Ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости в сегменте «типовое» жилье

Ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости в сегменте «типовое» жилье:

-местоположение дома (транспортная доступность, близость от центра, экология, инфраструктура, наличие поблизости парковой зоны и т. д.)

-тип дома (типичная серия 137, 504, кирпично-монолитный, СФ, СФК, блочный «хрущевка», «брежневка», «сталинский» дом, индивидуальный проект и т. д.)

-особенности планировки квартиры и метражи жилых и вспомогательных помещений (жилая площадь, площадь кухни, соотношений общей и жилой площади и т. д)

-условия проведения сделки (ипотека, традиционная форма, прямая продажа, встречная покупка)

-расстояние до ближайшей станции метро

-уровень отделки квартиры (простой, улучшенный, евроремонт)

-наличие балкона (лоджии)

-этаж/этажность

-видовые характеристики

-наличие (отсутствие) незарегистрированной перепланировки

-влияние перепланировки на потребительские качества квартиры

-наличие смежных комнат

-наличие совмещенного санузла в 2-х и более комнатных квартирах

-отсутствие (наличие) ванны и возможность ее установки

Основные ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости в сегменте «элитное» жилье

Если пользоваться международной или московской классификацией, рынка элит­ного жилья в Петербурге практически нет.

Тем не менее, о рынке элитного жилья говорить можно и нужно — в особом, петербургском, понимании этого слова.

Достаточно ясной можно считать при­надлежность к элите новых или рекон­струированных домов выше среднего уровня. Для вторичного рынка есть ос­нования говорить скорее об элитных квартирах, чем о домах или тем более кварталах. Третья составляющая рынка элитного жилья — загородные виллы.

При­чем для элитного жилья фактор исключи­тельной стоимости оказывается первосте­пенным.

Сегментация

«Лучшее из возможного» среди вновь построенного делится на три категории: комфорт, премиум и люкс (эксклюзив). Жилье оценивается по критериям места, однородного социального окружения и качества.

Покупатели элитной недвижимости сегодня все большее значение придают фактору социальной однородности жилья. Тенденция понятна: социальное расслоение возрастает, у людей все больше желания жить в окружении себе подобных. Уровень доходов многих петербуржцев оказался в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, поэтому для них удивительно встречать в своем подъезде людей в нетрезвом состоянии или перешагивать через "спящие" тела.

Именно поэтому элитные покупатели сегодня стремятся жить не просто в элитном доме, а в элитном квартале: однородная социальная среда становится одним из важнейших факторов выбора

Первый класс, комфорт, по большо­му счету, к элите не относится. Кроме того, он очень размыт и неконкретен. Условно к этому классу относят дома хорошего качества, но неудачно распо­ложенные, или в хорошем месте, но мно­гоквартирные, без парковки, с недоста­точной высотой потолков или с невоз­можностью перепланировки.

Два «высших класса» определены бо­лее четко. К премиум-классу относят то, что может претендовать на элитность по целой совокупности параметров, но с одним или двумя недочетами. Престиж­ное местоположение (на набережных, рядом со сквером, садом или парком, с видом на исторический памятник), от­личная начинка, но на парковке предус­мотрено всего одно машино-место на се­мью. Таких домов в Петербурге около 30. Например, в прошлом году сдан дом на Невском пр., 137-139—«Новая звезда».

У класса люкс изъянов быть не может, эта котировка не предполагает никакого скромного обаяния, все со знаком «экст­ра». Самые современные технологии стро­ительства и инженерного обеспечения, дорогие стройматериалы, эксклюзивная архитектура плюс исключительное место - положение. Такие проекты можно по пальцам перечесть: наб. Фонтанки, 1, «Пятый элемент», Большая Морская ул., 8. Начато строительство малоэтажного комплекса на наб. Мартынова, 74.

Ценовые прогнозы в сегменте элитного жилья связаны с появлением новых проектов, отвечающих самым смелым фантазиям богатой части горожан.

Подводя итоги, можно выделить следующие ценообразующие факторы, влияющие на формирование стоимости в сегменте «элитное» жилье:

Уникальное местоположение объекта, отличные видовые характеристики, престижность квартала и однородность его застройки. Индивидуальность архитектурного решения здания Высококачественные строительные материалы ведущих производителей Высокий уровень предлагаемого сервиса (служба консьержей, служба уборки квартир, сауны, спортивный и тренажерный залы, бассейн, детская игровая площадка, и т. д.). Круглосуточная охрана. Высокое техническое оснащение здания (звукоизоляция, бесшумные лифты, центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования, автономная система водо - и теплоснабжения, мощность электросети не менее 20 кВт на каждую квартиру, системы видеонаблюдения, домофон, система телекоммуникаций, адресная противопожарная сигнализация). Высота здания не более 7 этажей, всего в здании не более 30-35 квартир, не более 2-х квартир на одной площадке (допускаются исключения для элитных небоскребов) Высота потолков не менее 3 метров. Возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличие большой кухни (не менее 15 кв. м.). Площадь квартиры: минимальная граница – 70 кв. м., максимальная 200 кв. м. и выше. Социальная однородность жильцов. Охраняемый паркинг, гараж Хорошее состояние прилегающих к дому территорий Хорошо освещаемая улица. Удобные подъезды к дому.

Основные ценообразующие факторы, влияющим на формирование стоимости на объекты загородной недвижимости (в порядке значимости)

-Расположение объекта в экологически благоприятном районе со следующими характеристиками: близость водоема (70%) - от 50 до 100 м, а лучше всего непосредственно па бере­гу (30%); наличие леса (60%) удаленностью от 200-500 до м. Современная тенденция - повышенные требова­ния к качеству воздуха (20%), отсутствие высокого уровня радиационного фона (40%), отсутствие опасных для людей концентраций радона (45%).

-Хорошая транспортная доступность объекта: наличие непо­средственного асфальтированного (или с твердым покрытием) подъезда к объекту (80%), удаленность от шоссе до 100 м (50%), до 500 метров (40%); наличие транспортных коммуникаций (железнодорожная станция - от 1000 м, маршрутные автобусы – от 100 м). Особое внимание обращается на содержание дорог и их обслуживание в зимний период (60%), перспективы развития схем движения в данном районе.

-Наличие центральных коммуникаций на объекте (инженерная оснащенность). Требования по электричеству - заключен­ный договор и мощность от 10 до 20 кВА (90%). Наличие газо­снабжения (или реальная возможность подключения к магистральному газу) привлекает внимание 100% потребителей. Система водоснабжения объекта - подведение воды в дом (90%). На качество воды из колодца, скважины обращают внимание 70% потребителей. Наличие канализации обязательно (особенно для коттеджей): центральная - 80% предпочтений; местная - 60%. Телефон предпочтителен только в ближайших пригородах и близких к районным центрам поселках (40%).

-Удаленность от Санкт-Петербурга: наибольшей ликвид­ностью отличаются объекты, которые расположены в районных центрах (более 50%) или на территориях, близко расположенных к городу - в 25-35 км (70%). Требования покупателей по удаленности для коттеджа, чтобы «постоянно жить за городом, а работать в городе», - 15-20 км (60% предпочтений). Если цель поку­пателя - отдых, то отдается предпочтение дачам от 30%) до 100-120 км от города (30%). Объекты, расположенные менее
чем в 10 км от города, не являются ликвидными (из-за загрязненности ближайших пригородов).

-Качество домостроения (работа строителей + материалы). На качество кирпичной кладки, монтажа конструкций, технические решения в проекте и т. д. обращают особое внимание более 80% потребителей. Наличие хозяйственных построек (гаража, хоз­блока, летней кухни, гостевого дома, отдельно стоящей бани) и иных дополнительных элементов (клумб, сада, огорода, забора, парников, теплиц и т. д.) привлекает 40% потребителей.

-Размер земельного участка и возможность его увеличения (характерный для российского потребителя критерий): минимум 12-15 соток (80% предпочте­ний), верхний предел ограничен только стоимостью земли.

-Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения является определяющим критерием для 60% потре­бителей. ИЖС (Л11Х в зоне поселений) предпочитают более 50% покупателей. Земли категории с/х назначения для дачного строи­тельства - около 35%.

-Готовность пакета документов для оформления купли-про­дажи объекта является «фоновым» (60%), но часто и ключевым условием выбора объекта для 30% покупателей. В целом потребители смирились с мыслью, что более 80% выставленных на продажу объектов не имеют всех необходимых документов для
проведения сделки, более 50% участков не имеют четкого меже­вания границ, 30% объектов не имеют установленных законом правоустанавливающих документов.

-Сезонность рынка (в январе-феврале активность покупате­лей традиционно снижается).

-Отсутствие поблизости крупных садоводств, деревень, где
население злоупотребляет спиртными напитками и «промышляет» воровством