Статья: «Малая приватизация в Республике Саха (Якутия)»
Автор: , главный специалист Департамента учета государственной собственности и договорных отношений.
Приоритетной задачей современной национальной политики, направленной на создание благоприятных условий для развития предпринимательства, является поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства. Особое внимание при этом уделяется имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства.
В связи с чем, в рамках реализации мер по государственной поддержке субъектов малого и среднего бизнеса, 22 июля 2008 года был принят Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон ).
До этого времени действовало общее правило: вся приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется исключительно путем продажи с публичных торгов.
С принятием Закона субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП) предоставлено преимущественное право на приватизацию арендуемого ими имущества (объектов недвижимости), а также установлен новый льготный порядок выкупа.
Законом Республики Саха (Якутия) от ««Об установлении предельных значений площади и срока рассрочки оплаты арендуемого недвижимого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Саха (Якутия) или в муниципальной собственности» установлена возможность рассрочки оплаты выкупной цены объекта до 5 лет и площадь возможной приватизации до 1000 кв. м. с продлением срока действия закона до 1 июля 2013 года.
Федеральный закон и Закон РС (Я) показали свою востребованность – на 01.01.2012 преимущественное право выкупа реализовали 44 субъекта МСП. Их них 7 субъектов по объектам недвижимости, находящихся в собственности РС (Я), общей стоимостью 17 505 тыс. рублей, расположенным в гг. Якутске и Мирном и 37 субъектов МСП по муниципальным объектам в 15 улусах республики – Алданском, Булунском, Верхоянском, Вилюйском, Кобяйском, Мирниском, Нерюнгринском, Нюрбинском, Оймяконском, Олекминском, Таттинском, Томпонском, Хангаласском, в Жатае и городе Якутске.
Так кто же может быть отнесен к категории субъектов МСП?
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона -ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» (далее – Закон ) к субъектам МСП относятся внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц коммерческие организации и потребительские кооперативы (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей, крестьянские (фермерские) хозяйства. При этом указанные субъекты должны отвечать следующим критериям:
- юридические лица - суммарная доля участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать 25% (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами МСП, не должна превышать 25%;
- средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов МСП:
а) от 100 до 250 человек включительно для средних предприятий;
б) до 100 человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микро предприятия - до 15 человек;
- выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельных значений, установленных в Постановлении Правительства РФ от 01.01.2001 N 556, а именно для микро предприятий - 60 млн. руб., малых предприятий - 400 млн. руб., средних предприятий - 1000 млн. руб.
Какие же условия устанавливаются законодательством для субъектов МСП, при соблюдении которых они имеют право на льготную приватизацию?
Статьей 3 Закона установлен исчерпывающий перечень условий, при соответствии которым субъект МСП может претендовать на льготную приватизацию арендуемого объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 2 и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (День вступления в силу Закона – 05.08.2008);
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает 1000 кв. м. (норматив установлен Законом Республики Саха (Якутия) от );
4) арендуемое имущество не включено в Перечень государственного имущества Республики Саха (Якутия), предназначенного для предоставления в аренду субъектам МСП.
Стоит отметить, что Закон не распространяется на:
1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП;
2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;
3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;
4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.
Льготный характер малой приватизации.
Преимущества малой приватизации по сравнению с порядком, существовавшим до принятия Закона , выражаются в следующем:
1. Субъекту МСП предоставляется преимущественное право покупки именно того помещения, которое он арендует и в котором он реально работает уже более двух лет. При этом преимущественный характер выражается в том, что пока Арендатор не отказался от предоставленного ему права или не утратил его по основаниям, предусмотренным Законом, никто не вправе продать помещение другому лицу, а равно никто не вправе и претендовать на его покупку.
2. Цена приватизируемого объекта должна будет устанавливаться исходя из его рыночной стоимости, определяемой по результатам независимой экспертной оценки.
3. Законом также предоставлена возможность зачета стоимости неотделимых улучшений (ремонт объекта, инженерных сетей, оборудования и пр.) в счет оплаты приобретаемого объекта, произведенных Арендатором с согласия собственника.
4. Арендатору предоставляется право получения рассрочки оплаты выкупной цены объекта сроком до пяти лет (норматив установлен Законом Республики Саха (Якутия) от ). При этом право выбора способа оплаты (единовременно либо в рассрочку) предоставлено Законом самому Арендатору.
5. На выкупную стоимость объекта, по уплате которой предоставлена рассрочка платежа, производится начисление льготного процента, равного 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Указанная процентная ставка в силу прямого указания в Законе является фиксированной на дату заключения договора купли-продажи и изменению не подлежит.
Проблемы законодательного регулирования
В то же время не все арендаторы – субъекты малого и среднего предпринимательства, подавшие заявления на льготную приватизацию, получили право на отчуждение арендуемого ими государственного или муниципального имущества в связи с несоответствием вышеизложенному исчерпывающему перечню условий.
Главными причинами в отказах в предоставлении преимущественного право выкупа арендуемого имущества являются:
Причина 1. Арендуемое имущество не находится в непрерывном пользовании в течение двух и более лет до даты вступления Закона в силу - 05.08.2008;
Причина 2. Арендуемое имущество закреплено на праве оперативного управления за государственными и муниципальными учреждениями не подлежит изъятию.
Причина 3. Отсутствие договоров аренды, заключенных субъектом МСП с собственником на заявленный объект, в надлежащем виде и форме.
Причина 4. Заявитель не является субъектом МСП.
Кроме того, Законом никак не урегулирован вопрос о возможности приватизации субъектами МСП части арендуемого объекта (например, один из двух арендуемых этажей в здании). На сегодня однозначного ответа на этот вопрос нет.
Подобные причины ограничивают возможность льготной приватизации на всей территории Российской Федерации. Упростить процедуру выкупа субъектами малого предпринимательства арендуемых ими помещений бизнес-сообщество во главе с Минэкономразвития России пытается практически с момента принятия в 2008 году Закона . В 2011 году Минэкономразвития России с учетом предложений, поступивших от ОПОРЫ РОССИИ, а также органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, разработан законопроект о внесении изменений в Закон для упрощения процедур выкупа арендуемых субъектами МСП помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Поправки направлены на качественное упрощение процесса реализации Федерального закона и увеличения количества потенциальных покупателей арендуемых помещений. Проект закона должен быть внесен в установленном порядке в Государственную Думу Российской Федерации в 2012 году.
С принятием данных поправок в Закон малые предприятия получат возможность воспользоваться правом льготной приватизации арендованного государственного и муниципального имущества при наличии договорных отношений в течение двух и более лет независимо от даты вступления в силу Закона . Кроме того, предполагается снятие ограничений по площади возможной приватизации, а также предоставление возможности льготной приватизации государственного и муниципального имущества включенного в соответствующие перечни для субъектов малого и среднего предпринимательства. Также, указанным Проектом закона предусмотрена возможность повторного обращения с заявлением о выкупе.
