Как управлять многоквартирным домом

Как управлять многоквартирным домом

Прошло более полугода с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако вопросов, связанных с его применением, не стало меньше. Более того, их количество все увеличивается.

В связи с этим начинается публикация цикла материалов, посвященных наиболее актуальным вопросам Жилищного кодекса Российской Федерации.

Открывает этот цикл материал о тех положениях, которые определяют порядок управления многоквартирным домом.

Жилищный кодекс Российской Федерации посвятил вопросу управления многоквартирными домами раздел VIII (статьи 161-165) и установил, что определение способа управления многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в нем.

Какие цели должны быть достигнуты введением управления многоквартирными жилыми домами?

Во-первых, демонополизация спроса в сфере жилищных услуг. Если раньше единственным заказчиком управления многоквартирными домами, расположенными на территориях муниципальных образований, являлись органы местного самоуправления, то в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации – это собственник помещения в многоквартирном доме, а именно физическое или юридическое лицо
либо муниципальное образование (если жилое помещение предоставляется по договору социального найма).

Во-вторых, активизация создания товариществ собственников жилья как формы объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечении эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В-третьих, демонополизации предложения на рынке жилищных услуг и создания условий для развития конкуренции в этой сфере.

Что является объектом управления?

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации объектом управления является отдельный многоквартирный дом.

Какие задачи должно решить управление многоквартирным домом?

1. Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

2. Обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

3. Обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом.

4. Обеспечение предоставления коммунальных услуг проживающим в многоквартирном доме гражданам.

Какие могут быть способы управления многоквартирным домом?

Управление многоквартирным домом может осуществляться как на профессиональной основе – управляющей организацией или управляющим, так и на непрофессиональной основе – путем создания собственниками помещений некоммерческих организаций (товарищества собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов, жилищно-накопительных кооперативов) либо непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме.

Необходимо отметить, что Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает иных способов управления многоквартирным домом.

Кто принимает решение о выборе способа управления многоквартирным домом?

Решение о выборе, равно как и об изменении, одного из перечисленных способов управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Необходимо отметить, что принятое общим собранием собственников решение о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех без исключения собственников помещений (пункт 3 статьи 161). Изменение способа управления многоквартирным домом может быть осуществлено в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений.

Таким образом, основная роль в определении способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в таком доме.

В то же время Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность участие органа местного самоуправления в выборе способа управления многоквартирным домом. При этом такое участие может быть двояким.

С одной стороны, орган местного самоуправления может участвовать в общем собрании собственников помещений в много квартирном доме как представитель муниципального образования (например, ЗАТО Северск) – собственника жилых помещений.

С другой стороны, орган местного самоуправления наделен полномочиями осуществлять выбор способа управления многоквартирным домом в следующих случаях:

1. через один год, если собственники помещений не установили способ управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Применительно к настоящему времени годичный срок начинает исчисляться с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 01 марта 2005 года, и оканчивается, соответственно, 01 марта 2006 года.

Порядок проведения конкурса по выбору органом местного самоуправления управляющей организации утверждается постановлением Правительства Российской Федерации (в настоящее время отсутствует);

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления обязан уведомить собственников помещений в многоквартирном доме об итогах конкурса, о выбранной управляющей организации, об условиях договора управления многоквартирным домом.

После этого собственники помещений обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с выбранной по итогам конкурса управляющей организаций. Заключение договора с такой организацией является для всех собственников помещений обязательным в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации;

Порядок управления многоквартирным домом, определенный таким способом, сохраняется в течение года, по истечении которого орган местного самоуправления созывает собрание собственников помещений для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом;

2. если собственники жилых помещений на общем собрании выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, но договор управления многоквартирным домом с этой организацией заключен не был.

В этих случаях орган местного самоуправления обеспечивает выбор управляющей организации также путем проведения открытого конкурса.

В то же время, каждый собственник помещения в многоквартирном доме наделен Жилищным кодексом Российской Федерации правом в судебном порядке обязать орган местного самоуправления провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию.

Необходимо отметить, что договор управления многоквартирным домом может быть заключен и без проведения открытого конкурса, но только при условии признания конкурса, проведенного органом местного самоуправления, несостоявшимся (пункт 8 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Однако при любом варианте выбора способа управления многоквартирным домом он может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

 

Что является результатом выбора способа управления многоквартирным домом?

Результатом является заключение договора управления многоквартирным домом.

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, которые должны быть указаны в решении общего собрания.

Что представляет собой указанный договор?

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В договоре управления должны быть указаны его существенные условия, а именно:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Помимо существенных условий, договор управления многоквартирным домом может содержать и иные условия, необходимые для полного урегулирования отношений сторон по осуществлению управления.

Условия договора управления многоквартирным домом должны быть едиными для всех собственников помещений в таком доме. Установление различных условий договора для различных собственников помещений не допускается.

Статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены ограничения по срокам действия договора управления многоквартирным домом. Так, срок действия такого договора не может быть менее одного года и более пяти лет. Если по истечении срока действия договора управления многоквартирным домом ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению своих функций не позднее чем через тридцать дней после подписания договора управления многоквартирным домом.

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Необходимо отметить, что управляющая организация обязана не позднее чем за тридцать дней до расторжения (прекращения) договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы, в зависимости от ситуации, следующим лицам:

вновь выбранной управляющей организации (если принято решение о передаче управления домом другой организации);

товариществу собственников жилья (если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться товариществом);

жилищному кооперативу или иному потребительскому кооперативу (если один из них создан в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться одним из кооперативов);

одному из собственников, уполномоченных общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, а если такое собрание не уполномочило ин одного из собственников, - то любому из них (если дальнейшее управление домом будет осуществляться непосредственно собственниками).

Управляющая организация также обязана ежегодно в течение I квартала представлять собственникам помещений в многоквартирном жилом доме отчет о выполнении договора управления.

Каким образом осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом?

Порядок непосредственного управления многоквартирным жилым домом собственниками помещений также определен Жилищным кодексом Российской Федерации (статья 164).

Данный способ управления многоквартирным домом также выбирается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется путем заключения договоров оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такого рода договоры заключаются между всеми или большинством собственников, с одной стороны, и организациями, оказывающими соответствующие услуги, с другой стороны.

Порядок привлечения организаций, оказывающих услуги, порядок заключения с ними договоров, существенные условия таких договоров определяются общим собранием собственников помещений.

Договоры по предоставлению коммунальных услуг при данном способе управления многоквартирным домом заключаются каждым собственником отдельно от своего имени.

Представлением интересов собственников в отношениях с третьими лицами может быть возложено на одного из них на основании решения общего собрания собственников. В этом случае уполномоченному собственнику выдается соответствующая доверенность.

Кроме того, для представления интересов собственника в отношениях с третьими лицами может быть уполномочено любое лицо, не являющееся собственником жилого помещения в многоквартирном доме. Такое лицо может действовать от имени собственников помещений на основании соответствующей доверенности».

Татьяна Солдатова,

председатель правового комитета

администрации города