АРЕНДУЕМОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ОСОБЕННОСТИ ВЫКУПА
С июля 2009 года изменились условия преимущественного права выкупа арендуемого имущества государственной или муниципальной собственности (далее в тексте - имущества) для предпринимателей малого и среднего бизнеса.
Как реализуется данное право на практике, о камнях преткновения и путей их решения рассказала гендиректор группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» Елена Артюх на конференции ко Дню предпринимателя в Каменске-Уральском.
На поля:
Предприниматель – это три основных компонента: личность, идеи и ресурсы. Без их наличия предпринимателя не состоится. АНИТА РОДДИК Тело и душа (Body and soul, 1991; соавтор Рассел Миллер (Russel Miller)).
ПРОЦЕДУРА
Федеральным законом предусмотрена процедура преимущественного выкупа арендуемого имущества в двух вариантах.
Первый вариант - когда сам предприниматель предлагает муниципалитету продать ему имущество. Собственник, получив обращение предпринимателя, проводит оценку арендуемого имущества. Определив рыночную стоимость имущества, собственник в течение двух месяцев составляет проект договора купли-продажи, который передает на рассмотрение арендатору.
Второй вариант - когда муниципалитет сам подготавливает все документы и направляет предпринимателю предложение о приобретении арендуемого имущества.
В любом случае предприниматель может заключить с собственником имущества договор купли-продажи при соблюдении следующих условий:
НЕПРЕРЫВНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ПОМЕЩЕНИЕМ
Законом от 01.01.2001 N 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»» указанный необходимый срок непрерывного владения арендаторами недвижимым имуществом снижен с трех до двух лет.
Практика. При заключении договора аренды недвижимого имущества осуществляется государственная регистрация. Многие предприниматели арендуют помещения без нотариального оформления. Но без факта госрегистрации договор считается незаключенным. Соответственно, сколько бы лет предприниматель не арендовал помещение, как бы прилежно не платил, только в судебном порядке он сможет установить факт беспрерывного пользования помещением в течение 2 лет.
НАДЛЕЖАЩЕЕ ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Понятие «надлежащее перечисление арендной платы» в Законе от 01.01.2001 N 149-ФЗ конкретизировано. Вместо требования о «перечислении арендной платы надлежащим образом» установлено, что условием приобретения арендованного имущества в приоритетном порядке является отсутствие задолженности по арендной плате и неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендованного имущества по инициативе уполномоченного государственного или муниципального органа.
Если инициатива приобрести имущество принадлежит предпринимателю, учитывается отсутствие задолженности на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение этого имущества.
На поля:
Отказ субъекту малого или среднего предпринимательства в приобретении арендуемого имущества, выданный до дня вступления в силу Закона от 01.01.2001 N 149-ФЗ, не препятствует повторному направлению таким субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
ПЛОЩАДЬ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В соответствии с областным законодательством, арендатор может выкупить помещение площадью не более 2000 м2.
Теория. На сегодня нет однозначных подходов и ответов на вопрос о том, что площадь арендуемого имущества в 2000 м2 – это суммарно на одного предпринимателя по всем помещениям, которые он занимает, или это в отношении одного помещения, сколько бы договоров и помещений не было у него.
Исходя из общего смысла закона и прочтения совокупности различных правовых норм, юристы группы компании «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» придерживаются мнения, что площадь в 2000 м2 имеет отношение к одному помещению, а не к предпринимателю в целом.
НАЛИЧИЕ ИМУЩЕСТВА В ФОНДЕ ДЛЯ ПРИВАТИЗАЦИИ
Арендатору необходимо проверить, не включено ли помещение, которое он арендует, в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Перечень имущества утверждается в соответствии с Федеральным Законом от 01.01.2001 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Практика. В различных муниципальных образованиях Свердловской области существует разный подход к формированию этого перечня.
Один подход – всё имущество муниципалитета включается в этот перечень, ничего не приватизируется.
Другая ситуация возникает, когда муниципалитет заинтересован максимально запустить процесс приватизации.
Третья ситуация, которая существует и в Каменске-Уральском, – часть имущества, утверждённого городской Думой, включается в вышеуказанный перечень имущества, не подлежащего приватизации, а часть – приватизируется. Если на момент подачи заявки имущество, которое Вы хотели выкупить, не включено в перечень исключенного из приватизации, оно должно быть приватизировано.
ВЫКУП ИМУЩЕСТВА
У покупателя есть право оплатить покупку сразу, либо определить период рассрочки. В соответствии с областным законодательством, рассрочка может быть установлена на срок до 5 лет. Если стоимость имущества оплачивается не сразу, на время рассрочки имущество находится в залоге у собственника. Заключения отдельного договора о залоге выкупаемого имущества, в отличие от ранее действовавшего порядка, не требуется. Таким образом, устранена необходимость государственной регистрации отдельных договоров залога, упрощена процедура выкупа, а также исключены расходы региональных и местных бюджетов и арендаторов на уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договоров залога.
На поля:
Рассрочка по оплате предполагает начисление процентов по ставке 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая существует на дату принятия решения о приватизации. Период рассрочки выкупа арендуемого помещения определяется самим покупателем. Никакого диктата со стороны собственника не допускается.
Если стороны не договорились о цене. Вариантов поведения в этом случае масса. Можно привлечь другого независимого оценщика, можно предложить собственнику заключить договор на другую стоимость. Если согласия на этот счёт не будет получено, то стороны обращаются в арбитражный суд за разъяснением спора.
Практика. Если предприниматель не согласен с предлагаемой стоимостью имущества, есть смысл урегулировать эту сумму через суд. В ходе разбирательства дела стороны должны предъявить два заключения. От муниципального образования и от арендатора. Судья будет назначать судебную экспертизу и привлекать третьего оценщика.
В стоимость выкупаемого имущества может быть включена сумма произведенных арендатором неотделимых улучшений, которые осуществили в период аренды. Не стоит путать неотделимые улучшения с текущим ремонтом.
Но неотделимые улучшения могут быть включены в выкупную стоимость (то есть, цена будет снижена на сумму произведенных неотделимых улучшений) только в двух случаях:
1. Если в ходе аренды предприниматель, прежде чем совершать неотделимые улучшения, согласовал их объем и стоимость с собственником. Например, у него есть соглашение о проведении неотделимых улучшений или смета, утвержденная собственником, по которой следует, что он согласился на эти улучшения, принимает их объем и стоимость.
2. Если нет подтверждающих расходы документов (а на практике в 99% этого нет), в процессе обсуждения договора купли-продажи не исключено, что собственник согласится с представленными арендатором расчетами и согласится включить стоимость неотделимых улучшений в стоимость выкупного имущества.
На поля:
Если в ходе аренды стоимость неотделимых улучшений уже засчитывалась в арендную плату, очевидно, что второй раз эта стоимость засчитываться не будет.
Что делать в случае, если предприниматель арендует помещение и не собирается его выкупать, а узнаёт, что это помещение выставлено на торги?
С одной стороны, собственник имеет право распоряжаться имуществом, обремененным арендой, как считает нужным. Тем не менее, собственник перед выставлением помещения на торги обязан персонально обратиться к арендатору с предложением выкупить помещение.
У предпринимателя есть 30 дней, чтобы подумать и принять решение. Он может согласиться выкупить, но может и отказаться или промолчать. Отказ или молчание будут расцениваться как нежелание воспользоваться своим правом выкупа. В любом случае, новый собственник, как и прежний, обязан сохранять договор аренды с прежним арендатором.
Практика. Были случаи, когда собственник-муниципалитет не уведомлял арендатора о том, что он собирается продавать на торгах помещение. Арендатор в таком случае вправе оспаривать состоявшуюся сделку купли-продажи.
НА ПодложкЕ.
Как обстоит процесс выкупа имущества в Каменске-Уральском на сегодня.
Конкретный случай.
Надежда ШВЫДКАЯ, начальник отдела содействия развитию предпринимательства:
- В мае мы запрашивали всех предпринимателей, попадающих под действие этого закона, о том, готовы и хотят ли они воспользоваться преимущественным правом выкупа.
По данным комитета по управлению имуществом г. Каменска-Уральского, к ним обратилось 6 предпринимателей, пятерым из них было отказано по причине включения арендуемого ими имущества в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Шестому предпринимателю отправлен проект договора купли-продажи арендуемого им помещения.
Теперь, с изменением сроков непрерывного пользования помещением, думаем, предприниматели снова начнут обращаться с заявлениями о выкупе имущества.
Ольга СОЛДАТОВА, руководитель фитоцентра «Прасковья»:
- У нас выкуп помещения осложняется тем, что мы арендуем историческое здание 1848 года, памятник архитектуры областного значения.
Работая над программой въездного туризма, хочется отреставрировать это здание так, чтобы людям хотелось к нам приезжать. Всю работу необходимо делать своими силами, своими средствами. А вкладывать деньги в то, что тебе не принадлежит, ни один предприниматель не будет.
После подачи заявления о выкупе помещения комитет по управлению имуществом заказывает независимую экспертизу. По оценке Эксперт», данное здание находится в удовлетворительном состоянии, требуется только косметический ремонт. А в обследованиях по охране памятников другая информация, противоречащая первой. Я заказала свою независимую оценку -ком». Разница оценок экспертиз – в полмиллиона рублей...
Соглашения о цене выкупаемого имущества мы не достигли. В законе порядок рассрочки не определён. Я предложила составить график не равными долями. Например, у нас летом клиентов намного меньше, чем зимой. Соответственно, я предложила выплачивать сумму выкупа летом – меньше, а зимой – больше. В таком варианте в рассрочке мне было отказано. Вопрос предлагают решать в судебном порядке.
Пока процесс выкупа приостановлен...
Вера РОМАНОВА, председатель комитета по управлению имуществом:
- На данный момент идёт работа над уточнением площадей и корректировкой оценок имущества, арендуемого
Что касается рассрочки выкупа арендуемого помещения, то она установлена в соответствии с общепринятыми правилами по предоставлению рассрочки, связанными с выдачей кредитов. Ольге Ивановне мы предложили оплачивать рассрочку равными ежемесячными платежами в течение 5 лет. Такой вариант выплат является неубыточным для городского бюджета.
+Фото высотки или красивый вход в здание, фасад.
Анастасия Пожидаева
