Анализ начислений Мособлстрой

Анализ начислений Мособлстрой.

1.Оплата за отопление.

Отопление к оплате должно быть меньше т. к. показания общедомового теплосчетчика расбрасываются только на площадь квартир и офисов на первом этаже. Тогда как в подвалах, занятых Мособлстрой, также есть отопление, которое должно оплачиваться не жильцами, а лицами, которые используют подвалы. Если площадь квартир и офисов на первом этаже 12200 кв. м., а площадь подвалов 450 кв. м., то показания общедомового теплосчетчика должны делиться не на 12200, а на 12200+450=12650 кв. м. Если за отопление занимаемых подвалов будет оплачивать тот, кто их занимает, то оплата за отопление жителями составит 12000/12650=96% от ранее начисляемого. При годовом потреблении тепла на отопление в 1000 Гкал экономия составит 40 Гкал, что при тарифе 2009 года в 736,96 руб/Гкал составит 30000 рублей в год.

2. Оплата за содержание.

2.1. Согласно «Калькуляции себестоимости на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по ул. Ленина, д. 203», представленной Мособлстрой всем жителям следует, что все годовые расходы по эксплуатации на один дом в размере 487600 рублей разделены на 5740,3 кв. м., что соответствует площади только квартир. Получается, что собственники офисов на первом этаже и лица, пользующиеся подвалами, не участвуют в содержании общедомового имущества. Если же затраты разделить на всю площадь ( в том числе офисов первого этажа 350 кв. м. и подвала 225 кв. м.), то плата за содержание и текущий ремонт должна составить 5740/(5740+350+225)=0,9 от представленной в Калькуляции. Излишне начислено за один год по двум домам 7,79 руб/кв. м/мес*10%*12200 кв. м*12 мес=114000 рублей.

2.2. Согласно Постановлению Администрации города Обнинск от 26.10.06 (действующее) плата за содержание и ремонт общедомового имущества для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, которые не приняли решение о выборе способа управления должна быть для домов с полным благоустройством (включая лифт, мусоропровод, общедомовое электричество, услуги ЦТП и прочее) 9,6 руб/кв. м/мес. включая НДС, в том числе ремонт 2,65 руб/кв. м. Для домов, в которых выбран способ управления, Постановлением Администрации от 6.08.2009 установлены предельные размеры платы за ремонт и содержание жилого помещения для нанимателей по договору найма (муниципальные квартиры) в зависимости от дома в размере от 6,64 до 16,70 руб/кв. м.

Учитывая отсутствие решения о выборе способа управления в наших домах до 2010 года тариф за содержание должен быть 9,60-2,65=6,95 руб/кв. м. Начисления УК в 2009 году за содержание (руб./кв. м.)составляли:

вывоз ТБО - 2,57

лифт – 3,77

содержание жилья – 7,89

ЭЛ общедомовое – 2,3 (в среднем)

Услуги ЦТП – 2

Итого 10,64 руб./кв. м.

Необоснованно собирается 10,64-6,95=3,69 руб/кв. м/мес, что по двум домам составляет (только по жилью, без учета офисов) 3,69*12200*12=540000 рублей в год.

3. Оплата за текущий ремонт.

Согласно п. 2.3.6, 2.3.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, зарегистрированных в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176 опись ремонтных работ согласовывается с собственником жилищного фонда, а сам ремонт подлежит приемке комиссией из представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда. Надлежащим образом оформленного ремонта (не за счет гарантии Застройщика) не производилось. Излишне уплачено 1,3 руб/кв. м/мес*12200 кв. м.*12 мес.=190000 рублей за год.

4. Оплата за электроэнергию.

Тариф на электроэнергию в наших домах на 3% выше по сравнению с установленным для города Обнинск. Так, на 2009 год согласно Постановлению министерства конкурентной политики и тарифов от  29 октября 2008 № 000 - эк тариф должен быть 1,71 руб за квт*час для населения с электроплитами (у нас 1,76) и 2,44 руб за квт*час на общедомовые нужды (у нас 2,51). Годовое потребление электроэнергии двумя домами оценивается в 1200000 рублей. 3% излишне начисленного составляет 36000 рублей в год.

5. Оплата за вывоз ТБО.

Согласно Постановлению Администрации города Обнинск от 01.01.2001 (действовало до 01.01.2010) тариф на вывоз ТБО для МП КХ составлял 7,63 руб/мес с человека (с учетом НДС). Даже при числе жителей в 600 человек (200 квартир по 3 человека в каждой) оплата должна быть 4500 рублей в месяц для двух домов. Только с жильцов квартир (без офисов и подвалов) собиралось по тарифу 2,57 руб/кв. м*2 дома*5740кв. м/дом=29500 руб/мес. Разница за год составляет 25000 руб/мес*12мес= 300000 рублей в год.

6. Оплата за лифты.

Согласно Постановлению Администрации от 25.02.05 (действовало до 01.01.2010) тариф на обслуживание пассажирских лифтов с 14 остановками составлял 6352,45 руб без учета НДС и 347,83 руб за одну дополнительную остановку. Для 17 этажей тариф должен быть 6352,45+3*347,83=7395,94 руб. За 4 лифта 29600 руб/месяц без НДС или 34928 руб/мес с НДС. УК начисляло за лифты по тарифу 3,77 руб/кв. м, что при площади квартир в 12200 кв. м. составляло 46000 рублей в месяц. Излишне начислялось 11000 руб/мес*12 мес=132000 руб/год.

7.Пользование подвалами.

Согласно статье 36 ЖК РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы … Согласно проектной документации на дома, согласно актам приемки домов в эксплуатацию подвалы не выделены как офисные помещения, согласно письму Регистрационной палаты от 01.01.01 года право собственности на подвалы ни на кого не зарегистрированы, т. е. являются общедомовым имуществом.

В интересах жителей передача подвалов в пользование другим лицам должна производиться на возмездной основе (за арендную плату). В настоящее время средняя арендная плата в Обнинске составляет 500 рублей за кв. м. Например, согласно объявлению в газете «Вы и мы» от 18.02.10 (стр.15) в МУ «дом ученых» арендная плата за офис площадью 51,9 кв. м. составляет 38925 рублей (это еще без учета НДС) или 750 руб/кв. м. Аренда двух подвалов в месяц может приносить доход в пользу собственников дома 450*500=225000 рублей в месяц или 2,7 млн. рублей в год. Снижение платы за содержание дома может составить 225000/12000кв. м.=18 рублей/кв. м./мес.

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 4 апреля 2007 г. N 6037-РМ/07

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПЕРЕЧНЯ

ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с многочисленными обращениями органов власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства о разъяснении порядка определения перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме сообщает.

Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 491 (далее - Правила содержания общего имущества), и иные нормативные правовые акты Российской Федерации не ставят право принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления таким домом и действий по реализации этого решения в зависимость от определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации в соответствии с пунктом 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 491. До утверждения формы документа технического учета общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме указанный учет не производится.

В соответствии с пунктом 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется:

- собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

- федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов Российской Федерации - в целях контроля за содержанием общего имущества в соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (например, государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации);

- органами местного самоуправления (в городах федерального значения - органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации) - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Органы местного самоуправления (в городах федерального значения - органы государственной власти этих субъектов Российской Федерации), в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктами 2 - 9 Правил содержания общего имущества.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящие разъяснения до органов местного самоуправления, управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных, жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов и иных заинтересованных организаций, действующих на территориях субъектов Российской Федерации, для руководства при применении Правил содержания общего имущества.

Директор департамента

жилищно-коммунального хозяйства

Р. Э.МУКУМОВ

Проблемы по части теплоснабжения.

1. Не соответствие ограждающих конструкций (СТЕН) требованиям СНиП.

- нормативный температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции в нижней части в районе окон и эркеров) в холодный период отличается от температуры внутри помещения более чем на 4 градуса (норма для жилых зданий согласно п.2.2., табл.2* СНиП II-3-79* Строительная теплотехника (с Изменениями N 1-4)

Выдержка из СНиП II-79

2.2*. Требуемое сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций (за исключением светопрозрачных), отвечающих санитарно-гигиеническим и комфортным условиям, определяют по формуле

, (1)

где - коэффициент, принимаемый в зависимости от положения наружной поверхности ограждающих конструкций по отношению к наружному воздуху по табл.3*;

- расчетная температура внутреннего воздуха, °С, принимаемая согласно ГОСТ 12.1.005-88 и нормам проектирования соответствующих зданий и сооружений;

- расчетная зимняя температура наружного воздуха, °С, равная средней температуре наиболее холодной пятидневки обеспеченностью 0,92 по СниП 2.01.01-82;

- нормативный температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции, принимаемых по табл.2*;

- коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающих конструкций, принимаемый по табл.4*.

Требуемое сопротивление теплопередаче дверей и ворот должно быть не менее 0,6 стен зданий и сооружений, определяемого по формуле (1) при расчетной зимней температуре наружного воздуха, равной средней температуре наиболее холодной пятидневки обеспеченностью 0,92.

Примечания: 1. При определении требуемого сопротивления теплопередаче внутренних ограждающих конструкций в формуле (1) следует принимать = 1 и вместо - расчетную температуру воздуха более холодного помещения.

2. В качестве расчетной зимней температуры наружного воздуха , для зданий, предназначенных для сезонной эксплуатации, следует принимать минимальную температуру наиболее холодного месяца, определяемую по СНиП 2.01.01-82 с учетом среднесуточной амплитуды температуры наружного воздуха.

Пункт 2.3 исключен.

2.4*. Тепловую инерцию ограждающей конструкции следует определять по формуле

(2)

где - термические сопротивления отдельных слоев ограждающей конструкции, м· °С/Вт, определяемые по формуле (3);

- расчетные коэффициенты теплоусвоения материала отдельных слоев ограждающей конструкции, Вт/(м· °С), принимаемые по прил. 3*.

Примечания: 1. Расчетный коэффициент теплоусвоения воздушных прослоек принимается равным нулю.

2. Слои конструкции, расположенные между воздушной прослойкой, вентилируемой наружным воздухом, и наружной поверхностью ограждающей конструкции, не учитываются.

2.5. Термическое сопротивление , м·°С/Вт, слоя многослойной ограждающей конструкции, а также однородной (однослойной) ограждающей конструкции следует определять по формуле

(3)

где - толщина слоя, м;

- расчетный коэффициент теплопроводности материала слоя, Вт/(м· °С), принимаемый по прил.3*.

Таблица 2*

	Нормируемый температурный перепад , °С, для
Здания и помещения	наружных стен	покрытий и чердачных перекрытий	перекрытий над проездами, подвалами и подпольями
1. Жилые, лечебно - профилактические и детские учреждения, школы, интернаты	4,0	3,0	2,0
2. Общественные, кроме указанных в п.1, административные и бытовые, за исключением помещений с влажным или мокрым режимом	4,5	4,0	2,5
3. Производственные с сухим и нормальным режимами	, но не более 7	0,8 но не более 6	2,5
4. Производственные и другие помещения с влажным или мокрым режимом		0,8	2,5
5. Производственные здания со значительными избытками явного тепла (более 23 Вт/м)	12	12	2,5
Обозначения, принятые в табл.2*:
- то же, что в формуле (1);
- температура точки росы, °С, при расчетной температуре и относительной влажности внутреннего воздуха, принимаемым по ГОСТ 12.1.005-88, СНиП 2.04.05-91 и нормам проектирования соответствующих зданий и сооружений.

2. Не соответствие Остекления требованиям СНиП

Качество окон не соответствует норме. Так согласно Приложению 6 СНиП II-3-79* Строительная теплотехника (с Изменениями N 1-4) температура внутренней поверхности конструктивных элементов окон зданий (кроме производственных) должна быть не ниже 3 °С при расчетной температуре наружного воздуха. Фактически, во многих квартирах нижняя часть окон в холодный период обледеневала (температура опускалась ниже 0 градусов)

ПРИЛОЖЕНИЕ 6*

(Справочное)

ПРИВЕДЕННОЕ СОПРОТИВЛЕНИЕ ТЕПЛОПЕРЕДАЧЕ

ОКОН, БАЛКОННЫХ ДВЕРЕЙ И ФОНАРЕЙ

Заполнение светового проема	Приведенное сопротивление теплопередаче
	в деревянных или ПВХ переплетах	в алюминиевых переплетах
1. Двойное остекление в спаренных переплетах	0,4	-
2. Двойное остекление в раздельных переплетах	0,44	0,34*
3. Блоки стеклянные пустотные (с шириной швов 6 мм) размером, мм:
194х194х98	0,31 (без переплета)
244х244х98	0,33 (без переплета)
4. Профильное стекло коробчатого сечения	0,31 (без переплета)
5. Двойное из органического стекла для зенитных фонарей	0,36	-
6. Тройное из органического стекла для зенитных фонарей	0,52	-
7. Тройное остекление в раздельно-спаренных переплетах	0,55	0,46
8. Однокамерный стеклопакет из стекла:
обычного	0,38	0,34
с твердым селективным покрытием	0,51	0,43
с мягким селективным покрытием	0,56	0,47
9. Двухкамерный стеклопакет из стекла:
обычного (с межстекольным расстоянием 6 мм)	0,51	0,43
обычного (с межстекольным расстоянием 12 мм)	0,54	0,45
с твердым селективным покрытием	0,58	0,48
с мягким селективным покрытием	0,68	0,52
с твердым селективным покрытием и заполнением аргоном	0,65	0,53
10. Обычное стекло и однокамерный стеклопакет в раздельных переплетах из стекла:
обычного	0,56	-
с твердым селективным покрытием	0,65	-
с мягким селективным покрытием	0,72	-
с твердым селективным покрытием и заполнением аргоном	0,69	-
11. Обычное стекло и двухкамерный стеклопакет в раздельных переплетах из стекла:
обычного	0,68	-
с твердым селективным покрытием	0,74	-
с мягким селективным покрытием	0,81	-
с твердым селективным покрытием и заполнением аргоном	0,82	-
12. Два однокамерных стеклопакета в спаренных переплетах	0,70	-
13. Два однокамерных стеклопакета в раздельных переплетах	0,74	-
14. Четырехслойное остекление в двух спаренных переплетах	0,80	-
_________ * в стальных переплетах.
Примечания:
1. К мягким селективным покрытиям стекла относят покрытия с тепловой эмиссией менее 0,15, к твердым - более 0,15.
Значения приведенных сопротивлений теплопередаче заполнений световых проемов даны для случаев, когда отношение площади остекления к площади заполнения светового проема равно 0,75.
2. Значения приведенных сопротивлений теплопередаче, указанные в таблице, допускается применять в качестве расчетных при отсутствии этих значений в стандартах или технических условиях на конструкции или не подтвержденных результатами испытаний.
3. Температура внутренней поверхности конструктивных элементов окон зданий (кроме производственных) должна быть не ниже 3 °С при расчетной температуре наружного воздуха.

3.  Температура теплоносителя не соответствует температурному графику 80/60 градусов (в теплый период держится выше нормы, в холодный – ниже. В связи с чем в теплое время происходит «перетоп», а в холодный – «недотоп» помещений. Работоспособность автоматики в ЦТП под вопросом.

4.  Имеется значительная неравномерность отопления по квартирам. В некоторых квартирах жарко даже в морозы, а в некоторых холодно.

Поквартирные балансировочные клапаны не отрегулированны.

5.  Температура воды в смесительном кране непостоянна (то холодная, то горячая). Установленные многочисленные клапаны не обеспечивают постоянство давления, а соответственно, и температуры.

6.  Происходит постепенное изменение проектных схем без согласования с собственниками (перепланировка помещений в подвале, коммуникации, оборудование). Нарушение ЖК РФ.

7.  Собственникам помещений (гражданам) не предоставляется для ознакомления техническая документация (проектная, исполнительная, эксплуатационная), что не позволяет производить контроль над деятельностью управляющей компании, а также за полнотой и качеством строительства Застройщиком.

8.  До настоящего времени Управляющая компания не предоставила собственникам согласно ст.162 ЖК РФ существенные условия договора управления: состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

ВСЕ ПЕРЕЧИСЛЕННЫЕ ПРОБЛЕММЫ ЗАСТАВЛЯЮТ НАС ОЧЕНЬ ВНИМАТЕЛЬНО ПОДХОДИТЬ К ВОПРОСУ ПЕРЕДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ ОТ Управляющей Компании к ТСЖ.