Рынок недвижимости Московского региона. Март 2009 г

Рынок недвижимости Московского региона. Март 2009 г.

НОВОСТРОЙКИ

Предложение

Объем предложения на рынке новостроек Москвы практически не изменился по сравнению с началом года и составляет порядка 345 адресов. Такое постоянство обусловлено тем, что практически все объекты, находящиеся в конце прошлого года на последних стадиях строительства, продолжают активно достраиваться, а реализация планируемых проектов (со сроком сдачи в гг.) в большинстве случаев была приостановлена. Так, доля готовых новостроек в объеме предложения увеличилась с 50-55% в начале 2008 г. до 80-85% в начале 2009 г.

Спрос

В марте спрос на новостройки в Москве и области вырос на 10–15%. В целом за прошедший квартал он увеличился на 40-45%. При этом конвертация спроса в реальные сделки остается, по-прежнему, невысокой.

Максимальная покупательская активность прослеживается в сегменте элитного жилья и экономклассе. В структуре спроса в I квартале 2009 года зафиксирован повышенный интерес к новостройкам, расположенным на западе и в центре Москвы, а также к наиболее дешевым объектам Восточного административного округа. В Подмосковье наиболее востребованными со стороны потенциальных покупателей остаются традиционные направления-лидеры: западное и северное, а также смежные с ними северо - и юго-западное. Помимо хорошей экологии, они имеют достаточно организованную для комфортной жизни инфраструктуру. Спрос на жилплощадь в дальнем Подмосковье до сих пор невелик, несмотря на относительную дешевизну жилья.

Стоит отметить также увеличение доли квартир, приобретаемых в инвестиционных целях, что вполне оправдано в ситуации нестабильности валют и замедляющейся корректировки цен на жилье. Покупатели, располагающие значительными денежными суммами на приобретение недвижимости, оценив ситуацию, предпочли не ждать дальше, а воспользоваться сегодняшними преимуществами рынка и принять предложения «от которых невозможно отказаться».

Динамика цен

Стоимость кв. м новостроек, март 2009 г.
	Руб./кв. м	Рост за месяц, %
Эконом-класс	114,9 тыс.	-2,0%
Бизнес-класс	168,6 тыс.	-1,3%
Элитное жилье	545,6 тыс.	-1,0%
В среднем по Москве	162,4 тыс.	-1,4%
Центральный	630,8 тыс.	-2,8%
Юго-Западный	152,1 тыс.	-0,5%
Западный	194,6 тыс.	0,0%
Северный	145,5 тыс.	-2,7%
Северо-Западный	170,9 тыс.	-0,2%
Северо-Восточный	130,9 тыс.	-1,8%
Восточный	106,4 тыс.	-0,1%
Южный	164,3 тыс.	-0,4%
Юго-Восточный	117,8 тыс.	-3,8%
Подмосковье	74,2 тыс.	-1,0%

Средняя стоимость кв. м в новостройках Москвы в марте составила 162 362 руб., снизившись по сравнению с предыдущим месяцем на 1,4%. По итогам I квартала рублевое падение цен составило 1,2% по сравнению с концом 2008 года. По всей вероятности, коррекция цен на новостройки близка к завершению, так как выявленные незначительные отклонения в большей степени обусловлены изменением качественного состава предложения.

За месяц новостройки экономкласса потеряли в цене 2%, а за квартал — 3,4%. Новостройки бизнес-класса дешевели менее значительно: на 1,3% за март и 1,4% по итогам трех месяцев. Средняя цена элитных предложений по сравнению с февральским значением снизилась на 1%, а по итогам всего квартала продемонстрировала положительную динамику в размере 1,4%.

Разброс среднего уровня цен на первичном рынке недвижимости Москвы в разрезе административных округов по итогам марта составил от 106 395 руб. в ВАО до 630 828 руб. в ЦАО, где сосредоточены преимущественно элитные новостройки. Максимальное снижение стоимости в марте — 3,8% — отмечено на юго-востоке столицы. В ВАО цены практически не изменились. В Подмосковье в марте зафиксировано снижение средней цены квадратного метра на 1,0% до показателя 74 183 руб. По итогам I квартала областные новостройки подешевели на 1,4% по отношению к концу 2008 года. Диапазон цен на новостройки в городах-спутниках (пятикилометровом кольце от столице) составил от 71 514 руб. за кв. м в Балашихе до 99 018 руб. за кв. м в Красногорске.

Прогноз

Сокращение темпов строительства жилья отразится сокращением объема предложения: уже во второй половине 2009 г. ожидается дефицит новостроек, который будет ощутим как минимум в ближайшие два года. По нашим оценкам, из 6 млн. кв. м, запланированных к вводу в 2009 году еще до кризиса, реально на коммерческий рынок поступит не более 500-800 тыс. кв. м (т. е. в 4-5 раз меньше, чем в 2007 г.), еще 2,25 млн. кв. м планируют прибрести власти Москвы согласно адресной инвестиционной программе. Таким образом, всего в 2009 году в общей сложности будет сдано не более 2,5-2,8 млн. кв. м. По результатам января, в городе введено всего 29,5 тыс. кв. м, что 15,5 раз меньше, чем в январе прошлого года.

В ближайшей перспективе на рынке новостроек, скорее всего, будет наблюдаться колебательная динамика цен с амплитудой в 1-2% как в положительную, так и в отрицательную стороны в зависимости от сегмента. С оживлением спроса плюсовой тренд, скорее всего, будет наблюдаться в сегменте наиболее востребованных одно - и двухкомнатных квартир. Трехкомнатные и многокомнатные квартиры, вероятнее всего, периодически будут немного терять в цене.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Предложение

В марте ассортимент предлагаемого жилья увеличился еще на 7-8% как в Москве, так и в Подмосковье. Таким образом, количество продаваемых квартир и комнат в марте составило 25,4 тыс. и 10,9 тыс. объектов соответственно, что практически соответствует аналогичным показателям марта 2008 г. (а в Подмосковье даже незначительно превышает их). При этом структура предложения незначительно (на 2-3%) сместилась в сторону верхних ценовых категорий.

Основную активность продолжают проявлять участники альтернативных сделок, а также инвесторы, которые ранее приобрели свои объекты еще на стадии строительства, а в настоящее время стремятся использовать средства от их реализации в пользу решения возникших финансовых затруднений.

Спрос

Покупательский интерес к рынку вторичной недвижимости Московского региона, достигший достаточно высокого уровня в прошедшие два месяца, в марте сократился на 5-10% в Москве и более чем на треть в Подмосковье. При этом, в отличие от предыдущих месяцев, когда спрос на жилье носил преимущественно исследовательский характер, конвертация спроса в реальные сделки заметно выросла.

Динамика цен

Стоимость кв. м вторичного жилья, март 2009 г.
	Руб./кв. м	Рост за месяц, %
Типовое жилье	149,2тыс.	-0,1%
Эконом-класс	169,8тыс.	-1,1%
Бизнес-класс	227,8тыс.	-2,7%
Элитное жилье	400,6тыс.	-2,9%
В среднем по Москве	161,2 тыс.	-0,9%
Центральный	263,6тыс.	-2,8%
Юго-Западный	179,2тыс.	-2,2%
Западный	181,8тыс.	-2,5%
Северный	153,4тыс.	-1,0%
Северо-Западный	143,6тыс.	-1,1%
Северо-Восточный	145,2тыс.	-0,8%
Восточный	139,8тыс.	-0,7%
Южный	141,7тыс.	-0,4%
Юго-Восточный	129,6тыс.	-0,1%
Подмосковье	80,1 тыс.	-1,7%

Показатели динамики рублевых цен на жилье пока еще находятся в отрицательной зоне. Однако, минимальные темпы — 0,9% в среднем по Москве и 1,7% в Подмосковье — свидетельствуют, скорее, о близком конце периода корректировки цен, нежели о реальном удешевлении столичных квартир. Средняя стоимость кв. м готовых квартир и комнат в марте составила 161 169 руб. в Москве и 80 134 руб. в Подмосковье.

Однако если в предыдущие несколько месяцев максимальные показатели темпов корректировки фиксировались в сегменте низкокачественного переоцененного жилья (старые панельные и блочные дома, пятиэтажные хрущевки, ветхий фонд), в марте стоимость типовых квартир практически не изменилась, а объекты эконом-класса подешевели всего на 1,1%.

Снижение цен на квартиры верхних ценовых категорий несколько выше: 2,7% в элитном сегменте и 2,9% — бизнес-класса.

Диапазон стоимости кв. м в разрезе административных округов столицы составил от 129 583 руб. на юго-востоке (что практически соответствует показателям февраля) до руб. в центре столицы.

Прогноз

В ближайшие несколько месяцев значительного увеличения спроса на вторичное жилье не ожидается. Существующий уровень цен, несмотря на 10-15% корректировку по сравнению с докризисным периодом, пока еще не доступен подавляющему большинству потенциальных покупателей.

Объем предложения, скорее всего, продолжит постепенно увеличиваться, но не более чем на 5-10% в месяц. При этом в условиях продолжающегося снижения доходов населения ожидается вывод на рынок некоторого количества объектов, владельцы которых испытывают серьезные финансовые затруднения и вынуждены изменить свои жилищные условия в худшую сторону с целью получения доплаты.

Говорить о резком окончании периода корректировки цен на вторичное жилье пока еще преждевременно. Учитывая свойство инертности, в максимальной степени присущее рынку жилой недвижимости, вероятнее всего, в ближайшие месяцы ценовые показатели будут варьироваться вокруг достигнутых по итогам марта значений в диапазоне ±2% в зависимости от сегмента.

АРЕНДА ЖИЛЬЯ

Предложение

Наиболее заметным событием на рынке аренды квартир в Москве по итогам марта стало почти 20%-ое снижение количества предложений. В первую очередь, оно обусловлено снижением арендных ставок — по сравнению с докризисным периодом стоимость аренды квартир в Москве сократилась на 10-20% в зависимости от сегмента. Учитывая данное обстоятельство, собственники жилья предпочитают отказаться от сдачи квартиры в наем до наступления периода деловой активности (традиционно август-сентябрь), когда ожидается рост спроса и уровня арендных ставок.

Кроме того, в феврале вступило в силу распоряжение Правительства Москвы «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве». Согласно этому документу, регистрация иногородних граждан теперь должна производиться только при условии предоставления ими заключенного договора аренды квартиры или комнаты в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья». Данная мера направлена на усиление контроля за уплатой налогов собственниками сдаваемого в найм жилья.

Все это привело с заметному смещению структуры предложения в сторону более низких ценовых категорий. В настоящее время процентное соотношение квартир эконом - и бизнес-класса в общем объеме предложения составляет 53-55% и 42-44% соответственно, в то время как в докризисные месяцы наблюдалось преобладание доли бизнес-сегмента (процентный показатель элитного жилья сохранился на уровне 3%).

Спрос

Спрос на аренду столичных квартир в марте оставался на стабильно-высоком уровне, достигнутом в предыдущие два месяца. Несмотря на продолжающийся отток из столицы иногороднего и иностранного персонала, не имеющего возможности оплачивать арендуемое жилье из-за сокращения доходов и увольнений, аудитория потенциальных нанимателей пополняется за счет граждан, вынужденных в условиях общего снижения платежеспособности и приостановки большинства ипотечных программ, отложить планируемую ранее покупку квартиры и снимать жилье.

При этом наиболее востребованными по-прежнему остаются квартиры экономкласса, с недорогим косметическим ремонтом и минимально необходимым набором мебели, расположенные в районах с развитой инфраструктурой и транспортной составляющей. Кроме того, сохраняется тенденция смещения структуры спроса в сторону квартир более низких ценовых категорий.

Динамика цен

Ставки аренды квартир в Москве, март 2009 г.
	Руб./месяц	Рост за месяц, %
Эконом-класс	31,0р.	-6,8%
Бизнес-класс	60,0р.	-8,3%
Элитное жилье	252,5р.	-8,5%
В среднем по Москве	58,6р.	-7,2%
Центральный	81,6р.	-7,6%
Юго-Западный	55,4р.	-7,3%
Западный	65,4р.	-7,5%
Северный	55,7р.	-7,1%
Северо-Западный	57,7р.	-7,2%
Северо-Восточный	43,3р.	-7,0%
Восточный	39,6р.	-6,9%
Южный	41,0р.	-6,9%
Юго-Восточный	40,4р.	-6,8%

Корректировка ставок аренды, выражавшаяся в предыдущие несколько месяцев преимущественно в виде скидок и бонусов потенциальным нанимателям, в марте приобрела более явный характер. Средняя стоимость найма по сравнению с февралем сократилась на 7,2% до 58 645 руб. в месяц.

Еще более значительные темпы снижения цен — 8,3–8,5% — продемонстрировали квартиры бизнес - и элитного сегментов, спрос на которые с осени прошлого года сокращается. По итогам марта средняя стоимость найма в них составила 59 961 руб. и 252 533 руб. в месяц соответственно. Квартиру экономкласса в марте можно было арендовать в среднем за 30 986 руб. в месяц.

Диапазон арендных ставок в разрезе административных округов составил от 39 585 руб./мес. в Восточном административном округе до 81 564 руб./мес. в центральных районах столицы.

В подавляющем большинстве заключаемых договоров найма жилья в качестве валюты расчетов по-прежнему указывается российский рубль. Однако, вследствие наблюдаемых в последнее время значительных колебаний курсов валют, все чаще собственники настаивают на внесение в договор пункта о возможности пересмотра арендных ставок по истечении определенного периода, как правило, квартала.

Прогноз

В ближайшие два-три месяца существенной активизации спроса со стороны арендаторов и предложения со стороны наймодателей столичного жилья, вероятнее всего, не произойдет. Спрос на аренду столичных квартир останется на уровне, достигнутом в первые месяцы 2009 г. Незначительное его снижение ожидается летом, когда на время отпускного периода многие иногородние работники и студенты возвращаются в города постоянного проживания.

Учитывая законодательные нововведения (связанные с обязательным предоставлением договора аренды жилья для иногородних иностранных граждан для получения регистрации), количество предлагаемых в найм столичных квартир, возможно, еще несколько сократится. Однако ожидаемое снижение составит не более 5-10%, так как в ближайшие месяцы ассортимент съемного жилья традиционно пополнится «летними» квартирами, сдаваемыми хозяевами на время их переезда в загородные дома.

Вероятнее всего, стоимость найма столичного жилья за счет ожидаемого вывода на рынок более дешевых «летних» предложений еще незначительно (на 1,5-2% в месяц) сократиться. Заметного изменения арендных ставок в сторону увеличения не ожидается как минимум до осени текущего года.

Подготовлено Аналитической службой МИАН