Круглый стол «Идеальный дом для среднего класса»

Круглый стол «Идеальный дом для среднего класса»

стенограмма дискуссии

Москва, 1 апреля 2010,

бизнес-центр «Святогор»,

, стр. 2

Лидия Шарохина (модератор): Когда начался кризис, обнажилась проблема нехватки объектов эконом-класса. Многие компании наперебой стали предлагать объекты эконом-класса, разговоров об этом стало много, в этом потоке мы все потерялись. А анализ, какой, собственно, нужен дом потребителю, никто не проводил. Все задумались о том, как в сложившихся условиях сделать загородные дома доступными. В свое время в Швеции один человек задумался над тем, что мебель – это слишком дорогое удовольствие, недоступное простому обывателю, это роскошь, на которую нужно было копить деньги. В результате возникла бизнес-идея, развившаяся в корпорацию с мировым именем – ИКЕА. Решить задачу удалось за счет удачной идеи и нового технологического подхода.

При этом проблема нехватки жилья в нашей стране стоит очень остро. Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development расскажет сегодня об этих цифрах. На рынке с приходом кризиса мы увидели, что у нас очень много проектов бизнес-класса, luxury-уровня. В то же время, мы говорили о том, что стоимость квадратного метра загородного жилья в разы ниже, чем городского, но предложение на загородном рынке такое, что оно не по карману простому потребителя, хотя, казалось бы, это вполне возможно, вопрос, как. Этому и посвящен сегодняшний круглый стол. Я предоставляю слово Татьяне Каплановой, она расскажет о ситуации на сегодняшнем рынке в цифрах.

Татьяна Капланова: Мне попала в руки книга: «Крупнейшие потребительские рынки России», и оттуда я извлекла и обобщила для себя очень полезную информацию о состоянии рынка жилья в России. Это информация к размышлению, которая должна нам помочь определить характеристики этого продукта – идеального, как мы сегодня говорим, дома для среднего класса. Общий жилой фонд в России сегодня составляет около 1,3 млрд. м2, в пересчете на душу населения это 22 м2. Причем в этой статистике учитываются только граждане, официально зарегистрированные на территории РФ. Понятно, что если учесть всех, то эта величина будет ниже. В сравнении с развитыми странами мира, к примеру, в Японии, известной своей скученностью и дефицитом земли, составляет 25-30м2, в странах Западной Европы – 35-45, в США – 65-70м2 на человека. Т. е. американская семья среднего класса владеет домов от 150 до 250 м2 или квартиры от 75 м2 до 150м2. Если посмотреть на распределение домохозяйств, ах в России 54 млн., то мы видим следующую картину. На 17% домохозяйств приходится менее 40м2, 46% - это 40-59м2, 30% - 60-80 м2, и более 80 м2 приходится только на 7% домохозяйств. Был проведен опрос, эти данные тоже опубликованы, о людях, планирующих улучшение жилищных условий. И выяснилось, что только 25% не нуждается в улучшении жилищных условия, т. е. 75% населения планирует улучшить свои жилищные условия, но из них 42% от 100 не имеют такой возможности. Далее приводится очень интересная статистика, связанная со стоимостью квадратного метра и средней заработной платой. Если проанализировать статистику европейских стран второй половины 20 века, то существует такая корреляция: стоимость квадратного метра жилья должна приблизительно быть равна средней заработной плате в соответствующем городе и регионе. Таким образом получается, семья, обладающая таким доходом каждый месяц способна отложить одну заработную плату и в течение 10-15 лет либо накапливает необходимую сумму на приобретение жилья, либо выплачивает ипотечный кредит в течение 25-30 лет. На сегодняшний день в России цена квадратного метра обычного жилья, и это уже на протяжении 10-15 лет мы наблюдаем такую картину, в 3-4 раза превышает среднюю заработную плату россиянина. Если пересчитать на потребительский спрос, при средней цене квадратного метра 50 тысяч рублей, и потребительском спросе 2 триллиона рублей, 10% от совокупного дохода населения, платежеспособный потребительский спрос населения составляет 40 млн. м2 в год. Другой подход тоже рассматривается – каким образом и как часто должны люди менять жилья, и при желании поменять эти существующие 22 м2 на 26-28, как бы они чувствовали себя, получается что в России каждый год должно вводиться 73 млн. квадратных метров жилья. Могу сказать, что за 45 лет до 2008 года самый лучший показатель был в 2008 году, когда было введено 63 млн. м2. жилья. Т. е. желаемой величины мы так и не достигли даже в лучшие годы. Еще один важный аспект это ипотечные кредиты. Здесь приводится диаграмма «Структура выданных ипотечных кредитов в 2007 году. Во-первых, на что следует обратить внимание. В 2008 году было выдано 470 тысяч ипотечных кредитов. Всего за время существования ипотечного рынка в России с 2004 по 2008 год было выдано 1 млн. 135 тысяч ипотечных кредитов средней стоимостью по 1 млн. рублей. В то время как в США ипотечный кредит выплачивают 70 млн. семей, т. е. около 60% американских домохозяйств. Т. е. рынок в России в 70 раз меньше, и это по данным 2008 года, когда этот рынок еще более-менее развивался. Сейчас мы видим еще более плачевную картину. Таким образом, можно сказать следующее. В России наблюдается огромный дефицит жилья, кол-во квадратных метров жилья отстает от аналогичных показателей в развитых странах мира. Развитие российского рынка недвижимости тормозится высокой стоимостью объектов, т. е. об этом можно говорить, за счет чего это получается, и недоступностью ипотечного кредитования для большинства граждан РФ. Таким образом, можно зафиксировать, что стоимость квадратного метра «идеального дома» должна коррелировать с заработной платой россиян, и наверное в этом ключе надо дальше думать.

Шарохина: т. е. получается, задача девелоперов, архитекторов и государства общая привести показатель стоимости квадратного метра жилья к некому соответствию с заработной платой. Сколько может и должно стоить жилья для среднего класса в России. Еще у меня вопрос, все ли мы одинаково себе представляем, что такое средний класс в России, и кто как себе его представляет?

Олег Ступеньков: действительно, определение этому следовало бы дать прямо сейчас. Средний класс у нас что покупает? Бизнес-класс или эконом?

Юлия Даниэлян: Нам нужно определить свое собственное понятие среднего класса, чтобы понимать, какой наиболее продаваемый продукт мы можем предложить.

Олег Ступеньков: я могу сказать, как мы определяем средний класс для себя. Во-первых, один мой знакомый сказал – доступное жилье – это то, которое покупают. Поэтому в части определения среднего класса нужно отталкиваться от двух вещей. О ком мы говорим и в каком регионе. Поверьте, средний класс для Подмосковья и средний класс в Воронежской области – это разные понятия. Во-вторых, я видел людей из одной республики, которые приехали в Москву и мы им объясняли на площадке, что здесь мы будем строить жилье эконом-класса за 6 млн. рублей, я поворачиваюсь к ним после этого, а у них вот такие глаза! Эконом-класс по 6 млн. рублей?! Т. е. разные регионы, соответственно разные ценовые категории. Другой вопрос, по чем дом можно построить. Можно напрячься и найти технологию и самых недорогих строителей, но есть цена проекта, и ниже этой цены не опустишься, и прибыль нужно еще от этого получить. Соответственно, есть стоимость итогового квадратного метра, ниже которой не опустишься. Нужно понять, сколько будет стоить метр квадратный и какой человек сможет это приобрести.

Шарохина: я хотела бы показать кое-что. У нас сегодня задача заполнить вот эту мозаику - мы ввели некие параметры, характеризующие «Идеальный дом» для среднего класса, начиная от цены, заканчивая количеством домов в поселке. Я их перечислю: площадь дома, размер участка, цена, К примеру, архитектура. Я вам хочу показать проекты домов для среднего класса, которые представлены на постоянно действующей выставке домостроения в Австрии Blaue Lagune. Это дома небольшой стоимости, которые может себе позволить человек среднего достатка. Построены они по быстровозводимым технологиям. Вы видите здесь представлены проекты от простых «избушек» до стеклянных футуристических коробок, вкус самый различный, но эта архитектура призвана в первую очередь экономить. Для сравнения могу показать, как мы двигались в поиске идеальной эстетичной архитектуры на примере поселка Smartville Дмитровка. Мы там отобрали 4 базовых проекта, думаю, со временем их будет больше. Т. е. мы обобщали европейский опыт, привлекли к этому наших архитекторов, P-Arch знает, они к нам привозили экскурсию Дней архитектуры, смотрели, оценивали. До сих пор было не очень принято в России строить подобные дома в Росси девелоперами. Даже мы строили главным образом вот такие проекты (пример «Высокий берег», Лесная Купавна»). При том, что цена сравнительно небольшая – 1,5-2 тысячи долларов за метр. Но общая стоимость за домовладение набегает в итоге приличная, и такой дом уже не каждому по карману. Подобный проект становится доступен более потребителям с более скромными запросами и финансовыми возможностями.

Олег Ступеньков: мы тоже пошли по похожему пути. Мы столкнулись сразу с тем, что дом 150 квадратов клиенты хотят построить на участке за 3 миллиона при хорошей технологии – каменные, например. Приходят клиенты и говорят: да, вес отлично, только можно отделку кирпичом? Или искусственным или натуральным камнем? Т. е. все равно итоговая цифра вырастает. На сегодняшний день люди подходят и горят да, се нравится, только Tegol-у замените на Braas, штукатурка – да, хорошо, нравится, но давайте будем ее менять, плитку клеить или еще что-то, т. е. ситуация такая, что мы тоже пошли по пути, что нужно все попроще, но в то же время эстетично. Мы стараемся делать таким образом, чтобы было много света. Используем эркеры, объединяем на первом этаже кухню и столовую, разделяем зонально с помощью пола, и в принципе, получаются светлые дома, в апреле мы закончим строительство первого дома. Получается, что все клиенты, которые пришли, сейчас находятся на стадии подписания договора, они все говорят о том, что нужем дом совсем в простом виде, но нужна индивидуальность. На сегодняшний день мы заказали 81 фасад от эконом до de-lux класса, потому что люди должны иметь возможность индивидуализации, чтобы один дом можно было отличить от другого. Еще такой момент. Очень слабая вера в штукатурку. Мы тоже изучали европейский опыт, у них базовая основа дома – это штукатурка, российский менталитет не верит в штукатурку, боится, что дом будет трескаться, есть опасения, что не выдержит морозы и т. д. Люди в большей мере готовы идти на сайдинг, чем на такие вещи. Хотя сегодня при этих условиях, которые есть возможна отделка кирпичом либо клинкерной плиткой.

Шарохина: я бы хотела как раз задать коллегам вопрос об архитектурном стиле. Здесь присутствует главный редактор журнала «Красивые дома» и Наталья Алексеева, агентство P-Arch. Как представители архитектурного сообщества, как выглядит архитектура идеального дома для среднего класса?

Наталья Алексеева: в Европе соблюдается главный принцип – высокая эстетичность, независимо от того, на какой класс рассчитано жилье. Эстетичность и одновременно сдержанность.

Яна Максимова: как раз для решения задачи эстетичности в свой проект для среднего класса Ивакино-Покровское мы пригласили архитектора Атаянса. Благодаря этому дома получаются очень привлекательными.

Шарохина: Я вижу, что мы уже подходим к вопросу о технологиях. Но я бы по архитектурному стилю сначала резюмировала. Мы здесь записали: простота, рационализм, эстетичность, приятное окружение дома. Что хотелось бы сказать о европейской архитектуре – чего хотелось бы нам, извлечь из их опыта. При малых площадях они умеют эффективно использовать пространство. Это главный принцип в планировочных решениях – то, чем руководствовались мы. Одно дело отмахать дом в 300 квадратных метров с кучей помещений не всегда функциональных, а другое дело в каких-нибудь 150-160 метров вместить по функционалу все тоже, что есть в 300 метрах. Понятно, что площадь должна быть допустимо минимальной, чтобы проект было не только экономично строить, но еще и экономично обслуживать. Мы этой темы еще раз коснемся, когда будем говорить об эксплуатации.

Олег Ступеньков: Я хотел бы добавить. Нельзя этот опыт напрямую брать из Европы, потому что все-таки европеец по менталитету кардинально другой. К примеру, во Франции средний класс ездит на Рено, он не ездит на мерседесе. Принц Монако Альберт ездит на Лексусе 2004 года выпуска. Т. е. там выделения внешнего никому не нужны. Ездит и ездит, они скорее свое гнездо внутри обустраивают, чем снаружи. А для русского человека важно, чтобы дом был не такой, как у соседа. Поэтому применять напрямую эту европейскую простоту не совсем правильно, нужно искать варианты. Хотя, изменение вида штукатурки увеличивается стоимость дома минимум на 1,5-2 тысячи долларов. И это, безусловно проблема. Тот же самый дом 150 метров в кирпиче увеличивает стоимость на 300 тысяч рублей. В термопанелях с утеплителем фасад увеличивает стоимость дома почти на 450 тысяч рублей, т. е. это все существенные категории.

Шарохина: к вопросу о технологии. Из чего разумно строить дома для среднего класса. Интенсивно в последнее время развивается тема быстровозводимых технологий. Мы ее сами поддерживаем и развиваем, но, в то же время, встречается такое недоверие среди потребителей. Это вопрос популяризации, люди должны к ним привыкнуть. Но нужно понять, действительно ли это те технологии, которые нужны для среднего класса?

Олег Ступеньков: компания МИЭЛЬ провела масштабное исследование в области быстровозводимых технологий. Мы исследовали все существующие технологии с трех позиций. Во-первых, потребительские предпочтения. Во-вторых, влияние на технологии со стороны валютного рынка. И третье, это удобство в строительстве для девелопера – чтобы можно было строить большими масштабами. К удобству девелопера также относится то, чтоб технология не сильно влияла на проект – чтобы по нескольким технологиям можно было строить один и тот же проект. Первое, что мы изучили – это потребительские предпочтения. Здесь 9 регионов России, я просто перечислю: Владимирская область, Ярославская, Курская, Самарская, Краснодарский, Казань. По потребительским предпочтениям относительно предпочитаемых технологий, если говорить про каркас, к примеру, то для людей понятие «сэндвич», канадская технология, немецкая – это все одинаковые вещи, ко всеми этому первый негативный элемент. Специально не брали столичные регионы, потому что это уже достаточно «упакованные» в строительстве. Каркас компания «Сапсан» возводит уже с 90-какого-то года. Ничего нового для этих регионов в этом нет. Пеноблоки давно используются в строительстве. Несъемная опалубка, как была так и есть. Аудитория, которую мы опрашивали, они обозначили скорее свойства, которыми должен обладать дом. Они такие, достаточно банальные, но тем не менее. Я перечислю по степени важности. Первое – дом должен быть теплым. Нужна комфортная температура даже в самый сильный мороз без дополнительного отопления, должен послужить более чем трем поколениям, прочный, выдерживает самые страшные стихийные бедствия, пожаробезопасный, экологичный – построен из экологически чистых материалов, дешевый – значительно экономичное предложение, звуконепроницаемый, наименее важные параметры - эксклюзивный и сейсмоустойчивый. Отношение к современным технологиям неоднозначное. Люди боятся экологически вредных выбросов в доме. Поэтому, когда мы начинаем спрашивать человека, готов ли он купить дом, прошу прощения у производителей, из пенополистирольной опалубки, человек разворачивается и уходит. Потому что он понимает, что он будет жить в лаборатории (это не к нашей лаборатории сегодняшней J). Хотя, безусловно, такое поселки продаются, есть такие проекты и в Москве и в регионах. Например, проект «Чешская деревня» в Нижнем Новгороде. Они продаются, правда не на стадии строительства. К примеру, та же «Чешская деревня» была закрыта до момента выведения домов под крышу. Ситуация с технологиями следующая. Мы для себя определили, что их нужно делить на группы: каркасные, и туда включать все виды каркасов на дереве, клееном брусе, металле и т. д. Вторая группа – все, что связано с блоками – пеноблок, газосиликатный блок, керамзитный блок и т. д. Третья группа – это все, что связано несъемной опалубкой. Четвертая группа – это, соответственно, дерево – более дорогая группа и слабо относящаяся к нашей концепции. С учетом потребительских свойств наиболее интересным является деревянный каркас, металлокаркас вызывает у людей отторжение. Пример поселок в Ростовской области, который не продается. Пеноблок относительно газосиликата и относительно керамзитного блока в принципе одинаковые технологии, отличие только в потребительских свойствах – понятие так называемой гвоздимости. Мало, кто задумывается об этом вначале, но в процессе, когда нужно повесить плазму и гвоздь выскакивает из стены, это становится проблемой. Вам нужно еще 2 листа гипсокартона прикрепить, чтобы повесить навесные конструкции. Газосиликатный блок обладает хорошей гвоздимостью и не требует дополнительных усилений. Несъемная опалубка, например, из дерева, тоже обладает хорошей гвоздимостью. OSB, например, не обладает таким свойством. А если заменить его на ОСЦП, то проблема решается. В части несъемной опалубки мы для себя поняли, что это во-первых очень дорогой вариант строительства, и чтобы ни говорили производители, оно никогда не будет дешевле пеноблоков, и никогда не будет в цену каркаса. Если 3 минуса в строительстве и на практике доказаны. Это выкладывание несъемной опалубки ведет за собой достаточно сложный процесс подачи бетона, он ничем не крепится. И при использовании рукава, если не использовать узкий рукава, панель просто сбивается. Втрое. Использование арматуры и бетона удорожает строительство существенно. Вы берете блок, который в цену примерно равен газосиликату, но он пустой внутри. И еще внутрь льете бетон и кладете арматуру. Разница с газосиликатными блоками составляет порядка 3 тысяч, не меньше. С другой стороны, человек понимает, за что он переплачивает. Эта технология должна конкурировать не с дешевыми материалами, она должна конкурировать с монолитным домостроением. Например, вместо монолитного каркас плюс кирпич. Можно в этом смысле рассматривать несъемную опалубку из деревянной щепы. Эта опалубка может использоваться для цоколя, т. к. выдерживает нагрузки агрессивной среды, это хороший материал, но это недешевое предложение. У нас нет цели продать ту или иную технологию. Мы сегодня представляем 3 технологии на выбор потребителю. С точки зрения девелопмента лучше всего строить из блоков и каркаса, и по цене одинаково.

Юлия Даниэлян: судя по вашему исследованию, все потребительские свойства, перечисленные вами, присущи каркасному домостроению.

Олег Ступеньков: у нас сейчас есть программа. Мы берем страховую компанию и продаем дома со страховкой. Дом из каркаса коэффициент 0,46, дом из газосиликата – 0,23. Просто потому что пожаробезопасный, по теплу одинаково.

Юлия Даниэлян: это не так.

Шарохина: у меня есть предложение. Провести испытание технологий в рамках нашего выставочного проекта.

Капланова: качество каркаса определяется качеством сборки.

Олег Ступеньков: при строительстве из блоков качество сборки и квалификация рабочих не имеет значения.

Даниэлян: нет, имеет.

Ступеньков: если они неправильно скрепили стыки в каркасном доме, у вас появляются мостики холода.

Даниэлян: в случае с заводской сборкой такой проблемы нет. И в отличие от блочного дома, здесь более высокая степень готовности под внутреннюю отделку, притом с высоким качеством, что тоже позволяет экономить, и такого качества никогда не добьешься в блочном строительстве. Даже если при расчетах блочный дом даст все эти показатели, никогда готовый дом не будет таким же теплым как каркасный.

Ступеньков: Стоп. Мы, наверное, о разных вещах говорим. Если мы говорим о газосиликатном блоке, то толщина шва в нем минимальна.

Шарохина: у нас здесь присутствует генеральный директор компании Юккатало-Дом, может быть Вы сможете как-то прояснить ситуацию и сказать что-нибудь в защиту каркасных технологий?

Оксана Пригода: по блокам ничего не смогу сказать, извините. Могу сравнить только российские и финские каркасные дома. Почему мы решили заняться каркасным домостроением. У нас первый дом мы привозим в Россию и мы будем участвовать в этом выставочном проекте MOZAIK Development, это будет первый дом. До этого мы занимались клееным брусом, компания Contio, я занималась оцилиндровкой. Давайте рассмотрим такой пример. Вот есть российские производители каркасных домов, и есть финские дома. Эти дома хороши тем, что здесь отсутствуют мостики холода, их отличает быстрота сборки, в домах идут стеновые панели, которые идут с завода с готовым финишным наружным покрытием, и внутри под отделку. Дома уже с вмонтированными окнами. Но это не очень дешевые дома. Мы сейчас привезем первый дом, мы его поставим, все посчитаем окончательно, но у нас есть некие сомнения, попадем ли мы в аудиторию среднего класса, будут ли они доступными. Пока у нас цифра достаточно высокая получается. Но в отличие от российских домов, качество намного лучше получается. Мы ездили, проводили анализ, курировали стройки каркасных домов и убедились, что качество значительно уступает. Но с учетом таможни, я не уверена будем ли мы настолько продаваемыми, как российские каркасные дома.

Шарохина: Будем надеяться, что со временем вы сможете построить завод в России.

Андрей Князев: а на ваш взгляд, кто из российских производителей домов представляет достойное качество, максимально приближенное к финскому?

Оксана Пригода: среди российских я не видела интересных панелей, тех, которые были бы сопоставимы по качеству с финскими. Это и сползающий утеплитель, и мокрый на стройках. OSB используется на стройках. Т. е. все, что я пока видела было ужасно.

Шарохина. Нам есть еще, над чем работать. Я вот тут вспомнила о психологическом факторе, Олег Ступеньков о нем говорил, у меня есть одно замечание. Может у нас слишком разнится менталитет с европейцами, я не знаю. Но когда они 17 лет назад затевали пропаганду быстровозводимого домостроения и заразили этим 75% населения, хотя у них было такое же недоверие, как у нас, прошло 15 лет, и вдруг они осознали, что с домостроением произошло то же, что и машиностроением, когда через 5 лет машину уже надо менять. Они эти дома купили, а через 15 лет они вернулись к ним и начали их модернизировать, т. е. дома их уже перестали устраивать планировками, техоснащением, стилем и т. д. Жизнь сейчас меняется настолько быстро, что не факт, что дом сегодня нужен двум или трем поколениям, хватило бы на одно. Я сомневаюсь, что моих внуков тот дом, который я построю сейчас будет удовлетворять через лет 30-50 лет. Это тоже вопрос. К какому этапу загородного девелопмента мы подошли на сегодняшний день. Нужна ли долговечность или важны так называемые consumer-свойства. Когда-то автомобиль «Москвич» люди покупали с расчетом, что будут на нем ездить лет 50.

Владимир Яхонтов: есть такая потребность. Люди предпочитают делать раз в 5 лет ремонт, нежели менять жилье. В США люди раз в 3 или 4 года перемещаются, у них все по-другому. На самом деле ценностью является земельный участок, а не дом. Дом, рассчитанный на 25 лет там сносится и ставится заново задешево. Говоря о земельном участке, а как же любимый розовый куст? Дерево, которое было посажено вместе с моим внуком и т. д. Все это менталитет. И у нас еще нет такого темпа жизни, который существует в США или Европе. И если говорить о европейцах, то у них все-таки произошла качественная смена жилья только в 60-е годы, когда старое поколение стало переезжать из городов и перемещаться в загородку. И поверьте, что там люди тоже живут в своих домах достаточно долго, по 30 лет. Они так быстро не меняют жилье, как в американском обществе. В Америке ездят за работой. У нас работу ищут поближе к дому.

Шарохина: буквально вчера объявили о том, что появилась новая программа, которая называется «Переезд», теперь на правительственном уровне будут поддерживать перемещение людей из региона в регион, в том числе как-то решается вопрос жилья – жилье в одно регионе оставляется под залог выдачи жилья в другом регионе. Как-то так это решается.

Яхонтов: я могу аппелировать сейчас. У нас есть такая правительственная программа, которая называется «Сочинская олимпиада». (взрыв хохота) Я могу сказать, что программа «Переезд» была рассчитана на частные инвестиции, а частные инвестиции у нас были сосредоточены в сегменте де-люкс. Соответственно, у меня у ребенка теперь в школе все имеют дачи в Сочи, но доступность жилья от этого там не повысилась.

Шарохина: все-таки, какую цифру внесем в параметр «Срок эксплуатации до модернизации»?

Ступеньков: 3-5 лет

Шарохина: я говорю о принципиальной модернизации, не о косметическом ремонте

Ступеньков: раз в 5 лет вся отделка устаревает

Шарохина: Что касается архитектуры, перепланировки?

Капланова: согласно статистике рассчитывается потребность в жилье исходя из необходимости менять жилье раз в 50 лет.

Шарохина: т. е. я ставлю так: 30-50 лет.

Даниэлян: на самом деле долговечность – это вторично.

Шарохина: потребители считают этот фактор значимым, поэтому уважающие себя производители каркасных домов дают гарантию от 50 лет на свои дома.

Даниэлян: они пока это только обещают, это еще ничем не подкреплено

Шарохина: время покажет!

Яхонтов: это уже не бизнес, а эконом-класс предполагается. Человек берет кредит и рассчитано, что за 25-30 лет он его как раз выплатит (смех) А после окончания выплат уже можно смело приступать к модернизации.

Шарохина: и после этого избушку на курьих ножках начинаем превращать в нормальное жилье.

Ступеньков: т. е. человек в 30 лет купивший себе дом в 80 лет решил его модернизировать?

Шарохина: дети либо внуки

Даниэлян: встречаются ли такие, кто больше 50 лет эксплуатирует свой дом?

Шарохина: если это не дворец или замок, построенный в 16 веке

Юрий Варакута: мне кажется следует глубже копнуть. Говоря об идеальном доме для среднего класса, скорее всего, речь идет о какой-нибудь новой даче. Если сравнить формат жизни в центральной Европе и у нас – это несколько разные вещи. Там вечером у всех давно горит свет, там живут люди. Малоэтажное жилье там развито очень сильно, мы же говорим об идеальном доме для среднего класса в формате дачи. В наших же коттеджных поселках свет горит по выходным. Мы говорим о том, как сделать новую дачу. Старые на 6 сотках уже людей не устраивают. Мы богатая страна, если у нас люди могут себе позволить иметь и основное жилье в городе и дачу за городом.

Князев: не совсем так. Давайте посмотрим не только на то, что построено за последние 10 лет, но о неких тенденциях. Посмотрите, например, на сегмент покупателей, которые приходят в наш поселок рядом с Дмитровом. С точки зрения того, как мы размышляли несколько лет назад, это типичный дачный поселок, а теперь, потенциальные покупатели приходят и обращают внимание на совершенно другие аспекты. Они говорят: так, нам до города Дмитрова здесь 15 минут. Мы переедем сюда и будем жить здесь и ездить на работу в Дмитров. А вторая категория говорит: а вы знаете, тут до электрички в Морозках 10 минут. Мы все равно, живя на окраине Москвы добираемся до работы не меньше часа. Т. е. есть тенденция, когда люди рассматривают это сегмент загородного жилья совсем по-другому. И эта тенденция все равно есть. Посмотрите на Новую Ригу. Она развивалась как загородное жилье. Но рядом с ней развиваются площадки. Некоторые рассуждают так. Я переехал загород, а теперь я хочу свой бизнес переместить поближе к месту жизни. Никто не хочет ездить из дорогого загородного дома в центр Москвы, и хотят приблизиться к европейскому способу проживания.

Варакута: допустим, я средний класс, я хочу переехать загород и поселиться, например, под тем же городом Дмитровом, но где я там найду работу?

Князев: одно дело, когда застраивался пригород Лондона, и это была целенаправленная программа.

Варакута: он эволюционно развивался.

Князев: нет, как раз революционно, когда были приняты специальные программы развития. Это было продуманное концептуальное решение, в отличие от Подмосковья, которое концептуально не занимается развитием пригорода и малоэтажки. Когда делается инфраструктура, когда строится социальная инфраструктура, транспортная.

Шарохина: Михаил Хазанов на одном из наших заседаний сказал, что в течение ближайших 8-10 лет жизнь в Москве станет несовместима с жизнью. Поэтому те, кто, хотят выжить, начинают продвигаться за город, они хотят и мечтают, и ждут, что инфраструктура станет развиваться и можно будет детей и в школу отдавать и в детские сады, больницы, и торгово-развлекательные центы появятся. Пока мы осваиваем места, где эта инфраструктура уже сложилась, поближе к таким городам как Дмитров, Истра и т. д..

Варакута: мне интересно послушать девелоперов, которые строят жилье за третьим бетонным кольцом и понять структуру спроса. В основном все хотят продать свои поселки, ориентируясь на москвичей. Насколько часто жители близлежащих городов покупают эту недвижимость? В процентном соотношении.

Капланова: очень незначительный процент. На самом деле мы также ориентируемся в первую очередь на москвичей. Но речь идет о том, что москвичи, переезжая туда, могут пользоваться инфраструктурой близлежащих городов района.

Варакута: те, кто переезжает, они в каком формате переезжают? Или же они оставляют квартиру и пытаются залезть в ипотечный кредит?

Капланова: они продают квартиры и делают дом местом своего проживания.

Шарохина: мы наблюдаем, что вот этой первой категории – желающих сменить квартиру на дом – с каждым годом становится все больше. Это тенденция, сложившаяся буквально за последние года два.

Даниэлян: в 20-километровом кольце очень высокий ценник, поэтому удобнее переезжать дальше загород.

Ступеньков: вот например, если говорить про Можайск, сейчас там реализуется проект, где цена за сотку 35 тысяч рублей? 700 тысяч рублей. Зачем квартиру продавать? Дом можно построить из бруса.

Варакута: мы говорим о том, что люди хотят иметь новый формат дачи.

Ступеньков: туда, дальше 30-40 км. – это да, дачи.

Варакута: хорошо, мы говорим об идеальном доме для среднего класса, это что?

Ступеньков: я говорю о том, что люди имеют возможность в Подмосковье купить дом за те же деньги, что они в пригороде купят квартиру трехкомнатную.

Даниэлян: минимальная цена в Москве 70 тысяч за квадратный метр, там она будет 40-50 тысяч рублей за квадратный метр. Т. е. это другое качество жизни за те же деньги.

Варакута: мы моделируем параметры этого идеального дома сейчас – это дом, в котором буду постоянно жить или приезжать на выходные?

Даниэлян: это не принципиально. Мы ищем продукт, который будет продаваться. И нам хочется понять, что люди будут покупать. Самым продаваемым продуктом 2009 года был участок без подряда. Мы надеемся, что в этом году ситуация изменится.

Ступеньков: хотите зачитаю параметры идеального дома на основании нашего исследования в 9 регионах? Индивидуальный кирпичный дом площадью 100 квадратных метров, с земельным участком от 2 до 8 соток, обязательно наличие подвала или цокольного этажа, обязательно наличие гаража – отдельно стоящего или пристроенного, наличие спален – 3-4, желательно наличие 2 санузлов, отношение к планировке неоднозначное, возможен вариант совмещения кухни со столовой, дом сдается с чистовой отделкой либо под чистовую отделку, при покупке установлено отопительное и сантехническое оборудование, территория озеленена, желательно наличие на участке бани, дом расположен в экологически чистом месте в 15-30 минутах езды на автомобиле от центра города. Важнейшие объекты инфраструктуры рядом: магазин, аптека, школа, детский сад, детская площадка. Безопасность в доме должна обеспечиваться сигнализацией, забором по периметру, а также КПП на въезде в поселок. Стоимость услуг эксплуатационной компании – 1,5-3 тыс. рублей.

Яхонотов: знаете, сколько такой дом стоит в московской области?

Ступеньков: народ не понимает, что хочет и не понимает, в какие деньги это выливается. Мы сделали 3 спальни по 9-11 метров, санузел 9 метров получился, но гараж уже не впихнули в эти 100 метров.

Шарохина: у нас есть еще такие параметры как размер участка.

Даниэлян: самый продаваемый дом у нас 150-155 м2.

Капланова: я еще хочу сказать про набор помещений, который считается оптимальным.

Это общественная зона, наличие одной комнаты на 1 этаже, которая рассматривается как гостевая или кабинет, 3 спальни наверху для семьи из трех человек. 2 санузла. Сейчас еще люди требуют, чтобы были какие-то подсобные помещения, и мы это учитываем во всех проектах.

Шарохина: размер участка какой?

Даниэлян: прозвучало 2-8 соток

Ступеньков: это регионы.

Даниэлян: в Подмосковье, мне кажется, 8-15.

Яхонтов: от 8 до 20

Даниэлян: 10 соток самый востребованный участок

Шарохина: 6 – это уже совсем дача.

Яхонтов: дуплекс

Шарохина: совершенно верно, половинка дуплекса у нас в поселке именно на 6 сотках стоит. Теперь цена. Мы говорили о 3 млн. рублей и о 200-250 тыс. долларов, так какова все-таки оптимальная цена для такого предложения?

Ступеньков: 3 млн. – это дом без участка.

Даниэлян: от 4,5 до 6 млн.

Яхонтов: вы считайте стоимость земли в районе 10 тыс. долларов за сотку

Даниэлян: есть и за 5-7 тыс.

Яхонтов: это в районе 30 км.

Ступеньков: нет, почему, по Пятницкому цена от 7 со всеми коммуникациями. Дом, если под чистовую отделку - порядка 26 000 рублей за м2. Если дом под ключ, то от 30 до 32 тыс. рублей. Полы ламинат, вы заносите мебель. Встроенные шкафы есть.

Яхонтов: это же антикризисная цена? С минимальной рентабельностью? Без коммуникаций, соответственно?

Ступеньков: да, с минимальной, без коммуникаций

Яхонтов: если 10 тыс. долларов за сотку со всеми разведенными коммуникациями, и 1000 долларов за м2, то мы получаем стоимость 200-250 тыс. долларов

Ступеньков: совершенно верно

Яхонтов: со следующего года народ начнет прибавлять хотя бы 10%-ную рентабельность. Потом 30%-ная рентабельность, а до кризиса была 45-50% рентабельность. Вот и выводим цену 11-12 года.

Мозганова: можно я спрошу? При том, что даже в 2007 году, когда все было шоколадно, 1% ипотеки приходился на загород, т. е. банки не давали деньги. Как мы себе представляем сейчас портрет покупателя, который даже найдя либерального застройщика выложит 250 тысяч долларов практически без шансов получить ипотечный кредит? Это кто?

Яхонтов: мой водитель, например, который получает 35 тысяч рублей в месяц. У него 2-комнатная квартира на юго-западной, как-то досталась ему в свое время. У него трое детей, он с удовольствием переедет в один из наших проектов, продав эту квартиру. Для этого ему нужно иметь готовое жилье, куда он сможет просто перевезти свою мебель.

Мозганова: т. е. других вариантов, кроме продажи квартиры сейчас нету?

Ступеньков: нет, почему же, мы сейчас продвигаем программу со Сбербанком, в которой под залог земельного участка человек при 30% первом взносе под 13% -14,5% годовых.

Мозганова: я все к чему веду, это все еще средний класс – люди, которые могут под 13% взять ипотеку?

Ступеньков: когда вы приходите покупать Ауди4 и вам ее предлагают по словной цене 1 млн. 300, вы говорите, да, у меня есть 50%, но для вас он уже стоит не миллион 300, а 1,5 млн., т. к. вы платите проценты.

Мозганова: коллеги, я хочу спросить, это все еще средний класс? Или это уже повыше? Т. е. людей, которые могут продать квартиру и купить дом и людей, которые могут взять ипотеку под 13% мы сводим в одну категорию людей? Я сомневаюсь, что юристы будут согласны стать в один ряд с водителями.

Виталий Вдовин: Валерия, если мы начнем рассматривать социальную стратификацию классическую, мы будем вынуждены разбить людей на множество различных социальных групп. Мне кажется, мы как девелоперская компания, говорим о той аудитории, для которой мы хотим продавать дома для тех, кто будет их покупать. При организации выставочного проекта, при общении с производителями, которые потянулись сейчас ос всей России к нам как ходоки, потому что понастроили заводов перед кризисом, чтобы обеспечивать свои города, а там сейчас не покупают. И все едут в Москву в надежде, что здесь купят дома, которые они там производят. У всех в городах ситуация одна и та же: покупательская способность резко упала, покупать никто не может, все заводы строились на кредитные деньги, деньги надо отбивать. Поэтому дома не падают в цене, и они едут в большие города, где дороже. Мы сейчас рассуждаем о среднем классе. Раньше они и мы вместе с ними как думали? Становится все больше и больше богатых людей, и все больше люди зарабатывают, и можно продавать им дома, причем подороже. Сейчас ситуацию уже год как изменилась и до сих пор никто не знает, сколько же осталось этих людей, которым можно эти дома продать?

Мозганова: вот у меня тогда вопрос к вам. Вот мы говорили, нам не хватает эконом-жилья, Подмосковье завалено бизнес-классом, высококлассными поселками. На кого они были рассчитаны? На средний класс?

Яхонтов: я отвечу. Во-первых, бизнес-классом в Москве уже все не завалено. То, что было в бизнес-классе, активно вымывается с рынка. Если смотреть на нашу базу, то сейчас пропорция такая у нас в экономе, включая земельные участки, порядка 40-50%, порядка 30% де-люкс, а бизнес-класс у нас просто вымывается.

Мозганова: так там и цены упали?

Яхонтов: нет, там строить перестали, потому что неэффективно сейчас вкладываться в девелоперские проекты. Я могу сказать, что всего сейчас домовладений в Москве и области - порядка 500 поселков, среднее количество домов в этих поселках где-то порядка 40, т. е. 20 тыс. домовладений. Плюс столько же на вторичке. Т. е. порядка 50 тысяч домовладений. Что это для Московского региона? Ничего. Конечно, у нас очень большой неудовлетворенный спрос существует. И конечно, у нас покупают загородные дома те, кто может себе это позволить. У нас речь не идет о доступном жилье для широкого населения, для этого нужна реальная государственная программа. Вот мы сейчас говорим о структуре себестоимости домовладения. Вот реальный пример – 150 тысяч долларов стоит дом и 100 тысяч участок. И структура строительно-монтажных работ составляет 60%, ну можно удешевлять, на 15% удешевили, вместо кирпича поставили пеноблок, соответственно, что человек выбирает? Экономию в 10-15%? С другой стороны, понятно, что жилищная проблема у нас очень тяжелая, и по статистике в одной квартире проживают 2 семьи, и это не задача девелоперов решать эту проблему, задача любой коммерческой организации – зарабатывать деньги на тех рынках, на которых это возможно. Если бы, условно говоря, у нас сейчас был неудовлетворенный де-люкс, все бы сейчас строили де-люкс, это были бы дома с золотыми лестницами свыше 200 млн. долларов, здесь в Подмосковье. Еще раз говорю, у девелоперов нет задачи решать жилищные проблемы. Мы пытаемся смотреть, какие тренды существуют на рынке, в государстве. Сейчас в государстве говорят: давайте, давайте, малоэтажное строительство. Тем не менее, пока не начали, вес равно все строят панель в Москве.

Мозганова: так вот эти вот 45% эконом, это и есть идеальные дома для среднего класса, это оно? Потому что договариваться о критериях надо на берегу. И когда мы о них не договорились, я вообще не понимаю, о какой аудитории идет речь? Вот у нас стоит площадь домов от 100, а у Олега в буклете от 60.

Шарохина: мы делаем поправку на регионы, чем дальше от Москвы, тем меньше площади.

Мозганова: надо все-таки понять, каких людей мы имеем в виду? Юристов, которые способны взять ипотечный кредит, или получают сумасшедшие гонорары и для них выложить эти 250 тысяч не проблема. Или водители, которым нужно продать квартиру, и хорошо если хватит? А потом еще троих детей надо будет возить, а машина одна, а жена без машины, а мы тут с Сергеем Журавлевым, помните, считали, что такое 2 машины для семьи, которая живет хотя бы в 30 километрах от Москвы, а работает в Москве, и нужно кататься туда-обратно.

Оксана Самборская: а, кстати, эксплуатационные платежи по этому дому они какие? Квартплата на западе в обычном муниципальном доме в районе 5 тысяч, вы хотите сказать, что можно уложиться в цену 5 тысяч?

Шарохина: Вы знаете, мы осуждали с начальником службы эксплуатации нашей компании, каков оптимальный набор услуг в поселке и сколько они должны стоить, он мне назвал те, от которых отказаться нельзя, потом мы сидели считали. Я сейчас озвучу от его имени, его зовут Олег Атлас. Итак, минимальный набор: нужна охрана, в зависимости от типа охраны, можно посадить и вахтера, но лучше нанять ЧОП и желательно с патрулированием территории. Все-таки средний класс хочет качественных услуг. Что касается уборки: чистка снега, дворники, собственная техника, площадка для мусора и его вывоз. Электричество. Одно дело отдаться Мосэнергосбыту, и если у вас что-то полетело, есть два варианта, либо ждать, когда к Вам приедут из какой-либо деревне. Либо вы нанимаете собственного сотрудника на зарплату, он замается сервисом, то же самое с водопроводом и канализацией, плюс диспетчер и инженер. Стоимость. Если поселок на 100-150 домов, если мы говорим о цене в 5-6 тысяч, то в поселке должно быть не менее 300 домов. И это не включая трафик.

Ступеньков: это дорого, можно ограничиться только ЧОПом.

Яхонтов: приведу пример. Недалеко от меня есть поселок на 350 домов – садовое товарищество, они поставили охрану, шлагбаум и платят 100 рублей в месяц, электричество дешевле в области, чем в Москве, канализация септик, который нужно вывозить. Электричество стоит порядка 100 долларов в месяц, соответственно, я думаю, можно уложиться в 5 тысяч рублей. Если мы говорим о бизнесе, то там есть эксплуатирующая компания, то это один вопрос, а в основном, сейчас жители ограничиваются охраной и правление раз в неделю вызывает трактор и чистит дороги зимой, все остальное делают сами люди.

Мозганова: но мы же не можем с вами не согласиться, что это резко отражается на качестве жизни.

Яхонтов: если говорить о Барвихе, где есть диспетчер и т. д., тогда это 15 тысяч в месяц.

Мозганова: простите меня за занудство, а среднему классу что надо? 2 раза в неделю трактор – это достаточно?

Яхонтов: ну им и без трактора можно обойтись, они самим могут справиться.

Мозганова: а тогда что такое эконом?

Яхонтов: это и есть эконом

Мозганова: вот я к этому и веду. Так это все-таки эконом, который мы так красиво завуалировали?

Яхонтов: давайте назовем это не средним классом, а жилье типа «комфорт».

Даниэлян: вы хотите понимать категорию зарплатную?

Мозганова: зарплатная категория – это одна вещь, а уровень комфорта, к которому привыкли люди?

Даниэлян: Вопрос в том, за что люди готовы заплатить.

Ступеньков: какой уровень комфорта в Москве в квартире за 6 млн.?

Мозганова: да почему вы все время о Москве? Мы обсуждаем идеальный дом для среднего класса.

Ступеньков: а мы, продавцы, говорим: не надо покупать себе квартиру в Москве, а лучше купите загородный дом за те же 6 миллионов.

Мозганова: почему мы сравниваем с Москвой? Давайте возьмем подмосковье? Или с тем же Воронежем сравним? У нас в России определение среднего класса совершенно мифическое, мы никогда не понимаем к какой социальной категории относятся эти люди, а у них разные требования.

Яхонтов: мое мнение, что средний класс – это 80-10 тыс. долларов на семью. 250-300 тысяч рублей в месяц на семью. Это семья, которая может себе позволить купить 2-3 комнатную квартиру. Соответственно, квартира у нас стоит порядка 400 тысяч.

Даниэлян: я бы сказала, что от 100 тысяч рублей.

Мозганова: это, извините, разница в 2 раза.

Даниэлян: да, а средний класс он очень широкий. Есть нижняя граница среднего класса, есть верхняя граница. Мы все-таки думаем, что говорим об идеальном продукте, продаваемом в 2010 году, и понимаем, что в этом году мы ждем либерализации процентных ставок по ипотеке. Ставки уже начали снижаться. Я думаю, что у многих банков сейчас переполнение нерозданных кредитных средств. Эта тенденция есть и она будет, как только ипотека станет 10% это очень сильно повлияет на рынок. Уже заявляют об этих цифрах, но реально они пока еще не доступны, но как только доступность повысится. Одно дело, когда у человека есть 3 миллиона, и он на них что-то пытается купить, и другое дело, когда эти 3 миллиона – это 50-30% от стоимости желаемой недвижимости.

Мозганова: упадет с 13 до 10 ставка?

Даниэлян: реально упадет.

Яна Максимова: когда мы выводили поселок в сентябре 2007 года, у нас стартовая цена на таунхаус 150 квадратов была 6 млн. рублей. И этого едва хватало, чтобы купить двушку в каком-то очень не престижном районе в Москве, даже в Капотне тогда стоило 7 млн. А таунхаус тогда был вполне логичным и разумным выбором. Сейчас для загородного рынка стоит другой вопрос. Все равно все мы конкурируем с городским жильем, некоторые думают, что мы конкурируем между собой, а на самом деле мы конкурируем с городским жильем. Что можно сейчас на 300 тысяч купить к городе? 3-комнатную квартиру. Двухкомнатную очень хорошую. Это будет метраж с размером 80-90 метров. Что мы можем предложить на загороде, в 30 км. от Москвы без возможности доехать быстро до работы, чтобы человек сделал выбор в пользу загородной жизни? Вот сейчас на этом рынке?

Ступеньков: вы со вторичкой сравниваете, наверное?

Максимова: это нормальная ситуация для среднего класса: я хочу жилье. В сентябре 2007 года переход с 2-ки на 3-ку был несоразмерен возможностям среднего класса.

Даниэлян: Ян, мы сейчас немного перевернули задачу. Мы хотим понять, какой продукт будет продаваться в 2010 году.

Мозганова: участки без подряда будут продаваться!

Станислав Рудич: если мы хотим увеличить с 50 метров до 100 и попасть в средний класс, о котором мы сейчас говорим, получается, покупка квартиры 80-90 метров, при этом эксплуатационные издержки 3000 рублей в месяц, плюс самому чистить не надо, я взял откопал машину из снега, а возле подъезда я не копаю лопатой. Если 100 квадратов, квартиру нужно убирать, нужно найти домохозяйку, и за городом ее поселить, уже 100 метров мало, если двое детей. Получается, что тяжеловато конкурировать на рынке. Формат. Если это летняя дача, то очень многое отпадает по части лишних расходов. Приехал в апреле, и метраж нужен другой. Именно поэтому дальним дачам легко продаваться за этим вот 3-4 миллиона. А вот когда человеку, говоришь, что он здесь будет жить постоянно, то совсем другие требования уже. Вот ваши проекты MOZAIK, хороши для Дмитрова, там 50% это старые убитые ветхие дома. Если там есть местная «элитка» богатая, которым старый дом достался от бабушки, он его продает в черте города, и может купить у Вас. Он попадает в точку благодаря близости города-спутника. А если в городе нет такого частного сектора сложившегося, то очень сложно жить загородом тому, кто привык жить в квартире. Вот у меня мама, например, одна. Я ей говорю, давай продадим твою квартиру трехкомнатную и купим тебе дом. А она мне говорит: а кто мне будет снег чистить? Кто будет бороться сетями? И т. д. Вопрос для какой цели жизни, нужно четкое позиционирование: я вас в городе-спутнике предлагаю поменять вашу квартиру на дом у нас.

Даниэлян: мы думали о том, наступит ли перелом в 2010 году и произойдет ли уход от участком без подряда? Сможем ли мы продавать дома? Нам кажется, что такая потребность есть, люди стали предпочитать просто участкам, участки с домами, нам так кажется, может, не все с нами согласятся из присутствующих, поэтому мы и собрались на этот круглый стол, и хотели определить, если, все же, такое случится, какие дома мы будем продавать среднему классу? Потому что у нас такой опыт, что меньше 100 метров люди вообще не рассматривают, у нас есть предложения и 80 и 60 метров, но не хотят люди. Средний класс – это люди с определенными требованиями к потребительским свойствам продукта.

Варакута: например, я имею старую традицию выезжать на дачу на пикник. И я бы с удовольствием свою старую дачу сменил на новую. Я еще хоте обратить внимание на очень интересные цифры. В вашей аналитической записке, общий жилой фонд в России …….. 22 м2 на человека. В это статистике учтены те дачи, которые мы сейчас имеем?

Капланова: скорее всего, нет.

Варакута: тогда у нас будет больше квадратных метров на человека, чем в США?

Яхонтов: у нас дачи возникли из-за того, что люди не могли отдыхать в других местах. Сейчас этот процесс идет в обратную сторону. Сейчас за 1-2 тысячи долларов можно поехать в Египет. Еще один момент, о котором никто не говорит пока. Посмотрите по статистике, какое количество раковых заболеваний в центре? В районе Покровки – легочные, и т. п. Тривиально здесь невозможно жить. В 40-50 лет люди будут умирать, если будут жить в Москве. Потому что канцероген, который идет от автотранспорта высок, а на евро-3 не перешли, а о евро-4 или 5 речи даже не идет. В ближайшие 10 лет в Москву нужно будет въезжать в противогазе. И многие просто-напросто ущемляют себя в том, что приходится далеко ездить ради сохранения здоровья. Да, вы правы, строятся офисные центры на западе Москвы. Они достроены будут, и люди туда переедут. Я снял офис на Киевском шоссе и перевез туда всех своих людей. Мне ехать 15 минут до этого центра. Конечно, я потерял людей, которые, например, жили в Королеве, но я приобрел тех, кто живет в Переделкино.

Мозганова: да перестаньте вы! Мы понастроим центром и все туда переедут! Вы представляете это себе?

Яхонтов: это эволюционное развитие любого города.

Мозганова: у вас уверяю, что те люди, которые согласятся уезжать из москвы, добираться до работы, увозить семьи, что, конечно, правильно, это на 9/10 будет никакой не средний класс, который останется здесь в Москве в своих хрущевках. Это будут люди, которые зарабатывают много денег, и к среднему классу это не имеет отношения.

Яхонтов: поэтому я и говорю, эволюционное развитие любого города – это создание 30-километровой зоны, за счет дорогого пригорода – 15 км. Следующая зона – от 20 до 30 километров – это доступное жилье.

Самборская: а Москву-Сити мы зря строим?

Яхонтов: абсолютно.

Мозганова: по каким шоссе будем строить?

Из зала: Юго-запад, Запад, Лениградка, Волоколамка.

Даниэлян: вы едете там и там пустые поля

Мозганова: так они же уже чьи-то?

Даниэлян: вот лэндлоррды и думают, что строить.

Мозганова: и как это решить – строить ли дорогой пригород или отдать под коттеджную затройку?

Даниэлян: это диктует экономика.

Яхонтов: период нужен 5-10 лет. Посмотрите, что было 10 лет назад на рынке загородной недвижимости. В 2001 году мы вышли с одним из первых поселков таунхаусов. Был Новогорск, больше никто таунхаусов не строил. Посмотрите, что сейчас? А что будет через 10 лет? Я могу спрогнозировать, что будет через 10 лет условно. Будет отток потребителей загород. Потому что Москва встанет, потому что у нас балласт территорий в Москве на дороге составляет 5,5% при нормативе в любом другом городе в районе 15, у на в 3 раза меньше дорог запланировано, чем с любом другом городе европейском, хотя в европейских городах тоже есть пробки. И этот баланс по новому генплану не расширяется. Т. е. у нас будет транспортный коллапс. Второй момент. Транспортный коллапс приведет к еще более худшей ситуации с экологией, народ из центра будет бежать. В центре, как и в любых городах, будут жить студенты и арендовать квартиры.

Мозганова: значит, сейчас девелоперы со скоростью света должны застраивать ту самую 30-километровую зону, потому что через 10 лет туда придут дорогие пригороды и средний класс будет оттуда вытесняться.

Яхонтов: они приблизительно это и делают.

Мозганова: т. е. надо это делать быстро, чтобы потом люди наварили на перепродаже своих домов.

Даниэлян: Да не будет 10-километровой зоне ни при каком кризисе жилье для эконом-класса.

Мозганова: т. е. мы говорим от 15 до 30 км. – это средний класс

Из зала: малое бетонное кольцо.

Даниэлян: хотя есть примеры. В Юрлово, например, сейчас покупают участки без подряда.

Яхонтов: с точки зрения инвестиции – покупайте землю.

Самборская: т. е. если мы сейчас с Валерией пойдем в Мозаик и купим домик, то через 10 лет мы сможем его продать и через 10 лет с удовольствием переехать на патриаршие пруды.

Даниэялян: (смеясь) мы к этому стремимся

Капланова: это будет основа нашей следующей рекламной кампании.

Мозганова: вот с чудовищной экологической ситуацией Токио, там никто не торопится переезжать из городов.

Даниэлян: им отступать некуда, кругом море))))