ПРАВОВОЙ РЕЖИМ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ
This article draws readers’ attention to the problem of peculiarities of legal regime of unauthorized constructions according to Russian legislation. The author examines the list of unauthorized constructed works and analyses the solutions of the objects’ fate.
Понятие самовольной постройки определяется Гражданским кодексом РФ, в силу ст. 222 которого «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». В отличие от ГК РСФСР 1964 года перечень объектов, относящихся к самовольной постройке, расширен и дополнен. По ранее действовавшему законодательству к ней относились жилой дом (дача) или часть жилого дома (дачи). Ныне действующий ГК РФ, дополнив перечень и сделав указание на «иное недвижимое имущество», определяет самовольную постройку через недвижимое имущество без каких-либо оговорок.
Однако подход к определению объекта самовольной постройки в юридической науке неоднозначен. предлагает самовольную постройку рассматривать как совокупность стройматериалов1. отмечает, что законодатель лишь условно обозначает самовольную постройку термином «недвижимое имущество», поскольку не рассматривает такую постройку в качестве объекта какого-либо права2.
Приведенные точки зрения, очевидно, обусловлены особенностями правового режима самовольной постройки: она не может быть объектом права собственности и гражданского оборота в целом, ее нельзя продать, подарить, совершить с ней иные сделки, единственный легальный вариант решения ее судьбы – быть снесенной лицом, ее построившим, либо за его счет (кроме случаев, оговоренных в ч.3 ст.222 ГК РФ). , говоря о совокупности стройматериалов, подразумевает снос постройки и безусловное право лица, осуществившего строительство, забрать стройматериалы. Аналогично рассматривает недвижимое имущество в первую очередь как юридическую конструкцию, основываясь на ст.219 ГК РФ, на «регистрируемости» как основании признания объекта недвижимостью.
Представляется, однако, что термин «недвижимое имущество», использованный законодателем в ст.222 ГК РФ, применен не условно, поскольку в ст. 130 ГК РФ нет указания на «регистрируемость» как критерий недвижимости. Потому в ст. 222 ГК РФ, указывая на невозможность участия объекта в гражданском обороте, законодатель, тем не менее, называет объекты самовольной постройки недвижимостью.
Более того, в соответствии с «Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности», утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 4.11.2000 г.3, государственному техническому учету подлежат в числе прочих объектов недвижимости «самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов)».
При рассмотрении объектов, относимых к самовольной постройке, в литературе высказывается мнение о некорректности формулировки «и иное недвижимое имущество» в ст.222 ГК РФ, ибо к иному недвижимому имуществу в соответствии с законодательством могут быть отнесены и, например, «многолетние насаждения»4. Однако определение в законе самовольной постройки через указание на «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке…» вряд ли позволяет предположить такой объект. Более того, очевидно, что понятие недвижимость, применительно к данной норме, сужено, или, точнее, - конкретизировано, очерчено как результат строительства, как имущество, созданное в процессе строительной деятельности, «предмет внешнего (материального) мира … созданный трудом человека»5. К иному недвижимому имуществу в аспекте самовольной постройки можно отнести и составляющие зданий, строений, в том числе квартиры, нежилые помещения. Данные объекты по действующему законодательству относятся к недвижимости. По правовым последствиям перестройка (реконструкция, перепланировка) таких объектов, произведенная без получения необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, повлечет отнесение их к самовольной постройке, т. е. должно следовать исключение таких объектов из оборота.
Предложение , о «необходимости согласовать терминологический ряд, используемый в статье 222 ГК РФ, с ее названием и контекстом, заменив слова «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество» на «здание или сооружение (их части), а также объекты, не завершенные строительством»6, следует признать обоснованным, специализирующим категорию недвижимости применительно к самовольной постройке, крайне важно и включение в такой перечень объектов незавершенного строительства. Однако за пределами предложенного перечня остаются жилые и нежилые помещения, фактически являющиеся частью зданий, но юридически – самостоятельные объекты гражданских прав, в связи с чем целесообразно данный перечень в п.1. ст.222 ГК РФ определить как «здание или сооружение (их части), жилые и нежилые помещения, а также объекты незавершенного строительства». Такая формулировка позволит устранить возможные разногласия при отнесении объектов к самовольной постройке, что особенно важно для квартир и иных жилых, а также нежилых помещений. Наличие признаков самовольной постройки (отсутствие разрешений и существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил) у реконструированного и перепланированного помещения позволяет применить правовые последствия в виде запрета на совершение сделок.
В ст. 222 ГК РФ определены следующие критерии отнесения недвижимости к самовольной постройке: 1) создание ее на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке установленном законом или иными правовыми актами; 2) создание без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Грамматическое толкование данной нормы позволяет сделать безальтернативный вывод о том, что при наличии любого из трех признаков строение, сооружение и иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой7.
По ранее действовавшему гражданскому законодательству (ст. 109 ГК РСФСР 1964 г.) самовольная постройка определялась несколько по-иному: как жилой дом (дача) или часть жилого дома (дачи), построенные без установленного разрешения или надлежаще утвержденного проекта, либо с существенным отступлением от проекта, или с грубым нарушением строительных норм и правил. Кроме уже упомянутого различия в объектах в ГК РФ и ГК РСФСР 1964 г., налицо и различия в признаках самовольной постройки. Ранее ключевым признавался – проект, строительство без которого или с существенным отступлением от которого влекло последствия, предусмотренные для самовольной постройки.
Данный критерий не воспринят действующим законодательством. Он отпал в связи с изменившейся социально-экономической политикой государства, ибо наличие данного критерия, было, вероятно, обусловлено в большей степени не заботой о недопущении угрозы безопасности, жизни, здоровью граждан, а способом борьбы с нарушениями количественных пределов, установленных ГК РСФСР для граждан при строительстве жилых домов (этажности, площади дома). Иные критерии – строительство без установленного разрешения, с грубым нарушением строительных норм и правил – сохранились по сути. Примечательно отсутствие критерия о создании на земельном участке, не отведенном для этих целей, в статье 109 ГК РСФСР, что, видимо, обусловлено невозможностью в принципе осуществления строительства без предварительного получения у государственных органов земельного участка под застройку.
Из ныне установленных ст. 222 ГК РФ критериев следует отметить «существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил», как не вполне определенный оценочный критерий. Четких оснований для определения существенности таких нарушений в законодательстве не только гражданском, но и административном, градостроительном, строительном, архитектурном, не содержится. Кроме того, не ясно, какого уровня градостроительные и строительные нормы и правила должны учитываться, при том, что ст. 52, 53 Градостроительного кодекса РФ8 субъектам РФ предоставлено право разрабатывать градостроительные нормативы в соответствии с федеральными градостроительными нормативами и правилами с учетом природно-климатических, социально-демографических, национальных и иных особенностей. Данные нормативы утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ с последующей регистрацией в федеральном органе архитектуры и градостроительства.
С одной стороны, поскольку существование региональных нормативов установлено Градостроительным кодексом РФ, они должны использоваться всеми субъектами градостроительной деятельности, следовательно должны учитываться и при определении «существенности» нарушений.
Судебная практика свидетельствует о том, что акты субъектов РФ в этой области учитываются при принятии решения, что не вызывает принципиальных возражений, поскольку основывается на действующем законодательстве. Так, одним из обоснований отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности явилось то, «что приемка строений в эксплуатацию произведена с нарушением временного порядка приемки законченных строительством объектов, утвержденного постановлением администрации области»9.
С другой стороны, устанавливаемые ГК РФ нормы должны единообразно толковаться и применяться на всей территории РФ, иначе постройки с одинаковыми нарушениями, но расположенные в разных субъектах РФ, могут быть либо признаны самовольными постройками, либо нет, в зависимости от установленных на уровне субъектов нормативов.
Кроме того, не определен орган, который уполномочен определять наличие либо отсутствие подобных существенных нарушений. Можно предположить, что это органы, уполномоченные Градостроительным кодексом РФ на осуществление контроля в области градостроительства: Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, соответствующие органы архитектуры и градостроительства.
Оформление вещного права происходит путем обращения в регистрирующий орган, который, изучив представленные документы на предмет соответствия действующему законодательству, производит регистрацию права собственности. В случае, если регистрация произведена и право на объект (как законченный строительством, так и незавершенный) возникло и впоследствии обнаруживаются существенные нарушения в постройке, которые исключают ее из гражданского оборота в силу ст. 222 ГК РФ, запрещающей приобретение права собственности на нее, возникает вопрос: как быть с такой постройкой, учитывая принцип «бесспорности государственной регистрации» и возможность оспорить зарегистрированное право только в судебном порядке? Кто может лишить собственника легально приобретенного права собственности по таким (вновь открывшимся) обстоятельствам?
Разумеется, что порядок такого лишения может быть только судебный, но субъект для обращения в суд по этим мотивам не указан. Очевидно, что это не в интересах собственника и он обращаться в суд не будет.
Поскольку критерии самовольной постройки обусловлены охраной интересов неопределенного круга лиц, которым может быть причинен вред такой постройкой, остается предположить, что это должен быть публичный орган, вероятнее всего, орган архитектурно-строительного надзора. До момента вынесения судом какого-либо решения должна сохраняться презумпция собственника и законности произведенной государственной регистрации.
Общие последствия самовольной постройки заключаются в неприобретении на нее права собственности и сносе осуществившим ее лицом либо за его счет.
Последствия в виде сноса можно назвать традиционными – ст. 109 ГК РСФСР предусматривала аналогичные правила, то же было предусмотрено в п. 6 Постановления СНК РСФСР от 01.01.2001 г. № 000 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»10. Однако в отличие от ныне действующего законодательства вышеназванные нормативные акты определяли процедуру сноса – по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.
Действующее законодательство не предлагает механизма реализации данной нормы, и такой снос в ряде регионов осуществляется на основании акта государственного органа11. Учитывая конституционный принцип неприкосновенности частной собственности, решение о сносе самовольной постройки, затрагивающее имущественные права граждан и юридических лиц, защиту которых гарантирует государство, может принимать только суд (за исключением возможного варианта о внесудебной договоренности о сносе постройки между владельцем земельного участка и владельцем самовольной постройки). Кроме того, ст. 222 ГК РФ целесообразно дополнить указанием на субъект, который вправе обратиться в суд с требованием о сносе. Представляется, что это могут быть собственник земельного участка, а также государственные и муниципальные органы, в ведении которых находятся соответствующие земли.
Рассматривая неблагоприятные последствия самовольной постройки, следует отметить, что по ранее действовавшему законодательству существовала альтернатива сносу постройки: постройка по решению суда могла быть безвозмездно изъята и зачислена в фонд местного Совета народных депутатов. Такой нецивилизованный способ приобретения собственности был адекватен эпохе социализма, когда государство боролось с количественно-качественными элементами собственности у населения. Но сохранение такого правила в современных условиях противоречило бы букве и духу Конституции РФ и в целом направлению развития общественных отношений и права соответственно.
Самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, установленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающей возможность в судебном порядке признать право собственности на самовольную постройку. Самовольная постройка может быть сохранена с приобретением права собственности и изменением статуса таковой на здание, сооружение и иную недвижимость в двух случаях: во-первых, за самовольным застройщиком, если лицу, осуществившему постройку, будет предоставлен данный земельный участок под возведенную постройку в установленном законом порядке; во-вторых, за законным владельцем земельного участка – собственником, владельцем на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, с возмещением расходов лицу, осуществившему постройку.
В первом случае единственным условием приобретения права собственности в судебном порядке будет предоставление земельного участка, при этом «в установленном законом порядке». Если земельный участок находится в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, этот порядок будет регулироваться ст. 28-30 ЗК РФ. Если же земельный участок находится в собственности физического или юридического лица, то такое предоставление возможно по гражданско-правовому договору (купли-продажи, мены, дарения, ренты и др.).
Пункт 34 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ /8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»12 указывает, что судье при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству следует предложить истцу представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. Однако судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ полагает, что не будет ошибкой, если суд выяснит этот вопрос и в ходе судебного разбирательства до вынесения решения13. Таким образом, самовольному застройщику предоставляется возможность самому урегулировать отношения с собственником земельного участка. Но в случае положительного решения данного вопроса неясна необходимость судебного решения о признании права и в целом роль суда для урегулирования отношений собственности. Ведь предоставление застройщику земельного участка под возведенный объект (при условии соблюдения прочих условий) само по себе снимает вопрос о самовольности и позволяет застройщику зарегистрировать право в общем порядке.
Кроме того, п. 1 ст. 222 ГК РФ делает акцент не на вещное право на земельный участок, а на целевое использование - «земельный участок, не отведенный для этих целей». Земельным законодательством термин «цель» используется в двух правовых аспектах. Во-первых, в смысле категории земель по целевому назначению (ст. 73 ЗК РФ), где земли подразделяются на земли сельхозназначения, поселений, промышленности, транспорта, связи и т. д. Во-вторых, в зависимости от целей ЗК РФ устанавливает разные порядки предоставления земельных участков: для целей строительства и для целей, не связанных со строительством (ст. ст. 30-34). Кроме того, формулировка «не отведенное для этих целей в порядке установленном законом» позволяет ставить под сомнение возможность приобретения права на постройку при наличии каких-либо нарушений в порядке предоставления, определенном вышеназванными нормами, либо ранее действовавшим законодательством, при предоставлении до 30.10.2001 г. Данная норма толкуется именно таким образом, т. е. признается условием приобретения права собственности, в судебной практике.
Так в споре, рассмотренном ВАС РФ, нарушение государственными органами порядка предоставления земельного участка под постройку явилось основанием для отказа в признания права собственности14. Данная позиция свидетельствует о том, что предоставление земельного участка должно быть легальным, и пороки такового влекут те же неблагоприятные последствия, что и отсутствие прав на земельный участок.
Кроме того, суд признает, что надлежащим свидетельством правомерного возведения строения является акт приемки, притом соответствующий требованиям, установленным нормативным актом субъекта РФ15.
Подобное толкование возможности приобретения права в судебном порядке в зависимости от обычного установленного порядка низводит роль суда как органа, призванного защищать гражданские права, признает ненужность предусмотренной ч. 3 ст. 222 ГК РФ возможности. С такой позицией согласиться нельзя, поскольку судебный порядок, по сути, должен давать возможность приобретения права, при отсутствии такой возможности в обычном порядке, но, безусловно, при наличии на то оснований.
Действующий порядок признания права, в случае, если отношения между собственником земельного участка и самовольным застройщиком не были урегулированы добровольно, не позволяет сделать это и в судебном порядке. Суд не вправе по ст. 222 ГК РФ, в отличие от ст. 272 ГК РФ, своим актом ни установить право собственности на строение, ни определить порядок пользования земельным участком. Представляется очевидной необходимость соответствующих изменений в этом плане в ст.222 ГК РФ.
Формулировка п. 3 ст. 222 ГК РФ о признании права за лицом, осуществившим постройку, не позволяет с достоверностью определить круг этих лиц. Строительство может осуществляться на основе договора строительного подряда, и тогда лицом, осуществившим постройку, формально будет подрядчик. Следует ли из этого, что у подрядчика есть легальная возможность приобрести право собственности на объект, либо при исполнении договора и передаче объекта по акту это право возникнет у заказчика? Исходя из текста закона - вряд ли. Однако неточность формулировки данной нормы налицо. Судебная практика свидетельствует о праве заказчика на признание права в судебном порядке16.
За пределами диспозиции данной нормы остаются лица, получившие самовольную постройку от лица, ее осуществившего, и имеющие к ней тот же интерес, что и создатель – наследники, лица, которым постройка перешла в результате реорганизации юридического лица, а также приобретшие такой объект по гражданско-правовой сделке (хотя ничтожность такой сделки бесспорна, на практике приобретатели по такой сделке достаточно часто обращаются за защитой своих прав в суд).
В литературе уже отмечалось, что «судебная практика вынуждена определяться с правовым положением таких претендентов на право собственности на самовольную постройку и обычно применяют к ним правила о создателях»17. В литературе высказывается в связи с этим также предложение определять круг субъектов, имеющих право на обращение в суд, термином «владелец» самовольной постройки18. Однако владение должно быть основано на титуле. Учитывая, что легальных оснований права владения самовольной постройкой быть не может, более адекватным было бы именовать таких лиц «фактическими владельцами».
Несмотря на наличие оснований для признания права собственности и сохранения самовольной постройки, суд должен установить, что сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При этом к другим лицам следует относить всех иных правообладателей, кроме собственника земельного участка и владельца постройки – спор между ними должен быть уже определенно решен к моменту признания права. Это могут быть обладатели сервитута на земельный участок и иную недвижимость, владельцы смежных земельных участков и иной недвижимости, при этом закон не определяет объем полномочий суда: должен ли суд по своей инициативе установить круг подобной категории лиц либо лишь давать соответствующую оценку заявленным в ходе судебного разбирательства требованиям?
Очевидно, что для определения возможности создания угрозы жизни и здоровью граждан необходима комплексная экспертиза компетентных органов, ибо суд самостоятельно установить этот факт не в состоянии, да и не должен. Кроме того, не ясно, во всех ли случаях суд при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку должен назначать проведение такой экспертизы (практика показывает, что назначение экспертизы, как и исследование обстоятельств каким-либо иным образом, на предмет отсутствия угрозы жизни и здоровью, не проводится), либо для этого необходимы какие-либо основания, например, обращение (заключение) органов архитектурно-строительного надзора? При этом, поскольку закон определяет возможность признания права либо за владельцем строения при условии предоставления ему земельного участка, либо за владельцем земельного участка, подразумевается, что иные признаки самовольной постройки (отсутствие необходимых разрешений и существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил) отсутствуют.
При соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам и при строительстве с получением необходимых разрешений постройка не может представлять угрозу жизни и здоровью граждан. Отсюда напрашивается противоречащий п. 1 ст. 222 ГК РФ вывод о возможности признания права за владельцем земельного участка или постройки независимо от наличия разрешения соответствующих органов и соответствия градостроительным и строительным нормам и правилам. Кроме того, нарушение прав и законных интересов других лиц (не вдаваясь в вопрос о затруднительности и условности их установления) может возникнуть и вне зависимости от самовольности постройки19, что можно отнести к злоупотреблению правом, которое не допускается в силу ст.10 ГК РФ. И потому представляется нецелесообразным включение данного критерия как условия сохранения самовольной постройки, в частности и в целях законодательной экономии, поскольку нарушать права и законные интересы других лиц нельзя, в том числе и при создании объектов недвижимости.
Формулировка п. 3 ст. 222 ГК РФ, устанавливая судебный порядок, порождает некоторую процессуальную неопределенность и прежде всего в вопросе о том, в каком порядке необходимо рассматривать подобные дела: «Ст. 222 ГК РФ фактически предусматривает исковой порядок признания права собственности на самовольную постройку (именно признания права, а не установления факта владения недвижимым имуществом на праве собственности, хотя спора о праве в классическом виде в таких ситуациях может и не быть, то есть притязания истца никто не оспаривает и на данный объект недвижимости никто не претендует. Иными словами, возражения со стороны соответствующих государственных, муниципальных органов, иных лиц могут касаться неправомерности возведения самовольной постройки, но не претензий на данный объект. Если при рассмотрении заявления об установлении факта владения недвижимым имуществом на праве собственности выясняется, что данный объект представляет самовольную постройку, то, несмотря на то, что никто кроме заявителя не претендует на данный объект (включая и соответствующие органы по управлению имуществом, представляющие интересы муниципальных образований, субъектов РФ, РФ), суд должен оставить без рассмотрения такое заявление на основании п. 8 ст. 87 АПК РФ 1995 г., ч. 4 ст. 221 АПК РФ 2002 г.»20. Отсутствие претензий соответствующих государственных, муниципальных органов, иных лиц, по мнению С. Медведева, вовсе не служат основанием для констатации отсутствия спора о праве21.
считает, что в случаях, предусмотренных ст. 222 ГК РФ и п. 2 ст. 272 ГК РФ, применяется «судебное установление права собственности», отмечая, что «в законодательстве ошибочно названо признание права собственности»22. Подобное установление характеризуется как основание возникновения права собственности на определенную недвижимую вещь на основании сложного фактического состава, завершающегося судебным актом об установлении права собственности.
Нестабильна и судебная практика в этом вопросе. Фактически подобные дела рассматриваются судами как в исковом производстве, так и в особом. Однако ВАС РФ, отменяя решение Арбитражного суда Калужской области об установлении юридического факта владения строением на праве собственности по обстоятельствам возведения гаража на своем земельном участке, указывает, что «по существу товариществом заявлено требование о признании права собственности на возведенный гараж, которое может быть рассмотрено в исковом производстве, но не в порядке установления юридического факта»23.
Районные суды восприняли мнение Верховного суда РФ, допускающего признание права собственности на самовольную постройку при наличии сообщения компетентного органа о предоставлении земельного участка лицу, за которым право собственности на строение будет признано судом. Однако встречаются случаи, когда судом при признании права собственности на постройку не исследуется вопрос о предоставлении земельного участка. Так, суд, выяснив отсутствие спора о границах земельного участка и отсутствие претензий соседей, не предпринял мер к установлению возможности предоставления истцу земельного участка и признал право собственности при таких обстоятельствах24. В другом деле, признав право собственности за наследником самовольно возведенного жилого дома и установив факт принадлежности наследодателю земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования, суд не выяснил возможность предоставления земельного участка истице25.
Распространенной ошибкой судебных органов представляется подход к выяснению отсутствия нарушения градостроительных и строительных норм и правил и угрозы жизни и здоровью граждан. Суды, истребуя заключения органов санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора, не привлекают к участию для дачи заключения органы архитектурно-строительного надзора26, либо признают возможным признать право собственности без заключения каких-либо уполномоченных органов27. Не соответствующим законодательству представляется и указание суда на то, что «нарушений строительных норм и правил при строительстве дома техническим паспортом не зафиксировано»28. Очевидно, что технический паспорт не должен и не может содержать такую информацию.
Представляется неправомерным признание права собственности на постройку при наличии запрета на размещение жилых строений в определенных зонах. Так, решением Федерального суда Ленинского района г. Омска признано право собственности на жилой дом, расположенный в санитарно-защитной зоне птицефабрики. При этом суд указал, что «требования по санитарно-защитной зоне введены с принятием в 1999 году Закона РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения РФ» (п. 1, 2, 3 ст. 12), дом построен в 1956 году, т. е. требования закона на рассматриваемые правоотношения не распространяются»29. Данное утверждение представляется неверным, поскольку требования о признании права собственности заявлены в момент, когда данное ограничение уже действовало. Аналогичное решение, рассмотренное в статье заместителя председателя Кассационной коллегии Верховного суда РФ Н. Толчеева, вышестоящим судом признано ошибочным30.
В некоторых случаях за признанием права собственности на самовольную постройку обращаются лица, не строившие ее, а приобретшие по сделке, несмотря на установленный законом запрет на совершение таких сделок. Факт принятия и рассмотрения судом таких заявлений сам по себе не вызывает возражений, однако круг устанавливаемых в таких случаях обстоятельств зачастую является неполным. Так, Г. обратилась с иском к Б., администрации округа о признании права собственности. Суд установил факт заключения договора купли-продажи между Г. и Б. – причитающаяся сумма была уплачена, дом передан. Судом также установлено, что предметом договора был самовольно возведенный жилой дом. Суд признал право собственности за истцом на основании исполненного договора купли-продажи, не выясняя необходимых условий признания права собственности на самовольную постройку31.
В другом деле М. обратилась в суд с заявлением об установлении юридического факта владения ею на праве собственности жилым домом. Суд, выяснив, что дом является самовольной постройкой, выделение земельного участка в установленном порядке возможно, установил факт владения М. имуществом после смерти отца. При этом не исследованы вопросы об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при условии сохранения постройки и отсутствии нарушения необходимых градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, представляется необходимым рассмотрение дела в порядке искового производства, поскольку следовало установить наличие других наследников и их требования на домовладение.
Встречаются случаи признания права собственности на самовольную постройку решением третейского суда. Так, решением третейского суда было признано право собственности на вновь созданную недвижимость за супругами Я. в равных долях. Учреждением юстиции было отказано в регистрации права собственности в связи с отсутствием необходимых правоустанавливающих документов, а также в связи с неподсудностью третейским судам дел о признании права собственности. Данный отказ был обжалован в суд, решением которого отказ признан обоснованным. Строение является самовольным, возведенным на не отведенном земельном участке, без получения необходимых разрешений и не введено в эксплуатацию. Третейский суд признал право собственности при отсутствии «доказательств о принадлежности строения…, соответствующих правоустанавливающих документов и конкретного спора между сторонами». Решение суда первой инстанции оставлено без изменения вышестоящим судом32.
Подводя итоги рассмотрению правового положения самовольной постройки, следует констатировать, что самовольная постройка по действующему законодательству – это специфический объект недвижимости. Не являясь объектом права собственности, он порождает определенные правовые последствия. У лица, его создавшего, возникают и обязанность соблюдать запрет на отчуждение, обязанность снести постройку за свой счет либо понести расходы на снос, и право обратиться в суд с иском о признании права собственности на неё. При этом определенная несогласованность законодательства порождает нестабильность правоприменительной практики.
___________________
1. См.: Суханов собственности и иные вещные права в России // Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 353.
2. См.: Козырь в новом Гражданском кодексе Российской Федерации // В сб.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 279.
3. СЗ РФ. 2000. № 50. Ст. 4901.
4. , Луконкина режим самовольной постройки // Вестник ВАС РФ. 2001. № 11. С. 128.
5. Невзгодина с недвижимостью. Омск: ОмГУ, 2003. С. 10.
6. , Луконкина же.
7. См.: Самовольная постройка // Хозяйство и право. 1998. №. 6. С. 28.; Удалов регулирование имущественных и неимущественных отношений. М.: Учебно-методический центр при Министерстве РФ по налогам и сборам, 2001. С. 141.
8. СЗ РФ. 1998. № 30. Ст. 2069.
9. Иванова права собственности в арбитражном суде. М.: Инфра-М, 2000. С. 101.
10. СП РСФСР. 1940. № 11. Ст. 48; Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 31. Ст. 2860.
11. См. об этом: Самовольная постройка // ЭЖ-юрист. 2002г. № 23.
12. Вестник ВАС РФ. 1996. № 9. С. 5-20.
13. См.: Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам // Бюллетень ВС РФ. 1997. № 10. С. 14.
14. См.: Иванова права собственности в арбитражном суде. М.: Инфра-М, 2000. С. 100-101.
15. См.: Там же.
16. См.: Бюллетень ВС РФ. 1997. № 10. С. 14.
17. , Луконкина . соч. С. 132.
18. См.: , Луконкина же; Кузьмина режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: изд-во Томск. ун-та, 2002. С.108; Попович права собственности в гражданском праве России. Автореф. дисс…канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 17.
19. См.: Постановление Президиума ВАС РФ /99 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 5. С. 22-23.
20. Установление фактов принадлежности недвижимого имущества на праве собственности // Хозяйство и право. 2003. № 1. С. 126.
21. Там же.
22. Белов право // М.: Центр ЮрИнфор, 2003. С. 491.
23. Постановление Президиума ВАС РФ от 3.09.2002 № 000/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 12. С. 46.
24. См.: Архив Федерального суда Ленинского р-на г. Омска за 2002 год. Дело № 2-5424/02.
25. См.: Архив Федерального суда Ленинского р-на г. Омска за 2002 год. Дело № 2-844/02.
26. См.: Архив Федерального суда Ленинского р-на г. Омска за 2002 год. Дело № 2-5784/02, дело № 2-288/02.
27. См.: Архив Федерального суда Куйбышевского р-на г. Омска за 2003 год. Дело № 2-2800/03.
28. См.: Архив Федерального суда Ленинского р-на г. Омска за 2002 год. Дело № 2-700/02.
29. См.: Архив Федерального суда Ленинского р-на г. Омска за 2002 год. Дело № 2-120/02.
30. См.: Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. № 5. С. 34.
31. См.: Архив Федерального суда Куйбышевского р-на г. Омска за 2003 год. Дело № 2-3386/03.
32. См.: Архив Федерального суда Первомайского р-на г. Омска за 2003 год. Дело № 2-4845/03.
