 |
1. Основные тенденции рынка коммерческой недвижимости
Под влиянием масштабного экономического кризиса, затронувшего все без исключения регионы мира, рынок коммерческой недвижимости в целом переживает нелегкие времена. В случае с Россией круг основных факторов, способных «сыграть» в пользу сокращения спроса, включает в себя угрозу снижения доходов населения (главного двигателя спроса на жилье) и доходов частного бизнеса (основы спроса на коммерческую недвижимость), снижение сравнительной прибыльности инвестиций в недвижимость по отношению к инвестициям в другие виды активов, а также ухудшение доступности кредитных ресурсов для покупателей.
Негативное влияние кризиса со стороны предложения выражается, прежде всего, в проблеме доступности кредитных ресурсов для девелоперских компаний и компаний – застройщиков.[1]
Финансовый кризис внес серьезные коррективы в тренды движения отечественного рынка коммерческой недвижимости, и за несколько месяцев из активно растущего он превратился в замирающий, наметились тенденции к падению: стали сворачиваться многие бумажные проекты и замораживаться строящиеся, сокращается число сделок во всех сегментах, снижается уровень платежеспособного спроса, а вслед за ним складываются тенденции к уменьшению ценовых показателей рынка во всех сегментах.[2]
Спрос существенно сократился, но рынок не замер – наступило время арендаторов, когда впервые за долгие годы появился адекватный объем вакантного предложения, а собственники объектов стали, наконец, более лояльны к арендаторам и покупателям, предложив всевозможные скидки и дополнительные бонусы.
Многие новые проекты заморожены из – за недостаточного финансирования, спрос на все категории коммерческой недвижимости снижается, количество вакантных площадей растет, цены продажи, и арендные ставки постепенно снижаются, сокращаются инвестиции в данный сектор.
Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе в первом квартале 2009 года достигли 12 миллиардов евро, что на 30% ниже объема, зафиксированного в предыдущем квартале, и на 70% ниже, чем в первом квартале 2008 года. На основные рынки Западной Европы пришлось 95% от общего объема инвестиций, в то время как в Центральной и Восточной Европе была отмечена низкая активность.[3]
Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе в первом полугодии 2009 года составили 24 миллиарда евро. Объемы инвестиций во втором квартале оказались соизмеримы с объемами, которые наблюдались в первом квартале.[4]
Ставки аренды офисов снижаются по всем сегментам – от элитного до офисов «эконом – класса». Даже владельцы престижных бизнес – центров сегодня идут на уступки арендаторам.
Если раньше спрос существенно превышал предложение во всех основных регионах, формируя тем самым рынок продавца, то сейчас многие компании, затронутые кризисом, вынуждены пересматривать планы по переезду в новые офисы.
Аналогичные процессы происходят и в сегменте торговой недвижимости, где многие компании отказываются от открытия новых магазинов, корректируя свои планы с учетом экономической ситуации в стране. Сегодня собственники коммерческой недвижимости бьют тревогу: продать офисные, торговые и складские помещения по запланированным (докризисным) ценам становится невозможно, даже с учетом скидок, а кроме того, произошло снижение арендной платы на рынке. Поэтому найти и удержать арендатора стало большой проблемой для собственников коммерческой недвижимости.
Бесспорным подтверждением застоя на рынке аренды офисов служит постоянно растущий с конца 2008 года показатель уровня вакантных площадей.
На фоне падающего спроса и растущего предложения объектов офисной недвижимости, в конце 2008 – начале 2009 года сформировался рынок покупателя. Эта тенденция наиболее ощутима как раз в секторе офисной недвижимости, где многие компании, стремясь сократить расходы, отказываются от дорогостоящих офисов в пользу более доступных, закрывают дополнительные и бэк – офисы и т. д.
К началу 2009 года на рынке появилось довольно большое количество свободных объектов, цены на которые снижались достаточно быстро.
Тем не менее, снижение цен на аренду офисов не повысило активность потенциальных арендаторов, многие из которых заняли выжидательную позицию, рассчитывая на еще большее снижение арендных ставок. В краткосрочной перспективе можно прогнозировать дальнейший рост количества вакантных площадей в бизнес – центрах класса «А» и повышение спроса на более доступные офисы классов «В» и «С», связанное, во – первых, с переездом компаний из офисов более высоких категорий, в более демократичные и во – вторых с окончанием периода ожидания у тех, кто откладывал принятие решение об аренде офиса.
В сегменте дорогостоящих офисов категории «А» падение цен и рост уровня вакантных площадей, скорее всего, будет продолжаться.
Что касается рынка объектов торговой недвижимости, то здесь сохранится спрос на качественные объекты с продуманной концепцией, выгодным месторасположением и стабильными потоками покупателей.
Практически все торговые операторы пересмотрели свои планы развития на ближайшие год – два, сделав ставку на малорисковые, высокорентабельные проекты.[5]
По прогнозам аналитиков, в будущем году в Европе будет введен наименьший объем торговых площадей за последнее пятилетие. В результате 2010 год ознаменуется концом эры активного девелопмента торговых центров.
Сильнее всего финансовый кризис и спад покупательской активности отразится на рынках России и Украины, на которые еще год назад приходилось более половины новых ритейл – проектов.
В результате финансового кризиса в Европе было приостановлено или вовсе отменено строительство около 7 млн. кв. м из запланированных ранее торговых площадей, подсчитали в компании Cushman & Wakefield (C&W).
Согласно отчету «Развитие торговых центров в Европе», в течение 2009 года во всех странах будет открыто порядка 10 млн. кв. м, или 60% от плана. В 2010 году эксперты ждут еще большего снижения показателя – до 7 млн. кв. м. Такие показатели символизируют самый низкий уровень экспансии с 2005 года и означают наступление конца пятилетнего периода роста в развитии торговых центров.
Эксперты поясняют, что миллионные цифры ввода будут обеспечиваться за счет начатых прежде объектов, тогда как после 2010 года все страны ожидает значительный провал в новом предложении торговых площадей. В следующие три – пять лет ожидать начала строительства новых торговых комплексов не стоит.
Развивающийся российский рынок впервые за долгое время не продемонстрирует рекордных показателей. Отличительной чертой России стало замораживание не только «бумажных» проектов, но и объектов в активных стадиях. Вследствие этого аналитики затрудняются в оценке конечных объемов ввода, но предполагают, что в 2009 году в нашей стране будет завершен 1 млн. кв. м, за которым последуют менее 400 тысяч кв. м в 2010 году. При этом по итогам прошлого года Россия возглавляла европейский рейтинг с объемом ввода 1,65 млн. кв. м.
В 2008 году на рынки России и Украины приходилось 58% от заявленных проектов торговых комплексов, тогда как сейчас эта цифра составляет всего 22%. Участники рынка объясняют резкое падение показателей сворачиванием инвестиционных программ ритейлеров, вслед за которыми и девелоперы торговых центров корректируют свои планы.[6]
Около 60% торговых и офисных центров в России не удовлетворяют всем потребностям арендаторов, в том числе и с точки зрения концепции.
Еще в недавнем прошлом для многих девелоперских компаний, которые занимались в России реализацией проектов офисных или торговых центров, строительство никогда не являлось основным видом деятельности. Поэтому у таких девелоперов не было достаточно возможностей для оценки того, что на самом деле является важным для арендаторов и для будущих владельцев, и они строили, основываясь на своих собственных идеях и представлениях.
Пока рынок коммерческой недвижимости в Российской Федерации развивался и рос, арендаторы хотели, прежде всего, расширить снимаемые ими площади в торговых и офисных центрах и подобная проблема их не беспокоила. Сегодня же, когда рынок падает, арендаторы направят свои взоры лишь на те объекты недвижимости, которые лучше соответствуют стандартам качества и удовлетворяют их потребности. Не соответствующие этим требованиям центры будут в своей общей массе покинуты.[7]
Примерно 70% владельцев и девелоперов бизнес – и торговых центров в России придется продать часть своих активов, чтобы рассчитаться по кредитам или рефинансировать свои долги. Большинство девелоперов в России до кризиса и активно строили, и активно брали кредиты.
Положительным моментом последних нескольких месяцев текущего года явилось возвращение на рынок коммерческой недвижимости в РФ российских и зарубежных инвесторов. Падение цен на недвижимость создает благоприятные условия для вложений средств в строящиеся объекты, завершение которых близко к концу, а также в проекты с особым местоположением.[8]
Можно судить о некотором оживлении в секторе коммерческой недвижимости. Появились первые признаки пока не спроса, но интереса – предпочтения отдаются объектам с гарантированно высокой доходностью. Оживление скорее теоретическое: потенциальные покупатели пока еще только лишь проявляют интерес к выставленным на продажу объектам, но этот интерес далеко не означает покупку. Так что количество сделок как и прежде на очень низком уровне, и стагнация на рынке продолжается.
Собственники по возможности стараются держать цену, хотя по докризисным ценам покупателя найти нереально. Поэтому те, кому на самом деле надо продать свой объект, цену снижают. Если сравнивать сегодняшние цены с уровнем лета прошлого года, иногда можно говорить даже о 50% дисконте.[9]
В ближайшие два – три года участникам рынка коммерческой недвижимости в России следует ожидать отсутствия нового предложения. В результате через три года в стране не исключены проблемы с поиском помещений в бизнес – и торговых центрах. Это касается офисной недвижимости по Москве и Санкт – Петербургу, а также торговой и складской недвижимости по всей России.
Весьма уязвимыми в период кризиса оказались региональные рынки коммерческой недвижимости. Серьезно пересмотрены портфели проектов московских девелоперов в регионах. Так, по данным компании Praedium, Midland Development уже пересмотрела планы строительства торговых центров – из 200 оставлено 20 проектов, а застройщик «Корстон» приостановил строительство 11 многофункциональных комплексов по регионам России на неопределенный срок.[10]
Аналитики рынка считают, что в условиях финансового кризиса заморозка проектов является единственно верным решением. Однако приостанавливать нужно только те объекты, которые находятся на начальной стадии строительства или в стадии разработки. Все проекты, прошедшие 50% рубеж, целесообразно достраивать.
Так как сейчас привлечь финансирование в девелопмент практически невозможно, то компании выбирают наиболее рентабельные и находящиеся на более поздней стадии строительства проекты. Но даже при таких условиях сдвигаются сроки реализации и существенно увеличиваются сроки окупаемости. В данной ситуации в наиболее выигрышном положении оказываются более мелкие проекты, у которых меньше рисков.[11]
Ярко выраженной тенденцией на рынке коммерческой недвижимости в условиях кризиса явилось увеличение скидок на торг. Скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли. Если ранее скидки в размере 20% можно было считать «верхней границей», то в настоящее время достаточно часто встречаются дисконты в размере 25 – 30%. Основной причиной роста скидок на коммерческую недвижимость в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Цены на недвижимость, углеводороды, обменные курсы – по всем этим показателям на рынке отсутствует согласованное мнение.
При этом многие участники рынка оценивают риск дальнейшего снижения цен на недвижимость как высокий. Существенную роль сыграла и недоступность заемных средств, и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличивающейся стоимости заемных средств.[12]
2. Рынок офисной недвижимости города Нижнего Новгорода
К концу 2008 года общая площадь офисных помещений в городе Нижнем Новгороде составляла около 1275500 квадратных метров. Большая часть офисов сосредоточена в Нижегородском районе города – 42% от общего количества бизнес – площадей.
Наименьшее количество офисов в Приокском и Московском районах. Наибольшая доля офисов находится в зданиях специального назначения – в бизнес – центрах и административных зданиях, встроенные офисы (помещения на первых этажах жилых домов) составляют 25% от общего объема.
В 2008 году прирост новых площадей в бизнес – центрах был незначительным, всегокв. м. Всего же вместе со встроенными офисами в прошлом году было введено кв. м бизнес – площадей.[13]
На сегодня объем предложения офисной недвижимости преобладает над спросом. Причин этому несколько. Во – первых, увеличение офисного фонда, как за счет вода в новых офисных центров – «Лобачевский Plaza» и «Бугров бизнес парк» (практика прошлых лет показала, что после ввода даже одного бизнес – центра рынок замирает на несколько месяцев, осваивая новые объемы), так и за счет перевода значительного количества квартир на нижних этажах жилых домов под коммерческое использование.
Во – вторых, в кризисных условиях заметно изменилось поведение потенциальных арендаторов и покупателей.
Результатом этого стало увеличение сроков экспозиции объектов. Если раньше офисы сдавались в аренду в среднем в течение одного месяца, а продавались – в течение двух, то сейчас эти сроки существенно увеличились. Свой вклад в формирование отложенного спроса вносят также арендаторы, ожидающие дальнейшего «падения» арендных ставок.
В 2009 году в городе Нижнем Новгороде планируется ввести в эксплуатацию не менее шести офисных центров площадью 9 – 15 тысяч квадратных метров (преимущественно в центре города), что приведет к дополнительному росту объема предложения еще на 10 – 15%.
Такая ситуация в условиях разворачивающегося кризиса грозит переходом регионального рынка из стадии насыщения в стадию избытка предложения, хотя и не для всего города в целом, а прежде всего для центральной части Нижегородского района.[14]
Избыток предложения уже привел к усилению конкуренции на офисном рынке. Качественным помещениям, стоимость которых соответствует их классности, выстоять будет проще, в то время как встроенные помещения и неформатные площади с невнятным управлением могут испытать большие сложности с поиском клиентов. А основными инструментами в конкурентной борьбе выступают качество помещений и цена.
В 2008 году общая доля класса «В» в структуре рынка качественной офисной недвижимости составляла 57%, сегмент класса «А» в Нижнем Новгороде отсутствует. Наименее качественный сегмент – класс «С» – составлял 43%. При этом, если рассматривать весь рынок офисных центров, совокупная доля качественных бизнес – центров (классы В, С) составляла 30%.[15]
По объемам предложения заречная часть города Нижнего Новгорода постепенно догоняет нагорную. В настоящее время «заречный фонд» офисной недвижимости составляет 45% в общем объеме предложения по городу, а лидирующие позиции здесь принадлежат Канавинскому и Автозаводскому районам (30% и 25% от общего предложения в заречной части, соответственно).
Тенденция такова, что в заречной части города объем офисных площадей растет не только за счет встроенных помещений, как это было раньше, но и за счет появления специализированных зданий.
Под офисные центры реконструируется производственная недвижимость, так же ведется строительство новых зданий, что раньше не было характерно для нижней части города.
В последнюю группу, в частности, входят бизнес – центры «На Стрелке» и офисное здание в комплексе с гипермаркетом «Карусель» на Комсомольской площади (Ленинский район), БЦ «Эсквайр» в Канавинском районе. Однако названные объекты до сих пор еще либо не введены в эксплуатацию, либо не достроены.
Расчетные сроки окупаемости для новых офисных объектов, только выходящих на рынок, выросли, для небольших объектов – с 3 до 5 лет, для бизнес – центров с 5 – 6 до 7 – 8 лет. Пока что коррекция сроков окупаемости связана преимущественно с переносом сроков строительства на более позднее время.
С начала 2009 года основной тенденцией нижегородского рынка офисной недвижимости стало снижение арендных ставок. Реальное снижение арендных ставок с учетом повысившихся коммунальных платежей составило 25 – 30%. В первую очередь подешевели наиболее дорогие сегменты. К тому же, сейчас идет достаточно активная «офисная ротация». Многие компании переезжают к более выгодным арендаторам. В ближайшие месяцы эта ситуация не изменится. Активно освобождают помещения банки (переезжают в небольшие помещения), бизнесы, связанные с услугами и поставками, мебельные компании.[16]
Снижение арендных ставок, в первую очередь, коснулось офисов, расположенных на первых этажах жилых домов, а так же для помещений невысокого качества. Некоторые владельцы бизнес – центров официально не заявляли об уменьшении арендных ставок, но большинство из них отказались от ежегодной индексации, прописанной в договорах.
Многие компании отложили покупку офисных помещений и возвращаются к варианту аренды. Сегодня есть офисные центры, которые в лучшем случае работают в ноль, в худшем – в убыток: собранных арендных платежей, как правило, не хватает на погашение кредитов.
Те офисные центры, которые сейчас существуют, изначально строились на не очень эффективной модели (большой персонал, дорогостоящее строительство). В свое время, когда арендная ставка была высокой, это себя оправдывало, и бизнес был прибыльным.
Сейчас рынок ведет себя достаточно стихийно – на аналогичные объекты можно найти предложения, значительно отличающиеся друг от друга. Это говорит о признаках нестабильности рынка.[17]
Тенденцией начала текущего года является отток арендаторов из центра города на периферию. Востребованы помещения за пределами делового центра, наполняемость которых повышается. Однако есть случаи переезда компаний из периферии в центр – иногда с целью повышения престижа фирмы или обусловленное спецификой бизнеса.
Рис. 1. Значения величины арендной ставки офисной недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м.[18]
Говорить о ценовых ориентирах на рынке продаж очень трудно, так как сделок практически не происходит. Когда дело доходит до сделки, цены предложений подвергаются существенной корректировке, продавец охотно идет на торг, в том числе и на крупные скидки в 15 – 20% и даже 25% от первоначально заявленной стоимости.[19] Приведенная выше диаграмма (рисунок 1) наглядно демонстрирует снижение уровня арендных ставок на офисную недвижимость в городе Нижнем Новгороде в период с сентября 2008 года по июль 2009 года включительно.
Рис. 2. Значения цен предложений выставленной на продажу офисной
недвижимости в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м. [20]
До последнего времени цена аренды и продажи зачастую зависела не столько от класса и качества площадей, сколько от их местоположения, поэтому офис в административном здании советской постройки в центре города мог иметь довольно высокую цену, сопоставимую с ценой помещения в находящемся рядом современном бизнес – центре. Сейчас ситуация изменилась. В период спада произошла дифференциация цен по классам помещений, причем как аренды, так и продажи.[21]
Несмотря на текущие негативные процессы в данном сегменте, фундаментально российский рынок офисной недвижимости остается весьма привлекательным с инвестиционной точки зрения. Очевидный дефицит качественных объектов позволяет говорить о положительных долгосрочных перспективах развития. Однако время возвращения спроса на рынок и его дальнейшее развитие будет, безусловно, зависеть в основном от сроков восстановления прежних темпов экономического развития страны в целом.[22]
3. Рынок торговой недвижимости города Нижнего Новгорода
Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс с точки зрения расположения предприятий торговли. В центре практически каждого района города есть супер – и гипермаркеты, универмаги, однако по – прежнему сохраняются микрорайоны, где совершенно не развита торговля. Данное обстоятельство во многом обуславливается тем, что торговля традиционно сосредотачивалась в верхней части Нижнего Новгорода, где выше покупательская способность жителей и, соответственно, уровень их запросов.
Основные торговые ряды в нагорной части города расположены на улице Большая Покровская, площади Горького, в заречной – на площади Революции.
Близко подходят к понятию «торговый коридор» проспект Ленина и улица Рождественская, формирование торгового коридора идет на Московском шоссе и улице Родионова.
Несмотря на престижность верхней части города, не так просто построить там торговый центр, потому что Нижний Новгород – очень сложный город в плане организации торговли, тем более, строительства центра.
В центральной части города, где много старых застроек, появление нового торгового центра осложняется скученностью зданий, узкими проезжими частями и недостатком места для парковки.
Не менее оживленным с точки зрения развития торговли остается своего рода центр заречной части города – район Московского железнодорожного вокзала. Кроме множества обычных магазинов здесь работают торговые центры: ТЦ «Республика», ТЦ «Сити», «Центральный универмаг».
Торговая недвижимость – пока еще самый доходный и наиболее привлекательный для девелоперов сегмент рынка коммерческой недвижимости. В 2008 году прирост торговых площадей в городе Нижнем Новгороде был довольно существенным – около 200000 кв. м, общий объем торговых помещений достиг 900000 кв. м.[23]
Однако кризис отразился и на этом весьма динамичном сегменте рынка.
Ввод ряда объектов перенесен на следующий год, а строительство некоторых объектов, находящихся в начальной стадии реализации проекта, приостановлено. Компания «Электроника» до сих пор не возобновила строительство ТРЦ «Холидей» на площади Лядова, хотя планировала его продолжить еще в апреле 2009 года.
Большая часть строящихся торговых центров сосредоточена в заречной части города. В Канавинском районе находится 38% торговых объектов, что обусловлено его центральным положением и средоточием в нем транспортных магистралей.
Современный потребительский рынок города Нижнего Новгорода имеет устойчивое состояние и его можно охарактеризовать как стабильный, с соответствующим уровнем насыщенности товарами и услугами, достаточно развитой сетью предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, с очень высокой предпринимательской активностью.
Всего в первом квартале 2009 года в городе функционировало 2959 магазинов, торговой площадью ,6 кв. м, в том числе:
952 продовольственных;
2007 непродовольственных.[24]
Оборот розничной торговли в Нижегородской области в январе – июне 2009 года составил 146,967 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 9,6% меньше, чем за соответствующий период предыдущего года. В июне 2009 года оборот розничной торговли на 89,4% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в стационарной торговой сети, доля розничных рынков составила 10,6% (в июне 2008 года – соответственно 90,1% и 9,9%).[25]
По данным администрации города Нижнего Новгорода, обеспеченность торговыми площадями по городу по состоянию на 01 января 2009 года при нормативе 280 кв. м на одну тысячу жителей составила 680,7 кв. м торговых площадей.
В настоящее время в городе функционирует более 80 крупных объектов торговли.[26]
В условиях кризиса многие торговые операторы или прекратили свое развитие или существенно его ограничили. Так, до сих пор не открыт ТЦ «Мосмарт» в Сормовском районе, ввод которого был запланирован еще в конце прошлого года; в апреле текущего года нижегородский рынок покинул «Рамстор», размещавшийся в ТРЦ «Шоколад»; из – за долгов закрылся гипермаркет «Olson», владеющего гипермаркетом в Нижнем Новгороде и Дзержинске.
Поведение потребителя на рынке тоже претерпело существенные изменения. Согласно исследованию поведения потребителей в условиях кризиса, проведенному «ГФК – Русь» и опубликованном на сайте *****, ситуация выглядит следующим образом: 29% россиян заявили об ухудшении материального положения их семьи. По сравнению с опросом мая 2008 года, этот показатель увеличился на 8%.
Пользуясь сложным положением на рынке, ритейлеры требуют снижения арендных ставок и дополнительных бонусов, таких как увеличение срока арендных каникул, снижение ставки сбора с товарооборота, производство ремонта за счет арендодателя. Большинство торговых операторов будут вынуждены закрыть свои торговые точки или существенно сократить количество открытых точек.
Рис. 3. Средние значения величины арендной ставки для торговой недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц.[27]
В первую очередь подобная тенденция коснется операторов сегмента уровня luxury, а также операторов уровня fashion. Крупные торговые сети имеют больший запас прочности, а также возможность более жестко диктовать условия арендодателю.[28]
Еще совсем недавно собственники диктовали арендаторам свои условия, теперь соотношение сил резко поменялось. Главная задача владельцев сейчас – продержаться на плаву, сохранить лояльность покупателей до лучших времен. Ставки аренды снизились на 30 – 50% даже в успешных объектах. Собственники теперь обсуждают ставки индивидуально с каждым арендатором, идут на различные уступки, такие, например, как предоставление бесплатных рекламных мест, переход от фиксированной ставки аренды к проценту с оборота и т. д.
Рис. 4. Средние значения цен предложений выставленной на продажу торговой
недвижимости в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м.[29]
По мнению ряда собственников и управляющих компаний, колебаний на рынке происходит в пределах допустимого. Часть арендаторов, и местных и федеральных, с января 2009 года начали закрывать свои наименее эффективные магазины – это около 10% от общего числа арендаторов.[30]
В условиях кризиса реальных сделок о продаже торговой недвижимости, как и в случае офисной, происходит мало. Увеличиваются сроки экспозиции объектов. Каждый объект теперь индивидуален и его цена зависит от срочности продажи и запросов владельца. Торг может составлять до 30% и выше.
4. Рынок производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода
Город Нижний Новгород – один из крупнейших промышленных центров России. Рынок промышленной недвижимости Нижнего Новгорода, как и многих других крупных российских городов, можно разделить на производства, находящиеся в черте города и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки.
К настоящему времени на территории Нижнего Новгорода сформировалось около 15 промышленно – производственных зон, включающих промышленные, строительные, транспортные предприятия. Промышленные зоны распределены неравномерно – основная часть находится в заречной части города (Автозаводский, Ленинский, Канавинский, Московский и Сормовский районы).
Рис. 5. Распределение площадей производственно – складского назначения
по районам города Нижнего Новгорода.[31]
На территориях промзон города (в Ленинском районе – территория бывшего завода фрезерных станков на улице Памирской, район улиц Новикова – Прибоя и Удмурдской; Приокский район – вдоль улицы Ларина; Канавинский район – в районе улицы Кузбасской) после ремонта корпусов и реконструкции инженерных коммуникаций размещаются небольшие, реже средние производственные предприятия самых различных профилей: рядом с предприятиями пищевой промышленности могут располагаться производители металлоконструкций, мебели, производители упаковки и т. д.
Большинство отвечающих современным требованиям промышленных комплексов строилось крупными производителями для собственных нужд, поэтому многие из существующих объектов построены «под себя» и все они заняты производителями, для которых они были построены.
Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры. То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию «производственные площади»: коммуникации изношены, оборудование отсутствует. Поэтому найти подходящее помещение для небольшого производства, особенно если необходимо наличие погрузо – разгрузочных механизмов, очень сложно.
Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции.
Как правило, объекты производственной недвижимости на нижегородском рынке представляют собой предприятия, построенные еще в советское время, на которых производство было остановлено, либо масштабы производства уменьшились и собственник продает часть пустующих площадей. В таких случаях объекты кроме производственных площадей еще включают складские и административно – бытовые площади. При этом производственные и складские площади не имеют четкого профиля и могут использоваться как под производство, так и под склад. А административные площади могут продаваться и сдаваться в аренду как отдельные объекты. Поэтому изучение производственной недвижимости не возможно без изучения складской и в то же время подразумевает анализ учета административных помещений в составе производственной недвижимости.
В городе Нижнем Новгороде насчитывается около 400000 квадратных метров складских площадей. Сложность в оценке объема складских площадей создает тот факт, что не весь объем складов обращается на рынке – большая часть технических помещений используется их обладателями под собственные нужды.
Общая площадь производственно – складских площадей Нижнего Новгорода с учетом площадей промышленных предприятий оценивается на уровне 4,5 млн. кв. м. Около 84% из них расположено в заречной части города, где и сосредоточено большинство промышленных предприятий.
Средняя цена продажи по городу Нижнему Новгороду на производственно – складскую недвижимость в августе 2009 года составила около 20 – 25 тысяч рублей за квадратный метр. В продажу выставлялись как имущественные комплексы, так и отдельно стоящие здания, включающие в себя производственную либо складскую и офисную части. В заречной части города предложений производственно – складской недвижимости на продажу было выставлено больше, чем в нагорной части.
Если в продажу предлагается отдельно стоящее производственное здание, а не имущественный комплекс, то цена на такие объекты, как правило, дороже. Данные объекты выставляются на продажу и как производственные здания с офисной частью, и как административные здания с производственными или складскими площадями, либо исключительно как административные здания. В зависимости от этого цена варьировала в среднем от 20 000 до 40 000 рублей за квадратный метр.
Важной особенностью производственно – складской недвижимости является то, что цены в большинстве случаев не привязаны к местоположению, как в случае с недвижимостью торгового и/или офисного назначения.
Здесь главным критерием для покупателей является развитость инфраструктуры, удобство подъезда и технические параметры помещений (высота потолка, расстояние между пролетами и т. п.).
Количество объектов производственной недвижимости, предлагаемых в аренду, в несколько раз превосходит продажу. Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах, и платить арендную плату за них приходится значительную.
Рис. 6. Структура предложения производственной недвижимости.[32]
Исследование рынка аренды производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода показало, что в большинстве случаев производственные помещения и отапливаемые склады позиционировались как идентичные объекты. Один и тот же объект мог быть заявлен в базе данных агентств недвижимости и как теплый склад и как помещение под производство. Средняя цена аренды по городу на такие объекты в августе текущего года составила около 200 рублей за квадратный метр в месяц. Разброс арендных ставок для производственно – складской недвижимости в заречной и нагорной частях города незначителен. Наиболее высокие арендные ставки в августе месяце текущего года были зафиксированы в Советском и Нижегородском районах города Нижнего Новгорода.
По самым низким арендным ставкам сдавались не отапливаемые помещения, средняя арендная ставка по ним в целом по городу в августе составила 140 рублей за квадратный метр в месяц.
Рис. 7. Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость
в августе 2009 года в разрезе районов города Нижнего Новгорода.[33]
5. Анализ рынка недвижимости в Московском районе города Нижнего Новгорода
Спецификой оцениваемого объекта недвижимости является тот факт, что он представляет собой отдельно стоящее здание с офисно – складскими площадями. Сегодня на рынке производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода к продаже предлагаются имущественные комплексы и производственно – складские базы, отдельно стоящие здания с возможностью размещения в них склада или производства, здания с офисными и складскими либо производственными помещениями.
Как правило, в составе предлагаемых на продажу объектов включены земельные участки. Если предлагалось отдельно стоящее здание, то земельный участок имел небольшую площадь – от нескольких соток до 0,5 га, либо соответствовал площади застройки под зданием. В случае с производственно – складскими базами или имущественными комплексами, размер земельных участков достигал одного гектара и выше. Влияние на цену оказывает и наличие офисных помещений в составе базы или комплекса.
Административно – производственные здания в августе текущего года в целом по городу предлагались по ценам в среднем от 20 000 дорублей за квадратный метр, производственно – складские базы чуть дешевле. Чем больше площадь офисных помещений и лучше состояние выставленных на продажу зданий, тем выше удельная цена продажи. Но четко разграничить цены по категориям недвижимости довольно сложно. Большое влияние на цену предложения оказывает инфраструктура объекта и наличие (что особенно важно) хорошего подъезда.
Цены на складские объекты в среднем были близки к ценам на производственные комплексы и составляли около 20 000 рублей за квадратный метр, а зачастую продавец не делал четкого разграничения между тем или иным назначение объекта и не исключал возможности использования его как под производство, так и под склад.
Исследование рынка производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода показало, что существенных отличий, как в ценах продаж, так и в ценах аренды не наблюдается: структура предложения и тип предлагаемых объектов по районам города не отличаются, а разница в ценах продаж и аренды на одинаковые категории недвижимости незначительна.
Изучение рынка Московского района показало, что количество предложений объектов, идентичных оцениваемому зданию невелико, несмотря на то, что рынок производственно – складской недвижимости в Московском районе развит довольно хорошо. В отличие от общей ситуации по городу здесь много предложений, как в аренду, так и на продажу.
В Московском районе наибольшее число предложений на продажу объектов производственно – складского назначения в августе месяце текущего года было зарегистрировано в районе Сормовского и Московского шоссе. Среди предлагаемых объектов – производственно – складские базы, административно – производственные и административно – складские здания и отдельно стоящие склады (иногда – ангары).
В целом цены на производственно – складские базы и отдельно стоящие здания в августе текущего года в Московском районе составляли от 20 000 до 30 000 рублей за квадратный метр, а на отдельно стоящие нежилые здания с преобладанием административно – офисной составляющей в среднем отдо 40 000 рублей за квадратный метр. Например, отдельно стоящее кирпичное здание под производство, склад, площадью 1200 кв. м, рядом автомагистраль, предлагалось по цене 20 833 рубля за кв. м,[34] а отдельно стоящее четырехэтажное производственное здание площадью 2784 кв. м из красного кирпича, требуется ремонт, по Московскому шоссе – по цене 39 512 рублей за кв. м.[35] То есть разброс цен весьма существенен.
В связи с тем что, опираясь на результаты исследования рынка только Московского района, подобрать достаточное количество аналогов для оцениваемого Объекта не удалось, был исследован рынок производственно – складской недвижимости всей заречной части города Нижнего Новгорода. Как уже упоминалось выше, влияние местоположения на цену производственно – складской недвижимости минимально. Основным фактором здесь служит уровень отделки, состояние и подготовленность помещений под конкретный вид деятельности, наличие инфраструктуры.
В ходе исследования было выявлено, что отдельно стоящие здания с офисно – складскими либо производственными площадями в заречной части города в августе текущего года предлагались по ценам в среднем по 27 тысяч рублей за кв. м, при этом разброс цен был также значительным.
Например, отдельно стоящее трехэтажное здание (бывший лабораторный корпус) площадью 5 000 кв. м в Сормовском районе в районе завода Красное Сормово предлагалось по цене 20 000 рублей за кв. м;[36] а теплое производственно – складское здание площадью 6200 кв. м со встроенными бытовыми и офисными помещениями в Канавинском районе по Московскому шоссе продавалось по цене 40 322 рубля за кв. м.[37]
Рис. 8. Структура предложения земельных участков коммерческого и промышленного
назначения в разрезе районов города Нижнего Новгорода, август 2009 года.[38]
Изучение рынка земельных участков промышленного и коммерческого назначения показало, что в августе текущего года в целом по городу на продажу было выставлено около 120 земельных участков.
По объемам предложения земельных участков лидировали Сормовский и Московский районы города Нижнего Новгорода. Изучение рынка показало, что цены на земельные участки дифференцировались не в зависимости от района расположения, а в зависимости от назначения. Диапазон цен был весьма значителен – от 500 до 2 000 рублей за кв. м.
По наиболее высоким ценам предлагались земельные участки под конкретный инвестиционный проект. Здесь диапазон цен в среднем составил от 1 000 до 3 000 рублей за кв. м.
Например, участок площадью 5 000 кв. м в районе Московского шоссе в Московском районе под производственно – складскую деятельность предлагался по цене 3 200 рублей за кв. м,[39] а земельный участоккв. м под реализацию инвестиционного проекта – строительство автотехцентра по тому же Московскому шоссе продавался по цене 926 рублей за кв. м.[40]
Средняя цена продажи на участки, аналогичные оцениваемому земельному участку, составила 2 022 рублей за кв. м. Объем предложений по аренде производственно – складской недвижимости, значительно превышал объем предложений по продажам. Среди предложений в аренду объектов производственно – складского назначения наименьшая доля приходилась на помещения под производство. Исследование рынка аренды производственно – складской недвижимости Московского и Канавинского районов города Нижнего Новгорода показало, что большинство предложений объектов сконцентрировано в районе Московского шоссе.
В среднем арендные ставки на производственно – складскую недвижимость в августе 2009 года составляли от 150 до 300 рублей за кв. м в месяц. Дифференциация арендных ставок наблюдалась в зависимости от наличия отопления, а так же в зависимости от площади объекта.
Отапливаемые помещения в Канавинском районе сдавались в аренду в среднем по 204 рубля за кв. м, неотапливаемые – по цене 135 рублей за кв. м в месяц. Для всех районов города была характерна такая диспропорция, причем арендные ставки на отапливаемые помещения в различных районах отличались несущественно.
Как правило, большая площадь предлагалась по меньшим арендным ставкам. В среднем по Канавинскому району производственно – складские помещения площадью до 200 кв. м предлагались по ставкам около 250 рублей за кв. м в месяц, а площадью свыше 500 кв. м – 183 рубля за кв. м в месяц.
Например, теплый кирпичный склад площадью 73,4 кв. м по улице Кузбасской сдавался по цене 236 рублей за кв. м в месяц[41], а теплый склад с авторампой по той же улице Кузбасской площадью 900 кв. м уже предлагался по цене 180 рублей за кв. м в месяц.[42]
Отличительной особенностью рынка аренды производственно – складской недвижимости является тот факт, что арендодатели нечетко позиционируют свои объекты. Один и тот же объект мог предлагаться и под производство и под склад.
Рынок аренды офисных помещений был изучен на примере рынков Канавинского и Московского районов города. Эти районы характеризуются географической близостью, часть улиц, например Московское шоссе, попадает в оба района, и, как выяснилось, для рынков этих районов характерны общие черты и тенденции. Арендные ставки на офисные помещения ранжировались в зависимости от этажа, на котором они расположены. Как правило, наиболее существенно различие между арендными ставками офисов на первых этажах и этажах выше первого. Разница в ставках на офисы на вторых и третьих этажах не столь велика, но она определенно есть.
Исследование показало, что рынок аренды офисных помещений в Московском и Канавинском районах развит достаточно хорошо. Тем не менее, количество предложений по Канавинскому району в августе текущего года три раза превышало объем предложений в Московском районе.
В среднем офисные помещения на первых этажах предлагались по ставкам около 538 рублей за квадратный метр в месяц.
По более низким ставкам предлагались офисные помещения, расположенные на втором этаже зданий. Здесь они в среднем составили порядка 441 рубля за кв. м. Например, офис с отличным ремонтом в административном здании по Московскому шоссе в Канавинском районе площадью 23,3 кв. м предлагался по 450 рублей за кв. м в месяц.[43]
Офисные помещения на третьем этаже зданий сдавались в аренду в среднем по 411 рублей за кв. м в месяц. Например, офис площадью 26 кв. м с хорошим ремонтом в административном здании с коридорной системой, вторая линия домов по улице Октябрьской революции в Канавинском районе сдавалось по ставке 400 рублей за кв. м в месяц.[44]
ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:
Кризис ликвидности не обошел стороной и рынок коммерческой недвижимости. Ставки по кредитам для девелоперов выросли, что привело к сокращению числа заявленных к строительству объектов, а некоторые и вовсе оказались заморожены.
Развитие ситуации в сфере недвижимости напрямую зависит от скорости преодоления кризиса в финансовом и производственном секторах, а также от событий на мировых рынках. Если падение цен на нефть затянется, то за ним будут следовать и цены на недвижимость.[45]
ОБЗОР РЫНКА
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора по оценочной деятельности.
Оценщик первой категории.
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация
«Российское общество оценщиков».
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков».
Эксперт по оценке бизнеса.
E – mail: *****@***ru
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах
ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Российская Федерация
Нижний Новгород
Август
2009
[1] http://www. *****/r15/208/
[2] http://realty. *****/msk/articles/25/12/2008/.shtml
[3] http://www. *****/article/960
[4] http://www. *****/rus/archivnews/0/0/11536/
[5] http://www. *****/journal/recomm/show/?id=7039
[6] http://estate. *****/article1.php? a=1&id_article1=25
[7] http:///1077.html
[8] http://www. *****/ru/article/74/51279.html
[9] http:///1106.html
[10] Журнал «Эксперт» №от 10 – 16 ноября 2008 года.
[11] Журнал «Commercial Realestate» #23 (106)/ 1 – 15 декабря 2008 года.
[12] http://www. *****/UserFiles/File/Guidance_materials/skidka_na_torg. pdf, http://www. *****/default. aspx? SectionId=41&Id=3000
[13] http://www. *****/211.html
[14] http://*****/index. php? id=164
[15] http://www. *****/archive/number:517/article:7943/
[16] http://www. *****/archive/number:517/article:7943/
[17] http://www. *****/archive/number:517/article:7943/
[18] Расчет произведен специалистами (рассчитан доверительный интервал, в котором лежит среднее значение показателя).
[19] Нижегородский журнал «Деловая неделя» № 000 от 01.01.01 года.
[20] Расчет произведен специалистами (рассчитан доверительный интервал, в котором лежит среднее значение показателя).
[21] Нижегородский журнал «Деловая неделя» № 000 от 01.01.01 года.
[22] http://www. *****/archive/number:517/article:7943/
[23] Газета «Ведомости» от 01.01.01 года.
[24] http://www. admgor. *****/references/econom/market/1kv. html
[25] http://www. *****/news/item/?ID=156499
[26] http://www. admgor. *****/references/econom/market/market. html
[27] Расчет произведен специалистами (рассчитан доверительный интервал, в котором лежит среднее значение показателя).
[28] http://www. *****/index. php? option=com_content&task=view&id=587&Itemid=145
[29] Расчет произведен специалистами (рассчитан доверительный интервал, в котором лежит среднее значение показателя).
[30] Журнал «Commercial Realestate» №от 16 – 30 июня 2009 года.
[31] Данные .
[32] Данные .
[33] Данные .
[34] http://*****/supply/?d=1222&m=detail&oid=3339
[35] http://chans. *****/Zpopup. php? type=commercial&id=2054
[36] http://www. *****/supplys/industrialbnayanedvizhimostb/prodazha/13925/
[37] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=4523
[38] Данные .
[39] http://*****/52/?tid=6&search=1&otid=11&cid=1197&dtid=1
[40] http://www. *****/supplys/zemlya/prodazha/14641/
[41] http://www. *****/supplys/industrialbnayanedvizhimostb/arenda/11316/
[42] http://www. *****/supplys/industrialbnayanedvizhimostb/arenda/15276/
[43] http://www. *****/supplys/ofisnayanedvizhimostb/arenda/13956/
[44] http://www. *****/supplys/ofisnayanedvizhimostb/arenda/12415/
[45] Журнал «Эксперт» от 15 – 21 декабря 2008 года №
