1. Аналитический обзор

Рынок жилой недвижимости структурно делится на «первичный» и «вторичный» рынки жилья. Так называемый «вторичный» рынок жилых помещений пояснения не требует. Определимся с понятием «первичный рынок жилья». «Первичным» рынком жилой недвижимости считаются новостройки:

- объекты, не завершенные строительством;

- завершенные объекты строительства без регистрационных правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов;

- объекты, завершенные во всех смыслах (физическом — с отделкой «под ключ»,

правовом - со всеми документами), в которых пока никто не проживал.

Еженедельно в средствах массовой информации публиковалось около 10000 предложений квартир на рынке жилых помещений города (суммарное количество предложений в специализированных изданиях - журнале «Жилье мое» и газетах «Квартиры Саратова», «Квадратный метр»). На конец 2005 года количество предложений квартир по городу составляло 3797 (из них 739 предложений квартир на первичном рынке жилья и 3058 квартир на вторичном рынке жилья), уже в 1 полугодии 2006 года количество ежемесячных предложений жилья на первичном рынке снизилось в среднем на 18,5%, на вторичном рынке - на 26%, а к концу года (в декабре 2006 года), да и в среднем за 2 полугодие 2006 года количество предложений по сравнению с декабрем 2005 года снизилось на первичном рынке в среднем на 39%, на вторичном рынке в среднем на 43%; при этом новостройки составляли и составляют от 16 до 23% от всего количества жилья.

Процентные доли предложений жилья по количеству комнат, остаются одинаковыми в разных источниках информации за одинаковые отрезки времени:

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

однокомнатные квартиры составляют 28% от всех предложений,

двухкомнатные -%,

трехкомнатные - 35%,

четырехкомнатные - 6%,

5-ти и более - до 1 %.

Диапазон долей количества предложений квартир по количеству комнат на вторичном рынке:

однокомнатные квартиры составляют от 23 до 29% всех предложений,

двухкомнатные квартиры - от 28 до 32%,

трехкомнатные квартиры - от 31 до 37%,

четырехкомнатные квартиры - от 6 до 10%,

пяти и более - до 1%.

на первичном рынке:

однокомнатные квартиры составляют от 29 до 40% всех предложений,

двухкомнатные квартиры - от 30 до 35%,

трехкомнатные квартиры - от 26 до 34%,

четырехкомнатные квартиры - от 2 до 5%,

пяти и более - до 1%;

В целом (на основании средних значений долей рынка предложений жилых площадей), можно констатировать, что двухкомнатных квартир в новостройках предлагается столько же, сколько и на вторичном рынке, доля однокомнатных квартир в новостройках (среднее значение = 33,7%) больше доли однокомнатных квартир, предложенных на вторичном рынке (среднее значение = 26,4%), доля трехкомнатных квартир в новостройках (среднее значение = 30,2%) меньше доли трехкомнатных квартир, предложенных на вторичном рынке (среднее значение = 34.2%), доля четырехкомнатных квартир в новостройках (среднее значение = 3,5%) меньше доли четырехкомнатных квартир, предложенных на вторичном рынке (среднее значение = 7,8%).

Зонирование рынка жилой недвижимости города.

На конец 2006 года рынок жилой недвижимости Саратова можно разделить на 8 территориальных зон, в рамках которых цены относительно однородны и близки по средним значениям. Нумерация зон ведется от окраины к центру (то есть по возрастанию средней цены квадратного метра с 1-ой (самой дешевой оценочной зоны) по 7-ю (самую дорогую зону). Ценовым исключением является 8 - центральная зона, являющаяся историко-архитектурным центром старого города, которая, несомненно, является особенной, - это престижная территория с удобными и надежными транспортными связями с любой частью города, с развитым составом инженерной и социальной инфраструктуры. Однако физическое состояние конструктивных и инженерных систем большинства домов нуждается в санации и обеспечении продления жизненного цикла жилых домов, расположенных в данной оценочной зоне; повышение их комфортности, отвечающее современным требованиям, крайне затратно; при этом, для строительства нового жилья в данной зоне использованы почти все резервы территории, предназначавшиеся для других нужд и возведение новых домов на освобождаемых при сносе ветхих объектов участках крайне ограничено из-за охраняемости данных объектов государством.

Основным показателем по новостройкам (первичному рынку жилой недвижимости) служит индекс стоимости - цена одного квадратного метра. Средний рост стоимости квартир города Саратова за 1 полугодие 2006 года на вторичном рынке составил 18,5% и хотя эта цифра является индикатором повышения общего уровня цен на жилье в городе, необходимо отметить, что это усредненная цифра а в реальности мы имеем разброс изменения среднемесячных стоимостей квартир от -1,3% (среднемесячная стоимость июня 2006 года трехкомнатных квартир в 8-ой оценочной зоне города Саратова за первое полугодие понизилась на 1,3% по сравнению со среднемесячной стоимостью декабря 2005 года) до 60,1% (среднемесячная стоимость июня 2006 года двухкомнатных квартир в 7-ой оценочной зоне города Саратова за первое полугодие повысилась на 60,1% по сравнению со среднемесячной стоимостью декабря 2005 года).

Диапазон цен стоимости 1кв. м. жилья на первичном рынке, в рублях, декабрь 2006

1-но комнатные

2-х комнатные

3-х комнатные

4-х комнатные

№ зоны

min

max

min

max

min

max

min

max

1 зона

13810

14490

12778

12778

2 зона

14000

16154

12000

17500

12500

20833

21429

21429

3 зона

13000

17655

12544

21875

11325

20635

18271

20068

4 зона

16428

25974

14203

18974

13111

22222

16870

21739

5 зона

11500

32500

11515

22027

11358

26806

18829

23358

6 зона

15217

30000

15926

25556

14462

26394

26214

34188

7 зона

23913

30233

17714

50000

19531

35714

26710

53763

8 зона

30667

37500

22000

39474

16000

40625

34773

55172

Рассмотрим рынок жилой недвижимости города Саратова по следующим сегментам: однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры, трехкомнатные квартиры и т. д. (по количеству комнат).

Средний рост стоимости однокомнатных квартир за 1 полугодие 2006 года составил 11,3%, при этом минимальный рост (всего 1,9%) произошел в 7-ой зоне, максимальный рост (20,5%) - во 2-ой зоне.

Средний рост стоимости двухкомнатных квартир за 1 полугодие 2006 года составил 29,9%, что почти в 3 раза превышает средний рост стоимости однокомнатных квартир. Это связано с тем, что индекс стоимости (средняя цена одного квадратного метра общей площади) двухкомнатных квартир в декабре 2005 года сильно отставал от индексов стоимости квартир с другим количеством комнат и за первое полугодие 2006 года происходило его выравнивание. При этом минимальный рост средней стоимости двухкомнатных квартир за 1 полугодие (всего 0,8%) произошел в 8-ой зоне, максимальный рост (60,1%) - в 7-ой зоне.

Средний рост стоимости трехкомнатных квартир за 1 полугодие 2006 года составил 14,3%, что чуть выше среднего роста стоимости однокомнатных квартир, при этом в 8-ой зоне средняя стоимость трехкомнатных квартир за 1 полугодие снизилась на 1,3%, минимальный рост стоимости (10,5%) произошел в 1-ой зоне, максимальный рост (23,1%) - в 4-ой зоне.

Диапазон цен стоимости 1кв. м. жилья на вторичном рынке, в рублях. декабрь 2006

1-но комнатные

2-х комнатные

3-х комнатные

4-х комнатные

№ зоны

min

max

min

max

min

max

min

max

1 зона

9459

22381

7143

17045

7612

15000

9091

12857

2 зона

13333

19697

7778

22222

7237

21739

10581

14865

3 зона

11957

24540

9649

24510

11053

31250

9583

29630

4 зона

11515

23810

12281

27885

10735

33333

10000

25000

5 зона

15625

25758

9375

30375

12712

23629

12941

30303

6 зона

13000

26667

7381

30435

12500

35443

8000

45000

7 зона

16667

38710

8974

34000

11111

47748

12963

26947

8 зона

15957

39286

9286

38462

14524

53846

12644

45000

Средний рост стоимости однокомнатных квартир за 2006 год составил 46,7%. при этом минимальный рост (26,6%) произошел в 7-ой зоне, максимальный рост (66,9%) - в 5-ой зоне.

Средний рост стоимости двухкомнатных квартир за 2006 год превысил средний рост стоимости однокомнатных квартир и составил 64,2%, при этом минимальный рост стоимости двухкомнатных квартир (36,5%) произошел в 8-ой зоне, максимальный рост стоимости (111,4%) - в 7-ой зоне.

Средний рост стоимости трехкомнатных квартир за 2006 год составил 40%, при этом в 8-ой зоне средняя стоимость выросла минимально (на 16,9%). максимальный рост (на 62,1%) произошел во 2-ой зоне, несмотря на то, что качество предлагаемых на рынке квартир в декабре 2006 года понизилось (в декабре 2005 года показатель средней площади предлагаемых к продаже квартир был равен 63,52 квадратным метрам, а в декабре 2006 года - только 60,88 кв. м.).

Описанные выше результаты получены на основании сравнительного анализа данных по средним значениям стоимости квартир и средним значениям общей площади квартир (как одному из основных параметров качества предлагаемого жилья)

Средние цены 1кв. м. (в рублях) жилья на вторичном рынке, декабрь 2006

1-но комнатные

28261

2-х комнатные

27460

3-х комнатные

28534

4-х комнатные

29476

5-ти комнатные

32111

Анализ арендных ставок жилья.

Анализ арендных ставок жилья по городу показал, что самые низкие ставки в городе в течение 2006 года стабильно были у однокомнатных квартир в 1-ой зоне - в Комсомольском поселке, в Елшанке, на ВСО и составляли 2500 рублей в месяц, самые высокие арендные ставки наблюдались у элитных четырехкомнатных квартир в 7 - ой зоне, их колебания в течении года было незначительным: от 34000 рублей в месяц до 40000 рублей в месяц.

В декабре 2006 года минимальная ставка аренды однокомнатных квартир выросла до 3000 рублей в месяц (на 20%) и переместилась в 7-ую зону - в старый жилой фонд и «убитые» «хрущевки». Минимальная арендная ставка в 1-ой зоне повысилась до 3500 рублей в месяц (на 40%). Максимальные арендные ставки на однокомнатные квартиры составляли в первом полугодии 15000 рублей в месяц (были неизменны в течении 6 месяцев) и располагались в 7-ой зоне (ул. Новоузенская / ул. Рахова), за 2-ое полугодие они выросли на 67% - до 25000 рублей в месяц и принадлежат той же оценочной зоне (район Горпарка). Минимальная арендная ставка двухкомнатных квартир за 1 полугодие упала на 25% (с 4000 рублей до 3000 рублей) и переместилась из 1-ой зоны в 5-ую (в район 1-ой Дачной). За 2-ое полугодие минимальная арендная ставка двухкомнатных квартир не изменилась (по-прежнему 4000 рублей в месяц), но переместилась в 6 - 7-ую зоны (район Экономического университета, ул. Горького). Максимальная арендная ставка по двухкомнатным квартирам не изменилась и составляет 25000 рублей в месяц в 8-ой зоне (ул. Соборная / ул. Мичурина, Набережная Космонавтов, район Липок). Ставки в сегменте аренды элитного жилья колеблются от 20000 рублей до 40000 рублей.

Диапазон ставок аренды жилья, рублей в месяц

№ зоны

Кол-во комнат

1

2

3

4

5

6

7

8

1-но комнатные

4500

2-х комнатные

3-х комнатные

4-х комнатные

40000