Громкие имена: Еще один Vivaldi
Людмила Чичерова
Ведомости
08.12.2008, № 000 (2254)
Сегодня в условиях финансового кризиса о сроках реализации проектов предпочитают не говорить. Александр Вагин, президент компании «Открытие-Недвижимость», — один из немногих, кто с уверенностью утверждает, что их объекты будут реализованы точно в срок. Секрет его спокойствия — в специализации компании: fee-девелопмент (от англ. fее — «вознаграждение») — достаточно новый формат на российском рынке и сегодня очень востребованный.
— В условиях кризиса спрос на работы, связанные с сопровождением проектов, снижается, многие инвесторы отложили их реализацию. Будут ли востребованы услуги fee-девелоперов, которые работают за вознаграждение?
— По моему мнению, сейчас как раз то время, когда услуги fee-девелоперов будут наиболее актуальны. На рынке происходит автоматический передел собственности — банки забирают проекты своих должников практически даром, и у них возникает вопрос: что с этим всем делать? И даже если в банках есть свои аффилированные компании, им не всегда хватает знаний и возможностей, чтобы реализовать проекты. Поэтому им просто необходимы рыночные игроки в качестве партнеров. Монстров привлекать невозможно, потому что у них другие цены и, самое главное, другая жизненная концепция. Она заключается в том, что я профинансировал проект, сам руковожу им и поэтому сам хочу получить все деньги. Поэтому спрос на услуги небольших профессиональных компаний с устойчивой репутацией будет расти. Сейчас мы участвуем в нескольких конкурсах на управление проектом в качестве fee-девелопера.
— У вас есть серьезные конкуренты?
— Есть одна маленькая деталь: компаний, готовых оказать услугу по fee-девелопменту, очень мало. Многие из них либо сами выступали в роли инвесторов, либо выросли из крупных строительных компаний. На мой взгляд, девелоперами практически никто из них не стал, так как нет соответствующего опыта. Девелопер — это тот, кто придет и скажет, что на данном участке земли нужно построить вот это, он понимает, какому инженерному бюро заказать разработку концепции, что востребовано в данном районе, где нужно посмотреть соответствующую аналитику, что происходит с рынком и т. д.
— И с какими заказами ваша компания работает?
— Линейка состоит из трех глобальных продуктов. Первый — завершение стадии lend-девелопмента. Мы берем проект с разными проблемами, например без разрешительных документов или по которым идут серьезные судебные разбирательства и др., их решаем и получаем градостроительный план земельного участка. Этот продукт может быть продан. Но если появится инвестор, мы можем предложить свои услуги как fee-девелопера и закончить проект. Второй продукт — это разработка концепции, проектирование, получение всех разрешительных документов на строительство и выход на площадку. Третий — полное управление строительством. Если здание строится не для собственных нужд, то мы также предоставляем услуги по созданию бизнеса, включая сдачу в аренду, учет, юридическое сопровождение и т. д.
— Каков размер комиссии?
— В зависимости от масштаба проекта эта услуга составляет от 5% до 10% от стоимости строительства.
— Только от стоимости строительства или от общего объема инвестиций в проект?
— Здесь есть свои тонкости. Если проект находится на ранней стадии реализации, его нужно довести до конца и речь идет о ставке 5%, то она исчисляется скорее от общего объема инвестиций в проект. Но если проект находится на более поздней стадии, например когда есть проект и разрешение на строительство, то ставка считается только от стоимости строительства.
— Какие услуги востребованы в условиях кризиса?
— Экспертиза проектов. На рынке сегодня находится огромное число проектов, их количество нарастает как лавина, и есть компании со средствами, которые хотят их купить. Многие потенциальные покупатели отдают себе отчет в том, что приобретать нужно именно сейчас, но они не понимают, что это за проекты, какие в них подводные камни, есть ли судебные разбирательства и т. п.
Еще одно актуальное направление — финансовая отчетность. Чтобы ее правильно предоставлять, нам пришлось многому учиться. В настоящее время у нас сформирована хорошая команда, включая специалистов по автоматизации необходимой отчетности и правильных инвестиционных решений. По проекту Vivaldi Plaza мы ежемесячно отчитываемся перед большим количеством компаний. Все зарубежные инвесторы назначили своих наблюдателей , которые требуют от нас своего формата отчетности.
— У вас наметились новые договоры?
— Мы участвуем в нескольких тендерах на функцию fee-девелопера, все они проходят в Москве.
— Над чем ваша компания работает сейчас?
— Поскольку на этапе lend-девелопмента проекты никогда не афишируются, я могу назвать только те, которые относятся к третьему продукту. Самый крупный — проект Vivaldi Plaza. Мы работаем как fee-девелопер — управляем строительством за вознаграждение. Это офисно-гостиничный комплекс класса А, строительство которого идет в районе Павелецкой площади на ул. Кожевнической. Общая площадь объекта — около 111 000 кв. м. Комплекс состоит из четырех офисных зданий по 11 этажей каждое, гостиничного корпуса международного класса высотой 13 этажей, а также 2-этажного реконструируемого особняка.
— Как вы получили этот проект?
— Он был приобретен нами у другой девелоперской компании. Раньше на данной территории располагался Московский фурнитурный завод, который выведен в подмосковный Подольск.
— Каков бюджет комплекса?
— Примерно $460 млн. Из них $140 млн — это стоимость площадки и $320 млн — объем инвестиций.
— Кто финансирует Vivaldi Plaza?
— Среди инвесторов проекта такие компании, как Deutsche Bank AG, European Commercial Real Estate Group, инвестиционный фонд Starr Capital.
— Кто еще принимает участие в проекте?
— На генподряд мы привлекли известную австрийскую компанию Strabag. Jones Land LaSalle и Knight Frank — коэксклюзивные консультанты по маркетингу и сдаче помещений в аренду.
— Когда объект будет сдан?
— Полное завершение строительства — весна 2009 г. До конца 2008 г. все корпуса возведут в бетоне, а некоторые участки зданий будут застеклены.
— Практика показывает, что фактически ни один проект в Москве не реализуется в намеченный срок и не вписывается в выделенный бюджет. Вы уверены, что у вас получится?
— Мы уверены. Это наша ответственность.
— Несмотря на финансовый кризис?
— Я считаю, что в сложившихся условиях, кто бы что ни говорил, строить будет легче. Поскольку многие проекты остановились, на рынок вышли российские подрядчики очень высокого уровня с заключением договоров, о которых раньше можно было только мечтать. Сейчас они уже выстроились в очередь, лишь бы их кто пригласил.
— Какова дальнейшая судьба Vivaldi Plaza?
— Уже подписан договор с одним из крупнейших немецких инвестиционных фондов — KanAm Grundinvest Fonds на покупку объекта после его завершения. Насколько мне известно, на текущий момент данная сделка — крупнейшая из форвардных сделок на рынке недвижимости России. Как правило, стратегия фонда заключается в том, что обычно он держит на собственной позиции приобретенную недвижимость определенное количество лет, условно пять лет, после чего решает либо выходить из этого проекта, либо продолжать получать арендные платежи.
— На каких условиях была заключена сделка?
— Мы не можем комментировать незавершенную форвардную сделку, это один из важнейших пунктов договора.
— Какой расчетный срок окупаемости проекта?
— Я считаю, что эта формулировка не совсем корректна в данном случае. Западные инвесторы считают все доходы, которые связаны с данным объектом. Они могут быть как явные — это то, что собственник получил от сдачи в аренду площадей, — так и связанные с изменением стоимости имущества. Год или два года назад, когда формировался бизнес-план, считали следующим образом: на аренде можно заработать примерно 10%, на росте стоимости имущества — 6%, а всего 16%. Поэтому, если речь идет об институциональных инвесторах — а это прежде всего фонды, — расчеты окупаемости исчисляются именно таким способом.
— Какие еще объекты у вас в работе?
— Второй уже практически завершенный проект — строительство комбината по обогащению кварцевых песков в Рязанской области. Это самый крупный комбинат на европейской части России и один из крупнейших в Европе. В этом проекте мы тоже участвуем как fee-девелопер, управляем строительством и работаем в интересах инвестора. Еще у нас есть собственный проект Strazdelio Namai — многофункциональный жилой комплекс, расположенный в старом Вильнюсе, в месте, лучше которого в городе нет. Это очень тяжелый реставрационно-строительный проект, где кладка каждого кирпича идет под наблюдением специалистов ЮНЕСКО. В доме всего 12 000 кв. м. Мы участвуем в нем с партнерами, но нам принадлежит самая крупная доля — 25% проекта.
— В какой стадии находится проект?
— Проект разбит на три очереди. В настоящее время первая очередь уже завершена и продается.
— Как идут продажи, ведь страны Балтии входят в число самых пострадавших от кризиса?
— Кризис повлиял на многие сегменты рынка и на недвижимость в том числе. Но наш проект уникальный. Уже после обострения ситуации мы продали три квартиры. Продажи идут по цене от 5000 до 8000 евро за 1 кв. м.
— Есть различия в работе девелопера в России и в Европе?
— В Европе работать легче. Все взаимоотношения в вопросах получения разрешений абсолютно четкие. До финансового кризиса процентные ставки по кредитам составляли всего от 4% до 5% годовых, причем денег можно было взять сколько угодно.
— Но если в Европе работать так хорошо, почему вы ограничились только одним проектом?
— Потому, что доходность проектов в Прибалтике ниже, чем в России. Раньше в России проекты с доходностью меньше 30% никто даже не обсуждал, а в Прибалтике 12-15% — это нормально, под них находятся инвесторы.
— Насколько я знаю, у вас еще есть проект в Тамбове.
— Там мы строим торгово-развлекательный комплекс такого формата, как «Мега», но не такого масштаба. В проект компания «Открытие-Недвижимость» вошла как девелопер и инвестор на самой ранней стадии его реализации. В городе находится наше представительство, и мы полностью контролируем процесс. Кроме нас в проекте участвуют еще два инвестора — московская и тамбовская компании. Общая площадь ТРЦ — 27 000 кв. м. Объект располагается в центре города. По концепции, качеству отделки и инженерии ничего подобного в Тамбове нет. Завершить его строительство мы планируем в конце 2009 г.
— У вас хватит денег на его финансирование?
— Масштаб проектов, в которых мы участвуем как инвесторы, небольшой, поэтому их финансирование не является критичным для нашего бизнеса. Мы уверены в том, что у нас хватит средств, чтобы завершить все начатые проекты.
— Арендаторами площадей являются тамбовские компании?
— Нет, это московские сетевые компании. К сегодняшнему дню достигнуты договоренности по сдаче в аренду более половины площадей. Мы рассчитываем на успех проекта, потому что все остальные торговые объекты на территории города строить прекратили.
— В условиях кризиса на рынок на продажу могут выйти не только проекты, но и целые компании. Чем это грозит?
— Акционеры потеряют свои акции, а для компаний все может сложиться совсем неплохо. Разве плохо, если такой финансовый монстр, как ВТБ или Сбербанк, станет собственником разорившейся компании? Завтра он даст денег и будет реализовывать замороженные проекты.
— А у вас есть свой прогноз, когда ситуация поправится?
— Так жизнь устроена — нельзя, чтобы все в ней было плохо бесконечно. Но считаю, что не меньше года все будет не очень хорошо. Давайте я вам расскажу один анекдот на эту тему. Приходит прихожанин к раввину и говорит: «У меня в жизни все очень плохо, что делать?» На что раввин отвечает: «А ты напиши табличку “Так будет не всегда” и повесь ее на видном месте». Прихожанин так и сделал. Прошло время, жизнь стала налаживаться, появились деньги, достаток. Прихожанин опять пошел к раввину и говорит: «Спасибо за волшебную табличку, она очень помогает!» На что раввин ему отвечает: «А ты не спеши ее снимать!»
— Когда ваша компания организована и кто ее владельцы?
— Компания была создана в 2003 г. под конкретный проект на ул. Баррикадной. Сейчас в этом здании располагается штаб-квартира ПИК. На тот момент в компании работало не более 15 человек. Владельцы компании — три собственника, в том числе два миноритарных акционера, которым принадлежит примерно 15% доли компании, — Борис Крутов и я. В настоящее время мы являемся топ-менеджерами компании.
— Сколько человек сейчас работает в компании?
— Около 150 человек. У нас есть специалисты всех профессий, создана высокопрофессиональная команда специалистов по строительству, согласованию и т. д. Мы можем предложить своим клиентам комплексное решение вопросов, включая проведение проверок, постановку учета, решение юридических вопросов и многое другое.
— Какое у вас образование?
— По первому диплому я математик — образование дает системный подход, когда любую ситуацию можешь представить в понятном и правильном свете. Еще я учился экономике и защитил кандидатскую диссертацию, получив степень кандидата экономических наук.
— А на личную жизнь времени хватает?
— Хватает. У меня уже два внука — девочка и мальчик. И я горжусь тем, что они, когда вырастут, смогут пройти по Москве и показать своим друзьям здания, строительством которых управлял их дедушка.
Скидка на $225 млн Крупнейшая покупка на российском офисном рынке обойдется немецкому фонду KanAm дешевле, чем ожидалось. Он заплатит за бизнес-центр Vivaldi Plaza не $900 млн, а на четверть меньше — ведь ставки аренды падают, а дисконтирования Антон Филатов 25.05.2009, №93 (2363) |
| блоггерам var ie8=false if (!ie8) document. write(' письмо только текст |
добавить отзыв
Опубликовать в ЖЖ за один клик
Опубликовать в ЖЖ за один кликДоговор о покупке у «Открытие-недвижимости» и ее партнеров многофункционального комплекса Vivaldi Plaza на Кожевнической улице немецкий фонд KanAm GrundKapitalanlagegesellschaft подписал весной прошлого года. За офисную часть центра — 101 000 кв. м из общих 110 000 кв. м — немцы согласились заплатить $900 млн — рекорд для российского рынка. При этом большую часть суммы фонд должен был перечислить после завершения строительства.
Офисные рекорды |
$600 |
миллионов Фонд KanAm купил бизнес-центр Citydel накв. м у |
$350 |
миллионов RP Capital Management купила бизнес-центр «Серебряный город» накв. м у банка «Нефтяной» |
KanAm GrundKapitalanlagegesellschaft |
Владелец – KanAm Group. |
Это была форвардная сделка, теперь ее сумма стала ниже на 20-25%, говорит председатель совета директоров ФК «Открытие» Борис Минц. Получается, его компания получит за офисы $675-720 млн. Об изменении суммы сделки примерно на четверть знают два консультанта рынка недвижимости. Пресс-секретарь KanAm Михаэль Бирнбаум от комментариев отказался.
Это решение вполне логично: сумма форвардных сделок, как правило, зависит от арендных ставок, которые с начала кризиса упали на 20-30%, говорит управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев. С ним согласен и Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. По его данным, с середины 2008 г. ставки аренды снизились на 40%. Изменились и ожидания инвесторов: если раньше они были рады доходности 9-11% годовых, то теперь ориентируются на 13-14%, указывает Гасиев.
Впрочем, сделка все равно останется рекордной для российского рынка офисов (см. врез) и удачной для продавцов. Осенью 2006 г. «Открытие» приобрело эту площадку (бывшая территория Московского фурнитурного завода) и проект строительства комплекса у «Ведис групп» за $116 млн. Спустя год она привлекла соинвесторов — Deutsche Bank AG Real Estate Group, Starr Investments, Old Lane и Artha Capital. Общий объем инвестиций в проект должен был составить около $400 млн.
Vivaldi Plaza практически готов. По данным Knight Frank, здание сдано в аренду примерно на 25% (одна из четырех башен). Кроме офисов в комплексе предусмотрена гостиница (предположительно под брендом Marriott), ее также планировал приобрести KanAm.
