Государственная регистрация прав на основании сделок, одной из сторон которых является несовершеннолетний гражданин
Несовершеннолетние – особые субъекты правоотношений. Необходимость защиты интересов несовершеннолетних обусловлена возрастом детей, который не позволяет последним в полную силу осуществлять принадлежащие им права, приводить в действие правовые средства их защиты. Включение в гражданский оборот несовершеннолетних предполагает не только признание за ними определенных гражданских прав, но и обеспечение их надежной правовой защитой.
В связи с чем, обращаем внимание на особенности совершения сделок с недвижимым имуществом, одной из сторон которых является несовершеннолетний гражданин.
В соответствии с общими положениями гражданского законодательства за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделку от их имени совершают только их родители, усыновители или опекуны.
Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет, недействительны (ничтожны), но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет в отношении недвижимого имущества должна быть совершена с согласия родителей, усыновителей или попечителя. Если сделка, совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, то она может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.
Несовершеннолетние старше 14 лет подписывают договор самостоятельно. Однако, при заключении сделки, предметом которого является недвижимое имущество, необходимо одобрение на совершение сделки их законных представителей и попечителей. Такое одобрение может быть выражено в договоре или представлено отдельным документом.
Следует обратить внимание, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
При обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для государственной регистрации права (перехода права) на недвижимое имущество на основании сделки, заключенной несовершеннолетним гражданином, заявление представляют:
1) от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет - их законные представители;
2) управляющие - в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, переданного в доверительное управление на основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими договоров о доверительном управлении таким имуществом;
3) несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет - самостоятельно.
На государственную регистрацию, помимо предусмотренных гражданским законодательством документов, необходимых для проведения государственной регистрации, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего (родителей, опекунов, попечителей, усыновителей).
Кроме того, на государственную регистрацию необходимо также предоставление следующих документов:
1) согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
2) разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на отчуждение недвижимости;
3) документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
4) договор о доверительном управлении недвижимым имуществом подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим, определенным этим органом, и соответствующее разрешение органа опеки и попечительства;
5) договор о передаче ребенка (детей) на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями (супругами или отдельными гражданами, желающими взять детей на воспитание в семью).
Также при совершении ряда сделок с недвижимым имуществом требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.
Так, предварительное разрешение органа опеки и попечительства необходимо в следующих случаях:
1. отчуждение законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
2. сдачи внаем (в аренду), предоставлении в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до 14 лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
3. дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет от указанного права;
4. дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет;
5. дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществление указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет.
