Вопросы по выбору способа управления многоквартирным жилым домом

Вопросы по выбору способа управления многоквартирным жилым домом

1. Выбор способа управления

По Жилищному Кодексу РФ собственники помещений (более 51%) обязаны выбрать форму управления своим домом.

Способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в МКД на общем собрании очным или заочным голосованием.

Количество голосов собственника помещения, при принятии решения на общем собрании собственников помещений в МКД, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Способы управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей компанией.

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Согласно Решению Челябинской городской Думы от 01.01.2001 г. № 9/5 «О рекомендациях по организации и деятельности управляющих организаций и ведении реестра собственников помещений в многоквартирных домах города Челябинска» (приложение № 8) определен порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кто должен или может быть инициатором собрания?

Собрание может быть проведено по инициативе любого из собственников. Общее собрание собственников помещений (жилых и нежилых) правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов.

Может ли собрание проводиться заочно?

Собрание может быть очное или заочное.

Кто может голосовать на собрании, на основании каких документов?

Собственники помещений (жилых и нежилых) согласно свидетельству о праве собственности, договора купли-продажи помещения, договора долевого участия в строительстве и т. п. и наниматели на основании доверенности собственника - муниципалитета.

Как определяется большинство собственников, необходимое для принятия решения?

Порядок определения большинства собственников определен главой 6 ЖК. Главное, что большинство голосов определяется не по количеству собственников (нанимателей), а по площади имеющихся в собственности помещений. Жители неприватизированных квартир, проживающие по найму, не участвуют в голосовании.

Может ли муниципалитет участвовать в голосовании, если в доме есть муниципальные квартиры?

Да, может. В собрании может участвовать либо представитель собственника - муниципалитета, либо по доверенности администрации города - наниматель квартиры. В этом случае необходимо своевременно оформить доверенность в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям.

Могут ли жильцы выбрать способ управления?

Могут только в том случае, если на момент избрания по данному жилому дому администрацией города еще не проведен конкурс по выбору управляющей компании.

Как можно избежать выбора формы управления домом и остаться в ведении старого ЖЭКа?

Избежать этого нельзя. ЖЭК, как правило, является подрядной организацией УК. Если оказываемые жилищно-коммунальные услуги устраивают, необходимо провести общее собрание собственников и заключить договор на эксплуатацию дома с действующей обслуживающей организацией.

2. Заключение договоров

Вправе ли УК направлять для подписания договор, не проводя собрание (очное или заочное), будет ли такой договор правомерен?

Если собрание не проводилось, и жители не избрали управляющую компанию, то в этом случае подписание договора на управление с этой УК не правомерно и может быть обжаловано. Договор должен быть составлен на тех условиях, которые определены на общем собрании собственников дома.

Как расценивает администрация города объявления, которые вывешивают УК, обслуживающие в настоящее время дом, о том, что жильцам дома не будут предоставляться жилищно-коммунальные услуги, если они не подпишут договор?

Такие действия управляющих компаний недопустимы и могут расцениваться как понуждение к заключению публичного договора и повлечь за собой уголовную ответственность. Если Вы и Ваши соседи не избрали способ управления своим домом, то администрацией города будет выбрана на конкурсной основе УК, которая будет управлять Вашим домом.

Должна ли УК заключать с каждым нанимателем или собственником договор?

Да, в обязательном порядке с каждым собственником или нанимателем. В договоре обязательно должно быть указано общее имущество дома, передаваемое в управление, стоимость услуг, порядок контроля. Договор должен быть составлен в 2-х экземплярах, подписанных обеими сторонами, у каждой стороны на руках должен остаться один экземпляр подписанного договора.

Правильно ли поступают УК, когда в квитанции на оплату пишут, что оплата за жилищно-коммунальную услугу является заключением договора и, оплатив ЖКУ, жители якобы выбрали эту УК? Есть в таком случае у жителей альтернатива не платить за ЖКУ, если им не нравится эта УК, до выбора другой УК?

Оплата по квитанции не означает, что Вы избрали данную УК. Оплата по квитанции означает, что Вы оплатили предоставленные Вам жилищно-коммунальные услуги. Договор должен быть заключен в письменной форме с подробным изложением взаимных прав и обязанностей сторон.

Будет ли действительным договор, в котором УК предусмотрела пункты, нарушающие Жилищный кодекс (например, бессрочность договора, если в ЖК указано, что договор может быть заключен от 1 до 5 лет)?

Такой договор может быть оспорен любым собственником или нанимателем, так как он нарушает Жилищный кодекс.

Кто и в каком порядке может составить протокол разногласий и должна ли УК его рассмотреть и принять во внимание?

Протокол разногласий составляется в том случае, если жители дома не согласны с какими-то пунктами предлагаемого им договора на управление. В протоколе необходимо изложить пункт договора, с которым Вы не согласны, и рядом изложить данный пункт в Вашей редакции. Вы можете включить в протокол те пункты, которые УК не включила в договор, а Вы считаете необходимым их включить. Для того, чтобы УК не смогла оставить без внимания и удовлетворения Ваш протокол разногласий, его необходимо подписать большинством собственников дома и направить почтой с уведомлением и с сопроводительным письмом, в котором указать дату отправления, либо вручить секретарю УК под роспись.

Если договор не устраивает Вас по большинству позиций, то целесообразно направить УК для рассмотрения свой вариант договора.

Правильно ли УК устанавливают в договоре оплату за свое управление сверх тарифа на содержание и ремонт жилья?

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 154 Жилищного кодекса плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом входит в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, т. е. в тариф на содержание и ремонт жилья.

Кто и как определяет 8-10% от оплаты за содержание и ремонт, которые берут УК?

Размер вознаграждения определяет сама УК и предлагает Вам как собственникам и нанимателям помещений.

Почему УК, с которой заключен договор, при возникновении каких-либо проблем с обслуживанием дома направляет в неизвестные жильцам организации, которые не хотят работать с населением? К кому обращаться жильцам, если им не представляют или представляют некачественную услугу. Кто несет ответственность по договору?

Если Вы выбрали УК, между нею и Вами заключается в письменной форме договор на управление, в котором УК берет на себя обязательства по предоставлению Вам жилищно-коммунальных услуг и должна эти обязательства выполнять. УК обязана оповестить всех собственников и нанимателей, какие подрядные организации будут обслуживать дом, адрес и телефоны, по которым следует обращаться для оформления заявок. Но в целом, при возникновении каких-либо проблем необходимо обращаться в УК, которая должна обеспечить нормальную работу подрядных организаций и оказание всех предусмотренных договором услуг.

В каком порядке УК должна отчитываться перед жильцами?

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса УК обязана в течение первого квартала следующего года отчитаться перед собственниками за прошедший год, если иное не будет установлено договором. Такой отчет по истечении года следует в обязательном порядке предусмотреть в договоре и не исключать его в целях оповещения собственников о проделанной за год работе.

Как расторгнуть договор, если жителей не устраивает работа УК?

Если Вас не устраивает работа УК и Вы хотели бы расторгнуть договор до истечения его срока, то это можно сделать добровольном порядке, если же УК не желает расторгать, то в судебном порядке. Основание расторжения - невыполнение УК существенных условий договора. Расторгнуть договор можно общим решением собственников дома.

Правильно ли делают некоторые УК, которых жители выбрали на собрании (заочным голосованием), что без проведения собрания заставляют подписывать доверенность на доверительное управление?

В целом - да. Но следует разъяснять жителям таких домов, как будут строиться отношения с доверенным лицом, какие услуги и в каком порядке будут предоставляться жителям таких домов.

Должны ли жители платить за капитальный ремонт дома?

Согласно ст. 154 Жилищного Кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1. Плату за услуги и работу по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома;

2. Плату за коммунальные услуги.

Решение о порядке взимания оплаты с жителей по статье «капитальный ремонт», размере тарифа и использовании собранных средств на капитальный ремонт необходимо принять на общем собрании жильцов дома. С инициативой проведения общего собрания может выступить любой собственник помещений данного дома.

3. Проведение конкурсов на управление

Как и кем будут выбираться УК, если жители сами не избрали способ управления своим домом?

В том случае, если жители многоквартирных домов не определились со способом управления своим домом, то орган местного самоуправления должен объявить и провести конкурс по выбору УК. До этого момента та обслуживающая организация, которая обслуживала и эксплуатировала Ваш дом, будет продолжать его обслуживать.

На какой срок будет заключаться договор с УК?

Срок действия договора согласно Жилищному кодексу - 1 год. По истечении 1 года орган местного самоуправления обязан собрать собрание собственников дома для решения выбора способа управления этим домом.

Кто будет разрабатывать договор, будет ли он обязателен для УК?

Договор разрабатывается органом местного самоуправления и обязателен в этой редакции для УК и собственников помещений в многоквартирном доме.

Правильно ли говорят представители УК, которые по договору с администрацией города обслуживают дом в настоящий момент, что после истечения договора они не будут обслуживать дом? Кто тогда будет обслуживать дом в период до проведения конкурса и заключения договора?

Эти УК будут продолжать обслуживать дом до выбора на конкурсной основе другой или этой же УК.

Кто будет контролировать выполнение договора между выбранной по конкурсу УК и жителями - администрация или сами жители?

Контролировать выполнение договора будут собственники и наниматели, проживающие в этом доме, как сторона по договору. Договор будет заключаться между УК и собственником помещения в доме.

upravleniya-mnogokvartirnym-domom. doc

Раздел: 

Жилищно-коммунальное хозяйство города Челябинска