Тема: Перераспределение земельных участков

Тема: Перераспределение земельных участков

В соответствии с Земельным кодексом РФ к одному из способов образования земельных участков является процедура перераспределения, в результате которой из нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков, а преобразованные объекты недвижимости прекращают существование (п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ).

Исходя из вышеуказанной нормы закона объектами, участвующими в перераспределении являются:

ü  земельные участки, находящиеся в частной собственности;

ü  земельные участки, находящиеся в государственной собственности или муниципальной собственности;

ü  земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено.

Земельным кодексом РФ установлено, что перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков - физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

1. перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

2. образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства:

- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

- объекты использования атомной энергии;

- объекты обороны и безопасности;

- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

- объекты электро-, газо-, тепло - и водоснабжения муниципального значения;

- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Помимо вышесказанного, исходя из содержания п. 20, 30 Приложения №2 к Приказу Минэкономразвития России от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (с изменениями внесенными Приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 №32 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 01.01.01г. № 000», вступившими в силу 22.04.2012г.), перераспределение земельных участков с землями неразграниченной собственности не допускается.

Кроме того, из письма Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 N Д23-2154 следует, что земельные участки, которые были поставлены на государственный кадастровый учет в соответствии с п. 3.3 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 01.01.2001 N П/119, а затем сведения о которых в государственном кадастре недвижимости были по решению Роснедвижимости аннулированы (письмо Роснедвижимости «О земельных участках госсобственности» от 01.01.2001 г. № 000), признаются землями, находящимися в государственной собственности, а не земельными участками, из которых могут быть образованы новые объекты недвижимости. Так как в перераспределении участвуют только земельные участки, следовательно, увеличивать или уменьшать границы исходных ОН за счет земель квартала не допустимо.

Исходя из сказанного, полагаем возможным указать на следующие способы перераспределения между земельными участками (приведены в таблице 1)

Таблица 1

Вид права	право собственности зарегистрировано (1)	право государственной собственности не разграничено(1)	земли неразграниченной собственности
федеральная	субъекта РФ	муниципальная	частная
право собственности зарегистрировано (1)	федеральная	+	-*	-*	-*	-*	Исходя из определения процедуры перераспределения не допустимо
субъекта РФ	-*	+	-*	-*	-*
муниципальная	-*	-*	+	-*	-*
частная	-*	-*	-*	+	-*
право государственной собственности не разграничено(1)	+

(1) Возможно наличие зарегистрированных прав следующих видов:

ü  аренда

ü  Постоянное (бессрочное) пользование

ü  Пожизненное наследуемое владение

ü  Безвозмездное срочное пользование

(+, *) Перераспределение возможно при выполнении следующих условий:

ü  Преобразуемые участки должны быть отнесены к одной категории земель и единому виду разрешенного использования (п. 6 ч. 3 ст. 27 Закона о кадастре).

ü  Обеспечение к образуемому земельному участку доступа (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута (п. 4 ч. 3 ст. 27 Закона о кадастре).

ü  Наличие на момент перераспределения уточненных сведений о местоположении границ и площади преобразуемого земельного участка. При отсутствии в исходном объекте недвижимости указанных сведений оформляются: межевой план по уточнению местоположения границы исходного (измененного) земельного участка и межевой план по образованию земельных участков (п. 20 требований к оформлению межевого плана).

ü  В перераспределении участвуют только земельные участки;

ü  В результате перераспределения образуется несколько объектов недвижимости (2 и более);

ü  При процедуре перераспределения соблюдены требования п. 3 ст. 11.7. Земельного кодекса РФ. Перераспределение земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, с земельными участками, право собственности на которые зарегистрировано (до или после вступления в силу 122-ФЗ), допустимо, т. к. в ст. 11.7. Земельного кодекса РФ ограничения применимы только для земельных участков (участвующих в перераспределении), право собственности на которые к моменту перераспределения уже зарегистрировано (до или после вступления в силу 122-ФЗ).

Хотелось бы обратить внимание, что перераспределение земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности невозможно. В указанном случае, право общей долевой собственности земельного участка может возникнуть в силу ст. 16 Жилищного кодекса РФ (земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме).

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 г. № 000 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (с изменениями внесенными Приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 №32, вступившими в силу 22.04.2012г.) в п. 20, 30, 31 Приложения №2 исключена информация о возможности перераспределения земельных участков с землями, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Дополнительно сообщаем, согласно письма Минэкономразвития РФ от 01.01.2001г. Д23-4845 в настоящее время Правительством Российской Федерации в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесены поправки к проекту федерального закона N "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации". Названными поправками предусмотрена возможность образования земельных участков в результате перераспределения смежных земельных участков и земель, государственная собственность на которые не разграничена, при этом случаи перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, остаются неизменными. В указанном случае перераспределения могут быть образованы один или несколько земельных участков, а один или несколько земельных участков прекращают свое существование.