ПРАВОВОЙ РЕЖИМ СЛОЖНЫХ ВЕЩЕЙ
The legal regime of complex objects in civil law is analysed.
Действующее гражданское законодательство при определении правового режима вещей учитывает их функциональную связь между собой. Отражением этого являются режимы сложной вещи и главной вещи с принадлежностями.
Указанные режимы не распространяются на соединение объектов, не относящихся к вещам. Так, закон (п.2 ст. 290 ГК РФ, ст. 37 Жилищного кодекса РФ от 01.01.01 г.1) императивно устанавливает жесткую правовую связанность квартиры и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме: она не может отчуждаться отдельно от квартиры, следует судьбе права собственности на жилое помещение. Достаточно распространенное объяснение этому сводится к указанию на вспомогательное значение общего имущества по отношению к помещению, что делает его принадлежностью главной вещи – помещения2. С такой квалификацией связи помещения в доме и общего имущества трудно согласится. Главная вещь, равно как и принадлежность в соответствии со ст. 135 ГК РФ представляют собой две разные вещи, в то время как собственнику жилого помещения принадлежит не часть общего имущества в натуре, а доля в праве общей собственности. Соответственно, объектом отчуждения является не вещь, а доля в праве, которая не подпадает под режим принадлежности. К тому же многое из того, в чем телесно, натурально воплощено общее имущество в доме, не предназначено для обслуживания какого-то конкретного помещения, а способствует сохранению единства здания, целостного архитектурного облика, рыночной ценности, обеспечивает надлежащее состояние и ремонт.
Между сложными вещами и главной вещью с принадлежностью существует несомненное сходство. И те, и другие представляют собой с точки зрения своего натурального, физического воплощения совокупность разнородных вещей, каждая из которых является отдельной вещью, между которыми имеется функциональная связь.
Главная вещь имеет самостоятельное значение, чего нельзя сказать о принадлежности, которая не имеет самостоятельной ценности, собственного потребительского назначения, а используется для обслуживания, т. е. эксплуатации, ремонта, обеспечения сохранности другой вещи. В этой связи представляется неудачной словесное определение принадлежности как вещи, "предназначенной для обслуживания другой, главной, вещи и связанной с ней общим назначением" (ст. 135 ГК РФ). Приведенное определение почти дословно воспроизводит положения ст. 25 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 139 ГК РСФСР 1964 г. ("связанная с ней общим хозяйственным назначением"). Однако, хозяйственное назначение главной вещи и принадлежности разное, а не общее. Назначение принадлежности - служить главной вещи, обеспечивать наиболее эффективное извлечение ее полезных свойств. Более точным представляется формулировка Проекта Гражданского Уложения: "принадлежности признаются вещи, назначенные служить его цели (т. е. главного имущества) и связанные с ним таким своим назначением" (ст.38).
Функциональная связь между отдельными вещами, составляющими сложную вещь, иная - это связь всех вещей со всеми, в основе которой - их единое хозяйственное назначение, общая цель использования. Разнородные вещи, образующие сложную вещь, не являются ее составными или запасными частями, оставаясь отдельными вещами. Между ними нет соподчиненности, служения одной вещи другой3: именно их соединение, единство предназначено для удовлетворения какой-либо человеческой потребности.
Различия в правовых режимах сложной вещи и главной вещи с принадлежностями заключаются в следующем. Во-первых, сложные вещи признаются законом одной вещью, единым целым. Главная вещь и принадлежность остаются двумя разными вещами. Ст. 135 ГК РФ говорит лишь о следовании принадлежности судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В определенном смысле главная вещь и принадлежность также представляют собой некое единство - в качестве объекта распоряжения. Различие заключается в том, что в случае со сложной вещью предметом отчуждения является именно соединение, общность различных вещей, которое должно быть в этом качестве обозначено, названо, поименовано как предмет сделки. Во втором случае (с главной вещью) объектом отчуждения является одна вещь - главная, которая единственно и обозначается в качестве предмета сделки, а принадлежность следует судьбе главной вещи по умолчанию. Эта основное различие обуславливает и некоторые другие. В частности, будучи единым объектом отчуждения, соединение элементов сложной вещи может выступать как одна вещь (один объект) для целей специальной пообъектной регистрации или учета, а также при установлении на нее вещных прав. Таким образом, правовой режим сложной вещи обеспечивает ее единство для целей и присвоения, и оборота. Одновременно он требует адекватного обозначения этого единства разных вещей, которые как одна вещь должны выступать под единым объединяющим их наименованием. Режим главной вещи не требует единого обозначения ее совокупности с принадлежностью, поскольку для целей присвоения и оборота указанные вещи не образуют единства.
Впервые законодательно закрепив два режима связанных друг с другом вещей, действующий Гражданский кодекс РФ их не развивает.
Не восприняли категории сложных вещей, главной вещи с принадлежностями и другие нормативные правовые акты. Вместо этого в некоторых из них упоминается о комплексах недвижимого имущества (ст. 135 Жилищного кодекса РФ); о комплексах зданий; комплексах сооружений; производственно-технологических комплексах (п. 14 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденных приказом Госстроя РФ от 01.01.01 г. № 000, в редакции от 2 сентября 2003 г.; Методические рекомендации о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества - энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы, утвержденные приказом Минюста РФ, Минэкономразвития РФ, Минимущества РФ от 01.01.01 г.; Правила проведения государственного технического учета и технической инвентаризации комплекса сооружений городской сети кабельного телевидения, утвержденные приказом Госстроя РФ от 01.01.01 г. № 000; Положение об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденное постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. и др.)4.
Представляется, что по своей природе комплексы не составляют нечто отдельное от сложных вещей: это совокупность определенным образом связанных друг с другом вещей, используемых по единому хозяйственному назначению. В литературе предпринимаются попытки развести две этих категории5, в частности, представить комплекс вещей некой системой "более высокого порядка"6, чем сложные вещи. Для практической пользы категория должна быть достаточно конкретной, а критерий "более" или "менее" "высокого порядка" к таковым явно не относится.
Понятие сложной вещи, содержащееся в ст. 134 ГК РФ, не требует специального легального признания соединения разнородных вещей сложной вещью. Значимым является только объективно существующая между разнородными вещами связь "всех со всеми", предполагающая их единое функциональное использование. Такой оценочный подход при отсутствии традиции в использовании указанной категории вызывает различия в квалификации режима связи между вещами. Показательной является история квалификации малоэтажной усадебной застройки традиционного типа, представляющей собой соединение индивидуального жилого дома с надворными постройками и приусадебным участком. Сам жилой дом является соединением ряда конструкций, в том числе фундамента, стен, крыши, которые "не могут в юридическом отношении играть роли отдельных объектов"7. Обеспечению нормальных условий проживания наряду с жилым домом служат и иные постройки, сооружаемые на едином с жилым домом земельном участке. Одни из них физически соединяются с жилым домом наличием общей стены, фундамента, сообщением и представляют собой часть жилого дома, выступая с ним в качестве единой вещи (веранда, пристройка, мансарда и др.). Другие постройки представляют собой технически самостоятельные и разнородные объекты, которые "имеют сами по себе свое отдельное существование"8, но служащие вместе с жилым домом единой хозяйственной цели обеспечения условий проживания и ведения хозяйства собственником дома. Таким образом, в комплексе построек, сооруженных на едином для них земельном участке и обозначенных одним номером по улице, можно выделить здание, которое непосредственно является жилым домом, состоящее из нескольких физически соединенных между собой частей, и так называемые хозяйственные постройки, объединенные между собой и домом общим назначением. В своем единстве, как представляется, они образуют жилищно-хозяйственный комплекс, который некоторые нормативные акты называли "домовладением".
В судебной практике утвердилось мнение, что "различного рода хозяйственные постройки составляют с домом единое целое"9. В настоящее время эта позиция требует уточнения, т. к. в качестве такого единства могут выступать различные категории вещей: сложные вещи и главная вещь с принадлежностями. Утверждение, что жилой дом и постройки являются главной вещью и принадлежностями10, не отражает объективно существующую связь между этими вещами. Хозяйственные постройки не обслуживают жилой дом как вещь, а служат вместе с ним, наряду с ним общей хозяйственной цели - удовлетворению потребностей домовладельца в проживании и ведении хозяйства, т. е. составляют с домом сложную вещь.
Жилой дом и хозяйственные постройки физически соединены с земельным участком, выступающим для них местом расположения, пространственным базисом. Единение двух самостоятельных видов объектов недвижимости оказывает влияние на правовой режим обоих. Правительство РФ в свое время поставило задачу законодательного оформления правовой концепции "единого объекта недвижимости", элементами которого являются земельный участок и его строительные изменения (здания и сооружения)11. Содержательная сторона концепции определялась лишь фрагментарно: устанавливалось положение о передаче права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектам недвижимости; о приватизации земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов; об исключении возможности распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, "когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения"); об одновременной регистрации права собственности не земельный участок и находящиеся на нем здания (сооружения).
Нормы земельного и гражданского законодательства пытаются решить проблему "единого объекта", используя правило следования: одна вещь следует судьбе другой. Для его воплощения необходимо определить главенствующую (преобладающую) и вспомогательную (следующую за ней) вещь. Земельный кодекс РФ в п. 5 ст. 1 в качестве принципа земельного законодательства закрепляет "единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов", согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участок, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В Гражданском кодексе РФ соответствующие правила устанавливают возможность совершать сделки в отношении зданий и сооружений, по которым одновременно решается вопрос и о земельном участке (ст. 552, 652). Прочие федеральные законы, как правило, исходят из представлений о главенствующем значении зданий и сооружений, судьбе которых должен следовать земельный участок: п.1 ст. 28 ФЗ от 01.01.01 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества (в ред. от 01.01.01 г.)12; п.3 ст. 21 ФЗ от 01.01.01 г. (в ред. от 01.01.01 г.) "О свободе совести и религиозных объединениях"13.
Представляется, что для развития рынка недвижимости, обеспечения его стабильности и ясности значимым является не решение спора "кто главнее", неизбежного для правила следования (земельный участок или прочно связанные с ним здания и сооружения), а закрепление правил об их общности. Для целей гражданского оборота (при отчуждении) такое соединение разнородных вещей должно рассматриваться как одна вещь, сложная вещь. В таких случаях нецелесообразно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним: застроенный земельный участок имеет только одно потребительское и функциональное назначение места расположения здания или сооружения. Пока на нем находится здание, земельный участок не может использоваться по другому назначению. Поэтому право не должно поощрять самостоятельный оборот застроенных земельных участков: собственник здания, расположенного на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, в порядке отчуждения должен одновременно передавать право собственности на оба объекта. В целях обеспечения интересов участников гражданского оборота следовало бы закрепить соответствующее правило императивного характера в виде общего положения, а не в разделах об отдельных типах договоров, и распространить его действие на все случае совершения сделок по поводу указанных объектов.
Правовое оформление единства двух объектов в пределах гражданского оборота должно осуществляться путем закрепления его в нормах гражданского законодательства об объектах гражданских прав. И здесь сложность представляет словесное обозначение того единства, в котором соединяются все указанные вещи: жилой дом, хозяйственные постройки и земельный участок. Для многоквартирных домов таким объединяющим понятием выступал кондоминиум, под которым понимался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Новое жилищное законодательство отказалось от использования категории кондоминиума14, ничего не предложив взамен, если не считать упоминания в ст. 135 ЖК РФ о некоем комплексе недвижимого имущества в многоквартирных домах. Судя по контексту этот "комплекс в домах" включает и земельный участок, на котором расположен дом. Все это свидетельствует о трудности словесного обозначения комплекса как одной вещи. А между тем без решения этой задачи невозможно реализовать потенциал режима сложной вещи.
В отношении не названных правовыми актами имущественных комплексов препятствием служит и отсутствие квалификации соединения разнородных вещей, среди которых могут быть и движимые и недвижимые, образующих сложную вещь, в качестве объекта недвижимости. Так, учреждение юстиции Оренбургской области отказало в регистрации права собственности на "пункт погрузки руды", состоящего из нескольких объектов: здания весовой, здания депо, двух открытых складов руды, дозировочной площадки, электроподстанции и подъездного железнодорожного пути. Арбитражный суд Оренбургской области признал отказ в регистрации обоснованным и в заявлении о понуждении к регистрации права отказал со ссылкой на то, что спорный объект не указан в перечне объектов недвижимости, предусмотренным Гражданским кодексом и Законом о госрегистрации, кроме того, отдельные объекты пункта имеют разное функциональное назначение. ФАС Уральского округа отменил это решение, указав в постановлении № Ф)(-106/03-ГК от 6 февраля 2003 г. на необходимость учета ряда обстоятельств: определение прочной связи с землей, а не только включение его в поименованные законом перечни; назначение пункта погрузки как сложной вещи15.
В этой связи вполне обоснованным и своевременным представляется предложение Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе о введении в перечень недвижимого имущества такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс, представляющий собой "совокупность движимого и недвижимого имущества, объединенного их единым хозяйственным назначением"16. Из-за отсутствия в российском праве общего понятия недвижимости для реализации высказанной выше идеи требуется определить признак, по которому соединение разнородных вещей (движимых и недвижимых) следует относить к недвижимости. Известно, что понятие недвижимости по действующему российскому законодательству объединяет структуры разных типов: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и др.); подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам. Представляется, что имущественные комплексы как соединение недвижимых и постоянно с ними связанных движимых вещей, предполагающее их использование по общему хозяйственному назначению, должны найти свое место в категории недвижимости среди прочих вещей, отнесенных к недвижимым вещам законом. Кроме того, упоминание об отношении комплекса к "технологическим" ограничивает сферу использования предлагаемой категории. Ввиду сложившегося стереотипа использования терминов оптимальным является обозначение: "сложная вещь (имущественный комплекс)".
___________________
1. Российская газета, 12.01.2005 г.
2. Определение Верховного Суда РФ от 01.01.01 г.-61; дело № А/99-С2 Арбитражного Суда Свердловской области// Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 7. - М.: Юрид. лит., 2000. С. 16-23 (Автор комментария - ).
3. О "служении", "соподчиненности" одной вещи другой, когда одна вещь "позволяет наиболее эффективно извлекать" полезные свойства из других вещей см.: Дроздов вещей в системе отношений обслуживания// Правоведение. 2002. № 5. С. 188-189.
4. Тексты со всеми изменениями и дополнениями содержатся в базе данных СПС "КонсультантПлюс: Версия Проф".
5. См.: Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник/ Отв. ред. . - М.: БЕК, 2002. С. 306-307
6. См.: Лапач объектов гражданских прав. - СПб: Юр. центр Пресс, 2002. С. 355.
7. См.: Кассо поземельное право. - М., 1906. С. 6.
8. Там же. С. 7.
9. См.: п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 01.01.01 г. "О судебное практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом"// Сб. постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации). - М.: Спарк, 1994. С. 93.
10. См.: Батуров судом споров о праве собственности на жилое строение. - М.: Юрид. лит., 1978. С. 7.
11. См.: Концепция управления государственным имуществом и приватизации в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. (в ред. от 01.01.01 г.// СЗ РФ. 1999. № 39. Ст. 4626; 2000. № 49. Ст. 4825; Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу ( года), утв. распоряжением Правительства РФ от 01.01.01 г.// СЗ РФ. 2003. № 34. Ст. 3396.
12. См.: СЗ РФ. 2002. № 4. С. 251; 2003. № 9. Ст. 805.
13. См.: СЗ РФ. 1997. № 39. Ст. 4465; 2002. № 30. Ст. 3029.
14. См.: ст. 1, 10, 17 ФЗ от 01.01.01 г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".
15. Документ содержится в базе данных СПС "Консультант Плюс: Судебные акты ФАС округов".
16. См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 2. С. 93.
