Газета «Дело&Ко» №1 (года
Рынок аренды офисов
В течение 2006 года рынок аренды офисов развивался более динамично, чем в 2005 году. Средняя арендная ставка с начала года выросла почти на 15%, перейдя из ценового диапазона 500-550 руб./кв. м в ценовой диапазон 550-600 руб./кв. м.
Необходимо отметить, что в 2006 году было введено в эксплуатацию всего лишь несколько новых офисных объектов. Среди них небольшое административное здание на Куйбышева, 67/1 (общая площадь около 2500 кв. м), где на первом этаже сейчас располагается магазин «Пятерочка», а помещения на верхних этажах сдаются в аренду под офисы. Также необходимо отметить бизнес-центр на Советской, 67 (общая площадь около 3000 кв. м). Наиболее удачным проектом стал бизнес-центр на Кирова, 70, чей успех обеспечило расположение в центе города, а также высокое качество помещений.
Наиболее часто в течение 2006 года предлагались встроенные помещения на первых этажах жилых домов. Их доля в общем количестве предложений составила чуть более 30%. Наметившаяся в 2005 году тенденция роста объема предложения офисных помещений в многофункциональных зданиях нашла свое продолжение в 2006 году. Начиная с середины года, сегмент офисных помещений в многофункциональных зданиях стал наиболее объемным сегментом рынка.
Таким образом, сегменты встроенных помещений и помещений в многофункциональных зданиях практически сравнялись между собой по объему предложения. По итогам 2006 года они занимают около 60% всего объема предложения на рынке аренды.
Еще одной тенденцией 2006 года стало постепенное снижение объема предложения офисных помещений в бывших административных зданиях предприятий. С 21-22% в начале года объем предложения уменьшился до 16-17% в конце года от общего объема предложения всех офисных помещений.
Объем предложения офисных помещений в бизнес-центрах на протяжении всего года не превышал 10%. В основном, предлагались помещения в недавно введенном в эксплуатацию бизнес-центре «Славяновский», бизнес-центре на Советской, 67. Также в первой половине 2006 года активно предлагались в аренду помещения в бизнес-центре на Мира, 45а.
В целом структура предложения на рынке аренды офисных помещений к концу 2006 года изменилась только за счет увеличения доли помещений в многофункциональных зданиях.
Структура предложения офисных помещений по итогам года показана ниже в таблице 1.
Таб. 1. Структура предложения офисных помещений по типу здания
Тип здания | Удельный вес в общем объеме предложения | Средняя арендная ставка, руб./кв. м | Диапазон арендных ставок, руб./кв. м |
Встроенные помещения на первых этажах жилых домов | 32% | 870 | |
Помещения в бизнес-центрах | 5% | 668 | |
Помещения в бывших АБК предприятий | 19% | 306 | 100-600 |
Помещения в административных зданиях советской постройки | 10% | 569 | |
Помещения в зданиях многофункционального назначения | 29% | 578 | |
Прочие | 5% | - | - |
Итого: | 100% |
Динамика средних арендных ставок в разных сегментах рынка офисных помещений показана на рис. 1.
График наглядно показывает динамику арендных ставок в течение 2006 года арендных ставок во всех сегментах рынка аренды офисной недвижимости.
Рассматривая структуру предложения офисов по районам города (таб. 2), можно заметить, что наибольшее количество офисных помещений в течение 2006 года предлагалось в Ленинском районе. На втором месте Свердловский район. Аутсайдерами как обычно являются Орджоникидзевский и Кировский районы, где в зависимости от месяца объем предложения не превышал 2-3% от общего объема предложения. Объем предложения в Дзержинском, Мотовилихинском и Индустриальном районах города колебался в течение года от 9 до 18%.
Также в таблице 2 указаны средние арендные ставки для каждого района по итогам 2006 года.
Таб. 2. Структура предложения офисных помещений по районам
Район | Удельный вес в общем объеме предложения | Средняя арендная ставка, декабрь 2005 | Средняя арендная ставка, декабрь 2006 | Прирост | Диапазон арендных ставок, руб./кв. м |
Дзержинский | 15% | 461 руб./кв. м | 484 руб./кв. м | 5,0% | |
Индустриальный | 11% | 351 руб./кв. м | 434 руб./кв. м | 24,0% | |
Кировский | 1% | 308 руб./кв. м | 365 руб./кв. м | 18,5% | 120-952 |
Ленинский | 33% | 667 руб./кв. м | 710 руб./кв. м | 6,4% | |
Мотовилихинский | 10% | 389 руб./кв. м | 528 руб./кв. м | 35,7% | |
Орджоникидзевский | 1% | 300 руб./кв. м | 340 руб./кв. м | 13,3% | 450-800 |
Свердловский | 29% | 405 руб./кв. м | 525 руб./кв. м | 29,6% | |
Итого: | 100% |
Сравнивая величину средних арендных ставок для разных районов города, необходимо отметить, что наиболее сильно повысились арендные ставки в Мотовилихинском, Свердловском и Индустриальном районах. В течение года выросла популярность центральных улиц этих районов среди арендаторов, в первую очередь из-за дефицита адекватных помещений в центре города. Увеличение спроса, таким образом, вызвало повышение арендных ставок в районах, приближенных к центру.
Рассматривая структуру предложения офисных помещений по удаленности от центра (таб. 3), можно отметить, что в течение года основная часть помещений предлагалась в центральных микрорайонах города (Центр, Центр 1, Центр 2). Несмотря на это, дефицит помещений, расположенных именно на проходных улицах в этих районах, был очевиден.
Таб. 3. Структура предложения офисных помещений по удаленности от центра
Район | Удельный вес в общем объеме предложения | Средняя арендная ставка, руб./кв. м | Диапазон арендных ставок, руб./кв. м |
Центральные районы | 40% | 662 | |
Прилегающие к центру районы | 21% | 520 | |
Районы средней удаленности | 35% | 426 | |
Отдаленные районы | 3% | 377 | 120-952 |
Итого: | 100% |
В структуре предложения офисных помещений в течение 2006 года преобладали помещения средней (200-400 кв. м) и большой площади (более 400 кв. м). Что характерно, если в 2005 году арендодатели чаще всего дробили помещения такой площади, то в прошлом году как можно дольше старались сдать все помещение большой площади целиком.
Наиболее востребованными являлись помещения площадью 250-400 кв. м, расположенные на центральных, наиболее проходимых улицах районов.
Таб. 4. Структура предложения офисных помещений по площади
Площадь помещений | Удельный вес в общем объеме предложения |
До 50 кв. м | 16% |
50-120 кв. м | 9% |
120-200 кв. м | 28% |
200-400 кв. м | 31% |
Более 400 кв. м | 22% |
Итого: | 100% |
Что касается условий аренды, то практически все арендодатели в 2006 году предпочитали сдавать помещения в краткосрочную аренду, не желая обременять себя регистрацией договора аренды в регистрационной палате. Соответственно, подыскать помещение для организаций и предприятий, долгосрочная аренда для которых является основным условием договора, было достаточно сложно.
Материал подготовлен УК «Финрент»
