 |
В последние годы наблюдается бурный рост числа коттеджей в городах – миллионниках, в том числе, и в Нижнем Новгороде. Все большим спросом у нижегородцев стало пользоваться проживание в загородных коттеджах. Причиной этому, как и в свое время в Москве и Санкт – Петербурге стало развитие многоэтажного строительства в городе, повышение плотности застройки, высокое загрязнение воздуха, увеличение численности автотранспорта, шум и т. д. А загородные коттеджи привлекают тишиной, хорошей экологией и природой.
Весь рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в Нижегородской области можно разделить на три сегмента: участки в деревнях и обычных поселках; участки в элитных коттеджных поселках; участки в организованных коттеджных поселках «нового формата». Первые два сегмента можно рассматривать как участки в неорганизованных коттеджных поселках.
Большую часть рынка на сегодня продолжают занимать предложения в неорганизованных коттеджных поселках. Предлагаются участки, расположенные как в черте города Нижнего Новгорода (Автозаводский район, поселки Стригино, Гнилицы; Приокский – Ближнее Константиново, садоводческие товарищества; Сормовский район – поселки Высоково, Дубравный.), так и за чертой города.
По области наибольшее число предложений наблюдается в Богородском районе (поселок Буревестник, деревня Савелово, район поселка Приозерный, поселок Бурцево), Балахнинском районе (поселок Большое Козино), Кстовском районе (Сухобезводное, Татинец, Великий Враг, Козловка), а так же в Володарском и Чкаловском районах.
Отличительной чертой предложения в данных поселках является снижение числа выставляемых на продажу незастроенных земельных участков. Это вызвано тем, что освоение этих поселков началось уже давно и большинство пустующих земельных участков (либо участков с ветхими домами) были застроены. Особенно мало предложений о продаже свободных от строений земельных участков в элитных поселках.
По самым низким ценам предлагаются участки в деревнях и поселках, не относящихся к категории элитных и расположенные в местах менее популярных среди покупателей. Как правило, чем отдаленнее земельный участок от Нижнего Новгорода, тем цена за него ниже.
Согласно проведенному исследованию в июле 2008 года наибольшее количество предложений земельных участков было выявлено в Кстовском и Богородском районах. Эти районы характеризует так же большой разброс в минимальных и максимальных ценах на участки.
Все предложения по Кстовскому району можно разбить на четыре ценовые категории. В первую категорию попадают участки в наиболее отдаленных или плохо освоенных деревнях. Зачастую на таких участках даже нет коммуникаций. Цена квадратного метра земли здесь составляет от 70 до 350 рублей за кв. м (деревни Кузнецово, Хвощевка, Кувардино).
Во вторую категорию попадают поселки, которые наиболее популярны у среднего класса. Такие поселки застраиваются, как правило, обычными коттеджами от 150 до 300 кв. м.
Стоимость земли здесь составляет в среднем 1 500 рублей за квадратный метр. К таким поселкам относятся Афонино, Ржавка, Федяково, Ройка, Великий Враг, Малая и Большая Ельня, Безводное. Для данных поселков характерно то, что их застройка под коттеджи началась еще в конце 1990 – х годов и к настоящему времени большая часть участков в этих поселках уже застроена.
Третью ценовую категорию составляют поселки, расположенные на незначительном расстоянии от Нижнего Новгорода (15 – 20 минут езды), но освоение которых началось несколько лет назад. В таких поселках, как правило, еще не идет бурное строительство коттеджей, здесь преобладают деревянные одноэтажные дома постройки середины прошлого века. Зачастую не подведены необходимые коммуникации.
Строительство коттеджей здесь начинается либо путем выкупа дома под снос, либо пустующего участка. Иногда рядом с такими поселками выделяют участки под новое строительство, организуются товарищества собственников. Цена на участки в этой ценовой категории в среднем лежит в диапазоне от 500 до 1 000 рублей за квадратный метр. Основными факторами, обуславливающими цену, является хорошая дорога и наличие коммуникаций, либо возможность их провести самостоятельно.
Земельный участок, расположенный у села Елховка Кстовского района, можно отнести к третьей ценовой категории. На момент исследования здесь предлагалось около 10 земельных участков размером от 630 до 3 000 квадратных метров. На продажу были выставлены участки, расположенные как в самом селе Елховка, так и в товариществе индивидуальных застройщиков Елховка, находящемся на противоположной стороне дороги.
Диапазон цен предложения достаточно широк и составляет от 253 рублей за кв. м (земельный участок, 15 соток, ведется газ, ТИЗ Елховка[1]) до 1233 рублей за кв. м (земельный участок в древне Елховка площадью 0,30 га[2]). Средняя цена предложения земельных участков составила порядка 946 рублей за квадратный метр.
Характерной чертой рынка земельных участков в районе села Елховка является, то, что данное место на сегодня очень активно осваивается. Причиной этому служит выгодное местоположение – близость Нижнего Новгорода и наличие хороших подъездных путей. Однако активное строительство домов здесь пока не идет. Это можно объяснить либо тем, что изначально земельные участки приобретались с целью инвестирования средств, либо тем, что строительство домов отложено на определенный срок по каким – либо причинам. По всей видимости, именно этим обусловлен тот факт, что, несмотря на близость к областному центру (около 15 км) цены на участки здесь ниже, чем цены на участки второй ценовой категории.
Четвертую ценовую категорию составляют земельные участки, расположенные в существующих элитных коттеджных поселках (таких как Козловка и Зеленый город). Предложений по этому сегменту очень мало, так как спрос на участки в подобных поселках очень велик.
Цена квадратного метра здесь составляет в среднем около 3 000 рублей. Основное влияние на цену оказывает престижность района и удобное месторасположение.
Средний размер участков во всех ценовых категориях составляет около 15 – 20 соток.
Средние цены на свободные земельные участки под индивидуальное жилищное строительство в неорганизованных поселках по Богородскому району несколько ниже, чем по Кстовскому. Здесь так же можно выделить несколько ценовых категорий: 560 и 1500 рублей за квадратный метр. При этом наибольшее количество предложений (порядка 80%) зафиксировано в первой ценовой категории. Среди поселков Богородского района, в которых на продажу было выставлено наибольшее количество объектов, можно отметить поселки Кусаковка, Сартаково, Окский, Инютино, Зеленый дол, Доскино.
В целом по Нижегородской области на момент исследования диапазон средних цен предложения земельных участков под ИЖС составил от 200 до 500 рублей за кв. м. Если же участки продавались в деревнях, слабо освоенных, то здесь цены существенно ниже и могут опуститься до 70 рублей за кв. м.
Что касается участков в организованных коттеджных поселках, то из 15 заявленных на начало 2007 года поселков, летом 2008 года строилось только шесть, при этом продажи велись в пяти из них.
Работы в одних остановлены, другие находятся на разных стадиях строительства, третьи существуют только на бумаге – в виде концепции.
В настоящее время на нижегородском рынке коттеджных поселков нового формата можно выделить несколько географических направлений, в которые застройщики выбрали для размещения своих проектов. Наиболее популярным у застройщиков является Богородское направление. В Нижегородской области именно к Богородскому району «приписаны» три из ныне строящихся шести загородных поселков («Sun City», «Бурцев ключ», «Серебряный ключ»), плюс два «замороженных» проекта («Княжье поле» и «Гранд парк»).
Такую исключительную популярность направления объясняется тем, что загородная недвижимость строится, в основном, для постоянного проживания, а потому очень важно не только живописное расположение участка, но и его небольшая (в радиусе 15 – 20 км) удаленность от Нижнего Новгорода, чтобы можно было быстро добраться на работу.
Богородский район пока является самым подходящим местом, так как очень привлекателен с точки зрения экологии и туда ведет хорошая и не очень нагруженная транспортом дорога.
Другие районы менее пригодны для строительства коттеджных поселков. В борском направлении преградой служит мост через Волгу с его хроническими пробками. На московской трассе также часто случаются пробки, кроме того, здесь мало хороших мест – кругом свалки.
Из – за сильной заболоченности мало пригоден для строительства и Балахнинский район, а привлекательность кстовского направления сильно портит узкая дорога (в районе села Афонино) и нефтеперегонный завод, который существенно ухудшает экологическую ситуацию в районе
Достойной альтернативой богородскому направлению может служить Чкаловский район (именно там, а точнее, на берегу Горьковского водохранилища, ГК «Лэндон» строит поселок «Солнечный город»).
Места там замечательные, но расположены они довольно далеко от города – дорога занимает 1 – 1,5 часа, поэтому «Солнечный город» планируется как поселок выходного дня (хотя и для постоянного проживания он вполне пригоден). Несмотря на преимущества Чкаловского района, в Кстовском районе сегодня строительство идет более бурными темпами. Здесь строятся поселок «Terraski» и «Резиденция Безводное». Имеются перспективы у Арзамасского направления, но пока – чисто теоретические, так как более перспективные Чкаловский и Богородский районы еще не освоены полностью.
В настоящее время рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в Нижегородской области достаточно развит. Наибольшее количество предложений приходится на Богородский и Кстовский районы.
Здесь предлагаются земельные участки, расположенные в обычных деревнях и в элитных коттеджных поселках. Наблюдается тенденция к росту предложений участков по другим районам области.
Это связано, прежде всего, с тем, что цены на участки в радиусе 5 – 10 км от Нижнего Новгорода довольно высокие, и спросом начинают пользоваться участки, расположенные в еще неосвоенных деревнях, где предлагаются либо свободные земельные участки, либо участки с домами под снос.
Таким образом, при сокращении объемов предложения и росте цен на земельные участки в поселках, расположенных вблизи областного центра, будет расти предложение и спрос на земельные участки в радиусе 30 – 40 км от Нижнего Новгорода.
АНАЛИЗ
РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ
СТРОИТЕЛЬСТВО В НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
Оценщик первой категории.
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков».
Эксперт по оценке бизнеса.
E – mail: *****@***ru
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах
ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Российская Федерация
Нижний Новгород
Июль
2008
[1] http://www. *****/real-estate/houses/sale/showAdvert,,366,38.html
[2] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=12183
