|
АДМИНИСТРАЦИЯ
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
ШИРИНСКИЙ РАЙОН
Экономическое обоснование коэффициентов Кв, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль».
Исполнитель: Начальник отдела
экономики и прогнозирования
администрации муниципального
образования Ширинский район
_______________
с. Шира 2010
1. Нормативно-правовое регулирование установления арендной платы за землю.
Пунктом 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ установлено, что «порядок определения размера арендной платы, порядок условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов, органами местного самоуправления».
Для нормативных актов органов местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы за землю характерно установление зависимости между арендной платой и кадастровой стоимостью.
При этом существенным моментом становится установление коэффициентов к кадастровой стоимости по каждому виду использования земельных участков, что требует экономического обоснования.
Нормативно-правовое регулирование установления арендной платы на территории МО Ширинский район
В соответствии с п.10 статьи 3 Федерального закона от 01.01.2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.
Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации
В январе 2008 года Правительством Республики Хакасии было принято постановление от 01.01.2001 г. «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена на территории Республики Хакасия». Для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена предусмотрен следующий порядок определения арендной платы за землю.
Арендная плата за использование земельных участков устанавливается от их кадастровой стоимости, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, законодательством Республики Хакасия. Размер годовой арендной платы устанавливается по формуле:
Ап= КС х Кв х Ки, где
Ап - размер годовой арендной платы за земельный участок, руб.;
КС - кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством, руб.
КС = S х УПКС, где
S - площадь земельного участка, кв. м;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м;
Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка;
Ки - коэффициент инфляции
В первый год применения результатов государственной кадастровой оценки земель Ки принимается равным 1. Во второй и последующие годы применения результатов ГКОЗ Ки рассчитывается как произведение индексов потребительских цен в Российской Федерации (декабрь к декабрю) за годы, предшествующие расчетному (начиная с первого года применения результатов ГКОЗ).
Арендная плата взимается за земельный участок в целом, без выделения застроенной и незастроенной части. Изменение размера арендной платы осуществляется не чаще одного раза в год в случаях:
- изменения кадастровой стоимости земельного участка;
- перевода земельного участка из одной категории в другую;
- изменение вида разрешенного использования земельного участка;
- изменения нормативных правовых актов российской Федерации и (или) нормативных правовых актов Республики Хакасия, регулирующих определение арендной платы за земельный участок;
- изменения коэффициентов КВ; Ки;
- в иных случаях, предусмотренных договором аренды.
Таким образом, для земельных участков, находящихся в государственной не разграниченной собственности и муниципальной собственности размер арендной платы находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, которая в свою очередь определяется для видов использования земельного участка. Для установления зависимости между арендной платой и кадастровой стоимостью применяются коэффициенты Кв.
Рыночный аспект установления арендной платы
По уровню доходности для расчета ставок арендной платы выделяется качественно отличный вид деятельности:
- деятельность граждан по организации дачного строительства и садоводства на земельных участках садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль».
При установлении дифференцированных ставок арендной платы для этого вида деятельности необходимо основываться на уровне его доходности. Ставки капитализации характеризуют земельный участок с точки зрения его потенциальной доходности. Общеизвестно, что земельные участки, используемые для этого вида деятельности при растущей рыночной стоимости, дают землепользователям существенный доход.
2. Экономическое обоснование коэффициентов Кв, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль».
Одной из наиболее эффективных форм дохода с земли является арендная плата. Наиболее эффективна для органов местного самоуправления арендная форма использования земли лишь тогда, когда используется непосредственно муниципальная земля. В этом случае поступления арендной платы за землю в местный бюджет будут в 100 % - ном объеме, в случае если в обороте задействована государственная (не разграниченная) земля, поступления в бюджет составят только 50 % общих поступлений в бюджет района, 50% в бюджет поселения.
Наиболее значительную долю в поступлении арендных платежей за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле» дают земельные участки, предоставленные в годах гражданам для садоводства и дачного строительства.
Арендная плата за землю, наряду с земельным налогом, является основной формой поступления земельных платежей. Как уже отмечалось, арендные отношения наиболее полно соответствуют сути рыночных отношений, так как предполагают переговоры между сторонами по поводу свободного заключения арендного договора.
Наиболее существенным условием арендного договора является вопрос о размере арендной платы. По своей сути арендная плата есть экономическая форма реализации собственности на землю. Собственник земли в рыночных условиях должен компенсировать свои вложения в землю. При этом земля как имущество имеет свою рыночную стоимость, обязано приносить доход своему владельцу.
Одной из наиболее распространенных форм дохода с земли является арендная плата.
Но арендные отношения в сфере землепользования реализуют не только экономическую функцию, связанную с получением дохода, но и направлены на оптимизацию всей системы земельных отношений. Данные функции обеспечивают:
-рациональное использование земли;
-стимулирование развития рынка земли;
-стимулирование природоохранных мероприятий.
Все эти функции играют в силу современной ситуации финансового кризиса при наполнении районного бюджета и бюджета сель и поссоветов второстепенную роль.
Экономическая функция была и будет основной при определении арендной платы. В условиях когда арендные платежи фактически полностью зачисляются в бюджеты различного уровня и стоит задача путем максимизации сборов арендной платы закрыть бюджетный дефицит, эта экономическая функции становится во многом только фискальной.
При экономическом обосновании коэффициентов Кв, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль», рекомендуемых к установлению в 2010 году рассматривались следующие исходные положения:
Согласно принятому постановлению Правительства Республики Хакасия № 05 от 01.01.2001 года «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия» размер годовой арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле Ап=S*УПКС*Кв*Ки, где
Ап - размер годовой арендной платы за земельный участок, руб.;
S - площадь земельного участка, кв. м.;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., утвержденный Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия» и Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов расчета минимальных и средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в разрезе категорий земель и видов функционального использования Республики Хакасия». Для земель особо охраняемых территорий и объектов УПКС= 0,43 руб./кв. м в 2009 году
Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, утвержден решениями Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении коэффициентов Кв в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, применяемых для расчета арендной платы на территории муниципального образования Ширинский район.», № 000 от 01.01.2001 года «О внесении изменений в решение Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении коэффициентов Кв в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, применяемых для расчета арендной платы на территории муниципального образования Ширинский район.»,
Ки - коэффициент инфляции, применяемый согласно приложения к письму Госкомимущества Республики Хакасия №55-и от 01.01.2001 года. Для земель населенных пунктов Ки = 1,133, для земель сельскохозяйственного назначения Ки = 1,27, для земель особо охраняемых территорий и объектов Ки= 1,53, для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов Ки = 1,91.
В 2010 году УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., утвержден Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия», Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
Ки - коэффициент инфляции, применяемый согласно письма Государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом от 01.01.2001г. № 000-66-и для земель населенных пунктов Ки = 1,23, для земель сельскохозяйственного назначения Ки = 1,38, для земель особо охраняемых территорий и объектов Ки = 1,66, для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов Ки = 1,0.
Значения УПКС возросли и возникла необходимость принятия понижающих коэффициентов Кв за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений. чтобы не допустить резкого повышения арендных платежей для населения (таблица 1).
Рост арендных платежей за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений в связи с принятием постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
Таблица 1.
Земельный участок, расположен: | Значения УПКС в 2009 году | Размер арендной платы в руб. за участок 1000 кв. м. | Значения УПКС в 2010 году | Размер арендной платы в руб. за участок 1000 кв. м |
СОД «Беле» (на землях с/х назначения) | 0,60 | 8380 | 9,88 | 149980 |
СОД «Беле» (на землях особо охраняемых рекреацион. назначения) | 0,43 | 10530 | 9,88 | 262410 |
СОД «Иткуль» | 0,79 | 300 | 8,71 | 1740 |
Расчет коэффициентов Кв осуществлялся с учётом следующих обстоятельств:
1. Доходы населения на территории муниципального образования Ширинский район за истекшие 2008 и 2009 годы не претерпели существенного роста в соответствии со справкой отдела экономики и прогнозирования администрации МО Ширинский район от 01.01.2001 года №11 (Прилагается).
2. Уровень инфляции за период год составил 9%.
Согласно письма Госкомимущества Республики Хакасия №55-и от 01.01.2001г. о коэффициентах инфляции, применяемых для определения размера арендной платы в 2009 году за использование земельных участков в 2009 году на территории Республики Хакасия при определении размера арендной платы за использование земельных участков для категории земель сельскохозяйственного назначения применялся коэффициент инфляции Ки= 1,27, для категории земель особо охраняемых территорий и объектов Ки=1,53.
Согласно письма Госкомимущества Республики Хакасия № 000-66-и от 01.01.2001 года о коэффициентах инфляции, применяемых для определения размера арендной платы в 2010 году за использование земельных участков в 2010 году на территории Республики Хакасия при определении размера арендной платы за использование земельных участков для категории земель сельскохозяйственного назначения применялся коэффициент инфляции Ки= 1,38, для категории земель особо охраняемых территорий и объектов Ки=1,66.
Таким образом коэффициент инфляции определяется:
- для категории земель сельскохозяйственного назначения определяется как 1,38 : 1,27 = 1,09 или 9%;
- для категории земель особо охраняемых территорий и объектов 1,66 : 1,53 = 1, 085 или 9%.
3. Резкое повышение арендных платежей за землю в 2010 году в совокупности с ростом платежей за коммунальные услуги и электроэнергию может усилить социальную напряженность среди населения.
4. Решение районной межведомственной комиссии по управлению и распоряжению земельными участками от 01.01.2001 года №3 одобрить повышение арендных платежей за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений в 2010 году по отношению к уровню 2009 года на величину инфляции 9%.
2.1 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли сельскохозяйственного назначения.
Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли сельскохозяйственного назначения рассчитывалась:
в 2009 году
Ап=1*0,60 * 11 * 1,27 = 8,38 руб. за 1 кв. м.,где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
0,60- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2009 году;
11- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1,27- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2009 году
Арендная плата за земельный участок в 2009 году площадью 1000 кв. м. равна 8380 руб.
в 2010 году
Ап=1*9,88 * 11 * 1,38 = 149,98 руб. за 1 кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
9,88 - УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2010 году согласно Постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
11- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1,38- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2010 году.
Арендная плата за земельный участок в 2010 году площадью 1000 кв. м. равна 149980 руб.
Ставка арендной платы в 2010 году по сравнению с 2009 года увеличилась на 1790%
Чтобы рост ставки арендной платы в 2010 году находился в пределах инфляции 9% необходимо применить Кв = 8,38* 1,09/ 1,38*9,88*1= 0,67
в 2010 году Ап=1*9,88 * 0,67 * 1,38 = 9,14 руб. за 1 кв. м., т. е. рост составит 9%
2.2 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения).
Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле» (СОД «Оз. Беле»), категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) рассчитывалась:
в 2009 году
Ап=1*0,43 * 16 * 1,53 = 10,53 руб. за 1 кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
0,43- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2009 году;
16- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1,53- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2009 году
Арендная плата за земельный участок в 2009 году площадью 1000 кв. м. равна 10530 руб.
в 2010 году
Ап=1*9,88 * 16 * 1,66 = 262,41 руб. за 1кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
9,88 - УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2010 году согласно Постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
16- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1,66- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2010 году.
Арендная плата за земельный участок в 2010 году площадью 1000 кв. м. равна 262410 руб.
Ставка арендной платы в 2010 году по сравнению с 2009 года увеличилась на 2492%
Чтобы рост ставки арендной платы в 2010 году находился в пределах инфляции 9% необходимо применить Кв = 10,53* 1,09/ 1,66*9,88*1= 0,70
в 2010 году Ап=1*9,88 * 0,70* 1,66 = 11,48 руб. за 1 кв. м., т. е. рост составит 9%
2.3 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) на земля, находящихся в муниципальной собственности.
Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле» (СОД «Оз. Беле»), категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения)на землях, находящихся в муниципальной собственности, рассчитывалась:
в 2009 году
Ап=1*0,43 * 16 * 1,53 = 10,53 руб. за 1 кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
0,43- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2009 году;
16- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1,53- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2009 году
Арендная плата за земельный участок в 2009 году площадью 1000 кв. м. равна 10530 руб.
в 2010 году
Ап=1*9,88 * 16 * 1,66 = 262,41 руб. за 1кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
9,88 - УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2010 году согласно Постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
16- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1,66- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2010 году.
Арендная плата за земельный участок в 2010 году площадью 1000 кв. м. равна 262410 руб.
Ставка арендной платы в 2010 году по сравнению с 2009 года увеличилась на 2492%
Чтобы рост ставки арендной платы в 2010 году находился в пределах инфляции 9% необходимо применить Кв = 10,53* 1,09/ 1,66*9,88*1= 0,70
в 2010 году Ап=1*9,88 * 0,70* 1,66 = 11,48 руб. за 1 кв. м., т. е. рост составит 9%
2.4 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Иткуль», не включенных в категорию земель населенных пунктов.
Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов (СОД «Иткуль» рассчитывалась
в 2009 году
Ап=1*0,79 * 0,2 * 1,91 = 0,30 руб. за 1 кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
0,79- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2009 году;
0,2- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1,91- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2009 году
Арендная плата за земельный участок в 2009 году площадью 1000 кв. м. равна 300 руб.
в 2010 году
Ап=1*8,71 * 0,2* 1 = 1,74 руб. за 1 кв. м., где
Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;
8,71- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2010 году согласно Постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».
0,2- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года
1- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2010 году.
Арендная плата за земельный участок в 2010 году площадью 1000 кв. м. будет равна 1740 руб.
По отношению к уровню 2009 года возросла на 580%
Чтобы рост ставки арендной платы в 2010 году находился в пределах инфляции 9% необходимо применить Кв = 0,30* 1,09/ 1*8,71*1= 0,038
в 2010 году Ап=1*8,71 * 0,038* 1 = 0.33 руб. за 1 кв. м т. е. рост составит 10%
Расчетные значения Кв сведены в таблицу 2.
Ставки арендной платы за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений, применяемые в 2009 году и предлагаемые в 2010 году.
Таблица 2.
№ | Наименование вида разрешенного использования | Состав вида разрешенного использования | Кв | Ставка арендн. платы в 2009г. руб./кв. м. | Кв | Ставка арендн. платы в 2010г. руб. /кв. м. |
ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ | ||||||
Садоводческое, огородническое и дачное объединение «Оз. Беле» ( СОД «Оз. Беле») | 11 | 8,38 | 0,67 | 9,14 | ||
ЗЕМЛИ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ОБЪЕКТОВ (земли рекреационного назначения) | ||||||
Садоводческое, огородническое и дачное объединение «Оз. Беле» ( СОД «Оз. Беле») | 16 | 10,53 | 0,70 | 11,48 | ||
Садоводческое, огородническое и дачное объединение «Оз. Беле» ( СОД «Оз. Беле») на землях, находящихся в муниципальной собственности | 16 | 10,53 | 0,70 | 11,48 | ||
Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов | 0,2 | 0,30 | 0,038 | 0,33 |
