ТЕЗИСЫ ДОКЛАДА ЮЛИИ ТИТОВОЙ, РУКОВОДИТЕЛЯ ДЕПАРТАМЕНТА ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КОМПАНИИ «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ»
ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ЧЕРНОГОРИИ: ВЧЕРА, СЕГОДНЯ, ЗАВТРА
До Второй мировой войны, а также в социалистические времена, всего 25-30 лет назад жилье в старых кварталах таких черногорских городов, как Котор и Будва стоило дороже, чем аналогичное в Ницце или в Северной Италии. В современном эквиваленте стоимость квадратного метра доходила тогда до евро. В Югославии в отличие от Советского Союза существовало право частной собственности, и коттеджами на ее Адриатических курортах итальянцы и немцы владели еще в 70-х. Спрос обеспечивали не только искушенные в старинной архитектуре иностранные туристы, но и уроженцы здешних мест. В те годы живущие в приморских городах югославы, по нашим меркам, купались в деньгах. Средний доход тогда составлял немецких марок на человека, включая членов семьи. Землетрясение 1978 году привело к появлению множества «рушевин» на побережье, а многочисленные региональные кризисы в 1990-е годы в странах-соседях опустили «ценовую температуру» в Черногории 3-8 раз по сравнению с золотым веком Югославии.
В 2003 году недвижимость в Черногории стала появляться на российском рынке. Первые инвесторы и ценители потянулись в эту прекрасную страну. Уровень цен на недвижимость на тот момент уже был выше конца 90-х, когда можно было приобрести «рушевину» на первой линии моря (то есть участок, на котором можно строить и приобретать на физлицо) за 10-20 тыс. евро – но в то время рискованных инвесторов было мало (сербы-мигранты). На 2003 год: 500 евро за м2 – апартаменты на вторичном рынке – то есть 27000 евро – 54 м2 (под ремонт) – продавцы в основном сербы, использовавшие недвижимость как дачу, состояние соответственное. Появились первые новостройки на удалении м от моря, цена евро/м2. Квартиры в Старом городе в районе 2000 евро/м2. В продаже дома, разбитые на апартаменты, каждый с отдельным входом (под сдачу в аренду – типа миниотелей). Дома для одной семьи – большая редкость. Это или совсем новое строительство / элитная недвижимость / небольшие дома. Пример: Ульцинь – 2-хэатажный дом, 200 м, 400 м от моря, с видом на море, участок 300 м, коммуникации, требует ремонта – 15000 евро. Аналогичный дом в Прчани – 40 тыс. евро. Дом на первой линии в Доброте 200 м 2, 600 м2 участок – 100 тыс. евро. Еще один вариант развития событий – покупка старого дома со всеми разрешениями в хорошем месте, за небольшие деньги, снос его и строительство нового. Цена строительства метра колеблется от 500 до 600 за метр, из которых порядка 80% - это стоимость разрешения на строительство. А когда разрешение есть, себестоимость метра существенно снижается. Важно соблюсти общий метраж и этажность, а проект может быть индивидуальным.
Ощутимо цены на недвижимость в Черногории начали расти с 2004 года. Наиболее распространенная площадь апартаментов - от 25 до 80 кв. м. Большинство апартаментов возводят на расстоянии от 100 до 800 м от моря. Как правило, дома стараются строить так, чтобы обеспечить вид на море максимальному количеству собственников. Ценовой диапазон апартаментов - от 30 до 130 тыс. евро. Безусловно, существуют исключения. Так, апартаменты, расположенные на первой линии в Святом Стефане, стоят около 3,5 тыс. евро за квадратный метр, и это тоже не предел. Дом (kue) по черногорским меркам - это и вилла (для этого существует свой термин - "vila"), и старый маленький домик, который нуждается в реконструкции, перестройке или ремонте. По этой причине разброс цен в этой категории недвижимости достаточно велик, но в среднем составляет от 70 до 600 тыс. евро. Правда, и здесь нужно делать оговорку. Встречаются дома по 50 тыс. евро (как правило, старые, требующие ремонта, расположенные в тихих деревнях, но нередко с прекрасным видом на море и тенистым садом) и огромные резиденции, стоимость которых исчисляется несколькими миллионами. Если при всем изобилии вариантов не удастся найти что то исключительное, целесообразно приобрести участок земли и заказать строительство.
2005 год: Цены на недвижимость в прибрежной зоне напрямую зависят от местонахождения и близости к морю. Обобщив, можно сказать, что в среднем EURO за кв. метр стоит вилла, апартаменты, коттедж, элитное жилье, находящееся в относительной близости (начиная от 150 м) от моря в северной, наиболее котирующейся части Черногорского Приморья (от Игало до Сутоморе). От 1000 до 2000 EURO за кв. метр стоит недвижимость, находящаяся непосредственно на берегу. Стоимость увеличивается в том случае, когда вилла, дом, апартаменты, коттедж, отель построены недавно или недавно отремонтированы, имеют собственный пляж, земельный участок, пристань. Первоклассная элитная недвижимость в хорошем районе может стоить и до 3000 EURO за кв. метр, а находящаяся в эксклюзивных районах или вблизи вилл ведущих политиков страны достигать 5000 EURO за кв. метр. Отдельно можно выделить 2 категории: квартиры в новых домах приморских городов (Будва, Котор, Тиват, Херцег-Нови), чьи цены находятся в диапазоне 600-750 EURO за кв. м. (дома постройки гг.), и здания в старинных частях Будвы, Котора и Херцег-Нови, цена квадратного метра в которых формируется индивидуально и может доходить до 4000 EURO за кв. м.
2006 год. 24 мая 2006 года – референдум по вопросу отделения Черногории. Рынок недвижимости в Черногории - один из самых быстрорастущих в мире. Всего за три года цены утроились, тысячи людей купили недвижимость - виллы, коттеджи, кватиры, участки земли. В 2006 году рынок недвижимости в Черногории буквально “взлетел” в результате невиданного интереса иностранных покупателей к приобретению недвижимости, что привело к возникновению несколько хаотической ситуации, т. к. черногорской недвижимостью стали заниматься наскоро созданные, малопрофессиональные агенства, не имеющие ни опыта, ни знаний в этой области. Также в Черногорию пришли иностранные агентства недвижимости, в основном из Англии и России. Рост цен на недвижимость в Черногории продолжается, спрос растет, и вложения в черногорскую недвижимость по-прежнему выгодны. Покупатели недвижимости приезжают в Черногорию из России, Англии и Ирландии. Стал заметен интерес к приобретению недвижимости со стороны французов и немцев. Поведение продавцов – хуже, чем на базаре. Сегодня утром называется цена объекта 2 тыс. евро/м2, вечером – 2500, завтра 3000 евро/м2. Покупатели реагируют отказом от покупки на такую неслыханную наглость, но продавцы не расстраиваются – завтра придут другие. Цены на апартаменты от 1000 евро/м2 (вторичка в Рисане, Св. Враче), новостройки от евро/м2 (Прчань, Св. Врача) до 2-3 тыс. евро/м2 (Будва, Петровац), 3.5-4 тыс. евро/м2 – первая линия Рафаиловичи. Дома под ремонт на начало года в бухте от 60 тыс. евро – 150 – к концу года.
2007 год – средняя стоимость кВ. м апартаментов около 2,5 тыс. евро – прогноз преодоления срденего ценового порога в 4000 евро к концу 2007 года. Прогнозы роста цен на ближайщие 2 года до рыночного максимума 5000 евро.
2007 год. В то время, когда экономики развитых государств были уже на грани кризиса, Черногория казалась маленьким инвестиционным раем, а ее рынок недвижимости стремительно набирал обороты. В частности, в 2007 наблюдался небывалый рост цен на все объекты недвижимости, инвестиции в которую принесли в казну Черногории боле 1 млрд евро (по словам министра экономического развития страны). Только в течение года стоимость квадратного метра жилья выросла в 2–2,5 раза и достигла 2,5–3 тыс. евро за квадрат (в люксовых апартаментах – до 5-6 тыс. евро за квадрат), а стоимость земельных участков увеличилась в 3-5 раз. Черногория показала высокие темпы строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости, что особенно интенсивно наблюдалось в прибрежной зоне, куда усилился приток отдыхающих.
2008 год. К 2008 году страна вышла на первое место по количеству прямых иностранных инвестиций на душу населения, которые составили 1,7 млрд евро, что на 57 % больше, чем в 2007 г. Продолжился рост цен на коммерческую недвижимость в Черногории. В 2008 году только в одной Будве количество сделок с недвижимостью сократилось более чем на 40%, а цены на вторичное жилье упали почти вдвое и к концу 2008 остановились на уровне 1,5-2 тыс. евро. Данная ситуация объясняется не только общемировым кризисом, но и внутренними причинами (отсутствие закона о покупке земли иностранцами (принят в 2009 году), проблемы с ДУПом).
2009 год. Оптимистические прогнозы – возврат роста цен, пессимистические – дальнейшее падение до 0,9 – 1,5 тыс. евро/м2. Реалии: новостройки от 1200 до 3 тыс. евро за кВ. м, основная масса 1,5 – 2,5 тыс. евро/м2. В 2008 году говорили к возврату цен годов, в 2009 – к возврату цен года.
2010 Недвижимость в Черногории. Вчера, сегодня, завтра.
Для того, чтобы лучше понять, что ждет цены на недвижимость в Черногории в будущем, стоит разобраться в том, что происходило и происходит на этом рынке до сих пор. Черногория открыла свои ворота туристам и иностранным инвесторам около семи лет назад. Рынок недвижимости был представлен предложениями вторичной недвижимости: старинными каменными домами, коттеджами времен социализма и апартаментами или в каменных старинных домах, или в сооружениях социалистических времен. Качественных объектов не предлагалось. Даже те дома или квартиры, которые, по мнению продавцов, были в хорошем состоянии, объективно требовали капитального ремонта. Это было идеальное время для неленивых инвесторов, готовых ремонтировать, строить, реконструировать. Игра действительно стоила свеч: дом на первой линии можно было приобрести за 100 тыс. евро, а апартаменты и того дешевле. Прошло некоторое время. Черногорцы быстро опомнились, оценив, что слишком дешево отдают то, что другие ценят дорого. Они по достоинству оценили богатство, находящееся в их руках и стали поднимать цены. Началось строительство. Активизировались продажи.
Пять лет назад года назад дом на первой линии стоил уже около 300 тыс. евро, и их количество резко сокращалось. При этом стали продаваться апартаменты в новостройках по цене в пределах 1000 евро за кв. м. При таких ценах мало кто смотрел на качество недвижимости, например, на то, что будут делать собственники апартаментов и их гости, приезжая домой на машине – парковочные и гаражные места зачастую не предусматривались. Пока недвижимость стоила дешево, никто сильно не задумывался о концепции строительства и дальнейшей эксплуатации недвижимости.
В 2005 - начале 2006 года новое строительство достигло небывалых в Черногории масштабов, причем в большинстве случаев оно велось с серьезными нарушениями. Большинство застройщиков имело участок с разрешением на строительство ограниченного пятна застройки и этажности, при этом выстраивали здание общей площадью в 2-3 раза больше разрешенного. На территории Будванской и Барской общины распространенной практикой было строительство на неурбанизированной земле, не внесенной в детальный урбанистический план (ДУП).
В 2007 сохранялся рост цен, при том, что объем строительства был очень мал. В 2008 году цены стали падать и достигли уровня 2006 года. В 2009 году наблюдалось дальнейшее падение цен и стоимость недвижимости достигла своего ценового дна – уровня цен 2005 года, при том, что качество недвижимости и инфраструктуры улучшилось и весьма значительно.
Возьму на себя смелость, подвести итоги развития черногорского рынка недвижимости на сегодняшний день и сделать прогнозы по его дальнейшему развитию. Итак, что же мы имеем на сегодня? Вторичный рынок, представленный объектами, зачастую имеющими проблемную или спорную документацию, не соответствующий современным требованиям к качеству жилья и не оправдывающий ожиданий клиентов по соотношению цена-качество. Дома, построенные без разрешения на строительство, квартиры без огороженной территории, по которой разгуливают шумные толпы туристов, без парковки и без эксплуатационной компании, осуществляющей замену лампочек в подъезде и вывоз мусора. Все это было интересно, пока стоило дешево. Когда цены кусались спрос на такую вторичку был очень низким, сейчас вернулся интерес к покупкам «дешево и сердито».
Темпы строительства в Черногории падали и объем предложений значительно сократился за годы, при том, что цены значительно упали: казалось бы, что еще нужно покупателю инвестору? Пока спрос на недвижимость в Черногории сильно упал, но не за горами и окончание кризиса, вопрос: цены полетят вверх также быстро, как и в прошлый раз? Или еще быстрее – как падали – всего за два года?
Перспектива ликвидности вторичного жилья достаточно ограничена, тем не менее, приобретая недвижимость на вторичном рынке, покупатель рискует не нажиться сильно на покупке, но может рассчитывать на сохранение и возврат вложенных средств.
Цены на недвижимость экономкласса будут расти медленнее, так как предложений в этом сегменте значительно больше. Недвижимость, построенная в социалистические времена, будет покупаться местным населением и иностранными лицами исключительно для личного пользования. Ликвидность подобных объектов достаточно низкая. Большинство покупателей будет акцентироваться на новых проектах повышенной комфортности, поскольку цены на сегодняшний день более, чем приемлимые. Особенно блестящее будущее у черногорских элитных объектов, поскольку таковая на сегодняшний день практически отсутствует как класс в Черногории. При этом тенденция развития страны в целом заключается в развитии элитарного туризма: яхт-клубов, казино и т. д.
Сегодня цены упали до своего критического минимума, при этом строительство концептуально новых высоко ликвидных и перспективных для инвестирования объектов только начинается.
В итоге с 2003 до 2007 года цены выросли с 500 евро/м2 до 3,5 евро/м2 – в 7 раз за 4 года. В период с 2008 по 2009 год цены упали с 4 тыс. евро/м2 до 2 тыс. евро – в 2 раза за 2 года.
Отсутствие прежнего ажиотажа на рынке позволяет делать осмысленный и спокойный выбор. У покупателей появилось больше возможностей для торга, однако ясно, что за дном кризиса неизбежно следует рост, хотя и не такой стремительный как в прошлом, поэтому хозяева, конечно, не готовы падать в цене в разы, как иногда ожидается. Нельзя не отметить, что в последнее время транспортная доступность и инфрастукрура в Черногории заметно улучшились, отношение к русским остается теплым, добраться стало гораздо проще и жить здесь по-прежнему очень комфортно.
О ДЕПАРТАМЕНТЕ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ»
Департамент зарубежной недвижимости появился в составе корпорации БЕСТ-Недвижимость в 2004 году. За несколько лет его существования продажа недвижимости в странах Европы стала одним из приоритетных направлений деятельности компании. В департаменте, который имеет свои филиалы в Болгарии, Черногории, Хорватии, Италии, Испании, Франции, Чехии, на Кипре, работают первоклассные специалисты, за плечами которых сотни успешно совершенных сделок.
Обратившись к нам, клиент получает полную информацию по процедуре оформления недвижимости в понравившейся стране, оформлению визовых документов, возможностям кредитования и подборку объектов, соответствующую заданным им критериям - с фотографиями, планировками, подробными описаниями. Сделав выбор, клиент может осуществить сделку, не выезжая из Москвы, либо приехать на место, где наш агент будет знакомить его со всеми подходящими вариантами и, в случае принятия решения о покупке, сопровождать сделку.
Мы можем порадовать своих клиентов тем, что не берем дополнительных агентских комиссионных с покупателей в большинстве популярных стран. Нам платят застройщики или продавцы за то, что мы реализуем их проекты. Для покупателя же наши услуги, как правило, остаются бесплатными. Наши цены не бывают выше, чем цены застройщиков. Наоборот, имея тесные взаимоотношения с крупнейшими европейскими строительными компаниями, мы можем добиться дополнительных скидок для своих клиентов.
Основными принципами нашей работы являются внимательное отношение к пожеланиям клиента при подборе объекта и обеспечение полной юридической чистоты при оформлении недвижимости в собственность. Задача нашей работы - минимизировать материальные и душевные затраты людей, решивших обзавестись вторым домом за пределами России. По тому, как часто нас рекомендуют друзьям, мы знаем, что справляемся со своей задачей профессионально.
Нас ценят клиенты и участники рынка, что было подтверждено рядом высоких профессиональных наград, включая международный. Последним нашим достижением было получение Всероссийской награды «Credo 2009» в номинации «Лучшая брокерская компания в России на рынке зарубежной недвижимости».
