Обзор рынка гаражей и автостоянок Саратова в 2009 г.
Общая ситуация
Одним из основных факторов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, является общее количество автомобилей в городе. По статистике, личный автомобиль имеет каждый пятый житель города. По сведениям Саратовского областного отделения Всероссийского общества автомобилистов (ВОА) за последний год количество личного транспорта возросло как минимум на 10%, и сейчас в городе порядка машин. По мнению городского ГИБДД, потребность Саратова составляет порядкапарковочных стационарных мест – 5–8% от общего количества автомашин, при условии, что в городе разрешены парковки на улице. Тенденция увеличения количества автомашин в ближайшее время сохранится, и проблема хранения транспортных средств будет все более актуальной. Существует ряд причин, которыми объясняется сложившаяся ситуация:
· гараж покупается (арендуется), прежде всего, с целью защиты транспортного средства от нежелательного посягательства и от природного воздействия. В то же время гараж не является насущной необходимостью. Поэтому несоответствие гаража определенным требованиям лишает смысла покупку или аренду;
· существующее соотношение цены автомобиля и гаража. По оценкам западных специалистов стоимость гаража должна составлять около 30–40% стоимости автомобиля, тогда как в городе это соотношение значительно превышает данный уровень;
· ограничено предложение хорошо расположенных «новых» объектов, особенно вблизи жилых домов. Исходя из особенностей окружающей застройки, далеко не в каждом месте может быть построен гараж.
Рынок гаражей и автостоянок представляет собой сложную взаимосвязанную систему, представленную несколькими типами объектов, среди которых можно выделить четыре основные группы:
· открытые автостоянки – специальные открытые площадки, предназначенные для размещения и (или) хранения автомототранспортных средств;
· индивидуальные типовые гаражи (ИТГ) – отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения – боксы, предназначенные для хранения автомобиля;
· встроенно-пристроенные гаражи (ВПГ) – встроенные в нижнем этаже жилого здания (пристроенные к жилому зданию) помещения, предназначенные для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами или боксами;
· паркинги – отдельно стоящее одно - или многоуровневое крытое замкнутое охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами или боксами.
Все сгруппированные объекты объединяет наличие выделенного пространства для парковки и хранения автомобиля – организованного парковочного места (далее, «машиноместо»). К сегменту ВПГ относим машиноместа в пристроенных к жилым зданиям паркингах (подземных или многоуровневых) или находящихся поблизости от них, которые предлагаются застройщиками жилых зданий покупателям квартир в качестве альтернативы встроенным гаражам. При дальнейшем изучении данного рынка не рассматриваем (соответственно, не учитываем) места в паркингах и на автостоянках, предназначенные для временного хранения автомобилей.
Объекты классифицируются по различным признакам (тип строения, материал, форма организации парковочного пространства, форма собственности, удаленность от жилых кварталов и т. д.). Каждый из названных признаков оказывает определенное влияние на стоимость машиноместа. Однако основным фактором, определяющим уровень ликвидности объекта, является его местоположение относительно места проживания потребителя.
Большая часть гаражей построена в советские годы силами автолюбителей, поэтому застройка в основном малоорганизованная, расположенная хаотично, а иногда и на землях, захваченных самовольно. Застройка осуществлялась часто из подручных средств и материалов это обеспечило широкое разнообразие конструктивных особенностей отдельных построек, поэтому для анализа ценовой ситуации на рынке гаражей принимались только капитальные строения (металлические и деревянные гаражи не учитывались), также отброшены объекты, по своим характеристикам значительно отличающиеся от основной массы предлагаемых объектов. Гаражи в многоэтажных подземных и надземных паркингах в общем объёме предложения на сегодняшний день составляют незначительный процент
Из всех мест хранения 70% составляют ИТГ, 25% – открытые автостоянки и 5% – паркинги и ВПГ.
Анализ предложения
Рынок гаражей и автостоянок, подразделяется на рынок нового строительства (первичный) и вторичный, каждый из которых, в свою очередь, делятся на рынок купли-продажи (собственности) и аренды (услуг).
На вторичном рынке можно приобрести индивидуальный типовой гараж (ИТГ) и машиноместо в действующих паркингах.
Рынок аренды в основном формируется за счет предложений мест на автостоянках, а также частных предложений по сдаче в аренду ИТГ, мест в паркингах и во встроено-пристроенных гаражах (ВПГ).
На саратовском рынке организованных парковочных мест (в том числе и гаражей) в настоящее время существует довольно большой ценовой разброс: в зависимости от качества предлагаемых объектов и имеющейся инфраструктуры, а также существующего уровня спроса на объекты. При этом в последний год цены на гаражи имели тенденцию к росту, росло и предложение на этом рынке. Причем увеличилось предложение как индивидуальных гаражей, так и машиномест в подземных гаражах.
Стоимость одного машиноместа в подземном гараже на сегодняшний день составляет 900 – 1 500 тыс. рублей. При этом на стоимость места свое влияние могут оказывать также такие критерии, как способ организации парковочного пространства, размер одного места, удаленность его от выезда.
Стоимость гаража определяется в первую очередь его местоположением, наличием охраны, капитальностью конструкции. Наличие ямы (овощной или смотровой) увеличивает стоимость гаража, как правило, натыс. руб. Другие факторы влияют в меньшей степени. Так, в зависимости от качественных характеристик стоимость гаража в центральной части города находится в диапазоне тыс. рублей. Дороговизна гаражных мест в центре города объясняется недостатком свободных земель под строительство и как следствие дефицит стояночных мест, а так же дороговизной земли в данном районе. Детальный разброс цен по районам представлен на диаграмме.
Диапазон арендных ставок на открытых автостоянках достаточно узок и составляет 1 800 – 2 000 руб./мес. за машиноместо в месяц. Аренда типового гаража обойдётся автовладельцу 2 000 – 5 000 руб./мес. за машиноместо в месяц.
На уровень цен аренды влияют, в основном, следующие факторы:
· местоположение стояночного комплекса: район города и удаленность от жилых массивов;
· марка автомобиля: в среднем арендные ставки для автомобилей иностранного производства выше на 10–20%. На некоторых автостоянок цены в зависимости от этого фактора не дифференцируют;
При разовой постановке автомобиля суточный тариф составляет по городу от 70 (на окраине города) до 150 рублей (в центре) за сутки.
Индивидуальные типовые гаражи (ИТГ)
В основном такие гаражи имеют стандартную площадь – 18 кв. м (6 х 3 х 2 м.) или 24 кв. м. (6 х 4 х 2 м.). Но встречаются и гаражи других размеров, в том числе на два автомобиля. По типу строения различают капитальные (кирпичные, железобетонные, шлакоблочные, пенобетонные) и некапитальные (металлические).
Располагаются массивы ИТГ, как правило, на территориях, не приспособленных для капитального строительства: вдоль линий электропередач, железнодорожных дорог, в буферных зонах, на окраине города и т. д. Небольшие гаражные комплексы могут находиться также рядом и внутри жилых массивов.
Сектор ИТГ продолжает оставаться привлекательным для автолюбителей: большинство выставляемых на продажу ИТГ, как правило, не задерживается в листингах специализированных агентств. С учетом их относительной дешевизны (средняя цена составляет около 400 – 500 тыс. руб.) этот вид гаражей остается одним из наиболее доступных. Среди общего числа парковочных мест доля ИТГ достигает порядка 70%.
Наибольшее число предложений по ИТГ представлена в Ленинском районе ок. 40%.
Анализ распределения предложения типовых гаражей по административным районам города позволяет сделать следующие выводы:
· относительно равномерное распределение количества выставленных на продажу объектов по «спальным» районам города;
· незначительная доля центральных районов: здесь в связи с исторически сложившейся плотной застройкой индивидуальные гаражи практически отсутствуют.
Можно сделать вывод, что на стоимость ИТГ влияют следующие факторы:
· местоположение гаража: здесь важно учитывать как удаленность от центра, так и от жилых кварталов. Наиболее высокие цены на гаражи в центральных районах города. Что касается влияния удаленности от жилой застройки, цены в пределах одного района снижаются в среднем в 2–2,5 раза;
· тип строения: цены на капитальные гаражи в пределах одного комплекса до 40% выше, чем на некапитальные;
· внутренняя отделка: цены на гаражи с обшивкой (при прочих равных условиях) выше до 10%;
· прочие факторы, влияние которых количественно оценить достаточно сложно (транспортная доступность, организация охраны, дополнительный сервис, наличие эстакады, и т. д.).
Встроенно-пристроенные гаражи
В отличие от паркингов встроенно-пристроенные гаражи – это часть здания с иным общим функциональным назначением.
Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже здания и имеют один уровень, реже встречаются гаражи, устроенные на первом этаже. Также строят полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.
В качестве парковочных мест ВПГ имеют, в основном, размеченные машиноместа, значительно реже в подобных сооружениях оборудуют боксы. Встречаются также и другие способы организации парковочного пространства: например, заглубленные гаражи с индивидуальным выездом на улицу.
Как правило, все парковочные места в ВПГ оформляются в собственность, то есть реализуются на рынке купли-продажи.
Количество мест почти всегда значительно меньше общего числа строящихся квартир (исключение составляют объекты, относящиеся к категории «элита»), что определяется часто не только ограниченным спросом со стороны будущих жильцов на данные объекты вследствие их дороговизны, но и ограниченными конструктивными возможностями. К тому же далеко не все будущие жильцы испытывают потребность в парковочном месте для своего автомобиля. Что касается таких объектов, площадь подземных гаражей здесь часто зависит не от количества квартир, а от их общей площади.
Очевидно, что встроенно-пристроенные гаражи обладают определенными преимуществами по отношению ко всем другим видам организации парковочных мест (защищенность от атмосферного воздействия, охрана и т. д.). От паркингов, обладающими перечисленными преимуществами, ВПГ отличаются тем, что автовладелец затрачивает минимальное количество времени на перемещение от своей квартиры к машине и обратно.
Доля встроенно-пристроенных гаражей, расположенных в строящихся домах, относящихся к категории типового (массового) жилья, незначительна. Эта ситуация объясняется тем, что продавцы сталкиваются со значительными трудностями при реализации парковочных мест в таких домах (ограниченная покупательская способность целевого сегмента).
Однако далеко не всегда отсутствие в новом доме ВПГ объясняется конструктивными возможностями здания или особенностями товарной политики компаний-застройщиков. При наличии рядом с будущим домом больших массивов ИТГ устраивать ВПГ оказывается нецелесообразно. В то же время в центральных районах города даже при строительстве домов, не относящихся к высшим ценовым категориям, спрос на места во встроено-пристроенных гаражах может оказаться повышенным вследствие отсутствия в данных районах достаточного числа парковочных мест. Часто при отсутствии ВПГ во дворах новых домов оборудуют платные охраняемые парковки для жильцов дома.
Для сегмента встроено-пристроенных гаражей (ВПГ) характерны также следующие особенности:
· в качестве альтернативы ВПГ застройщики иногда предлагают места на открытых парковках;
· возможны ситуации, когда место во встроенном гараже прилагается к большим квартирам и входит в их стоимость.
На стоимость места во встроенно-пристроенных гаражах влияет тип дома (категория жилья), способ организации парковочного пространства, размер парковочного места и удаленность его от выезда из гаража.
В настоящее время, цена на ВПГ формируется исходя из субъективного мнения застройщика о принадлежности того или иного дома к определенному сегменту, и мало зависит от себестоимости строительства гаража.
Паркинги
Существующие и строящиеся паркинги можно классифицировать по следующим параметрам:
· по виду строения – многоэтажные и заглубленные;
· по способу организации парковочного пространства – размеченные машиноместа или боксы (закрывающиеся или открытые);
· по типу конструкции – отапливаемые и неотапливаемые, с капитальными и сеточными ограждениями;
· по количеству машиномест в одном боксе – один или несколько автомобилей.
Уже существующие и вновь сооружаемые паркинги, как правило, находятся в хорошо расположенных местах относительно жилой застройки, т. е. близко к потребителю. По сравнению с обычными гаражными боксами паркинги обладают целым рядом преимуществ: экономия площади застройки, эстетическая привлекательность и т. д. В отличие от ИТГ, паркинги и подземные гаражи – это сооружения на более долгий срок, с арендой земельного участка, на котором они находятся, до 49 лет.
Причинами недостаточного количества строящихся паркингов являются:
· длительные сроки окупаемости проектов строительства паркингов. Зачастую возведение паркинга для крупных строительных компаний является «навязанным»;
· необходимость вложения достаточно больших собственных оборотных средств, поскольку в процессе строительства продается не более 50–60% будущих машиномест;
· технические трудности, связанные с возведением гаражей (особенно в исторической части города), что приводит к ограничению предложения новых объектов, имеющих хорошую локацию вблизи жилых домов;
· отсутствие типовых проектов паркингов, привязку которых можно было бы осуществлять к существующим объектам;
· завышенные требования Госсанэпидемнадзора к проектам паркингов, расположенных рядом с жилой застройкой.
Заключение
Проблема с хранением автомобиля остаётся открытой и решить её очень непросто, необходимо учитывать интересы автовладельцев. Существующие открытые стоянки коммерческих фирм, гаражи-боксы, паркинги и места во встроенно-пристроенных гаражах сегодня не обеспечивают необходимое количество машиномест. В то же время в большинстве районов найти место на стоянках можно. Просто далеко не все автовладельцы пользуются их услугами, предпочитая оставлять свои автомобили во дворах и на улицах, так как оплата на незаконных парковках меньше, чем на официальных стоянках, и, кроме того, добраться до автомобиля можно всего за несколько минут.
Постоянное организованное парковочное место на сегодняшний день имеют только около 30% машин. Значительную долю парковочных мест составляют индивидуальные типовые гаражи и открытые автостоянки. На долю современных, удобных и эстетически привлекательных паркингов и встроенных гаражей приходится небольшое число организованных парковочных мест.
Нередко проблему парковки автовладельцы решают, организуя многочисленные ночные парковки во дворах жилых микрорайонов города. Данная проблема, надо сказать, характерна для большинства крупных российских городов
Таким образом, на сегодняшний день вместе с увеличением количества транспорта в городе растет необходимость решения проблем со стоянками и парковками. Многие дома в Саратове изначально, при проектировании, теперь включают в себя наличие подземных гаражей. Уже сдано немало домов по таким проектам, с подземными гаражами строятся большинство домов, претендующих на звание «элитных». Однако только этот вариант не дает окончательного решения проблемы. Остальные стоянки, существующие в Саратове, никак не отвечают требованиям сегодняшнего дня. Именно поэтому тема строительства многоярусных, подземных гаражей в областном центре, неоднократно обсуждаемая в администрации города, остается чрезвычайно актуальной.
По данным аналитического отдела Агентства Независимой Оценки «АЛЬФА»
