Путь совладения

Александр Павленко:

ПУТЬ СОВЛАДЕНИЯ

г. Москва, 02.09.07 г. «Президент-Отель»,

13-00 час. «Круглый зал»

Тезисы доклада

«ПУТЬ СОВЛАДЕНИЯ»

02.09.07 г. «Президент-Отель» в 12-00 час. «Круглый зал»

20 лет спустя…

Настоящий доклад «Путь СОВЛАДЕНИЯ» представлен – Президентом НП «Саморегулируемая организация собственников жилья и землевладельцев «СОВЛАДЕНИЕ».

СРО «СВЛАДЕНИЕ».

Как научиться управлять своим жилищным капиталом: своей квартирой, подъездом, домом, городом - своей малой Родиной?! Как гражданам России стать СОВЛАДЕЛЬЦАМИ РФ?!

Обратитесь в СРО «СОВЛАДЕНИЕ», чтобы стать членом СРО и СОВЛАДЕЛЬЦЕМ РФ. Вам помогут создать ТСЖ, оформить земельно-имущественный комплекс и зарегистрировать Ваше участие в общей долевой собственности, выдав соответствующий сертификат.

См. рис. 1 «СРО «Совладение».

2. 22 года назад…

С 1985 г. исчисляется мой опыт самоуправления в жилищной сфере, когда был создан первый Молодёжный жилой комплекс «Икар» на базе реконструкции жилого дома в г. Москве на базе стр. 5, дома 7/9 по ул. Палиха. Базовой компанией по развитию проекта стал Центр НТТМ «Технология» при Исполкоме Свердловского района г. Москвы, директором которого я был назначен в 1987 г. (в настоящее время «Технология»). Потом я изучал историю российского предпринимательства и создавал первые совместные предприятия, осваивал опыт рыночных преобразований и создавал компании за рубежом. Тогда я познакомился с практикой управления городами, многоквартирными домами и кондоминиумами. Например, в США район Порт-Авентура в г. Майами, во Франции посёлок в Сен-Женевье де-Буа в пригороде Парижа и даже в Ирландии в свободной экономической зоне аэропорта Шеннон в г. Лимерик.

См. рис. 2 «20-летний опыт реальных дел».

3. 10 лет назад…

В 1997 г. мной было создано одно из первых ТСЖ в г. Москве – Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме «Новослободская, 36/1», где удалось внедрить основные элементы формируемого рынка совместного владения сложными объектами недвижимого имущества, какими являются многоквартирные дома.

См. рис. 3 «Кондоминиум «Новослободская, 36/1».

Именно тогда была впервые разработана процедура создания и управления многоквартирными домами (тогда их называли кондоминиумами).

Основные разделы процедуры управления многоквартирным домом:

·  Порядок передачи в управление многоквартирного дома или группы домов с оформлением нормативного акта органа местного самоуправления, Акта приёмки-передачи, Авизо остаточной стоимости дома, Актов балансовой принадлежности и разграничения ответственности по обслуживанию инженерных коммуникаций, отчётов по техническому аудиту и оценки состояния зданий.

·  Демократические процедуры проведения собраний собственников жилья в ТСЖ, формы протоколов, положений, отчётов и пр.

·  Впервые, в 1998 г. было разработано соглашение о долевом участии собственников жилья и членов ТСЖ в кондоминиуме, договор долевого участия с инвестором-будущим собственником жилья, а также порядок учёта долевых взносов на ремонт реконструкцию зданий с отражением в бухгалтерском и налоговом учёте.

·  Заключён в 1998 г. один из первых договоров аренды в г. Москве с ТСЖ ВСК «Новослободская, 36/1» на землю под многоквартирными домами стр. 1 и стр.3 на 0,34 га.

·  Проведена в 1998 г. техническая регистрация кондоминиума в БТИ в составе двух домов общей площадью 4500 кв. м.

·  Разработан порядок градостроительной деятельности в кондоминиуме, где заказчиком – застройщиком является ТСЖ как правообладатель земельного участка. Разработана и согласована градостроительная документация по проведению реконструкции зданий (площадка 0,34 га) и нового строительства на прилегающей территории (площадка 0,6 га) с последующей реализацией проекта внутриквартальной застройки и проекта нового строительства на чётной стороне ул. Палиха с устройством транспортной развязки и подземного туннеля на пересечении с радиальной магистральной улицей Новослобоская.

·  Впервые в России проведена государственная регистрация вновь создаваемого кондоминиума на базе существующих зданий и выдана выписка из I-го раздела ЕГРП о регистрации единого земельно-имущественного комплекса площадью 4387 кв. м. и земельного участка 0,34 га. по адресу /1, стр. 1 и стр. 3.

В 1998 г. в рамках договора с ТСЖ «Золотые ключи» была проведена аналогичная работа по формированию кондоминиума, что позволило спасти проект от чиновников Правительства Москвы и недобросовестных инвесторов. На базе жилых зданий комплекса на Минской улице в 1999 г. был зарегистрирован кондоминиум на земельном участке 4 га вместе с излученной реки Сетунь.

4. Начало нового XXI века…

С 2000 г. по рекомендации Госстроя России ( и ) мне довелось работать как независимому эксперту от России и за собственный счёт в составе группы экспертов Комитета по населённым пунктам Европейского и Экономического Комитета системы ООН и изучать опыт реформирования жилищного рынка в Европейских странах.

Как результат работы в Лондоне мне удалось обобщить опыт приватизации муниципального жилого фонда в Великобритании и опыт деятельности специально созданной для проведения преобразований управляющей компании - Housing Corporation.

С 2003 г. мной начата работа по созданию в России современного рынка жилищной недвижимости и проведение реструктуризации ЖКХ как рынка, отвечающего всем мировым стандартам рынка Публичных услуг.

На основании полученных знаний мной была разработана технология СОВЛАДЕНИЯ – как социальная технология самообеспечения жильём граждан России. Начался процесс создания необходимой инфраструктуры нового рынка совместного владения многоквартирными домами (кондоминиумами).

См. рис. 4 «Инфраструктура рынка совладения».

В 2004 г. я изучал опыт создания современной системы управления земельными ресурсами в ОАЭ (г. Дубаи). В течение очень короткого срока в ОАЭ была создана современная система управления земельными ресурсами и регистрации прав граждан на недвижимое имущество. Такая система создавалась лучшими специалистами мира, а её запуск был сделан до того, как были построены и проданы всем известные объекты недвижимости: “The Palm”, “The Word” и др. Эта система регистрации позволила в ОАЭ реализовать глобальные проекты застройки территории страны, обеспечить будущее страны – «жизнь после нефти…».

См. рис. 5-6 «Новые стандарты жизни достойные россиян».

В 2004 г. была создана первая Управляющая компания (МЖК) по доверительному управлению многоквартирными домами, которая на практике пилотных проектов приступила к формированию нового рынка по управлению многоквартирными домами посредством создания ТСЖ в больших жилых комплексах.

См. рис. 7 «МОСЖИЛКОРОРАЦИЯ: «Есть такая профессия - домом управлять».

МЖК сформировала и запустила проект ТСЖ «Янтарный» (80 тыс. кв. м. на ул. Лавочкина в г. Москве), а также проект ТСЖ «Ухтомский» (экспериментальный посёлок «Ухтомский» в Восточном АО г. Москвы) по созданию современного и комфортного поселения малоэтажной застройки – проект «Кремль «Ухтомский» на 300 тыс. жителей.

См. рис. 8-9 «ТСЖ «Янтарный» - проект «Янтарная революция» и ТСЖ «Ухтомское» - проект «Кремль «Ухтомский».

Основные принципы и подходы технологии освоения многоквартирных домов отрабатывались мной на десятках проектах, таких как ТСЖ «Старопименовский-13», ТСЖ «Дом Неждановой», ТСЖ «Пречистенка, 29», ТСЖ «Краснопролетарская, 7», ТСЖ «Ниагара» и пр. Проводится работа по реализации данной технологии в проектах «обманутых дольщиков», застройки «умирающих деревень», на крупных проектах строительства «новых городов» и знаковых зданий, например, таких как жилой дом на Котельнической набережной. 97 г. мной было создано одно из первых ТСЖ в г. убежом, в т. ч. дллищной недвижимости и проведение реструктуризации ЖКХ в Рос

См. рис. 10 «Пилотные проекты по отработке технологии СОВЛАДЕНИЕ».

5. 20 лет спустя…

Наша страна ступила на путь возрождения. Наш Президент ставит перед государством, обществом и, его самой активной частью – предпринимателями, грандиозные цели социально-экономического развития страны. И мы видим, что всё это может быть вполне реальным. Экзамен страны на конкурентоспособность был выдержан с успехом! Олимпиада в Сочи стала реальностью! Хотя мы знаем, что по данному проекту мы вынуждены начинать фактически с «пустого места».

Одной из главнейших задач, поставленных Президентом РФ, является задача по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильём.

Однако, данная задача совсем не простая. В жилищной сфере, с одной стороны, надвигается коммунальная катастрофа, а с другой стороны, демографические тенденции и прогрессирующий износ жилого фонда потребуют увеличения объёмов строительства жилья в РФ до млн. кв. м. в год.

С учётом того, что трудовая миграция, необходимая для экономического роста и увеличения благосостояния граждан РФ, когда на каждого российского работающего гражданина будет приходиться до десяти трудовых мигрантов, приведёт к необходимости строить дополнительное жильё и для этой категории людей. Например, программа «Большая Москва» - создание единой инфраструктуры г. Москвы и Московской области, предполагает, что через 5-10 лет в Московском регионе будет проживать более 50 млн. чел., а жилой фонд увеличится в несколько раз до 1 млрд. кв. м. (на 2006 г. в г. Москве 200 млн. кв. м.).

Но главное это то, что очень быстро меняется качество жизни и стандарты жилья. Думаю, что наши дети, получив образование, работу, освоив науку управления жилищным капиталом, получив ипотеку на покупку жилья, уже не станут покупать жильё в существующем, преимущественно панельном жилом доме, который во всех странах мира считается социальным жильём для бедных. Наша цель, поставленная Президентом РФ, может быть сформулирована следующим образом: превратить сегодня «виртуальных» собственников жилья в СОВЛАДЕЛЬЦЕВ страны.

См. рис. 11 «Путь Путина».

Экономически целесообразно ставить задачу не «ЛАТАНИЯ ДЫР» путём капитального ремонта, а замены половины уже существующего и окончательно изношенного жилого фонда путём строительства жилья XXI века.

Президент сказал, что на это «деньги у нас есть». Речь идёт о сотнях миллиардов рублей, об объёмах сопоставимых с бюджетами целых субъектов РФ. Для управления такими деньгами предстоит не только создать соответствующие механизмы, но и «воспитать» нового чиновника, чиновника профессионального, ответственного и высоконравственного. Сегодня армия чиновников воспитана на реалиях начала 90-х годов, когда Г. Попов фактически «благословил» воровство и казнокрадство, не имея возможности выплачивать чиновнику достойное содержание. Сегодня власть – это «они». Город – это тоже «они».

Государству нужно стать не основным игроком в хозяйственной деятельности субъектов и главным конкурентом бизнеса, а партнёром частного сектора. Необходимо создать эффективные механизмы регистрации прав и кадастрового учёта, внедрить электронный документооборот, привлечь коммерческие банки для обоснования инвестиций и выполнения функций финансовых операторов, обеспечить контроль за расходованием средств и наладить оперативное реагирование правоохранительных органов на злоупотребления властью, служебным положением, на нецелевое или даже неэффективное использование бюджетных средств.

Государству, обществу и предпринимателям предстоит построить фактически новый рынок жилищной недвижимости и сформировать его инфраструктуру. Основной путь решения данной задачи – совместное владение (совладение). Когда государство в рамках общественного и частно-государственного партнёрства несёт затраты на регистрацию прав и создание инженерной инфраструктуры, а частный сектор использует, эксплуатирует, ремонтирует, строит и продаёт жильё, неся маркетинговые риски.

См. рис. 12 «Путь - СОВЛАДЕНИЕ».

6. От приватизации квартир к приватизации домов.

Проблема регистрации объектов недвижимости как единых земельно-имущественных комплексов в настоящий момент является главной проблемой реформы в сфере жилья и ЖКХ.

Главным тормозом является государство. Государство не в состоянии предоставлять быстро и оперативно публичные услуги по регистрации прав, до сих пор нет публичного кадастрового учёта, нет эффективной системы инвентаризации (БТИ), нет публичных градостроительных планов и др. Именно поэтому процветает «точечная застройка», нас одолевает коррупция, существует проблема «обманутых дольщиков» и «Южного Бутова», отсутствует доверие и мотивация собственников жилья по созданию ТСЖ. А те, кто решаются взять свою судьбу в свои руки и избавить государство от управления «чужим имуществом», становятся «жлобами»…

Предложение. Нужно максимально вывести государство из данной сферы и передать исполнение функций государства на данном рынке Саморегулируемой организации собственников жилья. За государством оставить функции Публичных услуг: функцию государственной регистрации прав, кадастровый учёт земли и технический учёт зданий и помещений, градостроительство и тарифное регулирование естественных монополий, работающих в данной сфере. Деньги государству нужно потратить на мотивацию собственников жилья, на информационную поддержку и жилищное просвещение, что повысит доверие граждан РФ к государству, а также на создание необходимой рыночной инфраструктуры: ТСЖ, системы регистрации прав и кадастрового учёта, системы формирования объектов недвижимости, как единых земельно-имущественных комплексов и процедуры передачи их во владение эффективными объединениями собственников жилья. Это позволит государству «избавиться» от тех многоквартирных домов, где приватизировано более 51% жилых помещений, путём передачи их собственникам жилья вместе с земельными участками под ними.

См. рис. 13 «Стань общественным землевладельцем!».

7. Самообеспечение граждан доступным жильём.

Реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жильё гражданам России» самый сложный и масштабный проект современной России.

Главную проблему, которую предстоит решать в рамках нац. проекта, это проблема управления фактически частным рынком жилья. Это проблема взаимодействия с 30 млн. собственниками жилья в России. Это проблема структуры, которая как «умный менеджер» сможет успешно реализовать реформу.

Идея создания такой структуры с целью формирования партнёрства государства и частного сектора на рынке жилищной недвижимости и реструктуризации ЖКХ была подробно обоснована и др. ещё в 2001 г. после изучения британского опыта реструктуризации муниципального фонда. В 2000 г. в Великобритании принимается закон Commonhold, который расширяет даёт новый статус собственника жилья как «зарегистрированного общественного землевладельца». Новый закон предоставил права собственникам жилья по владению общей долевой собственностью в составе посёлков, группы индивидуальных односемейных домов и посёлков, что значительно расширило права в отличии от закона Leashold (99 лет аренды на недвижимость), который не предоставляет полного права собственности на недвижимое имущество, как например в США. В связи с этим, законодатели Великобритании пришли к выводу, что необходимо пересмотреть законодательство и расширить понятие владения недвижимостью, как самое перспективное право в XXI веке в отношении недвижимости, в связи с возрастающей миграцией населения и повышением требований к стандартам качества жилья.

Более подробное изучение этого опыта позволило сделать и оформить предложение, переданное в Рострой России () в 2001 г. и в Правительство РФ через ФСТ () в 2005 г. Суть предложения сводилась к тому, чтобы создать специальную структуру, в качестве «умного менеджера» в жилищной сфере, для создания рынка Публичных услуг в виде Росжилкоропорации (РЖК), которая в свою очередь могла бы запустить подобные Корпорации в субъектах РФ. Главной задачей данной ЖК должно стать создание условий для организации доверительного управления многоквартирными домами, включая создание ТСЖ, оформление и регистрацию земельно-имущественных комплексов, передачу их государством в управление ТСЖ, разработку бюджета по содержанию и эксплуатации домов, реструктуризацию ЖКХ и оптимизацию цен и услуг подрядчиков ЖКУ.

См. рис. 14 «Стань совладельцем России!».

Однако только сегодня становится возможным в рамках существующего законодательства реализовать данные задачи.

Но Правительство РФ вместо того, чтобы наладить умную систему управления проектом, поспешило вытащить деньги из бюджета и для этого создаёт Фонд. Структура этого Фонда, порядок его работы, схема финансирования проектов и многое другое остаются не известными обществу.

Правительству РФ необходимо включить в реформу всех основных участников рынка жилищной недвижимости и предусмотреть выделение финансовых средств на создание всей необходимой инфраструктуры рынка:

- Государство, как социальный партнёр, в виде муниципалитетов.

- Общество, как Заказчик, в виде Саморегулируемых организаций собственников жилья и землевладельцев, нанимателей жилья и др.

- от Бизнеса, как Подрядчиков, в виде Жилищных корпораций по доверительному управлению многоквартирными домами в субъектах РФ, компаний по предоставлению услуг в сфере ЖКХ и на рынке недвижимости, а также частных Инвестиционных фондов, например, в виде ЗПИФНедвижимости.

С целью создания данной инфраструктуры в 2006 г. я запустил проект «Росжилкорпорация» по доверительному управлению многоквартирными домами в городе Москве. В качестве первой компании учреждено Общество с ограниченной ответственностью (РЖК) с уставным капиталом в 1 млн. руб. РЖК – это холдинговая управляющая компания по созданию необходимой инфраструктуры жилищного рынка и оператор реструктуризации ЖКХ. РЖК планирует создать сеть управляющих компаний в субъектах РФ. В последствии РЖК преобразуется в публичную компанию в виде открытого акционерного общества «Росжилкорпорация» с уставным капиталом 1 млрд. руб.

При формировании и в 2г. г. был использован опыт HOUSING CORPORATION, корпорации действующей в Великобритании.

Для решения вопросов привлечения финансовых средств для строительства создаётся частный Фонд капитального ремонта и реконструкции жилья в виде Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Капитал Совладения».

Формируется оператор электронных баз данных «e-СС» по ведению реестров Совладельцев РФ.

См. рис. 15-16 «Проект РОСЖИЛКОРПОРАЦИЯ – доверительное управление многоквартирными домами».

8. Предложения СРО «СОВЛАДЕНИЕ».

Настоящий этап развития цивилизации на Земле даёт народу России исторический шанс правильно организовать управление своей собственностью и территорией, шанс стать эффективными и богатыми. В современном мире это означает народу иметь шанс удержать свой суверенитет. Для этого нам необходимо реализовать в России модель совместного владения гражданами РФ земельными ресурсами и природными богатствами, модель совладения обществом, государством и частным сектором сложными объектами недвижимого имущества.

Совместное владение (Совладение) как самая перспективная в мире форма управления сложными объектами недвижимого имущества может быть реализована только в России, в силу сложившихся исторических, национальных и территориальных особенностей, а главное, в силу того, что здесь не может быть реализован институт полной частной собственности на землю. Сегодня территория РФ составляет 1 млрд. 800 млн. га, а все населённые пункты страны занимают меньше 2% этой территории. Поэтому в перспективе в частную собственность может быть передано только несколько процентов территории России. Примерно столько же государственных земельных ресурсов будет введено в деловой оборот. Остальные земельные ресурсы и природные богатства останутся в совместном владении всех граждан страны, то есть станут общественной собственностью после их государственной регистрации.

Это означает, что государство должно обеспечить простую и прозрачную систему долевого участия граждан РФ в распределении доходов от использования общественной собственности, основанную на регистрации права каждого конкретного гражданина РФ на владение землёй и несение им бремени ответственности за её содержание.

Государство должно обеспечить простую процедуру передачи этой собственности в управление гражданам России (физическим лицам, корпорациям, объединениям эффективных совладельцев) как субъектам совместного владения общей долевой собственностью физических и юридических лиц в едином земельно-имущественном комплексе.

Долевое распределение и регистрация общественной собственности на национальные богатства, а также долевое участие граждан РФ в управлении этой собственностью, с одной стороны, обеспечат уникальные возможности для введения в хозяйственный оборот земельных и природных ресурсов, большая часть которых, пока ещё не зарегистрирована и не входит в имущественный баланс страны. С другой стороны, это позволит организовать эффективное управление общественными ресурсами на принципах общественного и частно-государственного партнёрства.

Это будет хорошо работать в населённых пунктах при управлении территорией муниципальных образований, а также при совместном владении государством и частным сектором едиными земельно-имущественными комплексами нефтегазовых провинций, трубопроводов, линий электропередач, водохранилищ, лесных угодий.

Сегодня граждане РФ, получив бесплатно в собственность квартиры в многоквартирных домах, стали лишь их «виртуальными» собственниками. Дома и земля под ними находятся ещё в государственной собственности. Чиновники не торопятся передавать их владельцам жилья и не хотят расставаться с бюджетными средствами на ремонт домов и их коммуникаций.

Для решения этой проблемы необходимо активно развивать местное и общественное самоуправление и проводить в жизнь модель совместного владения гражданами страны её богатствами.

Это может быть реализовано уже сегодня на примере управления жилыми земельно-имущественными комплексами в виде многоквартирных домов, принадлежащих собственникам жилья, которые оформили своё долевое участие в праве на общую долевую собственность на земельный участок под домом. А чтобы сделать каждого россиянина настоящим хозяином своего дома, населённого пункта, своей малой Родины и страны в целом нужно наконец-то решить земельный вопрос!

Предложение. Необходимо считать нашей главной задачей - создание условий для превращения наших «ВИРТУАЛЬНЫХ» СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В СОВЛАДЕЛЬЦЕВ РФ, совладельцев своего подъезда, дома и населённого пункта - своей малой Родины.

Это является тем ключом, который откроет обществу дверь в новую и более эффективную систему социально-экономической организации, призванной, прежде всего, повысить качество жизни граждан.

Существующее российское законодательство позволяет провести регистрацию прав собственников жилья на землю в составе общей долевой собственности в многоквартирных домах. В первую очередь, регистрацию прав граждан на владение домом и землёй под ним можно было бы осуществить почти для всех собственников жилья (30 млн. человек). Даже в г. Москве эти процедуры обойдутся собственникам жилья примерно 300 руб. за 1 кв. м. в качестве разового платёжа, который может быть включён в лицевой счёт.

Всё это позволит повысить стоимость и ликвидность жилищного капитала граждан и обеспечит им новый статус — зарегистрированного общественного землевладельца, а значит и Совладельца РФ как совладельца своего дома, населённого пункта и своей малой Родины! Нужно обеспечить механизм финансирования процедуры предоставления собственникам жилья земли под жилыми домами в соответствии с действующим законодательством.

Решение данных задач необходимо возложить на Саморегулируемую организацию собственников жилья и землевладельцев РФ. С целью создания данной организации предлагается провести собрание по созданию СРО собственников жилья и землевладельцев в г. Москве 02.09.2007 г.

См. рис. 17 «Общероссийское собрание собственников жилья и землевладельцев России – 02.09.2007 г.»

Александр Павленко

07.07.07 г.

Полный текст доклада и презентацию можно получить:

Тел. / Факс. СРО «СОВЛАДЕНИЕ»: 8 (4

Тел. Факс. : 8 (4

: 8 (9моб.

e-mail: *****@***ru