Таблица сравнения Стандартов № 000 и новых ФСО № 1, 2, 3

№№

п/п

Стандарты № 000

ФСО № 1, 2, 3

Комментарии к стандартам и

Типовые ошибки оценщика по стандартам

1.   

п.1. Настоящие стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

п.2. ФСО № 1 Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

2.   

При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.

В новых стандартах ФСО отсутствует

Комментарии: Из законодательства постепенно исчезают разногласия в виде различных стоимостей (действительная, разумная, реальная, справедливая и т. д.) поэтому отпадает необходимость в данном уточнении. Тем более, что в ФЗ-135 есть ст. 7

3.   

п.2. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

п.19 (ФСО №1) Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

ФСО №3 Раздел II, п. 4 При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Комментарии: В ФСО попытались дать определение достаточности и достоверности информации, обязать оценщика использовать доказуемые и обоснованные данные, которые документально подтверждены.

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

1.Отсутствует источники информации, на основании которых приняты основные количественные характеристики объекта оценки.

2.Числовые значения данных для расчетов приняты оценщиком без обоснования

3. Полученные оценщиком результаты по подходам не вписываются в диапазоны стоимостей указанных в анализе рынка.

4. Прогнозы оценщика при построении ДДП противоречат анализу рынка

4.   

п.3 Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

ФСО №2 п.6 При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Комментарии: определение рыночной стоимости дано как в ФЗ-135 с дополнительной расшифровкой некоторых понятий используемых в определении

5.   

п.4 Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

ФСО №2 п.5 При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Комментарии: количество видов стоимости существенно уменьшилось с 9 видов до 4-х, это конечно существенно сужает рамки для оценщика, но принципиально не меняет сути проведения оценочных работ.

Например, стоимость замещения и воспроизводства просто переместились в п. 15 ФСО № 1 и при расчете стоимости специализированного объекта определяется – рыночная стоимость затрат на воспроизводство или замещение.

6.   

п.5 Подходы к оценке

Доходный подход – различий в определении нет

Сравнительный подход – «..информация о цене сделок..»

Затратный подход

ФСО №1 Раздел III

Доходный подход – различий в определении нет

Сравнительный подход – сделано уточнение «..имеется информация о ценах.»

Затратный подход – сделано уточнение, по затратам на воспроизводство и замещение

Комментарии: позволяет оценщикам официально использовать цены предложений к продаже, оферты.

Некоторая компенсация исключения из видов стоимости - стоимостей воспроизводства и замещения

7.   

п.6 Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

ФСО №1 Раздел II, п.7

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Комментарии: расширено понятие метода оценки, сделан акцент на использование существенной информации, т. е. информации достоверной и подтвержденной.

8.   

п.7 Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

ФСО №1 Раздел II, п.8 Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Комментарии: устранены разночтения имевшиеся в стандартах № 000 и ФЗ-135

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

1. отсутствует дата составления отчета.

2. отсутствует дата оценки (дата определения стоимости, дата проведения оценки).

3. отсутствует период проведения работ по оценке.

9.   

п.8 Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

ФСО №1 Раздел II, п.4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

п. 5 При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Комментарии: важное уточнение, добавлено слово «запрашиваемая», что позволяет оценщикам официально использовать цены предложений к продаже, оферты. Разделено понятия цены и стоимости

10.   

п.9 Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

ФСО №1 Раздел III Сравнительный подход –

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Комментарии: Существенная поправка, из определения аналога убран важный критерий отбора –

«…цена которого (аналога) известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях..»

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

1. Отсутствует описание и обоснование выбора объектов-аналогов

2. Приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка

3. числовые значения по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам

11.   

п.10 Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

ФСО №1 Раздел II, п. 12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним

Комментарии: Принципиальных различий нет.

12.   

п.11 Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки

ФСО №1 Раздел II, п.6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

ФСО №1 п.24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

ФСО №3 п.16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Комментарии: Принципиальных различий нет. Уточнение по расчетам, промежуточные расчеты по подходам не должны округляться до значимых цифр, округляется только итоговое значение по правилам округления до первой значимой цифры с пояснениями оценщика.

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

1.  Результаты, полученные с применением отдельных подходов оценки, более чем в 2 раза отличаются друг от друга, что свидетельствует об возможных ошибках в расчетах.

2.  Результаты, полученные отдельными методами в составе подходов, ошибочно вынесены в итоговое согласование вместо взвешивания в составе подходов.

3. Числовые значения удельных весов для каждого из подходов при согласовании результатов не обоснованы

13.   

п.12 Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

ФСО №1 Раздел II, п.11 При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Комментарии: нет существенных отличий, есть дополнение по согласованию результатов расчетов.

14.   

Раздел III, п.13 Требования к проведению оценки

а) заключение с заказчиком договора об оценке;

б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

г) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

д) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

е) составление и передача заказчику отчета об оценке.

ФСО №1 Раздел IV, п. 16

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку (ФСО № 1, п. 17);

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Комментарии: Отсутствие п. б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки из № 000 объясняется расширением этих понятий в ФСО № 1 п. 18, ФСО № 3, п. 8 (е)

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

1.  Отсутствует ссылка на основание для проведения оценщиком работ по оценке.

2.  Отсутствует описание и анализ местоположения объекта оценки.

3.  отсутствует анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

4.  отсутствует обоснование выбора методов оценки

15.   

п.14 Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

В вышедших ФСО такого пункта нет

Комментарии: критерии независимости оценщика установлены законодательно Ст. 16 ФЗ № 000 в последней редакции, что по статусу выше ФСО (приказ МРЭТа)

16.   

п.15 Оценщик осуществляет сбор и обработку:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

п. 16. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

п.17 Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации

ФСО №1 Раздел IV, п. 18

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

ФСО №3 Раздел III, п. 8 (ж)

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

Комментарии:

В ФСО расширено и конкретизировано количество необходимой аналитической информации, которую должен использовать оценщик при составлении отчета. Не просто словесный обзор без единой цифры, который зачастую называют «анализом рынка», а информацию с конкретными, обоснованными цифрами, которые подтверждают промежуточные расчеты и итоговые выводы оценщика, с обоснованным анализом, с приведением диапазонов стоимостей, описанием факторов и т. п.

расшифровано понятие «количественные и качественные характеристики объекта» (п. б, в)

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

1. Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т. д.

2. Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.

3. Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка - площади застройки здания.

4. Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.

5. Не описаны обременения на объект оценки.

6. Отсутствует описание и анализ местоположения объекта оценки.

7. отсутствует анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

17.   

п.18 Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки

ФСО №1 Раздел IV, п. 20

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. При этом расписываются критерии использования для каждого из подходов

ФСО №1 Раздел IV, п. 21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

ФСО №1 Раздел IV, п. 22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

ФСО №1 Раздел IV, п. 23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

ФСО №3 Раздел III, п. 8 (з)

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

ФСО №3 Раздел V. п.14 В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Комментарии:

В новых ФСО укрупнено расписан алгоритм расчета по каждому из подходов, акцентировано внимание на то, что оценщик должен обосновать применение того или иного метода в рамках каждого из подходов или обосновать отказ от применения какого-либо из подходов.

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете (часть ошибок описана в других пунктах таблицы):

1. Отсутствует обоснованный отказ от использования какого-либо подхода. Обычно бывает отписка, без обоснования, к тому же противоречащая анализу рынка или др. данным приведенным оценщиком в отчете.

2. Числовые значения объектов – аналогов (арендных ставок) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

3. Не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок (более 10 %) при приведении объектов – аналогов (арендных ставок) к оцениваемому объекту.

4.Числовые, скорректированные значения объектов – аналогов (арендных ставок) после проведенных корректировок существенно отличаются друг от друга (более чем на 50 %), что объясняется не корректно выбранными для расчетов аналогами или не корректно проведенными расчетами корректировок.

5. Общая величина корректировок по аналогам более 50 %, если больше - неправильно подобран аналог.

Доходный подход

6. Отсутствует обоснование величины операционных расходов или ее отдельных составляющих (резерва на замещение, коммунальные затраты и т. п.).

7. Отсутствует обоснование величин перерасчета (недозагрузки, заполняемости и т. п.) ПВД в ДВД.

8. В денежном потоке (ДДП) не учтена реверсия капитала.

9. Не приведен расчет величины первоначальных инвестиций в ДДП.

10. Числовые значения дохода (или эксплуатационных затрат) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам.

11. Числовые значения роста дохода и эксплуатационных затрат в прогнозном периоде не обоснованы.

12. При значительных объемах первоначальных инвестиций (при необходимости капитального ремонта или реконструкции объекта оценки) ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации.

13. Коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса.

14. В методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.

15. Отсутствует обоснование безрисковой ставки и премий за риск при расчете ставки капитализации методом кумулятивного построения.

16. Несоответствие валюты, которая используется при расчете денежного потока, и валюты, которой соответствует выбранное значение ставки дисконтирования, в т. ч. безрисковой ставки. 

Сравнительный подход

17. В качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов.

18. Числовые значения корректировок в процентах суммируются, а затем применяются к начальным значениям объектов аналогов.

Затратный подход

19. Не определяется стоимость права на земельный участок.

20. Методологически неверно рассчитана рыночная стоимость права на земельный участок (например, как капитализированная арендная плата или как нормативная цена земли).

21. Ошибочно применена понижающая поправка на срочность договора аренды земельного участка под жилищное строительство.

22. Для расчета затрат на воспроизводство (замещение) используются сборники УПВС для объектов современного строительства.

23. При применении УПВС не применяются коэффициенты устраняющие различия в конструктивно-планировочных решениях аналога УПВС с оцениваемым объектом (из технической части УПВС).

24. Отсутствуют ссылки на источники информации при применении индексов пересчета из базовых цен в текущие цены.

25. Отсутствует обоснование (расчет) числового значения прибыли предпринимателя.

26. Описание технического состояния конструктивных элементов и данные фотофиксации объекта оценки не соответствует принятым количественным значениям износа.

27. Отсутствует расчетное обоснование принятой величины функционального (или внешнего) износа.

28. Методологически неверно рассчитан функциональный (или внешний) износ.

29. Физический износ отдельных конструктивных элементов ошибочно учтен дважды.

30. Неверно посчитана строительная готовность объекта.

18.   

п.19 Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное

ФСО №1 п.27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях)

Комментарии: Итоговое значение указывается только в валюте РФ, если есть требование Заказчика указания в другой валюте (долларах, евро и т. п.), то она указывается для сведения дополнительно.

19.   

п.20 Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев

ФСО №1 п.26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

ФСО №1 п.8 Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Комментарии: специально выделенный пункт по уменьшению (ограничению) срока проведения работ по составлению отчета по обязательной оценке ст. 8 ФЗ № 000 до 3-х месяцев

Дополнения имеющиеся в ФСО и отсутствующие в стандартах № 000

ФСО № 1

20.   

В Стандартах № 000 отсутствовало

Было только в ФЗ № 000, ст. 5 и то «..иные объекты гражданских прав..»

п.3. ФСО № 1 К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Комментарии: Оценщик имеет права оценивать объекты оценки при наличии документов определяющих права на них. В случае отсутствия таких документов, оценщик определяет возможность участия в гражданском обороте объекта оценки

21.   

п.5. ФСО № 1 При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости

Комментарии:

22.   

п.7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

23.   

п.9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Комментарии: денежная величина затрат по объекту оценки должна определяться в текущих ценах на дату оценки.

24.   

п.10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Комментарии: нормативно устанавливается обязательность проведения НЭИ, поскольку ранее нигде в нормативных актах не было прописано по НЭИ, то многие оценщики не утруждали себя качественным расчетом и анализом НЭИ.

более подробно ожидается описание НЭИ в ФСО № 6 «Оценка недвижимости»

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

1. Отсутствует раздел АННЭИ или приведена только его теоретическая часть, а потом сразу вывод.

2. Отсутствует анализ ННЭИ земельного участка как условно свободного.

3. Не рассматриваются альтернативные варианты использования объекта оценки или приведено пояснение оценщика о невозможности альтернативного использования объекта оценки (например, смены функционала, реконструкции объекта, сноса объекта и нового строительства и др.), прежде чем сделать такое пояснение оценщик должен расчетно или другими аргументами дать обоснование.

4. Отсутствуют ссылки на источники информации по критериям отбора альтернативного варианта использования объекта оценки (на основании какого нормативного документа не проходит вариант использования и почему).

5. Для объекта оценки с высокой степенью физического износа не проведен анализ варианта сноса старого объекта и строительство нового.

6. Отсутствует обоснование принятых в расчет количественных характеристик объекта после реконструкции (или нового строительства).

7. Результаты НЭИ не использованы при расчете в отдельных подходах оценки, расчет проведен на основе текущего использования.

25.   

п.17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Комментарии: расписана необходимая исходная информация для выполнения оценки, новым и существенным в этом пункте являются п. г) и з), которые связаны с уменьшением видов оценки и конкретикой использования отчета оговариваемого непосредственно в задании на оценку.

26.   

27.   

ФСО № 2

28.   

ФСО №2 п.3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Комментарии: убрана т. н. «задача оценки», когда оценщик зачастую сам не знал, что является целью, а что задачей оценки, зато появилось «предполагаемое использование результатов оценки».

29.   

ФСО №2 п.4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Комментарии: Появилось обязательное требование указания предполагаемого использования оценочного отчета, поскольку зачастую от предполагаемого использования следует вид определяемой стоимости, ограничения и допущения в рамках которых проводятся расчеты.

30.   

31.   

ФСО № 3

32.   

ФСО №3 Раздел II, п. 5 Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Комментарии: на сегодняшний день копия – это бумажная копия отчета выданного заказчику, хранится 3 года.

33.   

ФСО №3 Раздел II, п. 6 Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Комментарии: Требования в принципе не изменились, дополнительно вводится подпись оценщиков принимавших участие в отчете с указанием разделов выполнявшихся каждым участником

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

1. Отсутствует подпись оценщика выполнявшего отчет, в наличии только подпись директора. Если оценщик и директор в одном лице, то должно быть две подписи и как оценщика и как директора.

34.   

ФСО №3 Раздел III, п. 8 Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы.

б) задание на оценку в соответствии с требованиями ФСО.

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике.

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки.

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

и) согласование результатов.

Комментарии: Существенно расширен и дополнен по сравнению с ФЗ-135 ст. 11, в стандартах № 000 отсутствовал. Каждый из пунктов дополнительно расписан, что именно должно содержаться в разделах.

35.   

ФСО №3 Раздел III, п. 9 В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Комментарии: Устанавливает обязательность приложения документов используемых оценщиком. Сделано для возможности проверки насколько правильно оценщик использовал данные из этих документов в своих расчетах.

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

1. Отсутствует приложение с документами или неполным набором документов данные из которых использовались оценщиком в отчете или на которые ссылался оценщик при проведении оценки.

36.   

ФСО №3 Раздел IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки.

п.10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Комментарии: Информация используемая оценщиком должна быть проверяемой, т. е. любой читатель отчета при необходимости мог ее найти по указанной оценщиком ссылке, как числовое значение, так и любую другую информацию используемую оценщиком.

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

1.  Отсутствуют ссылки на источники информации принятых для расчетов данных, а если что-то есть, то невозможно по указанной ссылке найти принятые оценщиком данные, в основном не полная ссылка без идентификационных данных.

37.   

ФСО №3 Раздел IV. п.11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

Комментарии: Документы предоставленные Заказчиком должны быть заверены печатью Заказчика с подписью уполномоченного лица (для юр. лиц)

Для физ. лиц:

1.  Могут быть заверены самим оценщиком с предоставленного Заказчиком подлинника.

2.  Могут быть заверены нотариально

3.  Могут быть заверены юр. лицом - участником сделки (например банком при получении ипотечного кредита)

38.   

ФСО №3 Раздел IV. п.12 В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Комментарии: экспертное мнение тоже должно быть обосновано, возможно приложение таблиц экспертного опроса с указанием данных участвовавших экспертов (ФИО, телефон и т. п.) и выводами

39.   

ФСО №3 Раздел V. п.13 В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

40.   

ФСО №3 Раздел V. п.14 В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Комментарии:

41.   

ФСО №3 Раздел V. п.15 В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Типовые ошибки оценщиков в оценочном отчете:

Зачастую в оценочном отчете присутствует формула и конечный результат, отсутствуют данные участвующие в расчете, если есть, то откуда они взялись не понятно, ссылок на источник информации нет, в лучшем случае общее название газеты или главная страница сайта