Письмо

Российская Федерация Venäjän Federaatio Республика Карелия Karjalan Tasavalta МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ OIKEUSMINISTERIÖ Красная ул., Петрозаводск, 185910 Krasnajakatu, 33, Petroskoy, 185910 Телефон (Puh.):(81, Факс (f.):(81, , E-mail: *****@ *****@ от________________N______________ на № ____________ от ____________

Главам администраций городских округов и муниципальных районов Республики Карелия

В связи с поступившими в Министерство юстиции Республики Карелия обращениями по вопросу издания Правительством Республики Карелия постановления от 9 октября 2012 года «О внесении изменений в постановление Правительства Республики Карелия от 01.01.01 года » сообщаю, что в результате проведения правовой экспертизы норм названного постановления Правительства Республики Карелия в их системной взаимосвязи с положениями федерального законодательства и законодательства Республики Карелия установлено следующее.

1. Об общем порядке применения Постановления Правительства Республики Карелия от 9 октября 2012 года

Постановление Правительства Республики Карелия от 9 октября 2012 года «О внесении изменений в постановление Правительства Республики Карелия от 01.01.01 года » (далее – Постановление ) было опубликовано 18 октября 2012 года в газете «Карелия» № 78.

Постановление не является актом гражданского законодательства (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу чего его положения применяются к договорам аренды лишь постольку, поскольку это предусматривается самими договорами аренды.

Если договор аренды, заключенный до 18 октября 2012 года, содержит какое-либо условие, противоречащее Постановлению , то в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации действует условие договора аренды, которому стороны отдали предпочтение при его заключении.

Кроме того, по общему правилу, предусмотренному частью 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в Постановлении не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, условия договоров аренды, заключенных до 18 октября 2012 года сохраняют силу.

К договорам аренды, заключаемым после 18 октября 2012 года и предусматривающим определение размера арендной платы в соответствии с Методикой определения арендной платы, утвержденной Правительством Республики Карелия, подлежит применению порядок, установленный Постановлением .

2. Об изменении размера арендной платы в договорах аренды, заключенных до 18 октября 2012 года

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (часть 1); изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (часть 2).

Как правило, в договорах аренды земельных участков, заключенных до 18 октября 2012 года, предусматривается норма, согласно которой арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором в случае изменения базовой составляющей арендной платы.

В то же время, Постановлением увеличение размера арендной платы обусловлено не изменением базовых составляющих формулы расчета, а установлением Правительством Республики Карелия, не являющимся стороной по договору аренды, совершенно иной методики расчета – в тысячекратном размере годовой арендной платы при предоставлении арендаторам земельных участков без проведения торгов.

Стороны по договорам аренды, заключенным до 18 октября 2012 года, согласовали в данных договорах аренды методику определения размера арендной платы за земельные участки по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договоров аренды. В этой связи Постановление само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельными участками, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, т. е. при условии подписания сторонами двустороннего дополнительного соглашения к договору аренды и его государственной регистрации, в случае если данный договор аренды был зарегистрирован.

3. О договорах аренды, заключенных до 18 октября 2012 года, срок действия которых истекает после 18 октября 2012 года.

Заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, к которому должны применяться правила, установленные Постановлением , в случае, если в договоре аренды определение размера арендной платы предусматривается в соответствии с Методикой определения арендной платы.

При этом, согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок; при этом при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В то же время, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке, предусмотренном статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. О договорах аренды, заключенных до 18 октября 2012 года, в случаях изменения вида разрешенного использования земельного участка

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется в правилах землепользования, а именно в градостроительном регламенте, являющемся составной частью правил землепользования (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с разрешенным видом использования.

Следовательно, в случае изменения арендатором, вида разрешенного использования земельного участка, содержание договора аренды должно быть приведено в соответствие с измененным видом разрешенного использования указанного земельного участка, включая изменение размера арендной платы, определенной в действующем договоре аренды для иного вида разрешенного использования.

Внесение указанных изменений в существенные условия договора аренды, как было указано выше, возможно при условии подписания сторонами двустороннего дополнительного соглашения к договору аренды и его государственной регистрации, в случае если данный договор аренды был зарегистрирован, с применением правил, установленных Постановлением .

5. О договорах аренды, заключенных до 18 октября 2012 года, в случаях передачи прав арендатора третьему лицу либо заключения договора субаренды

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Поскольку в указанных случаях оформление нового договора аренды земельного участка не требуется, то в силу вышеизложенной правовой аргументации изменение размера арендной платы с учетом правил, установленных Постановлением , не производится.

6. О договорах аренды, заключаемых после 18 октября 2012 года

Согласно пунктам 3, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления. Для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 01.01.01 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут быть установлены Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года № 000 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены следующие способы определения размера арендной платы при аренде земельных участков (пункт 2 Правил):

на основании кадастровой стоимости земельных участков;

по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету;

на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом согласно пункту 6 названных Правил основным способом определения размера арендной платы является расчет на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица
приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1), граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421). При таких обстоятельствах, при заключении договора аренды земельного участка сторонами достигается согласованность по всем существенным условиям договора аренды, включая размер арендной платы и способ его определения.

Таким образом, Методика определения арендной платы, утвержденная Постановлением Правительства Республики Карелия от 01.01.01 года (в редакции Постановления ), при заключении договоров аренды земельных участков применяется в случаях, если размер арендной платы не был определен на основании рыночной стоимости земельных участков независимыми оценщиками, отсутствует утвержденная Правительством Республики Карелия кадастровая стоимость земельного участка, размер арендной платы не был определен по результатам проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору и предоставлению земельного участка, но до 18 октября 2012 года договор аренды земельного участка не заключен, то при определении размера арендной платы в соответствии с указанной Методикой, правила, установленные Постановлением , подлежат применению.

При этом исполнение органами местного самоуправления обязанностей по заключению договоров аренды земельных участков в порядке, предусмотренном статьями 30 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации, не исключает возможности определения размера арендной платы иными способами, отличными от Методики определения арендной платы.

В соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах (пункт 1.2 статьи 30), собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка (пункт 3 статьи 38), в том числе, предусмотрев в условиях проведения торгов возмещение победителем торгов документально подтвержденных расходов, понесенных заявителем (гражданином или юридическим лицом) по кадастровому и иному предварительному оформлению земельного участка.

В отношении предоставления земельных участков лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 01.01.01 года «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных земельных участков было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта, за исключением случаев предоставления земельных участков лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на срок исполнения государственного или муниципального контракта, действие повышающего коэффициента, установленного Постановлением , не применяется.

7. Об оформлении прав на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, после 18 октября 2012 года

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.01 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 Федерального закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 01.01.01 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 8 Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 01.01.01 года «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в случаях, установленных пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.01 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» размер арендной платы в расчете на год устанавливается в размерах:

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте;

- двух процентов кадастровой стоимости иных арендуемых земельных участков.

Арендная плата за использование указанных земельных участков для граждан определяется на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года № 000 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в размере 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка (подпункт «д» пункта 3 Правил).

Таким образом, федеральный законодатель определил единственно возможный способ для определения размера арендной платы по указанным земельным участкам – на основании кадастровой стоимости земельных участков.

В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется нормативная цена земли (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.01 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В этой связи, в отношении указанных земельных участков Методика определения размера арендной платы не применяется, в том числе и для изменения расчета годового размера арендной платы.

8. О предоставлении земельных участков в аренду для строительства

Согласно пункту 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта включает в себя, в том числе, принятие органом местного самоуправления решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (подпункт 1); проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка (подпункт 3).

В соответствии с пунктом 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

В случае предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, в том числе для жилищного строительства, проведение торгов, в силу пункта 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, является обязательным, таким образом размер арендной платы определяется по результатам торгов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в порядке, установленном пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, и не предусматривает проведение торгов. Таким образом, положения Постановления применяются при определении размера арендной платы.

В случае принятия решения о предоставлении земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов арендная плата рассчитывается с применением положений Постановления .

Следует обратить внимание, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен также в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительному кооперативу, который создан в целях обеспечения жилыми помещениями граждан из числа работников государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, государственных и муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, государственных и муниципальных учреждений культуры, для строительства многоквартирных домов, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса, и строительства объектов инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков (пункт 9.2 статьи 3 Федерального закона от 01.01.01 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

9. О предоставлении земельных участков в аренду для целей, не связанных со строительством

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления обязаны, в том числе, принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. К числу таких обязательных норм относятся процедуры и критерии предоставления земельных участков на торгах.

В случае, если органом местного самоуправления не принято решение о проведении торгов по предоставлению земельного участка, то арендная плата заключенного без проведения торгов договора аренды земельного участка рассчитывается с применением положений Постановления .

10. О предоставлении земельных участков в аренду инвалидам

Согласно пункту 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 14 статьи 17 Федерального закона от 01.01.01 года «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года № 000 утверждены Правила предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, в силу пунктов 17 и 18 которых инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, обеспечиваются в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления. Дополнительные льготы инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, могут устанавливаться органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления за счет собственных средств.

Из системного анализа приведенных нормативных предписаний следует, что на федеральном уровне инвалидам предоставлено право на внеочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства. Однако возможности получения инвалидами земельного участка во внеочередном порядке бесплатно ни Земельным кодексом Российской Федерации, ни частью 14 статьи 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» не предусмотрено. Также необходимо учитывать, что предоставление инвалиду земельного участка является одним из способов улучшения его жилищных условий. При этом обеспечение жилыми помещениями инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, на основании положений Жилищного кодекса Российской Федерации осуществляется в том случае, если они в установленном законом порядке признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Таким образом, органы местного самоуправления вправе принять самостоятельное решение о предоставлении инвалиду в случае его нуждаемости в улучшении жилищных условий земельный участок в первоочередном порядке бесплатно за счет средств местного бюджета как путем передачи в собственность, так и путем заключения договора аренды.

Этингоф