К вопросу о праве собственности на объект строительства

К ВОПРОСУ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА

Е.А. Грызыхина

This article draws readers’ attention to the most disputable aspects concerning building by contract. The author tries to answer the question who owns the right of property on construction, the situation when part of the construction belongs to a contractor as a fee is also taken into account.

Поскольку строительство явление длительное, особое значение для сторон по договору строительного подряда приобретают вопросы о том, кто является собственником объекта в период и по окончании строительства и какие юридические факты могут влечь изменение вещных отношений, а также с какого момента возможно осуществление всех правомочий собственника.

Прежде всего следует отметить, что в подряде разделяется риск случайной гибели и повреждения объекта строительства и право собственности. Риск случайной гибели или повреждения объекта строительства лежит на подрядчике до момента фактической передачи его заказчику, если такая передача осуществлена своевременно. Право собственности на результат договора строительного подряда возникает у заказчика после получения результата работ от подрядчика и регистрации права на него как на объект недвижимости в установленном порядке. Таким образом, заказчик, приняв результат работ, несет риски случайной гибели и повреждения, не имея возможности осуществлять правомочия собственника до момента государственной регистрации.

Если же договор строительного подряда не исполнен, объект не достроен, возможность заказчика распоряжаться объектом обусловлена также фактом передачи незавершенного строительства в том случае, если заказчик пожелал расторгнуть договор и выразил волю на получение незавершенного результата.

Законный владелец объекта строительства в период действия договора подряда определялся в российском законодательстве по-разному. Начиная с 1932 года возводимое строение как объект строительства считалось собственностью заказчика. Правовым основанием такого положения служило Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 01.01.2001 г. «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования»1.

Следствием такого установления стало возложение риска случайной гибели предмета строительного подряда на заказчика. В литературе советского периода заказчик признавался собственником объекта строительства на всех этапах2. При этом в случае гибели предмета подряда вследствие стихийного бедствия устанавливалась обязанность заказчика оплатить подрядчику стоимость выполненных им до стихийного бедствия работ3. Подобный подход законодателя того времени критиковался в юридической литературе. На необходимость изменения данного положения указывал еще в 1982 г. : «Ближайшей задачей должно быть возложение на подрядчика риска случайной гибели предмета подряда. Необходимо, чтобы материальный объект договора стал на стадии строительства «собственностью» подрядчика, тогда можно будет прийти к выводу, что результат стал действительно объектом договора»4.

В подзаконных актах переходного периода можно встретить принципиально иной подход: согласно п. 28 Руководства по составлению договора подряда на строительство в РФ, утвержденного решением коллегии Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27.05.92 г.5, подрядчик сохраняет за собой право собственности на объект до полной оплаты установленной в договоре цены. На нем лежит также риск случайной гибели и случайного повреждения объекта до момента сдачи его в эксплуатацию.

Действующее законодательство, достаточно определенно решив вопрос о рисках и моменте возникновения права собственности заказчика, оставило нерешенным вопрос о юридической природе права подрядчика на объект строительства до передачи его заказчику. Нет единства по этому вопросу и в правовой литературе.

, основываясь на законодательном возложении на подрядчика рисков и норме п. 2 ст. 703 ГК РФ, в силу которой подрядчик передает свои права заказчику, приходит к выводу о том, что подрядчик и есть собственник6.

Подобным образом ВАС РФ оценивает требования заказчика о признании права на часть объекта незавершенного строительства, который был продан подрядчиком третьему лицу (оно, в свою очередь, достроило здание и продало четырем юридическим лицам
на праве долевой собственности спорный объект). Президиум ВАС РФ признает правомерным распоряжение подрядчиком объектом строительства, учитывая, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании строительства, поэтому право собственности на незавершенный объект строительства у истца отсутствовало»7.

Такой вывод представляется весьма спорным, если иметь ввиду условие приобретения права на вновь созданную вещь – создание её для себя (ч. 1 ст. 218 ГК РФ). Подрядчик по сути договора подряда никогда не создает вещь для себя, он всегда действует по заданию заказчика, производя создание объекта в его интересах. Независимо от факта принятия заказчиком результата работ подрядчик не может признаваться его собственником. Возложенные на него риски основаны на осуществлении работ по договору, подобно, к примеру, ответственности хранителя за утрату, недостачу, повреждение вещей, принятых на хранение (ст. 901 ГК РФ). Не подкрепляет тезис о собственности подрядчика на объект строительства и предоставленное ему право удержания и реализации объекта строительства по правилам залога. Кроме того, если результат представляет собой объект недвижимости, необходимо соблюсти требования о государственной регистрации права на него.

Следует согласиться с в том, что «если подрядчик предполагается собственником вещи, то нет никакой необходимости специально переносить на него риск, так как здесь достаточно прямого действия ст. 211 ГК РФ»8.

, не признавая объекты, находящиеся в стадии возведения и являющиеся предметом договора строительного подряда, недвижимостью, полагает, что «право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов»9.

Данная позиция представляется еще более спорной10. Определение собственника объекта строительства, исходя из принадлежности стройматериалов, представляется неприемлемым в связи с тем, что в процессе строительства материалы используются, изменяют свой первоначальный вид и формы, перестают существовать, а гибель вещи является основанием прекращения права собственности (ч. 1 ст. 235 ГК РФ). И собственника объекта, образованного путем соединения и переработки этих материалов, нужно определять по иным правилам.

полагает, что нельзя говорить об объекте недвижимости как объекте вещного права в период действия договора строительного подряда. По его мнению, пока договор не прекращен, можно говорить только о предмете действующего договора строительного подряда11. Аналогично ВАС РФ в п. 16 Постановления Пленума от 25.02.98 г. № 8 относит объект незавершенного строительства к недвижимому имуществу только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. Результат строительства складывается не только из стройматериалов: это и расходы на проектирование, и вложенный труд подрядчика, т. е. объект строительства - это еще и предмет договора строительного подряда, что гораздо шире только совокупности стройматериалов. Еще не достигнутый результат договора подряда - это предмет обязательственного правоотношения, с прекращением которого можно говорить о вещных правах на его результат. Однако очевидно, что объект в процессе строительства можно отнести к недвижимому имуществу по принципу прочной связи с землей. Но чтобы он стал объектом права, необходимо пройти государственную регистрацию, что при данных обстоятельствах невозможно по ряду причин. Заказчик до приемки объекта не может рассматриваться как собственник, поскольку у него отсутствует объект во владении в натуре. Подрядчик, у которого фактически во владении находится предмет и на которого возложены риски, не может быть собственником, поскольку не осуществляет строительство для себя. Из буквального толкования ч. 1 ст. 218 ГК РФ, как отмечает , следует, что заказчик является собственником, в том числе и объекта незавершенного строительства12.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, предлагается следующее решение данного вопроса: «если здание (сооружение) возводится по договору строительного подряда, право собственности на него может возникнуть только у лица, имеющего право на земельный участок, то есть по общему правилу, у заказчика, на стороне которого лежит обязанность предоставить земельный участок (п.1 ст.747 ГК РФ)»13. И с этим можно в полной мере согласиться. Но, не ясен в этом случае характер прав заказчика, если по условиям договора он не предоставляет земельный участок (видимо, в этом случае должен быть решен вопрос о приобретении им прав на земельный участок, как условие возникновения права собственности на объект).

На практике выявляются определенные сложности, не укладывающиеся в рамки сугубо подрядных отношений. Зачастую в качестве оплаты работ подрядчика стороны предусматривают передачу последнему части возводимого объекта в виде квартир или нежилых помещений. Каким образом квалифицировать данное условие, и не трансформирует ли оно договор подряда в договор иного вида, например, простого товарищества, учитывая, что условием приобретения подрядчиком права собственности на квартиры, помещения будет надлежащее исполнение условий договора подряда – сдача результата строительства в срок и надлежащего качества, и в этом случае подрядчик получает оплату произведенных работ – ему передаются помещения в построенном доме.

Представляется, что схема должна быть следующая: подрядчик исполняет весь комплекс строительных мероприятий, предусмотренных договором, осуществляет сдачу результата работ заказчику. Последний, приняв объект целиком, передает обусловленную договором часть подрядчику, который, оформив право на недвижимое имущество в установленном порядке, может в полной мере осуществлять правомочия собственника. Однако, поскольку в соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата выполненных работ производится заказчиком в сроки и в порядке, которые могут быть установлены договором, на деле стороны еще до окончания строительства договариваются о передаче подрядчику части квартир в возводимом объекте.

, оценивая судебное решение, квалифицировавшее подобную ситуацию как совместную деятельность, справедливо отмечает, что «указанный договор скорее всего следовало квалифицировать как подрядный, каким стороны его и назвали… а обязанность передачи в собственность подрядчика 40 квартир - в качестве подрядной цены»14.

Правомерность заключения подобных соглашений имела бы сугубо академический интерес, если бы подрядчик желал приобрести квартиры (помещения) как объекты недвижимости для себя. Но подрядчик в большинстве случаев желает получить деньги. С этой целью привлекает денежные средства граждан и юридических лиц под обязательства предоставить им по окончании строительства квартиры (помещения) из причитающейся ему по договору подряда доли. Право заказчиков продать оплаченные квартиры до завершения расчетов и сдачи дома в эксплуатацию суд признает15. Право же подрядчика на получение квартир в качестве оплаты по договору строительного подряда возникает после исполнения подрядчиком своих обязательств. Президиум ВАС РФ, отменяя решение об удовлетворении требований подрядчика к заказчику об изъятии и признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании заключенного между сторонами договора подряда на строительство подъезда, состоящего из 40 квартир, по условиям которого заказчик обязался предоставить подрядчику 12 конкретных квартир, указал, что «суд не исследовал в полном объеме отношения сторон по договору, не проверил, наступило ли обстоятельство, с которым, согласно договору, связано возникновение обязательства заказчика по предоставлению подрядчику квартир»16.

Право подрядчика на часть объекта, приобретенную таким способом, ставится в зависимость от исполнения условий договора, соответственно, ранее этого момента распоряжаться причитающейся ему частью возводимого объекта подрядчик не вправе. Кроме того, право подрядчика на объект строительства является обязательственным, основанным на договоре подряда, и, соответственно, распоряжаться имуществом, не обладая вещным правом на него, нельзя.

В судебной практике к договорам подряда, по условиям которого подрядчику передается часть помещений, зачастую применяются нормы о совместной деятельности. Так, по условиям договора на строительство жилого дома ответчик принял на себя функции заказчика, истец – подрядчика по строительству данного дома. В возмещение расходов подрядчика на строительство заказчик обязался по окончании строительства передать подрядчику в собственность нежилые помещения на первом этаже и оставшуюся за вычетом доли заказчика часть полезной жилой площади. Распределение квартир должно было осуществляться сторонами в соответствии с дополнительным соглашением к договору. Подрядчик при продаже своей доли жилой площади по условиям договора обязался продать квартиры в первую очередь сотрудникам заказчика. Проанализировав условия настоящего договора, арбитражный суд, как указывает Президиум ВАС РФ, правомерно оценил его как договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве, так как между сторонами сложились такие правоотношения, согласно которым участники договора действуют совместно для достижения общей цели17. При определении права на объект суд исходил из норм о простом товариществе и, соответственно, об общей собственности.

В другом случае ВАС РФ, оценивая заключенный договор подряда и дополнительный договор на завершение строительства, указал, что «по своему правовому содержанию заключенный договор является смешанным, поскольку содержит элементы договоров строительного подряда и о совместной деятельности»18. В данном договоре, кроме подрядных элементов, предусмотрено определение долей участников на строительство на создаваемый объект пропорционально внесенным средствам на момент ввода дома в эксплуатацию. Решение судьбы объекта судом признано правомерным с учетом норм ст. 1041, 1043 ГК РФ, т. е. признана общая собственность на жилой дом.

Еще по одному спору истец заявил требования об исполнении в натуре обязательств по передаче квартир на основании договора подряда. Ответчик возражал, считая заключенный договор совместной деятельностью. Суд при рассмотрении дела счел, что в действительности отношения простого товарищества не сложились, так как отсутствовали собственно совместные действия, кроме того, сторонам предоставлено право самостоятельно распоряжаться квартирами, без ограничений, свойственных долевой собственности19.

Применение к приведенным судебным спорам норм о договоре простого товарищества, кроме определенных плюсов в виде признания права на объект независимо от передачи квартир заказчиком подрядчику (в этом смысле преимущества вещного права перед обязательственным правом требования очевидны), влечет и определенные минусы, выражающиеся в необходимости относить на обе стороны (как на товарищей – ст. 1046 ГК РФ) риск удорожания строительства. В соответствии же со ст. 709, 743 ГК РФ подрядчик, уведомив заказчика о необходимости проведения дополнительных работ и, соответственно, увеличении сметной стоимости строительства и получив согласие заказчика, не теряет права на оплату дополнительных работ. Аналогично при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования подрядчик имеет право требовать увеличения цены. Таким образом, применение норм простого товарищества или подряда ведет к различным последствиям.

Кроме того, в зависимости от применения тех или иных норм различными будут и основания приобретения права собственности. Регистрирующим органам рекомендуется определять договор не по названию, а по содержанию, исходя из признаков, присущих тому или иному договору20. При квалификации договора как договора о совместной деятельности основанием для регистрации будет договор и документ, подтверждающий факт создания объекта, как условие прекращения действия договора простого товарищества, одновременно подтверждающее и возникновение права собственности товарищей на объект. Если же договор квалифицировать как подрядный, необходимо предоставлять еще и акт передачи имущества от заказчика к подрядчику как документ, подтверждающий исполнение обязательственных правоотношений, влекущих приобретение права собственности.

Ключевой в этом случае будет цель договора. При наличии вкладов товарищей, один из которых будет выражаться в выполнении подрядных работ и совместной деятельности (а то, что подрядчик и заказчик объединяют свои действия для строительства – очевидно), нужно определить цель договора – договаривались ли стороны о создании общей собственности, либо они имеют в отношении друг друга встречный интерес – если подрядчик, несмотря на то, что согласился принять в счет оплаты квартиры, не желает приобретать на них собственность, его интерес сугубо денежный, и причитающиеся квартиры он намерен реализовать. В первом случае допустимо определить договор как совместную деятельность, во втором, только как подрядный с применением к каждому из них соответствующих норм.

___________________

1.  Собрание узаконений РСФСР. 1932. № 66. Ст. 295.

2.  См.: Брауде по капитальному строительству в СССР. М.: Госюриздат, 1960. С. 211; Договоры в социалистическом хозяйстве. М.: Юрид. лит., 1964. С. 285.

3.  См.: п.46 Правил о договорах подряда на капитальное строительство, утв. Постановлением Совета Министров СССР от 01.01.2001 г. // СП СССР. 1970. № 2. Ст.11; СП СССР. 1974. № 7. Ст. 32.

4.  Брагинский законодательства в капитальном строительстве. М.: Стройиздат, 1982. С. 116.

5.  Письмо Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10.06.92 г. № БФ-558/15// Консультант-Плюс [Электронн. ресурс]: Справочная правовая система. Консультант Федеральное законодательство, сетевая. Электронн. дан. (21 кб). М., 2004.

6.  См.: Брагинский // Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2: текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель /Под ред. , , . М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 368. В более поздней работе названный ученый, аргументируя тезис о том, что объект незавершенного строительства является недвижимостью независимо от того принят он заказчиком или нет, тем не менее вопрос о собственнике такого объекта не затрагивает (, Витрянский право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2003. С.148-150).

7.  Вестник ВАС РФ. 1996. № 9. С. 81.

8.  Скловский в гражданском праве. М.: Дело, 2000. С. 407.

9.  Суханов и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. № 6. С. 5.

10.  Однако такое суждение, видимо, признается цивилистами обоснованным, иначе непонятно было бы включение в Концепцию развития законодательства предложения по изменению «нормы ГК РФ о договоре строительного подряда, состоящие, в частности, в том, что подрядчик, осуществивший строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента их фактического использования в строительстве» (Витрянский совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003.№ 11. С.7.)

11.  См.: Витрянский купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 240.

12.  См.: Дыбовская прав предпринимателей арбитражными судами // Государство и право. 1997. № 2. С. 59.

13.  Витрянский совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6. С. 16.

14.  Хаскельберг о долевом участии в строительстве: вопросы судебной и арбитражной практики // Гражданское законодательство республики Казахстан. Вып. 14. Астана., 2002. С. 158.

15.  См.: Вестник ВАС РФ. 1997. № 5. С. 75-76.

16.  Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.01 г. № 000 /01 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 8. С. 21.

17.  См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 6.10.98 г. № 000/98 //Вестник ВАС РФ. 1999. № 2. С. 37-39.

18.  Постановление Президиума ВАС от 20.04.99 г. № 000/98 // Консультант-Плюс [Электронн. ресурс]: Справочная правовая система. Консультант Судебная практика, сетевая. Электронн. дан. (6 кб). М., 2004.

19.  См.: Постановление апелляционной инстанции арбитражного суда Омской области от 01.01.2001 г. № 000/А // Архив арбитражного суда Омской области за 1998 г.

20.  См.: Зуев государственной регистрации прав на основе договоров долевого участия в строительстве// Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нижний Новгород, 2001. С. 61; Киндеева на вновь возведенные или реконструированные объекты недвижимости // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. № 6. С. 49.