Методика и модели государственной кадастровой оценки стоимости земель

Раздел 3. Методика и модели государственной кадастровой оценки стоимости земель

Кадастровая оценка земельных участков на территории поселений регулируется Федеральным законом от 2 января 2003г. «О государственном земельном кадастре», федеральным законом от 01.01.2001г. «О землеустройстве», Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 01.01.01г. «О государственном кадастре недвижимости», Постановлением правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» № 000 от 01.01.2001г., нормативными актами Федерального агентства по кадастру недвижимости, федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", приказ Минэкономразвития РФ № 000 от 01.01.01 г. и приказом Минэкономразвития РФ № 000 от 01.01.01 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»».

Кадастровая стоимость земельных участков – это расчетная величина, определяемая в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом классификации земель по целевому назначению и виду разрешенного использования на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Надо отметить, что это определение вытекает из нормативных актов, законов о земельном кадастре и кадастре недвижимости, из Земельного кодекса РФ и Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, однако нет ни одного законодательно утвержденного определения кадастровой стоимости (есть определения земельного кадастра, кадастрового учета, удельной кадастровой стоимости кадастрового квартала и т. д., но нет определения кадастровой стоимости).

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

В соответствии с российским законодательством используются следующие понятия:

Государственный кадастр недвижимости – систематизированный свод документированных сведений об учтенном, в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований и границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами;

Территориальная зона – часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

Земельным кодексом РФ (ст.65) введено положение о том, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом и федеральными законами. В статье 66 Земельного кодекса РФ определено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В соответствии со ст.32 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость земельных участков является базой налогообложения предприятий и учреждений с 1 января 2006г., что определяет особую важность кадастровой оценки земельных участков в настоящее время.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в соответствии с «Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденной приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 года №39.

В соответствии с этими указаниями при проведении кадастровой оценки используется следующие термины:

Удельный показатель кадастровой стоимости земель – кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади;

Cтатистическая модель расчета кадастровой стоимости земельных участков – функциональная зависимость стоимости земельных участков от ценообразующих факторов (факторов стоимости);

Фактор стоимости – характеристика земельного участка, оказывающая влияние на его стоимость.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию.

При этом сбор сведений может осуществляться из следующих источников:

- государственный земельный кадастр;

- государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, перечисленных выше, может быть использована достоверная информация, содержащаяся в иных источниках.

В качестве рыночной информации используются:

- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

- цены предложения (купля-продажа, аренда);

- цены спроса (купля-продажа, аренда);

- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

- официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;

- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- отчеты об оценке рыночной стоимости.

На основании собранной информации строится статистическая модель расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчёта. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Виды разрешенного использования земельных участков.

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1–10, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, невозможности осуществления сбора дополнительной рыночной информации и (или) проведения дополнительной оценки рыночной стоимости земельных участков и (или) проведения перегруппировки земельных участков кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1 –10 Методических указаний, может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 11 – 12 Методических указаний, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 13 Методических указаний, определяется путем умножения минимального для данного поселения значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.9. настоящих Методических указаний, на площадь земельных участков.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

Кадастровая стоимость этих земельных участков устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации (для г. Москвы и г. Санкт-Петербурга – Московской и Ленинградской областей соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Кадастровая стоимость этих земельных участков устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы сельскохозяйственного назначения в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков.

В случае если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков в составе вида разрешенного использования земель, указанных в подпункте 15 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы в составе земель сельскохозяйственного назначения в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в
подпункте 16 Методических указаний, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

В соответствии с техническими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов 2007г. собранная рыночная информация должна отвечать требованию репрезентативности. Рыночная информация считается репрезентативной, если в выборке присутствуют объекты-аналоги, факторы стоимости которых принимают значения, характерные для объектов оценки данной группы. Требования к составу объектов рыночной информации различаются для количественных и качественных факторов. Для качественных факторов каждое значение качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данной группы, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данной группе, при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов оценки желательно присутствие каждого значения качественного фактора данной группы не менее шести раз. Для количественных факторов: диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов данной группы должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки данной группы (допускается сужение интервала рыночной выборки не более чем на 10%). При этом структура наличия значений фактора на данном интервале не должна сильно отличаться у исходной и рыночной выборки. Выполнение данных обязательных условий является необходимым, но не достаточным условием репрезентативности выборки рыночных объектов.

При недостаточности и (или) нерепрезентативности рыночной информации производится дополнительный сбор рыночной информации и её соответствующая обработка.

Дополнительный сбор рыночной информации может проводиться в следующих направлениях:

– использование близких по характеристикам земельных участков из других групп (подгрупп);

– исследование уже отобранных источников информации;

– включение в выборку данных по земельным участкам, которые были ранее исключены, например, из-за отсутствия информации по ряду факторов стоимости или наличия особых условий совершения сделок;

– поиск дополнительных источников информации;

– использование имеющихся результатов оценки рыночной стоимости земельных участков группы.

В случае отсутствия возможности сбора дополнительной рыночной информации проводится объединение групп земельных участков, близких по значениям факторов стоимости и уровню цен, и (или) уменьшение количества факторов стоимости, включаемых в модель, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков, имеющих характеристики, сходные с характеристиками объектов оценки данной группы.

В результате анализа рыночной информации формируется статистический отчет о группах земельных участках в составе субъекта Российской Федерации по форме Таблицы 1 Приложения 14 технических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой группы земельных участков.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующей последовательности:

– выбор факторов стоимости для построения моделей;

– построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы;

– анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Выбор факторов стоимости для построения моделей.

Для каждой группы на основании анализа сформированной выборки определяются факторы стоимости, в наибольшей степени влияющие на стоимость земельных участков в данной группе.

Выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.

Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков группы на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован.

Корреляционно-регрессионный метод предполагает выбор в качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы. С этой целью производится:

– расчет коэффициентов корреляции факторов стоимости с рыночными стоимостями по формуле:

, (4)

где rkY - коэффициент корреляции k-го фактора стоимости X(k) с рыночной стоимостью Y земельного участка, N - количество объектов в обучающей выборке;

- расчет коэффициентов значимости Rk фактора X(k) по формуле

, k=1,…,m, (5)

где rmax – максимальный из найденных коэффициентов корреляции, а m – количество факторов стоимости;

– выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значения которых не менее 0.2 – 0.3. Соответствующие этим коэффициентам значимости факторы стоимости являются теми факторами, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы.

Результат выбора факторов стоимости для построения моделей по каждой сформированной группе отображается по форме Таблицы2 Приложения 14 технических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы.

Цель построения моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой группы (далее – модель расчета) состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (далее – УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.

Для определения кадастровой стоимости или УПКС земельных участков каждой сформированной группы могут использоваться следующие регрессионные модели:

1. Линейная (аддитивная):

(6)

где Y – зависимая переменная (рыночная стоимость 1 кв. м земли или стоимость земельных участков), X1,…,Xn - факторы стоимости земельных участков, а0, а1…аn – коэффициенты модели;

2. Мультипликативная с фиктивными переменными:

(7)

Здесь Xk+1,…,Xn – двоичные факторы со значениями 0, 1;

3. Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):

(8)

Во избежание сложностей, связанных с логарифмированием значений двоичных факторов при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2);

4. Экспоненциальная модель:

(9)

При наличии дополнительных сведений о возможном характере связи между зависимой переменной и факторами стоимости и доступностью соответствующего математического обеспечения возможно использование других типов моделей.

Из совокупной выборки формируются обучающая выборка, на которой строятся модели, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей (Таблицы 2, 3 Приложения 12).

Формирование обучающей и контрольной выборок производится следующим образом:

– объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;

– из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам.

Осуществляется проверка статистической значимости моделей. Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием следующей формулы (критерия Фишера):

, (10)

где N – количество объектов в обучающей выборке,

m – количество факторов стоимости, используемых в построенной модели,

R2 – коэффициент детерминации построенной модели, вычисляемый по формуле:

, (11)

где - модельная оценка величины Yi, а Ycp - средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей выборки.

Модель считается статистически значимой, если найденное значение F–критерия (Fрасч) превышает пороговое значение Fкрα;m, N-m-1 (Fтабл) при заданном уровне значимости α=0,05.

Пороговые значения F–критерия для заданных параметров α , m, N приводятся в специальной статистической таблице.

Статистически незначимая модель удаляется из последующего рассмотрения.

Результат проверки статистической значимости моделей для каждой группы на обучающей выборке представляется по форме Таблицы 3 Приложения 14.

В случае если все используемые модели оказались статистически незначимыми для данной группы земельных участков, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков на основании близости значений факторов стоимости и уровня цен, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков рассматриваемой группы. Количество земельных участков, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения статистически устойчивой (статистически значимой) модели расчета кадастровой стоимости земельных участков группы.

Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Анализ качества проводится только для статистически значимых моделей.

Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т. е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв. м земли и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.

Считается, что для данной модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог, т. е. если справедливо:

, (12)

где nвыб - число объектов в рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной), Ycp(nвыб) - среднее значение рыночной стоимости на этой выборке, kдоп - заданный допустимый порог.

Определяется средняя относительная погрешность оценки по формуле:

, (13)

где Yi – рыночная цена 1 кв. м i-го земельного участка второй группы,

- модельная стоимость 1 кв. м i-го земельного участка второй группы,

nвыб – количество объектов в рассматриваемой выборке.

Определяется коэффициент детерминации R2 на обучающей и контрольной выборках:

, (14)

где Nc – число земельных участков второй группы в обучающей/ контрольной выборке;

- модельная оценка величины Yi, на обучающей/ контрольной выборке;

Ycp - средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей / контрольной выборки.

Определяется среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение), характеризующая разброс модельных оценок относительно соответствующих значений рыночных цен 1 кв. м, по формуле:

, (15)

По результатам расчета параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок заполняются Таблицы 4 и 5 Приложения 14 технических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Осуществляется отбор моделей, обладающих приемлемым качеством. Модель обладает приемлемым качеством, если её показатели качества находятся в пределах, указанных в Таблице 1.

Таблица 1

Критерии отбора качественных моделей расчета

№ п/п	Критерии качества	Обучающая выборка	Контрольная выборка
01	02	03	04
1.	Средняя относительная погрешность	≤40%	Увеличение в 1,5 раза, но не более 50%
2.	Коэффициент детерминации	≥0,65
3.	Среднеквадратичная ошибка	≤25%	≤30%

При несоответствии модели какому-либо критерию качества она удаляется из последующего рассмотрения.

Результат отбора моделей для каждой сформированной группы оформляется по форме Таблицы 6 Приложения 14 технических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

В случае если в результате отбора моделей по критериям качества была отобрана более чем одна модель, то среди отобранных моделей находят модель с наименьшим значением средней относительной погрешности оценки dср и модели с показателем dср, отличающимся от минимального не более чем на 15%. Результат выбора наиболее качественной модели по критерию «средняя относительная погрешность оценки» оформляется в виде Таблицы 7 Приложения 14 технических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

В случае если была отобрана более чем одна модель, отбирают модель с наибольшим коэффициентом детерминации R2, а также модели, показатель R2 которых отличается от наибольшего не более чем на 15%.

Результат выбора наиболее качественной модели по критерию «коэффициент детерминации» оформляется по форме Таблицы 8 Приложения 14 технических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

В случае если была отобрана более чем одна модель, отбирается модель с меньшим значением среднеквадратичной ошибки оценки SEE. Результат выбора наиболее качественной модели по критерию «среднеквадратичная ошибка» оформляется по форме Таблицы 9 Приложения 14.

Результат выбора моделей для расчета кадастровой стоимости по каждой группы оформляется по форме Таблицы 10 Приложения 14.

В случае отсутствия качественных моделей оценки для данной группы земельных участков, проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков рассматриваемой группы. Количество земельных участков, для которых проводится оценка их рыночной стоимости, определяется возможностью построения качественной модели расчета кадастровой стоимости земельных участков.

Модель считается пригодной для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчёта должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков каждой группы.

Построенная статистическая модель должна выражать зависимость кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости от значений факторов стоимости.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется подстановкой значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом:

- определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков отображаются для каждой сформированной группы и (или) для каждого населенного пункта. В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, невозможности осуществления сбора дополнительной рыночной информации и (или) проведения группировки земельных участков кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.1. – 1.2.10. Методических указаний, может определяться путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков, рассчитанная в результате индивидуальной оценки их рыночной стоимости, отображается по форме Таблицы 2 Приложения 15 технических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.11 – 1.2.12 Методических указаний.

Кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпунктах 1.2.11 – 1.2.12 Методических указаний, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В результате определения рыночной стоимости каждого земельного участка составляется отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка (см. подпункт 4.2 настоящих Рекомендаций).

Работы по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, начинаются после завершения работ по расчету кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний.

Кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, на площадь земельных участков.

В случае отсутствия в данном населенном пункте земельных участков видов разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.9 Методических указаний, кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, определяется путем умножения минимального для муниципального образования (в составе которого находится населенных пункт) удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, на площадь земельных участков.

В случае отсутствия в муниципальном образовании земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, кадастровая стоимость земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.13 Методических указаний, определяется путем умножения минимального для субъекта Российской Федерации удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков видов разрешенного использования, указанных в подпункте 1.2.9 Методических указаний, на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.14. Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации (для г. Москвы и г. Санкт‑Петербурга – Московской и Ленинградской областей соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы сельскохозяйственного назначения в пределах того же муниципального района (городского округа) на площадь земельных участков.

В случае если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами (городскими округами), то кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы земель сельскохозяйственного назначения в пределах территорий граничащих муниципальных районов (городских округов) на площадь земельных участков.

В случае если населенный пункт входит в состав муниципального района (городского округа), в котором отсутствуют земельные участки первой группы земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость земельных участков вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.15 Методических указаний, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков первой группы сельскохозяйственного назначения в пределах соседних муниципальных районов (городских округов) (далее в пределах субъекта Российской Федерации) на площадь земельных участков.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется с использованием СПО (системы программного обеспечения).

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования, осуществляется в следующей последовательности:

– расчет кадастровой стоимости земельных участков каждого из видов разрешенного использования;

– выбор максимального значения кадастровой стоимости земельного участка.

Земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования включается в несколько перечней объектов оценки в соответствии с установленными видами разрешенного использования земельного участка.

Исключение составляют земельные участки в составе земель населенных пунктов, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка. Указанные земельные участки относятся к перечню объектов оценки в составе вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.1. Методических указаний, или к перечню объектов оценки в составе вида разрешенного использования, указанного в подпункте 1.2.2. Методических указаний.

Расчет государственной кадастровой оценки земель поселений по методике 2002г

Лишь несколько субъектов Федерации провели актуализацию кадастровой стоимости по методике 2007г., большая часть субъектов используют для целей налогообложения и выкупа результаты расчетов кадастровой стоимости, выполненные по методике 2002г. Именно эти расчеты чаще всего являются предметом экспертизы.

В соответствии с методикой государственной кадастровой оценки земель поселений 2002г кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Земельные участки на территории поселений в соответствии с методикой 2002г. имеют 14 видов функционального назначения.

ВИДЫ

ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ГКОЗП

N п/п	Вид функционального использования земель
1 1	Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки
2 2	Земли под домами индивидуальной жилой застройки
3 3	Земли садоводческих объединений граждан
4 4	Земли гаражей и автостоянок
5 5	Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса
6 6	Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами
7 7	Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи
8 8	Земли под административно - управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения
9 9	Земли под военными объектами
1 10	Земли под зданиями (строениями) рекреации
1 11	Земли под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья
1 12	Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно - кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)
1 13	Земли под обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности
1 14	Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли - резерв)

Кадастровая стоимость земельных участков поселений (Р) рассчитывается по следующей формуле:

Р = Sзем. уч. x (Рпос + Рсделки ) x К , (1)

i i i

где:

Sзем. уч. - площадь земельного участка (кв. м);

Рпос - линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера,

учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная

составляющая), руб./кв. м;

Рсделки - линейная функция параметров сделки для i-го

кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка

(локальная составляющая), руб./кв. м;

К - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой

стоимости земель по виду функционального использования, для

которого существует информация о сделках с земельными участками и

другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой

стоимости земель по виду функционального использования, по

которому статистика рыночных сделок отсутствует.

При определении удельного показателя кадастровой стоимости земель в i-м кластере составляется избыточная система уравнений, описывающая конкретные сделки в конкретном поселении:

Рпосi + Рсделкиi = SUМбетаj, i x Fj + SUМдельтаk x Gk +

j k

+ Consti, (2)

где:

Fj - значение j-го фактора для конкретной сделки;

Gk - значение k-й характеристики объекта сделки;

бетаj, i, дельтаk - значения коэффициентов регрессии, определяющих вклад в величину кадастровой стоимости земельного участка соответственно инфраструктурной и локальной составляющих;

Consti - средняя удельная цена сделки для i-го кластера;

i - номер кластера.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).

В этом случае производится процедура приведения цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом. Цена сделки (Рсделкиj), полученная в результате анализа статистических данных, может быть описана следующей формулой:

Рсделкиj = Sj x Р1 x Пхi, j, (3)

где:

Sj - общая площадь здания (строения) в j-й сделке, кв. м;

Р1 - базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, руб./кв. м;

Пхi, j - совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики / особенности здания (строения) и местоположение земельного участка (территориальный коэффициент).

Решение системы уравнений (3) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

На основании модели (2) составляется избыточная система уравнений, описывающая зависимость удельной цены сделки, приведенной к цене сделки с типичным объектом (Рпрn), от сжатых факторов, учитывающих особенности инфраструктуры поселения в i-м кластере:

SUМбетаj, i x Fj + SUМдельтаk x Gk + Consti = Рпрn (4)

j k

Кадастровая стоимость земельного участка и / или удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом "извлечения" (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

2.5. Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по

виду функционального использования, по которому отсутствует

статистика рыночных сделок (P ), осуществляется по формуле:

ц * ц

Р = Р x К, (5)

i i i

где:

Р - удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду

функционального использования, для которого существует информация

о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

К - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой

стоимости земель по виду функционального использования, по

которому существует информация о сделках с земельными участками и

другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой

стоимости земель по виду функционального использования, для

которого отсутствует статистика рыночных сделок.

2.6. Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой

стоимости земель (К ) по виду функционального использования, по

которому существует информация о сделках с земельными участками и

другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой

стоимости земель по виду функционального использования, для

которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по

формуле:

ц i

К = ----, (6)

i *

где:

Q - показатель качества поселения или кадастрового квартала в

поселении, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади

земель по виду функционального использования, по которому

существует информация о сделках с земельными участками и другими

объектами недвижимости;

Q - показатель качества поселения или кадастрового квартала в

поселении, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади

земель по виду функционального использования, по которому нет

данных о сделках с земельными участками и другими объектами

недвижимости.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования, проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода "анализа иерархий".

Технология проведения государственной

кадастровой оценки земель поселений

. Проведение ГКОЗП осуществляется по двум технологическим линиям (далее - ТЛ).

По первой ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10000 человек и более (далее > 10000) на основе факторного анализа и кластеризации административных районов, поселений, а также кадастровых кварталов поселений на территории субъекта Российской Федерации и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами.

По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10000 человек (далее < 10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для тестовых объектов удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Первая ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:

а) Сбор показателей в разрезе административных районов, городов областного и районного значения с численностью жителей > 10000 человек согласно Приложению 2, а также данных по рыночным сделкам в этих городах согласно формам Приложения 4. Определение показателей, отвечающих условию наилучшей изменяемости, а следовательно, информативности.

б) Стандартизация показателей в разрезе административных районов с целью удаления различных единиц измерения, преобразование стандартизованных показателей в сжатые факторы и кластеризация районов по значениям полученных сжатых факторов. Выделение тестовых районов, нахождение в тестовых районах тестовых поселений с численностью жителей < 10000 человек для работ по второй ТЛ.

в) Стандартизация показателей, преобразование их в сжатые факторы, кластеризация поселений с численностью жителей > 10000 человек. Определение аналитических зависимостей для каждого полученного кластера поселений, расчет по ним регрессионных коэффициентов по значениям факторов, полученных из показателей, характеризующих поселения в целом (Приложение 2).

г) Сбор показателей, характеризующих инфраструктуру поселения (Приложение 3), определение потенциалов влияния объектов инфраструктуры на оцениваемые точки по тестовым поселениям и тестовым кадастровым кварталам каждого кластера. Сбор информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (Приложение 4), первичная обработка и фильтрация данной информации.

д) Нормировка и расчет коэффициентов, характеризующих параметры / особенности объектов сделок. Расчет базовой стоимости единицы площади типичного объекта сделки (Р1) (критерием выбора типичного объекта является значение коэффициента, характеризующего параметры / особенности объекта сделки, равное 1). Расчет на основании предыдущих данных территориальных коэффициентов по улицам для объектов с неустановленными адресами. Распространение территориальных коэффициентов, рассчитанных для объектов с неустановленными адресами, по характерным точкам (перекресткам), а для объектов с определенным адресом - непосредственно по территориям, где расположены эти объекты.

е) Определение сжатых факторов для совокупности оцениваемых объектов путем преобразования показателей и учета потенциалов влияния объектов инфраструктуры поселения. Кластеризация совокупности оцениваемых объектов.

ж) Определение аналитических зависимостей для характерных точек внутри каждого кластера путем расчета регрессионных коэффициентов при факторах по уравнениям (4) с известными сделками, приведение к сделке с типичным объектом. Получение аналитических зависимостей для расчета территориальных коэффициентов в каждой точке кластера на основе полученных регрессионных коэффициентов.

з) Расчет по полученным аналитическим зависимостям удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек. Проверка полученных удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах на соответствие данным по сделкам с объектами недвижимости по критерию определенности (проценту дисперсии цен продаж). Определение корректности расчетов и в случае обнаружения некорректных расчетов или результатов - поиск дополнительных, в том числе и экспертных данных.

и) Анкетный опрос экспертов, обработка анкет с использованием метода "анализа иерархий", определение удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, для которых отсутствует статистика сделок с объектами недвижимости.

к) Проведение пересчета удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек с использованием новых / дополнительных данных.

л) Определение кадастровой стоимости земельного участка и / или удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием метода "извлечения".

м) Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам.

3.3. Вторая ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:

а) Выделение на территории административного района (с учетом результатов кластеризации, проведенной в составе работ по первой ТЛ) тестовых поселений - центров кластеров.

б) Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в тестовых поселениях - используются данные по сделкам с незастроенными земельными участками, а также с застроенными земельными участками, предоставленными и используемыми для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садоводства.

в) Проведение анализа ценообразующих факторов по поселениям - центрам кластеров (включая тестовые и отличные от тестовых поселения) и расчет коэффициентов, отражающих влияние ценообразующих факторов:

- в пределах территории административного района (климатические условия, плотность населения, транспортная доступность до районного центра);

- в пределах территории сельского округа (численность населения, транспортная доступность до центра района, административный статус);

- в пределах территории поселения с учетом ценообразующих факторов, перечисленных в пункте 1.7 (а).

д) Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (Pi) по каждому поселению в составе административного района по формуле:

Кi

Рi = БПт х --, (7)

Кт

где:

БПт - базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель тестового поселения, руб./кв. м;

Кi, Кт - коэффициенты влияния ценообразующих факторов, соответственно для i-го и тестового кластеров.

е) Дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель в поселениях со сложной функционально - планировочной структурой территории.

ж) Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель для поселений, а также для кадастровых кварталов в границах поселений со сложной функционально - планировочной структурой.

3.4. Результатом работ по ГКОЗП в рамках описанной технологии являются:

- удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений или удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов в границах поселений по видам функционального использования.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

СПИСОК ТЕРМИНОВ

Кадастровый учет недвижимого имущества – это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель – кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади.

Cтатистическая модель расчета кадастровой стоимости земельных участков – функциональная зависимость стоимости земельных участков от ценообразующих факторов (факторов стоимости);

Фактор стоимости – характеристика земельного участка, оказывающая влияние на его стоимость.

Виды разрешенного использования земельных участков по методике 2007г.

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ПО ТЕМЕ

Земельная реформа в новой Росси. М.: «Экономика и жизнь» 2005 г. 336 стр.

Земельный кодекс РФ.

Иванкина рынки: экономика, право, ипотека. – М.:-Информ», 2006.-178с.

Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утверждена приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 года №39.

Налоговый кодекс РФ.

Постановление правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель № 000 от 01.01.2001г.

, , Семенова урбанизированных земель. – М. 200с.

Федеральный закон от 01.01.2001г. «О землеустройстве».

Федеральный закон от 2 января 2003г. «О государственном земельном кадастре».

Федеральный закон от 01.01.01г. «О государственном кадастре недвижимости».

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", приказ Минэкономразвития РФ № 000 от 01.01.01 г.

Федеральный стандарт оценки «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»» приказом Минэкономразвития РФ № 000 от 01.01.01 г.

«Методические указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 года №39.

«Методика государственной кадастровой оценки земель поселений», утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра 17 октября 2002г. № П/337.

Методика и модели государственной кадастровой оценки стоимости земель

Домашний очаг

Справочная информация

Техника

Общество

Образование и наука

Мир

Бизнес и финансы