Обзор гостиничного рынка Нижегородской области

ОБЗОР ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Общие тенденции

В прошлом году отрасль пережила настоящий подъем. Данный процесс отмечается не только в столице и городах-миллионниках, известных высокой деловой активностью, но и в региональных центрах, где гостиничный сектор до настоящего времени вообще не был интересен с точки зрения инвестиций. Именно поэтому можно назвать 2006 год переломным для гостиничного рынка.

Показатель доходности гостиниц сегодня при грамотном управлении сравнялся с аналогичными показателями офисных, торговых и других коммерческих объектов, что привлекло повышенное внимание инвесторов. Тем более что насыщенность рынка высококачественными гостиничными услугами наступит еще не скоро. Например, в Москве такие планы при нынешних темпах строительства могут сбыться только к 2010–2012 году. То есть именно сейчас гостиничный рынок предлагает самые интересные условия для вложения капитала, поскольку имеющийся спрос пока не удовлетворен соответствующим предложением.

Кардинальные сдвиги в данном секторе российской экономики подготовили позитивные тенденции годов. Стабилизация макроэкономической и социальной ситуации в стране, а также процесс снижения рентабельности вложений в другие сегменты рынка жилой и коммерческой недвижимости обеспечили прорыв в наиболее консервативной, инвестиционной части гостиничного бизнеса. В это время интенсивно шли процессы анализа эффективных путей развития гостиничного бизнеса и его стратегических перспектив, а также необходимая консолидация активов.

Длительный период подготовки масштабных капиталовложений обусловлен тем, что отечественный гостиничный рынок на протяжении десятилетий традиционно относился к числу наиболее депрессивных секторов рынка недвижимости, характеризуясь высокими показателями капиталоемкости и сроками окупаемости (7-10 лет в зависимости от категории проекта).

2006 год стал поворотным для гостиничного бизнеса в России, который начал приобретать типичные для всех рыночно развитых государств мира черты:

– отели и сопутствующая им инфраструктура стали реальным бизнес-активом и объектом долгосрочного инвестирования,

– наблюдается динамичный прирост объемов сделок купли-продажи и инвестиционных проектов в сфере гостиничного бизнеса,

– формируется цивилизованная конкурентная среда, где ведущими игроками становятся международные сетевые гостиничные бренды и намечается становление конкурентоспособных отечественных игроков: крупных инвесторов, управляющих компаний, национальных сетей отелей.

Благоприятные инвестиционные перспективы отрасли базируются на долговременных объективных факторах: низком уровне насыщения рынка качественными гостиничными услугами (даже в столице баланс спроса и предложения может быть достигнут не ранее чем через 8-10 лет), среднегодовой загрузкой отелей на уровне 60-80% в зависимости от сезона и региона, постоянным ростом цен на размещение в отелях всех категорий (так, в Москве средняя стоимость номера – одна из самых высоких в Европе, более 200 долларов), разработанными во многих субъектах РФ региональных программами стимулирования гостиничного бизнеса.

В связи с этим понятен интерес отечественных и зарубежных инвесторов к реализации крупных проектов нового строительства и реконструкции действующих отелей. В ближайшем будущем следует ожидать настоящего гостиничного бума, создания отелей разного формата в регионах России, располагающих благоприятными социально-экономическими и природными условиями для развития традиционного и делового туризма, организации многих видов активного отдыха.

Но уже сейчас отмечается резкий рост масштабов реализуемых инвестиционных проектов. Крупнейшей сделкой стало рефинансирование строящейся в Москве гостиницы Ritz-Carlton на сумму 160 млн. евро. Среди региональных проектов выделяется начало строительства 20 этажного отеля Hyatt Regency на 300 номеров в Екатеринбурге с участием мирового оператора класса «De Luxe» Global Hyatt Corporation. По планируемому объему инвестиций в 160 млн. долларов (с привлечением кредитов Societe Generale и BCEN-Eurobank) это – самый крупный гостиничный проект с участием зарубежного капитала.

 Одновременно растет интерес к данному сегменту рынка недвижимости со стороны российских инвесторов. В течение последних двух лет такими компаниями, как АФК «Система», «Русское золото», «Интеко», «Базовый элемент», «Русские отели», «Промсвязьнедвижимость» были представлены планы значительных инвестиций – от 100 млн. долларов до 1,5 млрд. долларов. В этом же ряду и такое актуальное событие, как создание Правительством Москвы совместно с компанией «НАФТА» Объединенной гостиничной компании, которой будут переданы отели и пакеты акций, находящиеся в собственности города.

Все эти цифры подтверждает тенденцию к постоянному росту интереса сильных игроков к гостиничному рынку, где формируется все более конкурентная среда. Определяющим фактором здесь консолидация гостиничных активов и появление новых национальных операторов, предоставляющих услуги по управлению отелями, а также новых гостиничных сетей.

Пути их появления могут быть различными – от реанимации сетей, опирающихся на опыт предшественников советского периода (отели бывшего ВАО «Интурист»), до новых частных компаний.

Яркой особенностью 2006 года стало расширение присутствия на отечественном рынке крупнейших сетевых операторов - Hilton, Ritz-Carlton, Four Season, которые будут конкурировать с уже работающими в России отелями под брендами Marriott, Kempinski, Sheraton, Park Hyatt, Novotel, Radisson SAS и Park Inn.

Наиболее показательной характеристикой уровня зрелости отечественного гостиничного бизнеса является именно появление реальной многоуровневой конкурентной среды, важнейшим элементом которой становится формирование национальных гостиничных сетей и создание собственных конкурентоспособных брендов.

Поволжье

Региональный гостиничный бизнес ожидает инвестиционный бум. Инвесторы, осуществляющие вложения в реконструкцию и строительство гостиниц в крупных городах Поволжья, настроены оптимистично. Они уверяют, что вложения выгодны, указывая на растущую деловую активность и туристский потенциал региона.
Сегодня Поволжье входит в сферу интересов мировых гостиничных сетей. Kempinski, Rezidor SAS (управляет сетями Radisson SAS, Park Inn), Marriott (развивает в России сети отелей Marriott, Renaissance, Ritz-Carlton, Courtyard), Accor (сеть отелей Novotel, Ibis), южноафриканская сеть Protea, британская Holiday Inn и другие именитые гостиничные операторы, представив планы развития в России, включили в них и поволжские города. Здесь они ориентированы, в первую очередь, на наиболее экономически благополучные Нижний Новгород, Казань и Самару.
Российские инвесторы Олег Дерипаска («Русско-Азиатская инвестиционная компания», управляющая непрофильными активами бизнесмена, включает компанию «Русские отели», развивающую гостиничную сеть в России. Сейчас управляют двумя отелями в Саяногорске и Сочи, летом 2007 года обещают открыть гостиницу в Нижнем Новгороде, Александр Удалов, глава компании «Юмако», рассчитывающей построить национальную гостиничную сеть «Катерина», владельцы гостиничных сетей «Азимут» (управляется «Азимут менеджмент групп» (самарская гостиница «Националь»), «дочкой» инвестиционной компании «Нерль»), а также владельцы AMAKS и Heliopark. География их интересов в Поволжье полностью совпадает с той, что привлекает мировые гостиничные сети.

Свой интерес к инвестициям в региональные гостиницы отельеры объясняют дефицитом качественного предложения на этом рынке в поволжских городах. Так, в Нижнем Новгороде, где гостиниц около 50, всего 2,4 гостиничного койко-места на тысячу жителей вместо положенных (по нормам Госстандарта) 3,6. Та же ситуация и в Самаре. По предварительным данным департамента туризма администрации Самарской области, в городе примерно 55 гостиниц, из них фондом объемом от 50 до 100 номеров обладают всего 14% отелей.

Туроператоры считают отсутствие современных гостиниц в регионах одним из главных препятствий в развитии въездного и внутреннего туризма. По оценке департамента туризма нижегородского правительства, из-за отсутствия рекреационной инфраструктуры потенциал региона использовался лишь на десятую часть: в городе, принимающем в год 600 тыс. только российских туристов, в общей сложности около трех тысяч гостиничных номеров, причем большая часть нижегородских отелей не сертифицирована и может претендовать лишь на условный уровень 1*.

До недавнего времени только одна гостиница Нижнего Новгорода — автозаводская «Волна» на 198 номеров — отвечала стандарту 4*. У построенного два года назад отеля «Александровский сад» звезд столько же, но номеров в четыре раза меньше, чем в «Волне». Популярные в бизнес-среде «Жук Жак» и «Никола Хаус» — это камерные отели с общим фондом 56 номеров. В общей сложности отели класса 3−4* насчитывают не более 500 номеров. Не случайно в гостиницах останавливается лишь каждый пятый иностранный бизнесмен, большинство предпочитает снимать частные апартаменты, даже в случае короткого визита. В дни работы крупных международных форумов на Нижегородской ярмарке, собирающих до двух тысяч участников, гостей приходится размещать в пригородных пансионатах и домах отдыха.

Похожие проблемы в других городах Поволжья, где преобладают гостиницы, построенные еще в советские времена. Более половины номерного фонда Татарстана (примерно 1700 номеров) приходится на гостиницы класса 1−2* или мотели, общежития для приезжих, непритязательные санатории и пансионаты. Еще треть номеров размещены в гостиницах, не поддающихся классификации, в том числе в небольших частных отелях, чей уровень комфорта оставляет желать лучшего. Празднование тысячелетия Казани послужило активизации гостиничного рынка – накануне юбилея города здесь отстроились и сдались первая пятизвездочная гостиница «Мираж», четырехзвездочный «Шаляпин Палас Отель», гостиницы «Регина», «Базилика», «Фатима».

В Самаре большая часть современных гостиничных комплексов расположена вне делового центра города — они могут служить разве что загородными резиденциями на уик-энды, исключая лишь открытый в 2003 году самарский отель Renaissance сети Marriott, построенный вне исторического центра города, но на одной из главных городских магистралей.

Региональные операторы осторожно комментируют приход в регион крупных инвесторов: гостиничная отрасль долгое время оставалась бизнесом больших ожиданий. За последние несколько лет здесь анонсировалось несколько крупных проектов по строительству отелей международного уровня с участием иностранных операторов, но ни один из них до сих пор не реализован. Например, отель Holiday Inn, о строительстве которого самарской группой «Волгабурмаш» говорилось еще два года назад. Или так и не состоявшееся возведение отеля на месте снесенной в 1997 году гостиницы «Москва» в центре Нижнего Новгорода, за которое взялась было компания «Весенние инвестиции», учрежденная в Нижнем английскими и американскими фондами SABRE Development Management, Rocco Forte и Commonwealth Property Investors, а затем консорциум инвесторов, в который входила в том числе и французская группа Accor.

Проблемы с выделением земельных участков, бюрократические барьеры, политические интриги останавливали потенциальных инвесторов, активность которых возрастает в последнее время пропорционально заинтересованности властей в развитии индустрии гостеприимства. Так, в Самарской области инвесторов приглашают принять участие в создании гостиничной инфраструктуры для областного проекта туристического комплекса в селе Ширяево. Нижегородская туристическая компания «Роза ветров — НН» в 2007 году планирует построить горнолыжный комплекс TerraSki, в который входит 24 коттеджа на 70 номеров, а столичный гостиничный оператор Heliopark запланировал строительство загородного отеля 4* с яхт-клубом и причалом для приема круизных теплоходов.

Но гораздо реальнее выглядят более прагматичные проекты, нацеленные на обслуживание не туристского потока, который пока существует лишь в проектах профильных ведомств, а командированных. «Бизнес-туристы сейчас являются основными клиентами гостиниц городов-миллионников, поэтому сетевые отельеры приходят в гостиничную отрасль поволжских регионов, ориентируясь в первую очередь на командированных.

Одними из первых использовали свой шанс занять пустующую нишу бывшие советские гостиницы, которые долгое время находились в муниципальной собственности. Со сменой хозяев или управляющей компании они начали активно модернизироваться.

В реконструкцию и повышение «звездности» гостиниц инвестируют и нижегородские отельеры. Один из крупнейших российских операторов, компания «Интурист» (входит в АФК «Система»), получив в управление нижегородскую гостиницу «Октябрьская», намерен инвестировать в ее развитие и повышение класса около 6,6 млрд руб. Компания уже провела реновацию отеля до класса 3*. Строительство второй очереди на 150−200 мест позволит ей претендовать на 4*. На трехзвездный уровень поднялась с обновлением номерного фонда другая бывшая «советская» нижегородская гостиница — «Ока». После завершения реконструкции, которая включает не только обновление номерного фонда, но и повышение надежности инженерных коммуникаций, систем безопасности и благоустройство территории, отель рассчитывает на повышение категории. Гостиница «Нижегородская» также нацелена после модернизации на категорию 3*.

Однако ресурс советских гостиниц ограничен: как показывает опыт Москвы, создать на их базе действительно дорогой современный отель можно лишь одним способом — снеся старый. Тем более что затраты на капитальную реконструкцию вполне сопоставимы со стоимостью строительства нового объекта. Поэтому появление бизнес-отелей высокого уровня и инфраструктуры связывают в регионе с приходом крупных международных отельеров с новыми проектами. Правда, успех их предприятий оценивается экспертами неоднозначно. Так, в Нижегородском центре научной экспертизы считают, что удовлетворить спрос в дорогом сегменте здесь смогут три-четыре отеля класса 4*и один пятизвездочный. Многие эксперты считают, что в большинстве российских регионов строить отели высокой категории не имеет смысла. Для города-миллионника вполне достаточно одного большого отеля категории «пять звезд». Появление второго не только ухудшит показатели первой гостиницы, но и приведет к тому, что период окупаемости окажется гораздо больше «положенных» 8 лет.

Возможно, с неоднозначностью перспектив собственных проектов связана та осторожность, с которой мировые сети выходят на региональный рынок. Иностранные сети пока изучают возможность бизнеса в российских регионах и потому приходят чаще всего в качестве управляющих компаний, под которые строится объект, а не инвесторов или девелоперов. Сейчас в управлении мировых сетей находится два отеля в Поволжье — уже упомянутый самарский Renaissance и казанский отель «Мираж» (входит в турецкую сеть Joy Hotels Group). Но вскоре список объектов пополнится. Пресс-служба группы отелей Kempinski, в конце декабря группа подписала соглашение с нижегородской компанией «Волга-Инвест Лтд» об управлении отелем на 250 номеров. А французская Accor, отказавшись от первоначальных планов строительства отеля в центре Нижнего Новгорода, решила управлять здесь гостиницами в строящемся Центре международной торговли и на улице Ильинской.

Нижегородский регион

Зависимость развития гостиничного бизнеса от развития экономики региона очевидна.

По объему произведенной промышленной продукции Нижегородская область занимает 15 место в России (в Приволжском федеральном округе 5 место).

Распределение мигрантов по основным потокам передвижения в Нижегородской области выглядит следующим образом:

	Прибывшие	Выбывшие
Перемещения внутри региона	23,5	23,5
Обмен с другими регионами России	12,5	10,8
Международные	1,6	0,9

Сегодня гостиничный бизнес - одна из наиболее перспективных и быстроразвивающихся отраслей. Гостиничный бизнес, несет в себе большой потенциал для российского рынка, способен приносить устойчивый доход.

Быстрые темпы строительства туристских объектов, отвечающих международным стандартам, приход на рынок западных операторов и инвесторов дали ВТО основание прогнозировать, что Россия вскоре войдет в первую десятку стран, привлекательных для туризма. Причем туристический бизнес уже стал одной из доходных (рентабельность инвестиций около 37%) и динамично развивающихся отраслей российской экономики.

Нижегородский регион представлен в основном гостиничными предприятиями, построенными еще в советские времена. Примерная структура рынка гостиниц Нижегородской области по нашим данным следующая:

По ряду причин, инвестирование в гостиничный бизнес Нижнего Новгорода и Нижегородской области, пока осложнено. Среди причин проблемности строительства новых объектов гостиничного профиля можно указать следующие:

Правовые проблемы долевого строительства Отсутствие желания банков и инвестиционных фондов вкладывать в гостиничный бизнес до тех пор, пока сохраняется спрос на рынке жилья и офисных площадей Отсутствие у инициаторов проектов возможности получения инвестиций через зарубежные банки из-за отсутствия международной системы отчетности и желания ее вести Отсутствие у одного инвестора достаточных средств для строительства полноценного гостиничного предприятия уровня 3* от 100 номеров Недостаток предложения профессиональных управляющих компаний, готовых оказать полный спектр услуг по управлению, начиная от анализа рынка и создания обоснованной концепции объекта, постановки технического задания архитектору до гарантированного эффективного управления и вывода объекта на быструю окупаемость.

Анализ показывает, что строительство новой гостиницы с соблюдением всех требований к технологическим процессам, и с учетом специфики сегмента потребителей в Нижнем Новгороде гарантирует высокую доходность и достаточно быструю окупаемость.