ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
КОМПЛЕКС ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА МОСКВЫ
ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»
www. *****
ЕЖЕДНЕВНЫЙ ОБЗОР
СРЕДСТВ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ
И ПЕЧАТИ ПО ВОПРОСАМ
РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖКХ
23-26 августа 2013
23/08/13
Выключи лампочку, прикрути кран
Вслед за электроэнергией готовят соцнормы на воду
Вслед за соцнормами на электроэнергию в России могут запустить похожий эксперимент с водой. Концепцию реформы минрегион должен разработать до конца 2013 года. Задача осложняется тем, что, нормы на свет некоторые территории у себя раньше уже вводили, а вот с водой подобных опытов не было.
В распоряжении правительства о переходе на соцнормы потребления комуслуг в качестве даты старта эксперимента по воде значится 1 января 2015 года. Но первый этап реформы - введение норм на электроэнергию, намеченное на начало 2014 года для всей страны, - затянулся. 1 сентября эксперимент стартует лишь в пилотных регионах. Так что с водой, возможно, спешить не будут.
Тем не менее минрегион уже готовит необходимые документы. Конкретных цифр пока нет, но общая логика понятна.
Как рассказала "РГ" заместитель исполнительного директора НП "ЖКХ Развитие" Елена Солнцева, базовые нормы воды планируется определять на основании данных о реальном фактическом потреблении населения, как и в случае со светом.
140 литров на человека в сутки - средняя норма на воду в некоторых странах Европы
"Причем здесь важно будет детально проработать разделение домохозяйств на группы. Если применительно к электроэнергии было принято решение определить шесть таких групп, то в случае с соцнормой на воду может потребоваться более гибкая дифференциация, - говорит Солнцева. - Не исключено, что регионам будет дано право при необходимости вводить дополнительные категории". Плюс, по ее словам, обязательно должны быть сохранены такие категории потребителей, как жильцы аварийных и сильно изношенных домов. Для них нормы потребления воды должны быть больше, как и в случае с электроэнергией.
Главным аргументом в пользу перехода на соцнормы в сфере электроснабжения был большой объем перекрестного субсидирования, когда тарифная нагрузка перекладывается с населения на других потребителей - промышленные предприятия.
В случае с водой ситуация другая. Здесь главная проблема - высокий уровень износа основных фондов и несоответствие воды стандартам качества. По разным оценкам, требованиям не отвечает от 50 до 64 процентов проб. "Основное загрязнение воды идет в процессе ее транспортировки по сети и по трубам уже внутри самого дома, особенно если он относится к старому фонду, - констатирует Елена Солнцева. - За счет того, что небольшая часть населения будет тратить больше воды, чем предусмотрено нормой и больше платить, появятся дополнительные средства, которые можно будет направить на решение проблемы износа инфраструктуры".
Сами коммунальщики реформу поддерживают. По мнению Георгия Болдина, замгендиректора по сбыту, закупкам и тарифообразованию "Росводоканала", введение социальной нормы потребления холодной воды позволит стимулировать экономное отношение к воде среди частных потребителей и, как следствие, снизить нагрузку на сети. "Такой подход существует в мире, в частности в Израиле. Тенденция к экономии ресурсов давно наблюдается в развитых странах, и ее актуальность для России растет", - замечает Болдин.
Конечно, снижение полезного отпуска воды приводит к снижению выручки ресурсоснабжающих организаций, а значит, и ограничению их возможности по модернизации сетей водоснабжения и водоотведения. Но разница в оплате в пределах социальной нормы и выше, по словам Болдина, позволит компенсировать выпадающие доходы предприятий.
В институте экономики города в полезности нового эксперимента сомневаются. Ведущий юрисконсульт Дмитрий Гордеев напоминает, что недавно в правила предоставления комуслуг внесли изменения, которые снимают с населения обязанность каждый месяц предоставлять сведения об объемах потребления коммунальных ресурсов. При этом, чтобы начислять платежи по соцнорме, нужно каждый месяц не просто снимать показания, а еще и разделять, сколько света или воды человек потратил в пределах нормы и сколько сверху. "Электросчетчики в большинстве домов стоят на площадках, и представителям энергоснабжающих организаций, чтобы снять показания, не надо входить в квартиры. Домов, где бы приборы учета воды были установлены за пределами квартиры, я, например, не знаю, - замечает эксперт. - То есть коммунальщикам либо придется ходить по квартирам, причем каждый месяц в одно и то же время, либо внедрять системы дистанционного сбора показаний. И то и другое связано с большими издержками, которые не смогут перекрыть эффекта от перехода на соцнормы".
Если мы хотим пить нормальную качественную воду, нужно приводить в порядок инфраструктуру, а значит, повышать тарифы, уверен Гордеев. Те люди, которым платежи будут не по карману, должны получать адресную поддержку от государства. "Сейчас субсидии из-за массы существующих ограничений выплачиваются 10 процентам жителей. А должны как минимум 25-30 процентам", - считает эксперт.
Кстати, по словам Дмитрия Гордеева, если счетчики электроэнергии в России установлены практически во всех домах и квартирах, то с приборами учета воды ситуация гораздо хуже. В лучшем случае, показатель едва дотягивает до 50 процентов. Срок, до которого нужно было установить счетчики, прошел, но, так как никаких административных санкций за нарушение этого требования не предусмотрено, граждане особо не торопятся.
Кстати
Нормы потребления воды в Европе, где приборы учета установлены во всех без исключения домах, колеблются от 105 до 175 литров на одного человека в сутки.
В Швеции социальные нормы потребления составляют по электроэнергии 120-150 киловатт-часов на человека в месяц, по воде - два три кубометра.
Во Франции социальные нормы потребления действуют с 2000 года. Норма на свет установлена на отметке в 100 киловатт-часов на человека в месяц. При этом для семей с низкими доходами предусмотрены скидки от 30 до 50 процентов на оплату электроэнергии
В Республике Казахстан, в городе Алматы в 2011 году соцнорма для электроэнергии составляла 45 киловатт-часов на одного человека, холодной воды - 8,4 кубометра, горячей воды - 3,6 кубометра, услуг канализации - 12 кубометров
23/08/13
На востоке Москвы стартовала акция по сбору использованных батареек
На востоке Москвы стартовал эксперимент по сбору использованных батареек. Организаторами акции стали - Библиотека имени Антуана де Сент-Экзюпери, управа района и организация "МосЭко".
С 22 августа на территории района вблизи крупных магазинов начнут устанавливать специальные ящики для сбора использованных батареек. Затем такими ящиками оборудуют территории около школы, чтобы привлечь к акции учащихся. Никаких "бонусов" за оставленные в ящиках электролиты ждать не стоит. Однако рядом с ящиками будут поставлены специальные щиты с "популярным" для горожан объяснением подобной акции. Ее цель - привлечь внимание москвичей к защите окружающей среды.
Как пояснили "РГ" организаторы акции, 2013 год в России объявлен годом охраны окружающей среды. Вопрос утилизации бытовых отходов особенно актуален в таких городах, как Москва, где проживает более 12 миллионов человек. Как отметил координатор проекта "МосЭко" Михаил Антонов, "батарейки - есть в каждом доме, но никто не задумывается о том, что содержащиеся в одной подобной вещи вредные вещества уничтожают 20 квадратных метров земли и 300 литров воды".
Напомним, что в столице утилизацией батареек занимается департамент ЖКХ и благоустройства Москвы, и в каждой управе подобные пункты сбора использованных электролитов есть, однако большой популярностью у населения они не пользуются.
Первые итоги акции будут подведены 1 октября. Если опыт окажется удачным, его распространят на весь город.
23/08/13
Столичные власти будут удерживать рост тарифов ЖКУ на уровне инфляции - Собянин
Москва. 22 августа. ИНТЕРФАКС – НЕДВИЖИМОСТЬ - Рост коммунальных тарифов в Москве впредь будет оставаться на уровне инфляционных трендов, заявил врио мэра столицы Сергей Собянин в интервью "Интерфакс".
"В этом году за всю историю постсоветской Москвы самое низкое повышение тарифов. То есть мы загнали его на уровень инфляции. Более того, мы всем поставщикам коммунальных услуг сказали: и дальше так будет. Мы будем идти на уровне инфляции плюс-минус процент, и точка", - сказал С. Собянин.
По его словам, большим подспорьем в решении этого вопроса в Москве стала поддержка федеральных властей, установивших такое же регулирование и для федеральных монополий. "Если они (федеральные власти) свое слово сдержат, и мы свое слово сдержим, то мы выйдем на тренд, когда тарифы фактически повышаться не будут, а будут оставаться на уровне инфляционных трендов", - отметил С. Собянин.
Отвечая на вопрос о контроле за управляющими кампаниями, собеседник агентства сказал, что столичной мэрии, по его мнению, удалось найти эффективный способ реализации этой идеи.
"Мы включили в эту борьбу за нормальную работу управляющих компаний все население. Мы создали портал "Дома Москвы", на который вывесили все, что нужно знать об управляющей компании: что за управляющая компания, каким решением она назначена, какие у нее тарифы, какой перечень услуг", - пояснил врио мэра.
"Сегодня, когда они один на один, жители и управляющая компания, они с ней ничего не могут сделать. Многие компании "закрышованы", созданы местными чиновниками, и к ним не подберешься ни напрямую, ни через суд. Поэтому мы, с одной стороны, выбрасываем полную информацию о деятельности, подключаем само население, и, с другой стороны, - пытаемся помочь этому населению разобраться с этими компаниями. А если они нарушают, то и в административном порядке наказываем", - сказал С. Собянин.
Он полагает, что подобный механизм "поможет в значительной степени навести порядок с управляющими компаниями, объединяя усилия власти и населения, поскольку отдельно это не работает".
С. Собянин рассказал, что за полтора месяца работы портала от граждан поступили "тысячи предложений", по которым уже назначено "несколько десятков собраний по расторжению договоров там, где мы видим, что они кривые".
"Где-то порядка 40% компаний заключили с гражданами договоры с нарушением действующего законодательства. Это либо юридические тонкости - ну, мы с ними разберемся. А если это существенные вещи, связанные с подделкой собрания, с неправильно оформленными документами, с отсутствием вообще их - дальше пойдет расторжение", - заявил врио мэра Москвы.
23/08/13
Что помешало управляющим компаниям в ВАО отремонтировать подъезды в срок
Программа текущего ремонта подъездов должна быть завершена к 1 сентября. В этом году работы впервые ведутся на средства управляющих компаний, раньше деньги на «косметику» парадных выделял город. Как выяснилось, для большинства УК задача оказалась сложной.
Помешала зима
— Всего в округе к началу осени должен быть отремонтирован 7451 подъезд, но пока сдано чуть больше 4,5 тысячи, — говорит начальник отдела эксплуатации и ремонта жилищного фонда управления ЖКХ и благоустройства префектуры ВАО Александр Кабанов. — На многих идут работы, где-то фактически завершены, но жилищная инспекция пока их не принимала.
В префектуре называют две основные причины срыва сроков. Во-первых, затяжная зима привела к тому, что ремонт начали позже. Некоторые виды работ — например, покраску или замену входных групп и окон на лестничных клетках — в мороз выполнять нельзя, и рабочие были вынуждены ждать потепления. Во-вторых, программа на редкость масштабная, объём работ колоссальный, и вовремя справиться с ним крайне тяжело.
УК работает с дефицитом бюджета
В управляющих компаниях признаются: ремонтировать подъезды на свои деньги действительно непросто.
— У нас по программе 252 объекта, сделано из них 147, — рассказала директор ДЕЗа района . — Это действительно очень много. Но есть ещё один момент. Бюджет управляющей компании складывается из средств, которые вносят жители, и городской субсидии. Эта субсидия поступает к нам равномерно в течение года, а ремонт требуют сделать за 9 месяцев. В результате на работу в подъездах ДЕЗ тратит деньги, которые должны направляться на эксплуатацию домов. Но и саму эксплуатацию ведь никто не отменял. Отсюда — дефицит.
Что им грозит?
Теоретически к тем компаниям, которые не успели закончить ремонт к сентябрю, можно было бы применить меры финансового воздействия. Например, приостановить субсидирование. Но в префектуре понимают: конечно, проблему это не решит, а только усугубит.
— Мы стараемся идти навстречу, помогать, поскольку понимаем, что не всегда виноваты только УК, — заверил Кабанов.
Пока предполагается, что программу всё-таки закончат к середине или к концу осени.
26/08/13
Диспетчер узнает о сломанном лифте раньше жильцов
Заявки о поломке лифта диспетчеры могут получить еще до того, как горожане сообщат о таких ЧП. Ведь все узлы безопасности и параметры работы лифта могут контролироваться через интернет. Пока что новшество введено не для всех лифтов столицы, а только для 48 тысяч лифтов, обслуживаемых компанией "МОС ОТИС", рассказал генеральный директор компании Вардан Авакян.
- В городе всего примерно 110 тысяч лифтов, а мы обслуживаем почти половину, - сказал Авакян. - То есть, мы обеспечиваем работу почти 45 процентов от общего числа кабин. В принципе, с нашей компанией можно заключить договор на обслуживание лифта, если такое желание появится у управляющей компании или ТСЖ.
Для москвича создание единой диспечтерской службы имеет огромное значение. Ведь теперь поломки лифтового оборудования диспетчеры могут замечать самостоятельно.
- Сразу станет заметно, насколько сократилось время выполнения заявки, - поясняет Авакян. - Раньше заявка поступала на локальную диспетчерскую, затем передавалась на центральную, оттуда – механику, и только после этого работник ехал на место и чинил лифт. Сейчас диспетчер может отследить поломку по нашей единой системе и направить механика на место еще до того, как кто-то заметит, что лифт неисправен. То есть предупредить вызов. Диспетчер о типе поломки сообщает механику с помощью смс и последующего контрольного звонка.
Сейчас в единый центр стекается информация с 400 локальных диспетчерских (то есть 48 тысяч лифтов). А всего к системе можно подключить 250 тысяч. При этом, гарантирует гендиректор компании, стоимость обслуживания лифтового механизма не увеличится. А еще - уменьшилось время прибытия механика на вызов. Если раньше рабочие добирались в среднем за 30 минут, то теперь у них на это уходит 23 минуты. Все потому, что машины механиков оборудованы системой навигации (GPS) и диспетчеры могут контролировать передвижение каждого экипажа, а при необходимости - подсказать как объехать пробку.
Комсомольская правда 26/08/13
Что нужно для оформления субсидии на квартплату
В этом году после выхода на пенсию мне стало труднее оплачивать квартиру. Хотела бы получать городскую субсидию. Объясните, что нужно для оформления такой помощи и кто вправе претендовать на льготу? Елена Захарова. Северо-Восточный округ.
Как рассказали в городском центре жилищных субсидий (ГЦЖС), желающим оформить скидку на квартплату нужно обратиться в свой районный отдел жилищных субсидий. Большинство из них работает в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг (МФЦ). В среднем субсидия на «коммуналку» составляет более 1300 рублей на семью в месяц. При этом полное освобождение от квартплаты значит, что малоимущему дают всю необходимую сумму на оплату «коммуналки». Получить такую льготу вправе только те, у кого нет долгов по коммунальным платежам. Скидка на квартплату оформляется по таким правилам.
В столице право на субсидию имеют граждане России, Республики Беларусь и Киргизской Республики (это предусмотрено международным договором). Такая помощь положена пользователям жилья в государственном жилищном фонде, нанимателям квартир по договору найма в частном жилищном фонде, членам жилищного или жилищно-строительного кооператива, собственникам жилья (квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома).
Обратите внимание: если наниматели жилья по договору найма в частном жилищном фонде, члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, собственники жилья проходят военную службу по призыву в Вооруженных силах Российской Федерации, других войсках, воинских формированиях и органах, созданных в соответствии с российским законодательством, либо осуждены к лишению свободы, либо признаны безвестно отсутствующими, либо умерли или объявлены умершими, либо находятся на принудительном лечении по решению суда, субсидии предоставляются членам их семей при условии, что данные члены семей продолжают постоянно проживать в ранее занимаемых совместно с этими гражданами жилых помещениях.
При расчете субсидии используется так называемый стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. По этим цифрам можно определить, полностью освободят вас от квартплаты или частично. Выглядит это так. Если ежемесячный среднедушевой доход семьи:
- до 800 руб. - от квартплаты освобождаются;
- 800 рубруб. - должны тратить на квартплату не больше 3 процентов от своих доходов;
- 2000 рубруб. - должны тратить на квартплату не больше 6 процентов от своих доходов;
- более 2500 руб. - должны тратить на квартплату не больше 10 процентов от своих доходов (согласно закону Москвы № 54 от 1.11.06 г.).
Кроме того, определить, положена ли вам помощь города на оплату коммунальных услуг или нет, можно с помощью простых расчетов. Если после сложения всех источников дохода семьи (зарплата, стипендия, пенсия, пособие по безработице и т. д. за последние полгода) ежемесячный совокупный доход окажется меньше указанного в таблице (см. ниже) для семьи вашего состава, тогда вы вправе претендовать на субсидию. То есть получается, что вы тратите больше 10 процентов семейного бюджета на «коммуналку». Указанные ниже суммы действуют с 1.07.2013 г.
Для оформления субсидии понадобятся такие основные документы:
- паспорта членов семьи. Для детей в возрасте до 14 лет - свидетельство о рождении со специальной отметкой (штампом) или вкладышем, подтверждающим российское гражданство;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (или другой документ, подтверждающий права на жилье, в котором прописан обратившийся за субсидией горожанин. Например, договор найма квартиры или акт о приватизации жилого помещения). Это не касается семей из неработающих пенсионеров;
- справки о доходах членов семьи (заработная плата, стипендия, пенсия, пособие по безработице и т. д.) за шесть последних календарных месяцев, предшествующих месяцу обращения за субсидией. Это не касается семей из неработающих пенсионеров;
- при оплате по квитанции ТСЖ, ЖСК и других управляющих компаний - документы с данными о платежах за жилье и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и о наличии (отсутствии) задолженности по квартплате. Дополнительно для семей, состоящих только из неработающих пенсионеров, потребуется документ, подтверждающий совместное проживание с заявителем членов его семьи (единый жилищный документ). Эти бумаги нужны лишь в том случае, когда ТСЖ, ЖСК не предоставляют отделу субсидий необходимых сведений о заявителе;
- реквизиты банковского счета (или социальная карта москвича), на который должна перечисляться субсидия.
КУДА ЗВОНИТЬ
С вопросами можно обратиться на «горячую линию» городского центра жилищных субсидий (ГЦЖС) Москвы - (4круглосуточный, многоканальный).
Все отделы субсидий работают по такому графику: пн., вт (прием посетителей - 9; ср (прием посетителей - 9; чт (прием соцработников, консультации по субсидиям - 9; пт (прием посетителей - 9Перерыв: 13Суббота и воскресенье - выходные дни.
Обратите внимание: первый рабочий день после 15-го числа каждого месяца - неприемный. В это время проходит технологическая обработка информации.
Время приема в многофункциональных центрах (МФЦ): пн. - пт, сб.
НА ЗАМЕТКУ
Состав семьи (чел.) и максимальный совокупный доход семьи (руб.)
,10
,20
,70
,60
,50
,40
,30
,20
,10
1
23/08/13
Минфин предлагает сократить число льготников при оплате услуг ЖКХ на 1,3 млн человек
МОСКВА, 23 августа. /ИТАР-ТАСС/. Минфин предлагает сократить количество льготополучателей по оплате услуг ЖКХ к 2016 году на 1,3 млн человек, следует из, подготовленного для президента РФ Владимира Путина доклада, посвященного эффективности и оптимизации бюджетных расходов на годы, имеющегося в распоряжении ИТАР-ТАСС.
Предлагаемые в докладе меры приведут к сокращению численности получателей таких льгот в 2014 году по сравнению с 2013 годом на 227,9 тыс. человек /на 1,5%/, в 2015 году - на 444,6 тыс человек /на 2,9 проц/, в 2016 году - на 650,5 тыс человек /на 4,3 проц/. Это позволит сократить расходы федерального бюджета в 2014 году на 1,8 млрд рублей, в 2015 году - на 3,7 млрд рублей, в 2016 году - на 6,2 млрд рублей "с существенным ростом высвобожденных средств в долгосрочной перспективе".
Сократить количество льготополучателей Минфин предлагает следующим образом. Во-первых, предоставлять льготы по оплате услуг ЖКХ только гражданам с доходом не выше двух прожиточных минимумов. Также в целях экономии Минфин предлагает "унифицировать условия предоставления льгот". Сделать это нужно по трем направлениям. Предоставлять льготы с учетом определенного единого набора жилищно-коммунальных услуг /в тексте не уточняется, какого именно/. Размер льгот будет рассчитываться, исходя из применения нормы социальной площади жилого помещения и социальной нормы потребления коммунальных ресурсов /если соцнорма субъектом не применяется, то нормативов потребления/ или показаний приборов учета потребления коммунальных ресурсов. Предоставление мер социальной поддержки в жилищном фонде предлагается независимо от формы собственности.
В тексте доклада отмечается, что "установленный в настоящее время подход к предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг для разных категорий граждан различен". Льготы, установленные некоторыми федеральными законами, отличаются от перечня льгот в Жилищном Кодексе. По данным Института экономики города, сегодня общее количество льготополучателей составляет 25% от общего числа граждан.
26/08/13
Придомовые территории: как их использовать в интересах жильцов
Что такое придомовые территории, кто за них отвечает, кто может сдавать их в аренду
Рядом с любым многоквартирным домом располагается так называемая придомовая территория, которую можно использовать в интересах жильцов дома. Но не все знают, как и в каких случаях можно это делать. Что же это такое?
Придомовая территория – это часть земельного участка, территория, прилегающая к многоквартирному дому, на которую распространяется право собственности (пользования) собственниками многоквартирного дома.
Таким образом, можно сказать, что придомовая территория – это общая территория, и, соответственно, все, что находится на ней, в том числе и дороги (а также тротуары, парковочные места), является общим имуществом.
Что же входит в состав придомовой территории?
В состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства одного многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором располагается многоквартирный дом.
Чтобы понять, какая именно территория является придомовой в каждом конкретном случае, необходимо иметь полную информацию о земельном участке. Для этого нужно получить в органе государственного кадастрового учета кадастровую выписку о земельном участке, в которой указаны границы конкретного участка, а также информация о его владельце. Поэтому в итоге может быть два варианта:
- земля принадлежит муниципалитету (городу) и предоставляется собственникам многоквартирного дома на праве пользования;
- земля принадлежит собственникам многоквартирного дома.
В первом случае разграничение полномочий между собственником (городом) и пользователями (жильцами) должно быть закреплено в договоре между ними. Экземпляр такого договора можно найти в вашем ТСЖ (или управляющей компании) или же местной администрации. Также в этом договоре будут прописаны условия использования земельного участка, ответственность и право (или отсутствие права) на сдачу тех или иных территорий в аренду третьим лицам.
Но если все же выяснилось, что земельный участок принадлежит не администрации населенного пункта, а собственникам многоквартирного дома, то необходимо учитывать следующее.
На основании Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве собственности.
Что же касается ответственности за общее имущество собственников жилья, то тут у собственников есть выбор. Жилищный кодекс гласит, что собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, а именно:
- непосредственное управление собственниками помещений;
- управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Таким образом, исходя из выбора собственников помещений в многоквартирном доме, ответственность возлагается на одно из вышеперечисленных лиц.
При этом придомовые территории возможно даже сдавать в аренду для получения прибыли.
РУСЛАН ЯХУДИН, руководитель консалтинговой группы «ТАКО», рассказал порталу *****, кто же вправе в нашей стране сдавать в аренду эти самые придомовые территории:
В соответствии с Жилищным кодексом, ТСЖ вправе заниматься таким видом хозяйственной деятельности, как сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме для достижения целей, предусмотренных уставом ТСЖ. Так, на основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Кроме того, дополнительный доход может быть направлен и на иные цели деятельности ТСЖ.
Если же управлением многоквартирным домом занимается жилищный кооператив либо сами собственники помещений, то ключевые решения, такие как технический, капитальный ремонт, а также сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений.
Ну а если же собственники выбирают такой способ управления, как управляющая организация, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. В данном договоре могут учитываться пожелания собственников, которые также могут быть связаны со сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
23/08/13
Кто отвечает за долги ТСЖ?
О принципах содержания недвижимости рассказывает адвокат Олег Сухов.
У жильцов многоквартирных домов все чаще возникают проблемы из-за долгов ТСЖ. Если последнее отказывается оплачивать расходы на эксплуатацию дома, его содержание и обслуживание, то кому, как не жильцам, это делать?
Неужели закон никак не защищает собственников жилья от неграмотного расходования средств работниками ТСЖ? Действительно ли придется повторно оплачивать полученные услуги: воду, электричество, отопление, если ТСЖ не по назначению растратило или разворовало коммунальные платежи? Закон на эти вопросы отвечает сурово (ст. ст. 210 ГК РФ, 39, 158, 249 ЖК РФ), а подобные случаи происходят довольно часто, особенно в больших городах.
Разобраться в терминах
Для начала, что такое ТСЖ? Товарищество собственников жилья вроде суть попросту организация, в обязанности которой входит получение денежных средств от жильцов и направление их по указанному назначению, то есть в ресурсоснабжающие компании (ст. 135 ЖК РФ). Поэтому кажется логичным тот факт, что долг ТСЖ должен оставаться за этой организацией и последствия неуплаты должны касаться только ее.
Однако не все так просто. ТСЖ участвует в имущественном обороте, преследуя интересы жильцов дома, а не свои собственные. Если что-либо происходит с самой организацией (прекращение деятельности, ликвидация) или она остается без денег (банкротство), то бремя ответственности переходит на самих жильцов. Продолжая пользоваться услугами теплосети или водоканала, собственники многоквартирного дома тем самым поддерживают договорные отношения с компаниями – поставщиками коммунальных услуг, а значит, эти услуги должны быть оплачены.
Что делать и кто виноват в том случае, когда жильцы уплатили по всем счетам непосредственно в ТСЖ, а деньги были потрачены не по целевому назначению или украдены? И здесь закон не на стороне жильцов. Закон гласит, что собственник жилья обязан удостовериться, придя в ТСЖ, что деньги поступили в соответствующие инстанции, а если не потрудился разузнать, то сам и виноват: статья 312 ГК РФ – незнание того, куда были потрачены деньги, не снимает ответственности с плательщика. В общем, жильцам придется повторно вносить плату за полученные ими услуги ресурсоснабжающим компаниям, если последние не дождутся средств от ТСЖ.
В одном из моих судебных споров в Московском областном суде коммунальной службе по снабжению многоквартирного дома теплом удалось взыскать с его жителей повторную оплату поставки тепла, которую ранее владельцы квартир уже перечислили ТСЖ, однако последнее средства растратило на неизвестные нужды и за тепло не расплатилось.
Доказать свою правоту катастрофически сложно. Даже договоры ТСЖ с различными инстанциями, призванными обеспечить дом теплом, водой, газом и электричеством, не подойдут и не изменят сути дела. Механизм спора банально прост: услуги оказывались, денег нет – платите. А кто должен заплатить, это ресурсоснабжающих компаний не касается. В случае если деньги были потрачены впустую, а ТСЖ остановило свою работу, обязанность регулярных выплат переходит на самих жильцов вместе с долгами.
Однако добросовестные жильцы могут потребовать возврат денег за оплаченные квитанции у ТСЖ, если денежные средства не были направлены в соответствующие организации, что считается неосновательным обогащением и является нарушением закона. Доказать это довольно просто: нужно собрать подписи жильцов дома под соответствующим заявлением, предоставить подтверждение оплаты и направить документы в суд. Правда, быстро рассчитывать на восстановление справедливости не приходится, ТСЖ может объявить себя банкротом, а значит, и взять с него будет нечего.
В одном из судебных споров жильцы многоквартирного дома вплоть до Высшего арбитражного суда (ВАС РФ) пытались оспорить начавшийся процесс банкротства ТСЖ, на что ВАС РФ собственникам отказал, указав: «Согласно пункту 1 статьи 141 ЖК РФ ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Статьи 61 и 65 ГК РФ устанавливают возможность ликвидации юридических лиц, в том числе через процедуру банкротства. При этом изъятий в отношении юридических лиц в такой организационно-правовой форме, как ТСЖ, законодателем не сделано».
Подводя итог, можно отметить три стороны в рассматриваемом вопросе: обслуживающие компании, ТСЖ и жильцы дома. Схема взаимодействия проста. Жильцы оплачивают услуги в ТСЖ, которое обязано распределить средства так, чтобы обслуживающие компании были довольны. Разумеется, хорошо, если останется еще немного денег для обустройства двора, ремонта подъездов и так далее. Если из этой схемы ТСЖ выпадает, то для обслуживающих компаний ничего не меняется. Их бюджеты должны пополняться за счет собственников дома, минуя ТСЖ. Только в этом случае в доме будет электричество и теплая вода. В итоге и пострадавшими, и ответственными являются сами жильцы. Именно поэтому необходимо грамотно выбирать правление и председателя товарищества собственников жилья, а также регулярно запрашивать отчеты о потраченных средствах.
23/08/13
«Знак качества» проводит общественный контроль сферы ЖКХ
В рамках партийного проекта «Единой России» проходят мероприятия по контролю за деятельностью управляющих компаний
В рамках партийного проекта «Знак качества» проходят мероприятия общественного контроля в сфере ЖКХ, в первую очередь, - за открытостью управляющих компаний. Как подчеркнул председатель на встрече с партактивом Южного и Северо-Кавказского федеральных округов, работа управляющих компании недостаточно прозрачна. В августе служба контроля проекта начала работу в двух пилотных субъектах – Москве и Московской области, где уже достигнуты первые результаты.
В течение августа деятельность тридцати управляющих компаний Москвы была проверена юристами и экспертами проекта, которых, согласно выработанным критериям, прежде всего, интересовали раскрытие информации в соответствии со стандартом, утвержденным постановлением правительства № 000 от 23 сентября 2010 года, а также размещение необходимой информации в договоре, в подъездах домов (на досках объявлений), на стендах в помещении управляющих организации в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением правительства РФ от 06 мая 2011 года № 000 (ред. от 01.01.2001).
Одновременно изучались рейтинги управляющих организаций, представленные на порталах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, контрольно-надзорных органов, информация правоохранительных органов о нарушениях законодательства в сфере ЖКХ, решения судов, форумы жителей, другие открытые источники информации.
Такой системный подход к мероприятиям общественного контроля позволил экспертам проекта выявить в Москве ряд организаций, деятельность которых не соответствует законодательству и критериям качества работы управляющих компаний, выработанным в рамках проекта (например, таким, как открытость, устойчивая положительная репутация у жителей, правомерность действий и др.). В списке недобросовестных организаций – преимущественно частные компании: , Приоритет», Эксплуатация», Грин» и другие. Сообщения о выявленных нарушениях в деятельности управляющих организаций направляются непосредственно в управляющие компании для исправления, органы жилищного надзора для принятия соответствующих мер реагирования.
Аналогичная работа по общественному контролю проводится юристами «Знака качества» и в Московской области.
Результаты общественного контроля будут обобщены и опубликованы в Реестре организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными жилыми домами. Содержащиеся в нем материалы могут быть использованы для информирования жителей, органов исполнительной власти Москвы и Московской области, контрольно-надзорных органов, прокуратуры для подачи ряда исковых заявлений в защиту неопределенного круга потребителей.
26/08/13
Реформа ЖКХ: лукавый закон
Федеральный закон -ФЗ внес поправки в Жилищный кодекс – целый раздел посвящен новым правилам финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах (МКД). Понятно, что тема эта касается кармана буквально каждого собственника помещений в МКД, и сумма не сулит быть малоощутимой. Напомним, что речь идет об обязательных с 2014 г. отчислениях на капитальный ремонт МКД, переводимых на счета региональных операторов или на специальный счет многоквартирного дома. Выбор этот оставлен за собственниками.
Тема финансирования капитального ремонта МКД имеет две стороны медали: количество домов, требующих срочного капитального ремонта, давно перевалило за критичные 60%, медлить с их приведением в порядок нельзя, денег в казне на это нет (требуется до 3,5 трлн руб.). Другая сторона с возмущением апеллирует к закону о приватизации жилищного фонда в РФ, статья 16 которого обязывает провести капитальный ремонт бывшего наймодателя, т. е. государство. Новый закон, хотя и использует, слегка конфузясь, термин «софинансирование», но в целом перекладывает экономическую нагрузку непосредственно на собственников жилья. Сроки исполнения предварительных этапов закона при этом сильно поджимают, причем как органы местной власти, так и владельцев квартир. Региональные программы ремонтов, как ожидается, будут приняты уже в этом году, и в течение двух месяцев после этого собственники обязаны сделать упомянутый выбор.
Почему законодатель не обратился к опыту постсоветских государств, которые решили проблему целевым льготным кредитованием и достигли серьезных успехов на этом поприще (в странах Балтии объем кредитов на капремонт домов превышает даже объемы ипотеки), – этот вопрос остается риторическим.
Не останавливаясь более на оценке концепции закона (далеко не самой оптимальной по нашему мнению), попробуем проанализировать отдельные его статьи. Во многих из них скрыт малоприглядный второй план, открывающийся только пристальному взору профессионала.
Статья 166 (Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме)
Приведен обязательный перечень работ по капитальному ремонту (далее - КР), который может быть дополнен субъектом РФ или собственниками помещений (далее – СП). Сократить перечень – нельзя. Это обоснованно, если КР выполняется с внешним финансированием, если СП настроены патерналистски и серьезно не заботятся о судьбе собственного дома. Но это совершенно абсурдно для успешных ЖСК и ТСЖ! (далее, для краткости будем использовать одну аббревиатуру - ТСЖ). Представьте, наступил предусмотренный программой срок и никого не интересует фактическое состояние дома и его отдельных составляющих. Надо или не надо чинить крышу, хозяев не спрашивают. Ремонт крыши заказывали? Не заказывали! А все одно – платите!
Такой подход никоим образом не стимулирует собственников сохранять общее имущество в приличном состоянии. Закон экономически не позволяет тратить чуть больше на содержание дома, на производство текущего ремонта, выборочных капитальных работ, но заставляет и собственников и эксплуатационников «плыть по течению». Вместе с тем любой профессионал знает, что много дешевле постоянно содержать дом в нормальном состоянии, чем тратиться на глобальный ремонт даже один раз в 20 лет. Про достойное состояние недвижимости уже сегодня - в этих условиях мы даже и не мечтаем.
Статья 168 (Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах)
Региональная программа, кроме всего прочего, определяет очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. В первоочередном порядке будут капитально ремонтироваться дома, которые ждут своей очереди с 90-х годов прошлого века и дома по списку, утвержденному Правительством Российской Федерации.
То есть будут определенные дома (это - кого надо дома), которые ремонтироваться будут в особом первоочередном порядке, но за Ваш счет.
Многие эксперты обоснованно опасаются недостаточности собираемых по новому закону средств и отмечают также плачевное состояние местных бюджетов. Закон же предписывает актуализировать региональную программу ежегодно, но сроки проведения кап. ремонта при этом можно только сокращать. У нас принято в последние годы ставить заведомо невыполнимые задачи, и не отвечать на этом основании за зря потраченные на них деньги. В ст. 189 все-таки признается, что кап. ремонт может быть не проведен в срок, предусмотренной программой.
Статья 169 (Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме)
Закон дозволяет направлять доходы от аренды общего имущества на формирование фонда капитального ремонта. Ой, спасибо! Всемилостивейшее разрешение частным собственникам тратить свои деньги по своему разумению. Осталось только поклониться в пояс депутатам и чиновникам! Но как быть с теми, кто многие годы не имеет доходов со своих подвалов, арендная плата за которые вопреки закону идет в совершенно посторонние карманы, в т. ч. и государственные? Хорошо бы вернуть упущенную прибыль, хотя за три последних года!
Статья 170 (Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда)
Собственники на своем общем собрании сами решают все вопросы, касательно капитального ремонта своего дома: и способы формирования фонда, и размер ежемесячного взноса, и перечень работ, и сроки проведения, и определяют владельца специального счета. Справедливо. Но, если собрание не состоялось вовремя, закон обязывает орган местного самоуправления за месяц до конца срока созвать такое собрание в каждом (!) таком доме. Учитывая удручающую пассивность нашего населения и строгость статей Жилищного кодекса, посвященных созыву и проведению общих собраний, легко понять, что органы МСУ физически не в состоянии этого сделать. Закон и этот вариант мудро предусмотрел: коль собрание не состоялось, значит собственников не спрашивают – платите региональному оператору в «общий котел» и ждите своей очереди на счастье.
Статья 173 (Изменение способа формирования фонда капитального ремонта) позволяет изменить способ формирования фонда кап. ремонта (уйти от «ласковых объятий» регионального оператора, не начисляющего проценты на ваши замороженные средства) в любое время, проведя общее собрание собственников, но решение такое вступает в силу только через два (!) года, после выполнения всех непростых формальностей.
Статьи 175-177 (Специальный счет, Особенности открытия и закрытия специального счета, Совершение операций по специальному счету)
Немалых усилий в боях за справедливость моим коллегам стоило внесение в текст закона положения о специальном счете, дающим возможность собственникам жилья и управлять своими деньгами (только на означенные цели) и процент банковский получать. Но возможность эту реализовать могут только ТСЖ или прозорливые, активные собственники, у которых получится разобраться в хитросплетениях Жилищного кодекса и выполнить все его немалые требования. Резонно предположить, что таких домов будет немного, особенно в свете огульной дискредитации института ТСЖ в средствах массовой ДЕЗинформации.
Статья 178 (Правовое положение регионального оператора)
Цитата: «Убытки, причиненные … региональным оператором … подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством».
Но законодательство в общем случае позволяет требовать пострадавшему лицу кроме прямых затрат - и моральный ущерб, и упущенную прибыль, и судебные издержки и пр. Лукавство запредельное - в одной статье и даже в одном предложении констатируется соответствие с гражданским законодательством, но не совсем.
Статья 180 (Функции регионального оператора)
Среди функций регионального оператора прописано исполнение обязанностей функций технического заказчика работ. Это означает, что сами жители к формальному контролю качества дорогостоящих работ на собственном имуществе не допущены. Акт выполнения работ подпишет чиновник. Налицо прямая дорога к завышению стоимости работ (или снижению качества) и откатам в карман конкретного госслужащего. Или наши депутаты ничего не знают про такие серые схемы?
Статья 182 (Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора)
Единственная по сути статья, определяющая ответственность регионального оператора за качество капремонта. (Цитата: «… за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями»). Но в суде, если до такового дойдет (большинство из нас хорошо себе представляют перспективу суда с государством), ответчик опять-таки легко сошлется на упомянутую ст. 178 и другие. И тогда выяснится, что за вновь отремонтированную, но протекающую крышу региональный оператор может вернуть только перечисленные ему ранее средства за минусом выполненных работ. То есть - ноль.
Это – закон
Собственникам, чтобы иметь хотя бы некоторую возможность влиять на качество и реальную стоимость капитального ремонта своего дома, надо выполнить множество формальностей и непростых мероприятий для открытия специального счета. Индивидуального для вашего дома. По умолчанию, для пассивных и патерналистки настроенных собственников приготовлена накатанная дорога в общий котел регионального оператора. С надеждой, что может быть, хоть в этот раз не обманут, или обманут несильно. В любом случае, закон дает некоторую свободу выбора, но срок воспользоваться ею истечет буквально через несколько месяцев.
Способ формирования фонда кап. ремонта на спецсчете отражает рыночную систему отношений: ваши деньги только ваши, на них начисляются проценты, можно взять кредит, но за свой счет. Услуги регионального оператора, напротив, возвращают нас в социализм: все перманентно скидываются в общий котел и ожидают своей очереди на «пряник» от государства. Да еще вопрос - кому пряник достанется, а кому – черная горбушка!
Законодатель нечаянно устроил своеобразный референдум – владельцы квартир будут фактически выбирать между рынком и патернализмом. Рискну предположить, что в многоквартирных домах старой постройки, прошедших процедуру бесплатной приватизации, чаще всего выберут патернализм - возможно, по причине отсутствия общих собраний как таковых. Собственники новостроек, заплатившие за жилье свои кровные, «живые» деньги, наверное, будут выбирать рынок. И хотя последних будет меньшинство, полагаю, такое голосование наглядно докажет неоднократно повторявшуюся сентенцию, что собственность меняет самосознание людей. А собственность, добытая потом и кровью – многократно.
Общество наше в первом приближении состоит из двух частей: тружеников-хозяев и маргиналов–патерналистов. Реализация нового закона количественно покажет, сколько здравомыслия у современных горожан.
Белолипецкий Сергей - Директор Ассоциации ТСЖ Московской области, член экспертного совета по жилищному самоуправлению МГД, преподаватель Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ
