О правовом регулировании участия в долевом строительстве

О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ УЧАСТИЯ

В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Е.А. Грызыхина

This article draws readers’ attention to new facts in legal regulation in share holding. Author speaks about advantages and disadvantages of the new federal law.

Строительство недвижимости и жилья в первую очередь, постоянно увеличивается, и источниками финансирования в большинстве своем становятся средства граждан и организаций, привлекаемые застройщиком. Правовое же регулирования данной, социально значимой сферы общественных отношений длительное время практически отсутствовало, до сих пор законодательство не знало договора долевого участия в строительстве, несмотря на то, что такие договоры заключались и заключаются повсеместно и таким образом опосредуются отношения по привлечению денежных средств граждан и организаций на участие в строительстве под обязательство предоставить по окончанию строительства квартиры (помещения) в построенном объекте.

Еще в 2002 г. в Государственную Думу РФ был внесен законопроект «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья».1 Цель данного законопроекта обозначена как обеспечение защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, в жилищные проекты с целью приобретения жилья от основных рисков, связанных с реализацией такого рода проектов. Однако предусматриваемые в нем меры защиты носили сугубо административный характер; не решал он и проблем, связанных с договорами долевого участия, отсутствовали нормы об имущественной ответственности застройщика. А предусматриваемые штрафные санкции за неуведомление гражданином исполнителей проекта об уступке своих прав на результаты жилищного строительства предоставляются противоречащими ГК РФ.

Вышеназванный законопроект был в значительной степени переработан и дополнен, и явился основой принятого 30.12.2004 г. Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 (далее - Закон).

Данный закон вступил в силу по истечению трех месяцев со дня официального опубликования (ст. 27), действие его распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу закона; соответственно, о практике применения данного закона говорить пока не приходиться, однако определенные тенденции и проблемы таковой достаточно прогнозируемы.

Нормы рассматриваемого Закона можно распределить на две взаимосвязанные и взаимообусловленные группы по сфере правового регулирования.

Во-первых, это организационные, направленные на регулирование отношений по организации строительства и устанавливающие ответственность застройщика за несоблюдение требований к процедуре организации строительства. Данную группу норм отличает строго императивный характер, реализация которых обеспечивается административно-правовыми способами воздействия на застройщика, подкрепленными соответствующими дополнениями в Кодекс РФ об административных правонарушениях.

Во-вторых, нормы, регулирующие собственно гражданско-правовые отношения сторон по участию в долевом строительстве, характеризующиеся достаточной степенью диспозитивности при сохранении общей направленности на защиту интересов наиболее слабой стороны в данном правоотношении – участника долевого строительства. Данный закон впервые закрепляет понятие, содержание, существенные условия и форму договора об участии в долевом строительстве, права, обязанности и ответственность сторон по договору об участии в долевом строительстве, устанавливает сторону, на которой лежит бремя рисков случайной гибели или повреждения объекта долевого строительства.

Закон направлен на упорядочение отношений по привлечению средств граждан и юридических лиц в строительство жилья под обязательство по окончании строительства передать квартиру, помещение в собственность участников долевого строительства (дольщиков – по устоявшейся терминологии), создание гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Хотелось бы обозначить наиболее концептуальные положения, обусловленные названной целью.

Прежде всего, императивно установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительства, опубликования и (или) размещения проектной декларации (которая должна содержать информацию о застройщике и информацию о проекте строительства) и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства (квартиры, помещение, подлежащие передачи участникам). При этом нарушение данного требования, то есть привлечение средств участников застройщиком в нарушение установленной процедуры дает последнему право требовать немедленного возврата переданных средств, уплаты в двойном размере процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков, однако данное право предусмотрено только для граждан - участников долевого строительства.

Следует отметить, что необходимость государственной регистрации вещного или обязательственного права застройщика при строительстве многоквартирного дома или иного подобного объекта недвижимости, несмотря на всю логичность и обоснованность (учитывая основной принцип земельного законодательства - единства юридической судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости) идет в разрез с Федеральным законом от 01.01.2001г. .3 Данным законом, вступившим в силу с 01.01.2005г. изменен п.1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.2001г. . Согласно новой редакции вышеназванной нормы для регистрации права собственности на вновь возведенный объект недвижимости необходимо представить документ, подтверждающий факт его создания. Требования о предоставлении документов, подтверждающих право пользования земельным участком, исключены.

Законом установлены обязательные для застройщика требования к рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Широкие полномочия предоставлены федеральному органу исполнительной власти в сфере государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, который вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением ликвидации застройщика – юридического лица либо о прекращении деятельности индивидуального предпринимателя в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения положений закона. При этом ни закон, ни подзаконные нормативные акты не определяют этот орган.

Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента такой регистрации.

Договор должен содержать соглашение по всем существенным условиям, к которым закон относит: 1) определение подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией – таким образом предмет должен быть индивидуально определенным (в отличие от абсолютного большинства заключаемых до сих пор договоров, где предмет определяется родовыми признаками – например, трехкомнатная квартира, и участник таким образом получает право требовать передачи любой трехкомнатной квартиры в построенном застройщиком доме); 2) срок передачи объекта участнику; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства, который в силу п. 5 ст. 7 закона не может быть менее пяти лет. При отсутствии названных условий договор считается незаключенным.

Императивно риск случайной гибели или повреждения объекта возложен на застройщика.

За нарушение участником сроков внесения оплаты установлена законная неустойка и определен ее размер – одна сто пятидесятая ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Одновременно за нарушение сроков передачи объекта также установлена неустойка и ее размер – одна семидесятпятая ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Таким образом, исключается возможность применения трехпроцентной неустойки за каждый день просрочки, предусмотренной Законом РФ «О защите прав потребителей», применение которой ставило под угрозу финансовое положение застройщика.

Гарантии качества установлены аналогично гарантиям качества по договору подряда - право участника по своему выбору требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. При существенном нарушении требований о качестве участник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

Договоры цессии после вступления в силу Закона также должны заключаться с учетом особенностей, предусмотренных в нем.

Договор об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации при этом регистрация будет производится путем внесения записи о сделке обременяющей права застройщика в разделе Единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок, предоставленный застройщику под строительство многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, в составе которого будут находится подлежащие передаче помещения. Одновременно п.1. ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен абзацем, в соответствии с которым в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в строительстве, должны указываться зарегистрированные договоры участия в строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц и фамилии, имена, отчества физических лиц как участников долевого строительства.

При этом с момента регистрации договора земельный участок признается находящимся в залоге у участников долевого строительства. Таким образом, установленная ипотека в силу закона призвана обеспечить требования участников по договору, однако в случае обращения взыскания на данный предмет по требованиям участников и недостаточности средств для удовлетворения всех требований (а их недостаточность очевидна) денежные средства распределяются между участниками пропорционально размерам требований к моменту удовлетворения их требований (ст. 15 Закона).

Не решает Закон и сложностей, связанных с банкротством застройщика и невозможностью в силу этого исполнить им свои обязательства по договору – особых привилегий, кроме упомянутого залога в силу закона, для участников не установлено. В этой ситуации, как представляется, более целесообразно было закрепить внеочередное удовлетворение требований участников при банкротстве застройщика, поскольку для него привлечение средств участников является основной предпринимательской деятельностью.

Подводя некоторые итоги в рассмотрении нового законодательства о долевом строительстве, следует отметить, что согласно ст. 1 Закона привлечение средств граждан юридическими и физическими лицами с принятием на себя обязательств, исполнение которых влечет возникновение права собственности у участника на вновь создаваемую недвижимость возможно по договорам участия в долевом строительстве и в порядке предусмотренном законодательством о жилищных накопительных кооперативах. Таким образом, юридические лица выведены из под обязательной сферы действия данного закона, и для них остается широкое поле деятельности для изыскания иных правовых способов приобретения права на объект строительства и последующей передачи этих прав гражданам (например, договор подряда, договор о совместной деятельности). Кроме того, предусмотренная Законом необходимость прохождения дополнительных стадий разрешений и согласований, очевидно, будут способствовать удорожанию строительства строительство, что не выгодно и гражданам.

Таким образом, нерешенные вопросы долевого участия в строительстве остаются, несмотря на то, что рассматриваемый Закон вывел на качественно новый уровень правового регулирования отношения долевого участия в строительстве, создал механизм гарантированной защиты прав и интересов участников строительства, детально определил практически все процедурные аспекты привлечения средств участников долевого строительства.

___________________

1.  Информационная лента / Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. № С. 136-137. Проект Федерального закона «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» размещен 07.03.2002г. на сайте Государственной Думы РФ www. *****.

2.  Российская газета. – 2004. – 31 декабря.

3.  Российская газета. – 2004. – 30 декабря.