МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ

КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

Приоритетная цель кадастровой оценки - нормативно-инфор­мационное обеспечение государственного регулирования земель­ных отношений. Поэтому кадастровую оценку земель проводят как государственное мероприятие.

В РФ в течение 1971—1989 гг. были выпол­нены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989—1991 гг. была проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе вы­полнения этих работ был собран и обработан обширный материал, характеризу­ющий земельные угодья по комплексу показателей, влияющих на продуктивность земель и на затраты при производстве растениеводческой
продук­ции.

В ходе земельно-оценочных работ были выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым были рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хо­зяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихо­зяйственных земельных участков.

В соответствии с постановлением Правительства РФ «О госу­дарственной кадастровой оценке земель» от 01.01.01 г. и Правилами проведения государственной кадастровой оценки зе­мель, утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апре­ля 2000 г. на территории РФ предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (ГКОСУ) для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Работы проводили в два этапа. Результатом первого этапа работ стали средние показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации. Так, самые ценные сельскохо­зяйственные угодья, кадастровая стоимость которых составляетр/га, расположены в Краснодарском крае. Среднее значение кадастровой сто­имости сельскохозяйственных угодий в РФ составляетр/га.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

На втором этапе государственной кадастровой оценки сельс­кохозяйственных угодий оценочные работы проводили в границах бывших колхозов и совхозов и, где это было возможным, в грани­цах фактических землепользовании.

При любом способе пользования земель оценка по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и экономическому обобщающему показателю (земельной ренте) необходима:

- для информирования покупателя, продавца, арендатора и арендодателя о факторах и уровне доходности земельных участ­ков;

- отслеживания рыночной информации о ценах купли-продажи, аренды земельных участков по группам (классам) уровня кадаст­ровой стоимости (капитализированной ренты);

- установления индивидуальных показателей (нормативов) ры­ночной стоимости земельных участков с учетом их территориаль­ного расположения и рентообразующих (ценообразующих) факто­ров.

Сельскохозяйственные угодья оценивают по их качеству и ме­стоположению как производственный ресурс независимо от фак­тического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий проводят по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результа­тов оценки на всей территории РФ.

Первый этап работ был проведен в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных уго­дий на уровне субъектов РФ, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. и согласованной с Минсель­хозпродом, Мингосимуществом и Минэкономики.

Второй этап выполнялся в соответствии с Правилами государ­ственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ, утвержденными Госкомземом РФ 15 мая 2000 г. Данные правила предусматривают государствен­ную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей про­дуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ.

Первый этап кадастровой оценки сельскохозяйственных уго­дий проводят с целью определения средней кадастровой сто­имости 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и раз­работки базовых нормативов для оценки земель внутри субъек­та РФ.

При проведении такой оценки используют следующие показа­тели в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий: оценочную продуктивность (валовая продукция в рублях и в корм, ед.); оце­ночные затраты; цену производства валовой продукции; расчет­ный рентный доход и кадастровую стоимость. Первые два выше­названных показателя (оценочные продуктивность и затраты) слу­жат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Рассмотрим методику расчета оценочных показателей. Оце­ночную продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий опре­деляют в такой последовательности:

1) рассчитывают среднюю фактическую урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ;

2) определяют оценочную продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта РФ: в стоимос­тном выражении - в средних ценах реализации сложив­шихся в соответствующем природно-экономическом районе и в пе­реводе в кормовые единицы. Продукцию кормовых культур в сто­имостном выражении оценивают по цене одной кормовой единицы фуражного зерна. Цену фуражного зерна принимают 75 % средней реализационной цены всего объема товарного зерна по РФ;

3) рассчитывают среднюю оценочную продуктивность 1 га посе­вов, умножая оценочную продуктивность культур на долю их по­севов по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние три года. Оценочную продуктивность 1 га пашни получают умножени­ем средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни;

4) определяют оценочную продуктивность 1 га сельскохозяй­ственных угодий субъекта РФ умножением оценочной продуктив­ности 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их удельный вес в пло­щади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В удельный вес пашни включают доли многолетних насаждений и залежи, так как их оценочную продуктивность условно принимают равной оце­ночной продуктивности пашни.

Оценочные затраты на использование 1 га сельскохозяйствен­ных угодий рассчитывают в таком порядке:

1) определяют ежегодные фактические затраты на 1 га посевов ос­новных сельскохозяйственных культур, сенокосов за 5лет; рассчитывают по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам ежегодные индексы затрат субъекта РФ по отноше­нию к соответствующим средним показателям по РФ;

2) определяют средние за рассматриваемый период индексы зат­рат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ, для этого суммируют ежегодные индексы и делят полученную сумму на число лет за рассматриваемый период;

3) рассчитывают оценочные затраты по основным сельскохозяй­ственным культурам и сенокосам за год по субъекту РФ умно­жением средних фактических затрат по РФ за этот год по соответ­ствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ;

4) вычисляют средние оценочные затраты на 1 га посевов, умно­жая оценочные затраты по культурам на структуру посевных пло­щадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на 1 га пашни определяют умножением средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни;

5) определяют оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ, умножая оценочные затраты на 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на 1 га пастбищ условно принимают 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов;

6) корректируют оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за периоды 5 летние периоды;

7) определяют оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий за год по субъекту РФ, умножая оценочные затраты за 1998 г. на индекс повышения цен на материально-технические ре­сурсы, необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.

Рассчитывают цены производства и рентного дохода в следую­щей последовательности:

1) определяют цену производства валовой продукции с 1 га сельс­кохозяйственных угодий субъекта РФ, добавляя к оценочным зат­ратам дохода, минимально необходимого для обеспечения вос­производства, дохода в размере 7 % оценочных затрат 1999 г.;

2) рассчитывают дифференциальный рентный доход с 1 га сельс­кохозяйственных угодий субъекта РФ, вычитая из стоимости ва­ловой продукции (оценочной продуктивности) цену ее производ­ства;

3) устанавливают единый для субъектов РФ абсолютный рентный доход в размере 1 % стоимости валовой продукции с 1 га сельско­хозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации;

4) определяют рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ, суммируя дифференциальный и абсолютный рент­ные доходы.

Кадастровую стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяют умножением расчетного рен­тного дохода на срок его капитализации, который принимают рав­ным 33 годам.

Задачами ГКОСУ на первом этапе являются:

- определение базовых нормативов - показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъектов РФ, объективно отражающих природные, эконо­мические условия и эффективность их использования;

- обеспечение сопоставимости показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий между субъектами РФ и земельно-оценочными районами, административными районами и земель­ными участками на стыке границ субъектов РФ и земельно-оце­ночных районов.

Актуальность второй задачи объясняется большими различи­ями территории России по природным и экономическим усло­виям использования земель. Если бы в этих условиях сельско­хозяйственные угодья оценивались в каждом субъекте РФ обо­собленно, независимо от соседних территорий, то это не обес­печивало бы сопоставления уровней оценки земель между субъектами РФ и на стыке их границ. Поэтому на уровне субъектов РФ сельскохозяй­ственные угодья оценивают централизованно, проводя межре­гиональную оценку земель.

Государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводят на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, уста­новленных на первом этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории РФ.

При наличии природно-экономической зональности террито­рии субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивно­сти сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе государ­ственной кадастровой оценки, дифференцируют по земельно-оценочным районам. Для этого по земельно-оценочным районам определяют:

1) фактическую продуктивность 1 га сельскохозяйственных уго­дий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитывают фак­тические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Рассчитывают пока­затели продуктивности и затраты по земельно-оценочным райо­нам в соответствии с методикой кадастровой оценки сельскохо­зяйственных угодий на уровне субъектов РФ;

2) рассчитывают коэффициенты дифференциации базовых оце­ночных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта РФ по результатам первого этапа государственной кадас­тровой оценки, относя указанные показатели продуктивности и затраты по земельно-оценочным районам к аналогичным показа­телям, сложившимся по субъекту РФ;

3) определяют базовые оценочные показатели продуктивности и затраты, умножая аналогичные базовые оценочные показатели, установленные по субъекту РФ на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации про­дуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

- определение интегральных характеристик объектов государ­ственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологичес­ким свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой сто­имости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Основой государственной кадастровой оценки служат:

1) данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутри­хозяйственной оценки земель (бонитировка почв и характеристика технологических свойств земельных участков);

2) показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий, затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференци­ального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяй­ственных угодий на уровне субъектов РФ и земельно-оценочных районов.

Земельно-оценочную информацию объектов государственной кадастровой оценки обобщают по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту РФ.