рамках своей доли собственности. Всегда прежде, чем что-то подписать, надо хорошенько головой подумать. Так что мы рекомендуем людям, чтобы они обратили внимание на страховку подрядчиков. Не всегда и не всё удаётся не всем подрядчикам и потом, когда приходит представитель страховой компании и необходимо ему выплатить ущерб это, здесь вступает в дело закон морфии, что всегда всё застраховано, кроме того, что было повреждено в ходе данного стихийного бедствия.

Как будет выглядеть ситуация в ближайшем будущем? Кажется, что уже нового жилья будет строиться меньше, просто у кого были деньги, тот уже себе купил жильё, а теперь уже у людей нет денег, и поэтому снова оживает у нас жилищные кооперативы, поскольку это всё - таки коллективная форма собственности, и она даёт возможность взять ипотеку, взять кредит, например, пенсионерам или малооплачиваемым работникам бюджетной сферы. Они просто объединяются, и кооператив как коллектив всё - таки имеет больший шанс на получение кредита. Ещё одна такая тенденция на будущее: я ожидаю, что будет больше развиваться съёмное жильё, поскольку это поддерживает мобильность населения, а это в интересах развития экономики. И также невозможно забывать о том, что человек должен не только выплачивать кредит, но он должен также и жить, например, женщины должны зайти к парикмахеру или пойти на монитор, на массаж. Если люди только выплачивают кредиты, то вы видите, как различные парикмахерские салоны, массажи, умирают в этих маленьких городах, поскольку туда просто ходить некому, так как семьи не ходят ни на какие культурные мероприятия, только сидят дома и таращатся в телевизор. Но не знаю, как у вас всё обстоит, но у нас вот такие проблемы. У нас в принципе достаточно квартир, но внутренняя их структура не соответствует сегодняшним потребностям. Как правило, у нас сейчас в 1 квартире живёт 1 человек. Немножко утрировано, но вот такая тенденция, которая обязательно у нас проявляется. И эти явления необходимо принимать во внимание, когда создаётся политика жилища, государственная политика жилья. Я закончил. Если есть вопросы, я на них отвечу.

Модератор: Дама желает спросить.

Вопрос из зала: Добрый день. Можно еще спросить? [неразборчиво].

Богуслав Швамберк: Спасибо вам за ваш вопрос. У нас есть несколько возможностей получить ипотеку либо в классическом банке под залог недвижимости, то есть если вы покупаете квартиру, то вы предоставляете банку свою квартиру в залог, а под этот залог коммерческий универсальный банк даст вам ипотеку. Да, он одолжит вам деньги, но при том условии, что у вас есть достаточный уровень дохода, чтобы вы не только выплачивали кредит, но и чтобы ещё у вас деньги для жизни остались. Также существует вот эта накопительная экономия средств, что мы называли строительным сбережением средств, эти строительные спаркассы (как по-немецки говорят), то есть в нём могут принимать участие только участники этого процесса, и для них банки предоставляют более выгодные кредиты, предназначенные и для покупки жилья, и для его ремонта. Всегда прежде чем будет принят ещё 1 клиент в эту строительную спаркассу (в эту строительную сберегательную кассу, то всегда будет ваш бонитет оцениваться этой системой. Они просто с перспективой на будущее уже будут думать, заслуживаете ли вы того, чтобы вам когда-то одолжили деньги, поскольку например 10 или 15 лет вы экономите средства, а после 10-15 лет экономии вы получаете, наконец, кредит. Обычно люди это делают для своих детей. Рождается ребёнок, или ребёнок достигает определённого возраста, начинают родители на его имя экономить, и потом когда ребёнок подрастает, ему нужна крыша над головой, то он может получить в этой строительной сберкассе выгодный кредит, благодаря экономии средств своих родителей.

Также вы можете купить и кооперативную квартиру, но в таком случае вы не покупаете недвижимость, вы покупаете права собственности этой недвижимости, поэтому такую кооперативную квартиру нельзя предоставить в качестве залога банку. Это вот такое ограничение этой формы владения жильём. Я уже вам сказал, что я был бы рад, если бы у нас существовал более пёстрый спектр форм собственности, поскольку выплачивать кредит 10 или 15 лет - это достаточно сложно. Для человека, взявшего ипотеку, жизнь кончается, начинается выплата ипотеки. Ещё вопросы, пожалуйста.

Вопрос из зала: [неразборчиво].

Богуслав Швамберк: От 3,5% в год до 5,5% годовых.

Вопрос из зала: Я бы хотел спросить о том, [неразборчиво]. Кто решает: муниципалитеты, что [неразборчиво] с жильем? [неразборчиво].

Богуслав Швамберк: Как много вопросов. Попробуем разобраться. Всегда принимает решение либо кооператив, либо ТСЖ. Люди должны устроиться правильно, и этот коллективный орган принимает решения, ведь общее собрание – это верховный орган ТСЖ или жилищного кооператива. Это подобно тому, как в акционерном товариществе, так что по закону так устроено, что для принятия решения нужно либо, чтобы половина проголосовала за это решение, либо 3/4 голосов. Такое собрание принимает решение, какой ремонт они будут делать, будут делать ремонт или не будут делать ремонт и, конечно, очень многое зависит от того, кто является членами: это люди пожилые, люди молодые, образованные необразованные. У нас очень много пенсионеров, пенсии маленькие. Так как же финансирование сделать? Но в то же время люди разумные, люди не глупые, они понимают, что в ремонт можно вкладывать только в течение какого-то времени, навеки ремонт откладывать нельзя. И поэтому обычно делается такой расчёт, такая табличка, чтобы каждая бабушка знала, что в течение года там каждый месяц у меня будут такие-то, такие-то выплаты в фонд ремонта дома. Каждый должен решить, может ли он себе это позволить или не может он себе позволить и членам ТСЖ всегда, наконец, приходится договариваться, поскольку люди живут очень кучно, они каждый день встречаются, например, на лестнице или в коридоре. Так-то они скорее всё-таки в 1 прекрасный момент договариваются. Кроме того, обычно возле этого дома стоит какой-то другой дом, в котором уже люди договорились, уже красивый новый фасад, новые окна. Люди воспринимают это немножко престижно. Они говорят: « Как это возможно? Они договорились, они сделали ремонт, а мы что хуже?». Так что здесь тоже нужно во внимание принимать такие психологические аспекты. Всегда должен быть кто-то, кто людям эти вопросы разъяснит. Муниципалитет подключается к процессу только в том случае, если дом по существу в аварийном состоянии и если там есть угроза жизни или здоровью людей и, слава Богу, у нас таких домов пока, можно сказать, все-таки, но если бы дом приобрёл аварийное состояние, то тогда бы вмешался муниципалитет. Ещё вопросы пожалуйста.

Вопрос из зала: [неразборчиво]. Что такое доходные дома?

Богуслав Швамберк: Они у нас есть, но в небольшой количестве. Ими управляют муниципалитеты или индивидуальные лица. Это люди, которые в рамках реституции (лат. их получили. Но таких домов, которые бы строились вновь, очень мало, и, на мой взгляд. Это как раз тот тип домов, который следует строить намного в большем количестве, в особенности для пожилых людей. Например, это пожилые люди, которые имеют особые нужды, потому что там также нужно инфраструктуру начинать с медицинского обслуживания: магазины, кафе и т. д. Если этих людей собрать в отдельные такие дома, то им легче жить, потому что те люди, которые остаются там, где жили раньше, одинокие, им трудно встречаться со своими сверстниками и т. д. Их становится меньше и меньше потому что муниципалитеты продают в этот фонд эти квартиры, поэтому сейчас всё больше и больше недоходного собственного жилья. И раз я должен купить, то большей частью тех денег, которые я зарабатываю, я должен погашать кредит.

Вопрос из зала: [неразборчиво]?

Богуслав Швамберк: Да, существует эта дотация, программа, по которой можно финансировать как раз доходные квартиры, доходные дома, кооперативы, муниципалитеты. К сожалению, эта программа представляет собой очень небольшой объём средств. Как правило, можно на эти средства построить несколько сотен квартир и это очень мало, поэтому можно сказать, что существуют минимальные дотации, но они минимальные. Это около 600 миллионов крон. Если это пересчитать на количество квартир, то где-то 300-400 квартир. По отношению к жилому фонду 4 миллиона квартир - это одна тысячная часть процентов.

Вопрос из зала: Программы [неразборчиво]?

Богуслав Швамберк: Это пока на один год, потому что эти средства, которые генерирует государственный фонд жилья. Всегда Министерство местного развития получает эти деньги на 1 год, и я не думаю, что в госбюджете можно было бы найти деньги. Мне жалко, что, например, те пенсионные фонды или страховые компании, которые создают огромные долгосрочные резервы, не инвестируют в строительство жилья в смысле этих дотаций, потому что это были бы, конечно, совершенно другие цены в будущем, чем сегодня, но это долгосрочные программы. К сожалению, эти фонды не участвуют или не предлагают такие программы.

Модератор: Большое спасибо господин Швамберк. Я предоставляю слово господину инженеру Милану Мачатке.

Милан Мачатка: Добрый день, позвольте мне сразу начать говорить на тему утепления зданий. Короткое вступительное слово. Необходимо решать вопрос об энергосбережении. По смете на здания вы видите, сколько энергии необходимо для отопления. Это голубой цвет. Это довольно большой объём, если учесть, что энергетические источники, конечно, неисчерпаемые, потребление энергии всё больше и больше возрастает также благодаря тому, что мы просто хотим жить очень комфортабельно. Из этого вытекает необходимость максимальной экономии энергия, потому что возникают также вопросы об охране окружающей среды. Одна из возможностей энергосбережения - это теплоизоляция зданий. Логика абсолютно чёткая: необходимо использовать утеплители стен. Если вам посмотреть на убытки тепла или утечки, если утеплять, то необходимо утеплять стены, изолировать стены, совместно с этим необходимо заменять старые окна. Это, конечно, тоже огромная утечка тепла. И на следующем слайде вы видите, что (здесь уже об этом несколько раз говорили) самый лучший способ: провести комплексное утепление, чтобы обеспечить большое энергосбережение.

Преимущество утепления заключается не только в энергосбережении, утеплении, но также обеспечивает новые рабочие места. Есть формула, по которой можно посчитать, что на 1 миллион сбережённой тонны нефти, можно получить 2 тысячи рабочих мест, и это довольно много. Это [неразборчиво] на улучшение окружающей среды, можно наблюдать в каждой стране, и мы стараемся улучшать окружающую среду. Если посмотреть эту табличку, то вы увидите, сколько можно сберечь за счёт теплоизоляции.

Существует два типа основных вида зданий. На первой строчке, это семейное здание, семейный двухэтажный дом, вторая строчка - это хрущёвка. Это панельный многоквартирный дом, построенный в 60-80-х годах. Если посмотреть на сокращения энергопотребления или сбережения энергии, то или по рекомендуемым величинам или требуемым величинам - это второй столбик. Они немножко более низкие. Если вы тщательно посмотрите, то первые 2 столбика - это теплоизоляция стен, так что мы достигаем около 30%, а если комплексную теплоизоляцию провести, и у семейного дома, и у хрущёвки, мы достигаем за счёт комплексной теплоизоляции сокращение потребления энергии около 60%. Вы видите на втором графике красную линию - это первоначальное состояние. Видите, как можно экономить или беречь.

Доктор Швамберк может подтвердить, что люди так размышляют и чувствуют. В начале люди не хотели обеспечивать теплоизоляцию, потому что они не знали, в чём дело, не верили, но всё это уже было преодолено, и в настоящее время они хотят теплоизоляцию, к сожалению, краеугольным камнем являются финансы, в которых недостаток. Улыбку вызывает то, что во времена, когда наше министерство, которое хотели стимулировать утепление, предлагало прямые дотации в размере 30-40%. Люди их не брали, и к концу года были лишние деньги, которые потом возвращались в госбюджет, но люди в то время просто не знали. Они считали, что относительно тепла государство всё сделает, но так не бывает, потому что это в государстве не достаточно денег. Так что относительно требований я просто разработал такую табличку, которая показывает, как дело обстояло в отдельные периоды времени.

В начале 60-х годов какой-то серьёзной поддержки для теплоизоляции не существовало, В то время очень развивалась российская школа теплофизики. Как раз в рамках её не отдавалось предпочтение экономии тепла. Только после первого нефтяного кризиса где-то в 70-х-80-х гг. годах начинается такое давление на то, чтобы экономить тепло. Эта кривая внизу нам показывает, как снижалось потребление тепла, поэтому в 60-ые года толщина стены была 45 см из этих полнотелых обжигаемых кирпичей. Если бы сегодня мы из такого кирпича строили и хотели бы удовлетворить сегодняшние требования, то толщина стены достигала бы 2-х метров. Если мы посмотрим на эти цифры, обозначенные голубым цветом во втором столбце, и соотнесём это с нижним графиком, то мы выявим, что около 2000-ого года от 50 до 35 киловатт часов на квадратный метр приходится. Помните эту цифру, я о ней ещё буду говорить.

Сейчас самое важное - это стены. Конечно, окна так же важны, но я больше обращу внимание на утепление стен, я этим профессионально занимаюсь. Есть по существу 3 способа: или это специальная штукатурка, или это вентилируемые системы утепления, или же это контактные системы утепления. В Европе отдают предпочтение контактным системам утепления – это то, что называется очевидно скреплённой теплоизоляцией. По-русски там дюбели применяются, и применяются, прежде всего, полиэстерен или меоплиты. Создаётся такой новый фасад по существу, применяется армировочная сетка и затем на нёе кладут слой штукатурки. Почему столь популярны эти системы? Да очень просто, по сравнению с вентилируемыми системами они намного более дешёвые и позволяют обратить внимание на различные детали. Представьте, что вы создаёте вентилируемый фасад, сколько вам нужно разных деталей для того, чтобы охватить все подробности на фасаде в то время как, если вы делаете скреплённую теплоизоляцию, то просто проще её монтировать. Удешевляется просто процесс, а цена сегодня во главе угла. Но здесь нужно также думать и о том, что у большинства домов есть штукатурка (большинство домов оштукатурены), так что есть различные пластмассы, различные покрытия фасадов. Наше население еще сталкивается с недоверием. Этот график в нижней части показывает, как развивалось производство материалов для теплоизоляции, начиная почти с нуля в 1990-ые гг. вы видите, в 2000-х гг. насколько резкий рост получился.

Мы сегодня в пересчете на душу населения занимаем по существу первое место в Европе. Здесь положительную роль сыграло и наше государство. Просто делалась информационная компания. Людей убеждали, информировали о том, что нужно свой дом утеплить, применили эти программы «Новая панель», «Зеленый свет для экономии энергии». Доктор Вагнер об этом рассказывал. Наконец, наше население получило толчок, прознало ситуацию. Это дает нам такой резкий подъем этой голубой кривой. Конечно, кризис оказал свое влияние. Вы видите, что после 2008 года кривая пошла вниз, потом вверх. Если посмотреть в абсолютных цифрах на Европу, то больше всех Германия изолирует, затем Австрия, а на третьем месте Чешская республика. Это в абсолютных цифрах, обращаю ваше внимание. Я хочу отметить такую важную вещь. Если представить себе 3 призовых места, то Польша и Чешская республика начали утеплять по существу только с 1990-х гг. Так что на втором месте очевидно была Польша. В пересчете на душу населения однако на первое место становится Чешская республика. Долго запрягали, теперь быстро поехали. В Чешской республике все-таки есть примерно 200 кв. метров площади фасада, которые не соответствуют современным требованиям. Этот график показывает нам производство материалов для теплоизоляции в пересчете на душу населения. Вы видите, что на первом месте все-таки Австрия по производству теплоизоляционных материалов, несмотря на то, что они уже очень долго этим занимаются, но там идет большая поддержка от австрийского государства. Любой гражданин Австрии, если он подаст соответствующее прошение, если вложится в выдвинутые условия, то его дом будет теплоизолирован. Все условия для того, чтобы он был теплоизолирован и экономил теплоэнергию.

Я вам объяснял, что теплоизоляция требует не только дотаций, субвенций, но также нужно думать еще об одной такой важной вещи – о директиве ЕС относительно энергопотребления зданий. В настоящее время эта директива уже утверждена и воплощается в ишуизм. Мы являемся членами ЕС. Мы должны довести эту европейскую директиву до национального законодательства. Это сталкивается с определенным сопротивлением. Некоторые наши граждане в штыки встречают все, что приходит из бюджета. Это как раз тот случай, когда сопротивление оказывать не следует, так как очень разумная директива, очень разумно устанавливает условия. Там сделано все, чтобы сам рынок требовал теплоизоляции, причем при помощи достаточно простых механизмов. Я думаю, что это более важно, чем дотации. Конечно, дотации тоже нужны. Никто против них не протестует, но очень важно, чтобы люди поняли, чтобы сориентировались в ситуации, чтобы поняли, что это неизбежно, что это в каждую страну, хотя РФ – это энергетический гигант, но все-таки погодные условия у вас суровые.

В одно прекрасное время и российские граждане поймут, что гораздо лучше экономить теплоэнергию, чем ее выпускать через старые окна и дырявые стены в атмосферу. так что эта европейская директива сейчас у нас доводится до национального законодательства. Сейчас проходит процесс межведомственного согласования. Это достаточно сложный процесс, но все-таки будет доведен до национального законодательства и будет выполняться эта директива. Что для этого нужно с точки зрения нас – обычных граждан? С 2013 г. уже должны выполняться установленные требования. Какие именно, я вам потом скажу. С 2020 г. любое построенное сооружение будет почти вне энергопотребления. Кое-кто вертит головой, улыбается, пожимает плечами, когда это слышит. Это так. Всякое государство – член ЕС для себя устанавливает для себя оптимальные условия. Например, в Чешской республике будет принято, что слой теплоизоляции будет составлять от 15 до 30 см. Эти показатели будет устанавливать (и сейчас уже устанавливает) каждый член ЕС самостоятельно. Что считать оптимумом для своих климатических условий? Что считать оптимальным с точки зрения доступных средств? Прошу вас запомнить. Это называется оптимальными затратами.

Возьмем таких людей, которые не верят, что сооружение может иметь нулевое энергопотребление. Давайте посмотрим на это подробнее. Почти нулевое энергопотребление должно устанавливать, какой смысл данное государство будет вкладывать в это энергопотребление, приближающееся к нулю. Посмотрите на эту голубую кривую. Вы видите, как энергопотребление или потребление тепловой энергии резко идет вниз. Это свидетельствует о том, что мы действительно достигнем потребления 20-30-ти киловатт часов на 1 кв. метр жилья. Еще раз скажу, что любое государство будет устанавливать эти показатели так, как ему покажется разумным. В данной экономической ситуации, когда вы поедете по Чешской республике, посмотрите, как снизился объем нового строительства, как мало подъемных кранов у нас по стране. Если вы увидите какое-то строительство, это, в основном, будут реконструкции, переделки, затепление теплоизоляции. В большинстве государств, если ремонтируется больше, чем 25% площади фасада какого-то здания, то этот новый фасад должен соответствовать новым требованиям ЕС. Что это означает? Что саму стену придется изменить так, чтобы соответствовала новым требованиям на основе оптимальных затрат. Это новшество 2013 г., то есть те дома, которые будут ремонтировать свои фасады, должны просто рассчитывать на осуществление теплоизоляции. Здесь мы можем задать вопрос: как выглядят в реальности в строительной индустрии дела? Сейчас я вам показываю, как будет выглядеть паспорт энергопотребления здания, который уже должен соответствовать нашим законам. Он будет введен с 2013 г., причем не только для новых сооружений. Выдается такой паспорт на 10 лет, но такой паспорт будет выдаваться каждый раз, когда недвижимость продается и покупается, и когда она ремонтируется или ее часть. Что это означает? Что с 2013 г. от этого паспорта будет зависеть, сколько я получу за продаваемую недвижимость и сколько для меня будет стоить эксплуатация данного объекта. Дл граждан это паспорт имеет достаточно простую форму. Они наглядно видели, почему их сооружение относится к группе А, B, С, чтобы они могли сделать вывод, выгодно им это сооружение продать или, наоборот, купить или сдать в аренду. Это то же самое, как если мы покупаем холодильники по группе энергопотребления. Также люди будут подходить и к сооружениям. Так что каждый человек, который будет покупать или брать в аренду квартиру или дом, чтобы посмотреть, какое энергопотребление, он сумеет подсчитать, стоит ли ему купить дешево, а в будущем платить огромные деньги за энергопотребление.

Вы видите проект этого энергетического паспорта. Там такой щиток, который при купле или при аренде показывает, сколько энергии необходимо потреблять для освещения, для тепловоды и т. д. Общее энергопотребление на левой стороне означает то, что люди действительно начнут [неразборчиво] себя чуть больше тем, что необходимо сделать теплоизоляцию дома, потому что в будущем его будет легче продать. Это, наверное, вызовет такой нажим на то, что на рынке можно будет продавать то, у чего хорошие стандарты энергопотребления. Конечно, каждый этот объект: каждый дом или квартира будет включена в какую-нибудь из этих категорий от А до Г. Интересно также то, что чешские законы требуют однозначной или с другой стороны, что любое объявление, которое появляется в связи с продажей или арендой квартиры, дома должен включать хотя бы минимальные [неразборчиво], хотя бы с буквы от А до Г, чтобы каждый человек знал, с чем имеет дело. Это очень хорошо для нас. Мы уверены, что это очень полезно. С 2013 г. все это вступает в силу. Я слышал ваши вопросы. Вы спрашивали, как что делают. Позвольте мне сказать о трех таких моментах, которым следует уделять внимание. Если гам разделить все изоляции на работы с помощью системы, если разделить на фазу изделия, проекции и правительной. Что касается самого частого мошенничества, они появляются в сфере того, что кто-нибудь продукт уже испытал, уже его применил и декларирует фирме, что этот продукт используется, но, например, клей или один из этих слоев потом возмещается очень дешево материалом, который купили, не знаю, где. Так что несоблюдение целой изоляционной системы, как гарантирует производитель, - это самая большая проблема в связи с продуктом. Финансовое проектирование – на это уже намекали. К сожалению, очень часто проекты разрабатывают так, что чертежи однако 5 и 10 делают линий, напишут утепление и забывают обо всем остальном. Это противопожарные меры и другие детали. Это болезнь, которая у нас встречается. После 15-20 лет мы все видим, сталкиваемся с тем, что 1 линия с буквами утепления представляет весь проект со всей ответственностью.

Третья фаза – это реализация, осуществление. Очень часто бывает «Шварцсистема». Она имеет только электронный адрес или мобильный телефон. Все остальное это люди, которых нанимают на определенный срок времени на определенное произведение. Это значит, что ответственность минимальная. Это вызывает то отрицательное, с чем мы сталкиваемся при некачественных теплоизоляционных работах. Все это стоит больших денег, и иногда результаты бывают очень плохие, с которыми можно столкнуться по всей Европе.

Что касается продукта, то можно проследить за ним. С проектированием то же самое. Можно повлиять на реализацию проведения этого дела. Это все больше и больше вызывает правления, и разные страны – члены ЕС ищут пути, потому что очень часто продукты отличные, очень хорошее проектирование, но реализация очень некачественная. Например, в словацкой республике фирмы, которые осуществляют теплоизоляцию, должны иметь лицензию. Они должны пройти процесс проверки в Австрии. В Австрии решают это иначе. Они каждому индивиду дают одобрение, своего рода «лицензию», что он может заниматься этой работой, связанную с утеплением. У нас пока добровольная сертификация. Несмотря на то, что технический стандарт уже существует, все-таки степень контроля в Чешской республике остается низкой. Я не имею в виду нас лично, но ответственность несут государственные служащие. Это их ответственность, потому что за осуществление строительных работ несет ответственность государственное управление, а не производители. Производители ответственны за продукты. Большое вам спасибо за внимание. Я рад ответить на ваши вопросы.

Вопрос из зала: [неразборчиво].

Милан Мачатка: Вы знаете, что всегда, когда делается проект, к утеплению выдвигается такое требование, что необходимо провести проверку конденсации водяных паров во всем здании. Мы этим занимаемся уже очень много лет. Я могу вам сказать, что в большинстве случаев, когда используются контактные или скрепленные системы теплоизоляции, то никакой вредной конденсации не бывает. Но все-таки по строительному законному акту так прописано, что необходимо просто проводить проверку, не будет ли образования этой влаги на изолированной поверхности. Мы сегодня считаем, что это не нужно, это излишне, но все-таки так закон еще требует, и так мы все это еще делаем. Это касается всех сооружений: общих домов, сборных домов, например, в которых ранее бывали эти проблемы. Использовался специальный слой, который препятствовал образованию пара. Сегодня мы выявляем, что забыли в некоторых щитовых домах поставить такие улавливатели пара.

Что касается кирпичного или панельного строительства, если это панели типа сэндвича, то там действительного не происходит вредного парообразования. Вы уж мне поверьте. Сегодня мы ставим от 12 до 15 см пьянэ из полистерена или пенопласта.

Модератор: Позвольте поблагодарить господина инженера Мачатку за его выступление.