Ответы юристов Виртуальной Юридической Консультации (ВЮК)
Вопрос № 000 от 20.08.2007 09:47 (Недвижимость. Долевое участие в строительстве).
Здраствуйте! Я хотела бы узнать чем отличается договор долевого участия в строительстве от договора об инвестиционной деятельности. Заранее благодарю!
Существующие ответы:
Договор участия в долевом строительстве 1.Регулируется Федеральным законом от 01.01.2001 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и…» (далее – Закон ) 2.По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. 3.Цель договора долевого участия в строительстве - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Договор соинвестирования 1. Регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, в частности, Федеральным законом -ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Действие Закона не распространяется на регулирование договора инвестирования (соинвестирования). 2. Договор инвестировании (соинвестирования) регулирует отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. 3. Цель договора инвестирования (соинвестирования) - получение прибыли или достижение иного полезного эффекта.
20.08.2007 10:36,
Вопрос № 000 от 07.08.2007 07:20 (Недвижимость. Долевое участие в строительстве).
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста правильно классифицировать договор долевого участия в финансировании строительства многоквартирного дома. Является ли он разновидностью договора строительного подряда?
Существующие ответы:
Нет, конечно. Вообще-то это разновидность инвестиционного договора - вложение денежных средств с целью приобрести вновь создаваемое имущество. Если хотите привести к предусмотренным ГК РФ формам договоров - можно расценить как договор купли-продажи создаваемого имущества, на условиях предварительной оплаты. Федеральный закон от 01.01.01 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями от 18 июля, 16 октября 2006 г.) "Статья 4. Договор участия в долевом строительстве 1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости".
07.08.2007 08:45,
Вопрос № 000 от 07.05.2007 11:23 (Недвижимость. Долевое участие в строительстве).
Очень хочется приобрести в новостройке квартиру-сложность в том, что подписан Акт гос. комиссии и дольщик предлагает сделать переуступку прав подписав Доп. соглашение о том, что договор заключается в пользу третьего лица, т. е. меня. Зарегистрирует ли ГУФРС мой Договор в этом случае. Речь идет не дог. цессии а именно о доп. соглашении. Или в этом случае тоже невозможно будет зарегистрировать Дог. долевого участия? Спасибо.
Существующие ответы:
Для ответа на вопрос нужно знать был ли зарегистрирован в ГУ ФРС по СПб. и Ленобласти договор долевого участия в соответствии со ст.25.1 Федерального Закона -ФЗ (ред. от 01.01.2001)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку согласно ст.20 названного закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. В любом случае лучше сейчас заключить предварительный договор купли-продажи и дождаться пока право собственности на квартиру будет зарегистрировано за дольщиком, чтобы после получения им св-ва о госрегистрации права осуществить основной договор купли-продажи, т. к после того, как дом сдан Госкомиссии обязательство застройщика считается исполненным в отношении оплатившего строительство дольщика и должно быть зарегистрировано на него, после чего допустимо отчуждение. Нужно помнить и об уплате продавцом подоходного налога, поскольку имущественный вычет при продаже квартиры до истечения 3-х лет владения не превышает 1000000руб., а с превышения нужно платить подоходный налог.
07.05.2007 11:24,
Вопрос № 000 от 29.05.2007 01:03 (Недвижимость. Долевое участие в строительстве).
Я заключила договор о долевом строительстве в 2006г., дом еще не сдан, но я не регистрировалась в регистрационной палате и компания-застройщик мне не предлагала этого сделать. Могу ли я сейчас подать документы в регистрационную палату и для чего это делается? Пришлите пожалуйста ответ по электронной почте.
Существующие ответы:
Уважаемая Яна! Если разрешение на строительство получено застройщиком до 1 апреля 2005г., то договор долевого участия не подлежит госрегистрации. В этом случае только после того, как дом будет сдан Госкомиссии, квартира будет передана Вам по акту и будут представлены все необходимые документы в ФРС будет зарегистрировано Ваше право собственности на квартиру с выдачей св-ва о госрегистрации права(см. Федеральный закон -ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Федеральный закон от 01.01.01 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
29.05.2007 01:20,
Вопрос № 000 от 05.06.2007 12:06 (Недвижимость. Долевое участие в строительстве).
Куплена квартира в новостройке, качество - плохое. Сделана экспертиза строительных недоделок и дефектов квартиры фирмой "ЭСОН". Подскажите пожалуйста, адрес или телефон конторы, которая могла бы сделать официальную смету по результатам экспертизы для предоставления ее застройщику, а возможно и в Арбитражный суд, т. к. застройщик не хочет выполнять свои обязательства по договору и исправлению недоделок.
Существующие ответы:
Вы можете обратиться в суд с требованием об обязании застройщика устранить недоделки в соответствии с заключением специалистов Экспертного совета по определению надёжности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). Если Вы - физическое лицо, то дело подсудно суду общей юрисдикции, а если квартира приобретена на юридическое лицо
, то только тогда дело подсудно Арбитражному суду. В суде Вы можете просить назначить строительную экспертизу, которая может оценить по действующим расценкам стоимость работ, что позволит Вам изменить исковые требования и взыскивать сумму, если ответчик отказывается сам устранять недоделки. Можете сами обратиться в любую строительную организацию и составить смету для производства работ по устранению недоделок, а если ответчик будет считать её завышенной, то тогда ему придётся просить суд назначить экспертизу.
05.06.2007 12:29,
Вопрос № 000 от 10.04.2007 12:02 (Недвижимость. Долевое участие в строительстве).
Здравствуйте! Подскажите, как грамотно решить следующий вопрос: у меня заключен договор долевого строительства на мое имя. Дом сдан, акт сверки подписан. Акт сдачи приемки подписываю на днях. Я хотела бы передать квартиру своей маме. Какой документ надо оформить, чтобы она могла бы принять квартиру и на основании пакета документов застройщика оформить собственность на себя?
Существующие ответы:
К сожалению, после сдачи дома Госкомиссии уступить свои права по договору долевого участия в жилищном строительстве нельзя, поскольку обязательства застройщика перед Вами выполнены и подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом -ФЗ (ред. от 01.01.2001) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Вам придётся дождаться регистрации Вашего права по договору в Управлении ФРС и только после этого Вы сможете продать или подарить квартиру Вашей матери по соответствующему договору с регистрацией перехода права собственности в Управлении ФРС. До сдачи дома Госкомиссии с согласия застройщика Вы могли заключить договор уступки прав по ДДУ, заключив договор цессии и тогда первично созданный объект мог быть исходно зарегистрирован на имя Вашей матери-цессионария.
10.04.2007 12:03,
Вопрос № 000 от 19.12.2006 13:41 (Недвижимость. Долевое участие в строительстве).
В чем подвох? Стройфирма 1(СФ1) предлагает нам заключить договор переуступки прав требования долга у Стройфирмы 2(СФ"), Директор и в1 и во 2-ой одно и то же лицо. Квартира готова, осталось отнести документы в КОРТЦ но от имени Стройфирмы 1 эти документы не примут, т.к они не застройщик, а агент. И почему между СФ1 и СФ2 в договоре задолженность меньше той, которую мы по договору внесли СФ1
Существующие ответы:
Согласно ст.412 ГК РФ в случае уступки требования должник вправе зачесть против требования нового кредитора свое встречное требование к первоначальному кредитору. Зачет производится, если требование возникло по основанию, существовавшему к моменту получения должником уведомления об уступке требования, и срок требования наступил до его получения либо этот срок не указан или определен моментом востребования. Осуществлять переуступку квартиры по договору цессии можно не по цене долга между фирмами, а по цене договора, то есть значительно дороже. Кроме того, при наличии просрочки выплаты задолженности между сторонами могут быть предусмотрены пени, штрафы или неустойки. При сделках с недвижимостью не стоит экономить на юридическом сопровождении сделки и подписывать договор только после изучения его проекта с помощью юриста. Тем более, что действие Федерального закона -ФЗ (ред. от 01.01.2001) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ст.1 названного Закона).
19.12.2006 13:41,
Вопрос № 000 от 19.12.2006 13:36 (Недвижимость. Долевое участие в строительстве).
Здравствуйте! Мы заключили договор на участие в инвестировании строительства. Согласно договору, мы являемся субинвесторами и нам полагается квартира. Есть ли возможность узнать числится ли эта квартира за нами или ее еще кому-то продали? Спасибо. Светлана
Существующие ответы:
До момента регистрации права собственности на квартиру после сдачи дома Госкомиссии кроме как у застройщика узнать судьбу квартиры невозможно, если разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005г. Кроме того, действие Федерального закона -ФЗ (ред. от 01.01.2001) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Таким образом, только если бы Вами был заключён договор долевого участия в жилищном строительстве, разрешение на строительство по которому получено после 1 апреля 2005г., то согласно ст.17 названного выше Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежали бы государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и последующие уступки требовали бы госрегистрации и о них можно было бы узнать, получив выписку из ЕГРП у госрегистратора. Действие указанного выше Федерального закона распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона (статья 27названного Федерального закона), то есть с 1 апреля 2005г. Таким образом, если разрешение на строительство по данному дому получено ранее указанной даты, то судьбу квартиры до момента регистрации права собственности на квартиру первого правообладателя достоверно узнать невозможно, даже если бы Вы заключили договор долевого участия в жилищном строительстве, поэтому остаётся только верить на слово застройщику. Однако при заключении инвестиционного договора нужно следить за тем, чтобы застройщик гарантировал отсутствие прав третьих лиц на квартиру на момент подписания договора и следует предусмотреть штрафные санкции на случай нарушения застройщиком этого своего обязательства. Размер санкций должен позволить Вам приобрести аналогичную квартиру в уже построенном доме в случае признания прав на квартиру за третьим лицом.
19.12.2006 13:37,
Вопрос № 000 от 08.12.2006 18:12 (Недвижимость. Долевое участие в строительстве).
Купил квартиру по договору долевого участия, получил сейчас право собственности. Какие документы мне нужно собрать, на какую сумму компенсации по подоходному налогу я могу рассчитывать и куда лучше обратиться (место работы, налоговая инспекция)? Заранее благодарен, Евгений
Существующие ответы:
Уважаемый Евгений! Вы имеете право обратиться за вычетом только в налоговую инспекцию по месту жительства в соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, подать декларацию по подоходному налогу, документы, подтверждающие право собственности и оплату, справку по форме №2НДФЛ с места работы и заявление на вычет на сумму понесённых затрат, но не свыше 1000000руб.(максимальный возврат подоходного налога составляет 130000руб). Этот вычет можно получить двумя способами (выбор за Вами): получить на счёт в банке возврат от казначейства предварительно уплаченного подоходного налога или получить уведомление для работодателя, чтобы последний не удерживал у Вас подоходный налог на сумму вычета. Право на вычет имеет только резидент РФ по уплате налогов(ст.11 НК РФ), уплачивающий подоходный налог и только единожды.
08.12.2006 19:44,
