Лекция №7 «Операции и сделки с недвижимым имуществом»

Лекция №7 Тема: «Операции и сделки с недвижимым имуществом».

Сделки с жилыми помещениями

Конституция устанавливает гарантию права граждан на жилише. Реализация данного права обеспечивается развитием государствен­ного и частного жилищных фондов, содействием гражданам в при­обретении жилья. Однако в современной экономической ситуации государство не может обеспечивать бесплатным жильем всех граж­дан. Бесплатно или по льготным ценам жилье предоставляется лишь гражданам, нуждающимся в социальной защите. Для осталь­ных категорий населения одним из основных способов решения жилищной проблемы становится покупка жилья.

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, яв­ляющиеся по существу одним понятием «жилое помещение», могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помеще­ний является жилой дом. Жилой дом как объект права собственно­сти — это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капи­тального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объек­та права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь — это решение соответст­вующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный уча­сток. По окончании строительства жилой дом должен быть принят в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. На­конец, необходима регистрация строения как жилого дома в орга­нах регистрации и технической инвентаризации.

В нормативных правовых актах фигурирует понятие «домовладе­ние». В него следует включать в первую очередь земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т. п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом и образуют с ним еди­ное целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых составляющих, где главной ве­щью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки — вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не явля­ются самостоятельными объектами сделок. Поэтому, как правило, при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные по­стройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

В силу Жилищного кодекса жилой дом — здание, в котором бо­лее половины площади занято жилыми помещениями.

Жилое помещение — помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан.

Жилой дом может состоять из одной квартиры, двух или не­скольких квартир (многоквартирный жилой дом).

Квартирой считается жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помеще­ний, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома. Квартира является ча­стью здания, в которой проживает семья различного численного состава или один человек. По общему правилу, квартира содержит жилые и подсобные помещения, имеет отдельный выход на лест­ничную клетку, в коридор или наружу.

Комната — это обособленная постоянными стенами часть квар­тиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухни, ванную и туалетную комнаты, кладовые).

Изолированная жилая комната — жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения. Подсобные помещения — помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквар­тирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих. К их числу отнесены коридоры, санузлы, кла­довые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения.

Жилой дом или квартира могут иметь балконы, веранды, лод­жии, служащие для отдыха в летнее время и повышающие их ком­фортность и благоустройство.

Законодательство устанавливает особые правила использования жилых помещений. Особенности отчуждения названных объектов недвижимости заключаются в специальных требованиях, предъяв­ляемых законодательством к их субъектному составу, предмету, форме и содержанию.

В соответствии с Положением о порядке купли-продажи квар­тир (домов) объектами купли-продажи могут быть: незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жи­лищному фонду; квартиры, построенные для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, при­надлежащие гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечени­ем льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения это­го кредита.

Не подлежат продаже:

•  жилые помещения в общежитиях;

•  служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов, совхозов, которые могут продаваться лицам, ра­ботающим в этих хозяйствах или проживающим в данной мест­ности;

•  жилые помещения социального пользования;

•  жилые помещения в специальных домах;

•  жилые помещения, построенные (реконструированные, при­обретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.

Продажа жилых помещений, построенных (реконструирован­ных, приобретенных) с привлечением льготного кредита, в течение трех лет со дня погашения этого кредита может осуществляться только соответствующему районному, городскому, районному в го­роде исполнительному или распорядительному органу либо иному покупателю по решению указанного исполнительного или распоря­дительного органа.

Собственность граждан на объекты в жилищной сфере может быть личной или общей. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собст­венности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственно­сти. Такая собственность именуется долевой. В случае, если доли собственников не определены, общая собственность выступает со­вместной собственностью.

2.6. Управление и распоряжение недвижимым имуществом

Для совместного управления и распоряжения недвижимым имуществом создаются товарищества собственников жилья, или кондоминиумы. В этих случаях индивидуальные квартиры в много­квартирных домах передаются в собственность проживающим в них лицам, а места (объекты) общего пользования (лестничные клетки, внутридомовые инженерные коммуникации, чердаки и крыши, технические подвалы) передаются в общую долевую собственность владельцев квартир.

По общему правилу, существование общей совместной собст­венности в жилищной сфере предопределено родственными отно­шениями, иными тесными личными связями участников такой соб­ственности. Реже такая собственность на жилые помещения возни­кает на основании совместного строительства жилого дома не свя­занными родством лицами. Совместная собственность может воз­никнуть при приобретении жилья супругами, приватизации.

Размер долей участников долевой собственности может быть оп­ределен или на основании акта законодательства, или его могут оп­ределить соглашением сами участники. Если участник общей доле­вой собственности за свой счет с соблюдением установленного по­рядка использования общего имущества произвел неотделимые улучшения этого имущества, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Если при общей собственности доли ее участников не определены, как это было ука­зано выше, они считаются равными.

Доля может быть выражена арифметически (1/2, 1/3 и т. п.). Та­кая доля называется идеальной. Арифметически выраженная доля может не совпадать с размером жилого помещения, которое ис­пользует собственник.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других уча­стников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Выдел доли участнику об­щей собственности может быть осуществлен только после предвари­тельного определения долей каждого из участников в праве на общее имущество.

Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой соб­ственности;

Выплата участнику долевой собственности остальными собст­
венниками вместо выдела его доли в натуре допускается с его со­
гласия. При определении доли жилого помещения, приходящейся
на участника долевой собственности, нередки случаи, когда такая
доля собственника оказывается незначительной, например при че­
ковой приватизации жилья, в случаях, если доля соответствующего
собственника незначительна, не может быть реально выделена и он
не имеет существенного интереса в использовании общего имуще­ства, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обя­зать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему
компенсации. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собствен­ности, осуществляется по соглашению всех его участников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преиму­щественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Таким образом, участник долевой собственно­сти вправе по своему усмотрению продать, подарить, сдать в залог или иным образом распорядиться своей долей.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При этом должны быть указаны цена, а также другие условия продажи жилого помещения. Если остальные участ­ники долевой собственности откажутся от покупки (письменно или по умолчанию) или не приобретут продаваемую долю в праве собст­венности на жилое помещение в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Передачу заявления о продаже до­ли в общей собственности вправе произвести нотариус при обраще­нии за совершением такого нотариального действия гражданина.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

При нарушении преимущественного права покупки любой дру­гой участник долевой собственности имеет право требовать перево­да на него прав и обязанностей покупателя.

Перечень оснований для приобретения жилых помещений в соб­ственность граждан достаточно широк. Это и традиционные купля-продажа, дарение, мена, наследование и новые, такие, как привати­зация: получение гражданами занимаемых ими квартир в собствен­ность бесплатно, приобретение незаселенных квартир в домах, кото­рые намечены к реконструкции и капитальному ремонту, продажа гражданам квартир в домах общественных организаций.

В качестве отдельных правовых оснований приобретения граж­данами жилых помещений в собственность могут быть названы строительство, в том числе самостоятельное возведение гражданами жилых домов (коттеджей), части жилого дома и квартир на праве собственности, как отдельными гражданами, так и гражданами в составе коллективов индивидуальных застройщиков, жилищными и жилищно-строительными кооперативами.

Право собственности на жилой дом может возникнуть в резуль­тате переноса и восстановления на новом месте жилых домов и строений по желанию граждан в случае сноса принадлежащих им домов. Граждане приобретают право собственности на жилое по­мещение и на основании передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд; в результате переда­чи им жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома. Самостоятельным основанием является и признание за гражданами права собственности на самовольную постройку в порядке, уста­новленном законодательством. Член организации граждан-застрой­щиков может стать собственником жилья, оформив право собст­венности на жилое помещение после выплаты пая, а наследник — приняв жилое помещение в наследство.

До приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности лицо, владеющее таким имуществом, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не яв­ляющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного, предусмотренного законодательством или договором основания.

Основанием возникновения права собственности на жилое по­мещение является

•  договор купли-продажи, мены, дарения или иная вторичная сделка;

•  приватизация: в собственность одного гражданина, в общую долевую собственность, в общую совместную собственность;

•  юридический факт, положенный в основу решения судов: ус­танавливающий или подтверждающий право собственности, а также устанавливающий право наследования;

•  приобретательная давность.

Жилые дома (жилые помещения) должны быть закончены строительством, если иное не оговорено законодательством, и при­няты в эксплуатацию по актам, утвержденным местными исполни­тельными и распорядительными органами.

Подсобные строения и сооружения (сараи, летние кухни и другие строения) не могут быть зарегистрированы отдельно от жилого дома.

Жилые дома (жилые помещения), принадлежащие на праве обт щей долевой собственности, регистрируются за правообладателями с указанием долей, указанных в регистрационном удостоверении и определенных в правоустанавливающих документах.

Регистрация прав на квартиры и другие помещения, а также их доли, расположенные в зданиях общей (совместной или долевой) собственности, осуществляется в Регистре с указанием фамилии, имени, отчества каждого участника данного коллектива застройщи­ков, номера квартиры, размера ее общей и жилой площади.

Технический паспорт на жилой дом является исполнительной документацией на законченный строительством жилой дом. Он со­ставляется органами регистрации и технической инвентаризации и включается в состав документации, предъявляемой заказчиком (за­стройщиком) государственной приемной комиссии.

Технический паспорт на жилое помещение жилищного фонда составляется на каждое жилое помещение частного или государст­венного жилищных фондов.

Технический паспорт на одноквартирный (блокированный) жи­лой дом составляется в одном экземпляре, который выдается физи­ческому лицу, а на квартиру (жилую комнату) — в двух экземпля­рах, первый из которых хранится в составе регистрационного (ин­вентарного) дела в хранилищах органов регистрации и технической инвентаризации, второй выдается физическому лицу, в собственно­сти которого находится соответствующая квартира.

При изменении количественных или качественных характери­стик квартиры (жилой комнаты) технический паспорт подлежит замене новым, при этом ранее составленный паспорт подшивается в регистрационное (инвентарное) дело, на нем делается отметка «Составлен новый паспорт» и указывается дата составления.

Сделками с жилыми помещениями признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Наиболее распро­страненным видом сделок с жилыми помещениями является договор.

Сделки с жилыми помещениями могут заключаться путем оформ­ления договора купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты, за­лога, обмена жилыми помещениями, найма жилых помещений, до­говора безвозмездного пользования.

Сделки с жилыми помещениями могут быть возмездными (куп­ля-продажа) или безвозмездными (дарение).

Договоры с жилыми помещениями могут быть основными или предварительными. По предварительному договору стороны обязу­ются заключить в будущем договор (основной договор) на услови­ях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позво­ляющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Купля-продажа жилых домов и квартир является одной из рас­пространенных сделок, направленных на отчуждение объектов не­движимости в жилищной сфере.

Договор купли-продажи квартир (домов) является двусторонним и порождает двусторонние правоотношения: одновременно возни­кает право собственности у покупателя и прекращается у продавца.

Граждане и юридические лица негосударственной формы собст­венности могут иметь на правах собственности жилые дома и квар­тиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размеров.

Согласно положению о порядке купли-продажи квартир (домов) продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением.

Продажа жилого помещения, в котором проживают несовер­шеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допус­кается только с согласия органа опеки и попечительства.

Граждане могут продавать свои жилые дома и квартиры также и юридическому лицу в установленном законодательством порядке.

Объектами купли-продажи могут быть:

•  незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к го­сударственному жилищному фонду;

•  квартиры, построенные для продажи;

•  жилые дома, не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации;

•  квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударст­венной формы собственности;

•  квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности;

•  жилые помещения, построенные (реконструированные, при­обретенные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита.

Жилые дома, не завершенные строительством, и дома, подле­жащие реконструкции, могут являться объектом продаж только по­сле отселения всех проживающих в них граждан и при условии, что их строительство (реконструкция) будет завершено, а сами поме­щения использованы по назначению.

Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменной форме, определенной для договоров купли-продажи недвижимого имущества. Однако в отличие от договора продажи недвижимости, по которому государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, здесь государственной регистрации подлежит сам договор продажи жило­го дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Договор купли-продажи между гражданами, между гражданами и юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен и заре­гистрирован. Граждане и юридические лица приобретают право соб­ственности на купленные квартиры после регистрации договора куп­ли-продажи в органе регистрации и технической инвентаризации.

2.7. Договор купли-продажи, пожизненная рента, договор дарения

При урегулировании сделок купли-продажи жилых помещений законодатель особое внимание уделяет обеспечению защиты жилищ­ных прав граждан. Согласно Гражданскому кодексу переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещени­ем членами семьи прежнего собственника. В этой связи существен­ным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лип с указанием их прав на пользование продаваемым ] жилым помещением. Такими лицами могут быть: члены семьи про­давца, проживающие вместе с ним, наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане, наниматель данного жило­го помещения, заключивший договор с продавцом (такое лицо неза­висимо от договора купли-продажи имеет право проживания в жи­лом помещении до окончания срока договора найма). Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права пользо­вания жилым помещением дает право новому собственнику требо­вать их выселения без предоставления другого жилого помещения.

На куплю-продажу жилых помещений распространяется прави­ло Гражданского кодекса, согласно которому отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи соб­ственника помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Нарушение этого условия влечет признание до­говора недействительным.

Договор купли-продажи жилых домов (квартир) должен содер­жать данные, позволяющие определенно установить предмет догово­ра. В договоре указываются полный адрес жилого дома (квартиры), общая и жилая площадь, количество комнат и подсобных помеще­ний, этажей или этаж — для продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом доме (квартире) считается несогласованным, а сам договор незаключенным.

Договор продажи недвижимости считается незаключенным, ес­ли в тексте договора отсутствует условие о цене недвижимости.

Согласно Кодексу передача квартиры (жилого дома) продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если продаваемая квартира (жилой дом) полностью соответству­ют условиям договора, но одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, считается, что продавец в од­ностороннем порядке отказался от передачи квартиры (жилого дома) или покупатель — от обязанности принять данное имущество.

По согласованию сторон оплата жилого помещения может про­изводиться в кредит: с отсрочкой или рассрочкой платежа. Согласно Кодексу жилое помещение, проданное в кредит и переданное поку­пателю, признается находящимся в залоге у продавца для обеспече­ния исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Данное положение позволяет осуществить защиту прав продавца жи­лого помещения.

Как правило, расчеты между сторонами по договору купли-продажи жилого помещения производятся до его подписания и но­тариального удостоверения.

Возможны ситуации, когда стороны производят расчеты в при­сутствии нотариуса.

По общему правилу покупатель здания, сооружения или другой недвижимости приобретает одновременно с правом собственности права на ту часть земельного участка, которая занята этой недви­жимостью и необходима для ее использования.

Собственники жилых домов (квартир) могут быть участниками договоров мены и обмена жилыми помещениями. Употребляемые термины «обмен» и «мена» рассматриваются как идентичные, но су­ществует мнение, что для сделок с недвижимым имуществом нужно более точно разграничивать данные договоры. Так, термин «обмен» чаще употребляется в нормах жилищного законодательства, когда сторонами сделки выступают наниматели жилых помещений в до­мах государственного и иных фондов. Термин «мена» применяется к тем случаям обмена жилыми помещениями, когда они принадле­жат гражданам на праве собственности.

Договор мены жилых помещений в практике встречается не час­то. Обычно он заключается в связи с переездом собственников жи­лых помещений в другие населенные пункты. Договор же обмена жилых помещений традиционно является одним из способов улуч­шения жилищных условий граждан.

Сторонами в договоре мены являются собственники жилья. До­говор мены — это практически тот же договор купли-продажи жи­лых помещений, находящихся в частной собственности граждан, где ценовой эквивалент — жилые помещения.

Сторонами в договоре обмена выступают наниматели (аренда­торы) жилых помещений в домах государственного жилого фонда.

Обмен и мена жилыми помещениями урегулированы Жилищ­ным кодексом.

Договор пожизненной ренты — самостоятельный договор об от­чуждении недвижимого имущества. Чаще всего таким имуществом выступает жилой дом, квартира.

В соответствии с Гражданского кодексом пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающе­го имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Пожизненная рента — это денежная сумма, регулярно выплачи­ваемая получателю ренты в течение его жизни.

Предусмотрено, что пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмот­рено договором.

Получателем ренты может быть только гражданин или несколько граждан. Размер пожизненной ренты, определенный в договоре, не может быть меньше размера базовой величины в пересчете на месяц.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получате­лям ренты, если договором не предусмотрено иное.

Договорные обязательства по выплате пожизненной ренты мо­гут быть прекращены по соглашению сторон. Они подлежат рас­торжению по требованию получателя ренты в одностороннем по­рядке, если плательщик ренты допускает существенные нарушения договора. В этих случаях получатель ренты вправе требовать от пла­тельщика ренты ее выкупа или расторжения договора и возмеще­ния убытков.

Договор пожизненной ренты с иждивением сочетает в себе обя­занности плательщика ренты по содержанию получателя ренты с его пожизненным иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика рен­ты, который обязуется осуществить пожизненное содержание с иж­дивением гражданина и (или) указанного им третьего лица. Платель­щик ренты в силу договора становится частным собственником пе­реданного ему объекта недвижимости и обязуется предоставить быв­шему собственнику такого имущества пожизненное содержание с иждивением. Такое содержание включает обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а также уход за гражданином, если того требует состояние его здоровья.

Основанием прекращения пожизненного содержания с иждиве­нием является:

•  смерть получателя ренты;

•  существенное нарушение плательщиком ренты свои договор­ных обязанностей.

По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квар­тиру (жилой дом) в собственность.

Договор дарения является безвозмездным. В случае встречной передачи вещи или права договор не признается дарением.

Данный договор должен быть заключен в письменной нотари­альной форме и зарегистрирован в обязательном порядке органом государственной регистрации и инвентаризации.

Не допускается дарение жилых помещений:

•  от имени малолетних и граждан, признанных недееспособ­ными, — их законными представителями;

•  работникам лечебных, воспитательных учреждений социаль­ной защиты и друтих аналогичных учреждений — граждана­ми, находящимися в них на лечении, содержании или воспи­тании, супругами и родственниками этих граждан;

•  государственным служащим в связи с их должностным поло­жением или в связи с исполнением ими служебных обязан­ностей;

•  в отношениях между коммерческими организациями.

В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Новой разновидностью дарения является пожертвование. Пожерт­вованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.

Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспита­тельным учреждениям, учреждениям социальной защиты, благотво­рительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным, религиозным и иным некоммерческим организациям.

Пожертвование жилого помещения должно быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Если же такое условие отсутствует, то имеет место обычный договор дарения.

При заключении сделок с жилыми помещениями нотариусами проверяется дееспособность и правоспособность участников сделки, устанавливается соответствие воли и волеизъявления, а также истребуются необходимые материалы.

Выводы

1.  Процесс оценки недвижимости требует от оценщика прове­дения анализа большого числа факторов, которые в конечном счете и определяют величину расчетной стоимости.

2.  Обследование зданий и сооружений — сфера деятельности специалистов, для которых необходимо знание основных положе­ний по обследованию конструкций, методы анализа их состояния для определения стоимости оцениваемых объектов.

3.  Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками.

3.2. Особенности сделок с недвижимостью

Законодательством установлены требования к сделкам с недви­жимостью граждан, которые можно подразделить на две группы:

1) общие условия удостоверения сделок вообще (законность со­держания; наличие дееспособности и правоспособности гра­ждан и правоспособности юридических лиц к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления участников сдел­ки; выполнение требований, касающихся формы сделки);

2)требования, дополняющие и конкретизирующие первые и ус­танавливающие порядок заключения и осуществления таких сделок.

Законность содержания сделки означает, что ее положения должны соответствовать требованиям законодательства.

В силу закона договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.

Допустима и аналогия права: определение прав и обязанностей сторон по сделке исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства. При этом не допускается применение по анало­гии норм, которые ограничивают гражданские права и устанавли­вают ответственность. Требования законодательства могут касаться круга объектов этих сделок, их основных разновидностей, а также объема переходящих по ним прав и обязанностей. Так, при прода­же или обмене комнаты в квартире не могут выступать объектами продажи или обмена помещения, находящиеся в общем пользова­нии нескольких собственников жилья.

Способность физических лиц к участию в сделке определяется на основании норм гражданского законодательства.

Одним из условий признания сделки с недвижимостью действи­тельной необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспо­собности.

Правоспособность гражданина возникает в момент его рожде­ния и прекращается его смертью. Под гражданской дееспособно­стью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для се­бя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т. е. по достижении 18-летнего возраста.

Граждане, достигшие 16-летнего возраста, получили право на эмансипацию. При эмансипации гражданина или вступлении его в брак до достижения 18-летнего возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме соответственно с момента при­нятия решения об эмансипации или со времени вступления в брак, и такие несовершеннолетние граждане имеют право совер­шать сделки с недвижимостью наравне с лицами, достигшими со­вершеннолетия.

Сделки за несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолет­них), а также граждан, признанных судом недееспособными, могут совершать от их имени законные представители — родители, усы­новители или опекуны.

Попечительство устанавливается над гражданами, ограничен­ными судом в дееспособности вследствие злоупотребления ими спиртными напитками, наркотическими средствами, психотропны­ми веществами. Такие граждане не вправе самостоятельно совер­шать сделки, попечители дают согласие на совершение сделки гра­жданином, ограниченным в дееспособности. В соответствии с зако­ном без предварительного разрешения органа опеки и попечитель­ства опекун не вправе совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимости, сделок, кото­рые влекут отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его недвижимого имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Условием действительности сделки является соответствие воли и волеизъявления.

Воля — это мотивированное желание достижения поставленной цели (вступить в сделку), т. е. психическое состояние субъекта.

Волеизъявление - это выражение воли лица вовне, благодаря которому она становится доступной восприятию других лиц. Если волеизъявление участника сделки не соответствует его воле, то та­кая сделка может быть признана недействительной ввиду пороков воли. При этом содержание воли участника сделки не соответствует действительным его намерениям, хотя внешне имеет место совпа­дение воли и волеизъявления. Примерами таких сделок могут слу­жить сделки, совершенные в результате ошибки, заблуждения, под влиянием угрозы, обмана, насилия. Воля и волеизъявление состав­ляют сущность сделки.

Для действительности сделки нужно, чтобы она отвечала требо­ваниям закона, касающимся формы. В форме сделки проявляются способы выражения и закрепления воли участников сделки.

К сделкам с объектами недвижимости, находящимися в собст­венности граждан, законодательство предъявляет более жесткие требования по сравнению с другими видами имущества. В боль­шинстве случаев обязательна письменная форма. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Составление такого договора путем обмена документами посредством почтовой, теле­графной, телетайпной, электронной или иной связи при купле-продаже недвижимости не предусмотрено.

Кроме общих условий, предусмотренных для сделок, существу­ют требования, конкретизирующие и дополняющие общие условия совершения сделок с недвижимым имуществом граждан и устанав­ливающие порядок заключения и осуществления таких сделок, включая недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение не­движимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Поэтому собственник недвижи­мости или уполномоченное им лицо обязаны предъявить документы на домовладение, садовый дом, дачу, земельный участок, гараж: технический паспорт, справку органа регистрации и технической инвентаризации, государственный акт на земельный участок или другой документ, предусмотренный законодательством. Предусмот­рена обязательная регистрация права собственности и других вещ­ных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникнове­ния, перехода и прекращения.

В случаях, предусмотренных законодательством, наряду с госу­дарственной регистрацией могут осуществляться специальная реги­страция или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Формой регистрации является регистрация сделок с недвижи­мыми вещами. В отдельных наиболее сложных случаях в целях осуществления государственного контроля за переходом прав по сделке, а также за самой сделкой с недвижимостью предусмотрена государственная регистрация как самой сделки, так и права по этой сделке.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней выполняет ряд функций. Она гарантирует устойчивость прав владельцев недвижимости, дает возможность государству контроли­ровать переход прав на нее, расходование средств на приобретение недвижимости, помогает приобретателю дома, дачи, иного недви­жимого имущества убедиться в надежности партнера по сделке.

Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить любому лицу необходимую информацию о произведенной регист­рации прав на конкретный объект недвижимости и сделок с ним. Обобщенная информация о принадлежащих гражданину или юри­дическому лицу правах на недвижимое имущество предоставляется только в случаях, предусмотренных законодательными актами. От­каз в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистра­ции могут быть обжалованы в суд.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество осуществляется путем включения записей с его первичной регистрации в Единый государственный регистр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проведенная реги­страция удостоверяется регистрационным удостоверением о регист­рации прав и совершением специальной регистрационной надписи на документе, подтверждающем право. Право, зарегистрированное раньше по времени, имеет приоритет над другим правом, зарегист­рированным позже.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совер­шена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести ре­шение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется соответствии с решением суда.

При заключении и исполнении сделок со зданиями или соору­жениями в качестве обязательного документа для регистрации пе­рехода права собственности или права пользования такими объек­тами на практике требуется передаточный акт или иной документ о
передаче.

Контрольные вопросы

1.  В чем сложность классификации объектов недвижимости?

2.  Как осуществляется техническая экспертиза объектов недви­жимости?

3.  Составьте описание объекта оценки.

4.  Дайте описание земельного участка и описание здания.