Описание ситуации

Описание ситуации:

На балансе организации числится объект основных средств «Производственно-складское здание» (ПСК), первоначальная стоимость в бухгалтерском учете – 140 руб., срок полезного использования – 361 месяц, 10-я амортизационная группа.

В связи с производственной необходимостью и по решению акционеров нашей организацией было принято решение произвести работы по достройке данного объекта. Но данная достройка будут оформляться, как реконструкция ПСК. По ГСК Ст.1 п.14 Реконструкция это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей мощности, объема).

Решение об оформлении нового строительства, как «реконструкция» было принято также, исходя из того, что реконструированное здание не требует прохождение гос. экспертизы, не попадает архитектурно-строительный надзор и т. д. При проведении реконструкции ПСК, ранее построенное ПСК по прежнему будет эксплуатироваться.

Вопросы:

1.  На сколько будут соблюдены юридические нормы при проведении фактической достройки ПСК, при документальном оформлении таких работ, как «реконструкция».

2.  Касательно бухучета при правомерности отражения достройки, но оформленном, как реконструкция. Можно ли ПСК и достроенный объект учитывать, как один объект с таким же инвентарным номером и такой нормой амортизации?

Дополнительно:

Прилагаю схему проекта на новое строительство. Новый объект заштрихован черным цветом; Новый построенный объект подлежит государственной регистрации и скорее всего у него будет новый кадастровый номер, а может останется тот же. При важности данного момента, прошу рассмотреть два варианта.

Ответ нашего сотрудника:

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 01.01.2001 N 190-ФЗ для целей применения ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, достройка здания входит в понятие «реконструкция», так как оно определено в Градостроительном кодексе РФ.

Отметим, что в п.2 ст.257 НК РФ сформулировано иное понятие реконструкции и достройки:

- к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

- к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Однако эти понятия используются именно в целях налогообложения, а кроме того, независимо от применяемого понятия, соответствующие расходы будут увеличивать первоначальную стоимость объекта основных средств, в отношении которого они осуществлены.

Отметим, что в соответствии с Письмом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 N Д23-2287) в настоящее время Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят в первом чтении проект федерального закона N "О внесении изменений в статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понятие "реконструкция" предлагается изложить в следующей редакции:

"14) реконструкция - работы по изменению основных характеристик объектов капитального строительства (объем, высота, площадь, количество этажей), а также по изменению показателей прочности, жесткости, устойчивости, надежности строительных конструкций, замене инженерных сетей (их частей), если такие изменения, замена не являются восстановлением эксплуатационных качеств конструкций, пришедших в ограниченно работоспособное состояние, до уровня их первоначального состояния. В отношении линейных объектов к реконструкции относятся также работы по изменению характеристик линейного объекта (его участков) в части сечения, высоты, ширины, влекущие изменение класса, категории, границ полосы отвода, охранной зоны линейного объекта;".

Проект поправок к данному законопроекту ранее был поддержан Минэкономразвития России. То есть формулировки, содержащиеся в ГрК РФ будут «ближе» формулировкам НК РФ.

На наш взгляд (без рассмотрения проекта реконструкции и прочей документации), в вашем случае создается новый объект - нежилое здание, примыкающее к уже имеющемуся ПСК. Помещения, создаваемые в результате реконструкции (четыре складских корпуса и бытовой корпус), с существующим ПСК связаны скорее территориально, чем функционально или конструктивно. Данные строения будут иметь свой фундамент, несущие конструкции (строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях), поэтому назвать это реконструкцией существующего ПСК, по нашему мнению, некорректно.

Что касается бухгалтерского учета, то согласно п.6 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утверждено Приказом Минфина РФ от 01.01.2001 N 26н) единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект, и в частности отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94 (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 01.01.2001 N 359) здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Объектом классификации данного подраздела является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) являются самостоятельными объектами.

С учетом вышесказанного, новый ПСК, независимо от того, как будут оформлены документы, следует признать самостоятельным инвентарным объектом, со своим сроком полезного использования.

Если рассматривать создание нового ПСК как реконструкцию, то следует учитывать, что в соответствии с п.2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст.51 ГрК РФ.

В частности согласно п.17 ст.51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п.9 ст.1 ГрК РФ).

- иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации разрешение на строительство для проведения реконструкции необходимо.

В соответствии с п.1 ст.51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Согласно п.7 ст.51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с пст.51 ГрК РФ федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст.49 ГрК РФ), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных п.6 ст. 49 ГрК РФ;

В соответствии с п.1 ст.49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно п.2 ст.49 ГрК РФ государственная экспертиза не проводится, в частности, в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

- отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности (за исключением объектов, которые в соответствии со ст. 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами);

- отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со ст. 48.1 ГрК РФ являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Требования к созданию санитарно-защитных зон установлены, в частности, Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 01.01.2001 N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".

Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно (типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Согласно п.12 ст.51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции.

Также при строительстве или реконструкции следует учитывать необходимость соблюдения санитарно-эпидемиологических норм и правил, требований безопасности, иных требований, установленных законодательством

Что касается кадастрового номера, то в соответствии с п. 24, 25 раздела III "Особенности государственной регистрации прав на реконструированные объекты недвижимого имущества" "Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества" (утверждены Приказом Росрегистрации от 01.01.2001 N 113) в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства не меняются, в раздел ЕГРП, открытый на соответствующий объект недвижимого имущества, в соответствии с п.67 Правил ведения ЕГРП (утверждены Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 219) вносятся изменения.

В остальных случаях реконструкции объекта недвижимого имущества для государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества рекомендуется открывать новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается в соответствии с п.36 Правил ведения ЕГРП.

В графу "Предыдущий кадастровый (условный) номер" нового раздела ЕГРП, открытого на реконструированный объект недвижимого имущества, вносятся сведения о кадастровом (условном) номере ранее существовавшего объекта недвижимого имущества в соответствии с п.26 Правил ведения ЕГРП.

В графу "Последующий кадастровый (условный) номер" раздела ЕГРП на ранее существовавший объект недвижимого имущества вносятся сведения о кадастровом (условном) номере реконструированного объекта недвижимого имущества в соответствии с п.27 Правил ведения ЕГРП.

Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемой ситуации создается самостоятельный объект недвижимости - нежилое здание, примыкающее к уже имеющемуся ПСК. Поэтому организации следует оформить необходимый пакет документов, и в частности разрешение на строительство. В противном случае при регистрации права собственности на построенный объект вам могут отказать в такой регистрации в связи с тем, что он построен с нарушением требований законодательства.

В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Более подробно перечень необходимых для регистрации права собственности документов раскрыт в "Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества", утвержденных Приказом Росрегистрации от 01.01.2001 N 113.

В частности согласно п.7 Методических рекомендаций документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (п.1 ст.55 Градостроительного кодекса РФ от 01.01.2001 N 190-ФЗ).

В соответствии с п.1 ст55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (п.2 ст.55 Градостроительного кодекса РФ).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию". Приказом Минрегиона РФ от 01.01.2001 N 121 утверждена "Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

Строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Право собственности на объект, признаваемый на основании ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой, не возникает. Помимо этого, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ возведенные в результате проведенной без получения разрешительной документации реконструкции объекты подлежат сносу за счет застройщика (в частности к такому решению пришел суд в Постановлении ФАС УО от 01.01.2001 N Ф09-6731/07-С6).

Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство (в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство) влекут наложение административного штрафа:

- на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;

- на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Также следует учитывать, что без разрешения на строительство в последующем нельзя оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. А согласно п.5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство) влечет наложение административного штрафа:

- на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей;

- на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Следует отметить, что пакет документов, оформляемых при новом строительстве или при расширении существующего объекта в процессе реконструкции идентичен. В общем случае при проведении реконструкции или строительства проводится подготовительная работа, общий порядок которой регламентирован ГрК РФ:

1. Выполняются инженерные изыскания, без которых не допускаются подготовка и реализация проектной документации реконструкции объектов (ст. 47 ГрК РФ, Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 20 "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства").

2. Осуществляется подготовка проектной документации (ст. 48 ГрК РФ, Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию").

3. Инженерные изыскания и проектная документация подлежат государственной экспертизе (ст. 49 ГрК РФ, Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий").

4. В федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления представляется заявление о выдаче разрешения на строительство, которым подтверждается соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и право застройщика осуществлять реконструкцию объектов (ст. 51 ГрК РФ, Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию").

5. В течение десяти дней со дня получения разрешения необходимо дополнительно в орган, его выдавший, представить безвозмездно документы, перечень которых установлен п. 18 ст. 51 ГрК РФ.